Dalam situasi sulit, mempertahankan arus kas atau laba? Ketua Dewan Direksi CITIC City Development Yang Jin mengusulkan model baru untuk mengatasi risiko | Forum Pandangan Tahunan 2026

Laporan ini (chinatimes.net.cn) wartawan Zhang Bei Huang Zhinan Shenzhen melaporkan

“Jalan transformasi memang penuh tantangan, tetapi fajar telah tiba, cahaya di depan.” Sekretaris Partai dan Ketua Dewan Direksi Perusahaan Terbatas Pengembangan dan Pengelolaan Kota CITIC Yang Jin berbicara dalam forum tahunan pandangan 2026.

Yang Jin secara jujur mengatakan, “Industri properti telah berada di ambang perubahan dari ekspansi peningkatan ke peningkatan kualitas stok, pola pertumbuhan skala kasar sudah tidak efektif lagi, kompetensi inti pengembang properti di masa depan akan beralih ke inovasi model, penciptaan produk, dan enam kemampuan inti lainnya.”

Menghadapi dilema “maju juga khawatir, mundur juga khawatir” di industri, Yang Jin secara sistematis mengungkapkan jalur transformasi “Empat Baru” dari CITIC Chengkai yang berfokus pada “mengeksplorasi model baru, menciptakan produk baru, menggunakan teknologi baru, membangun ekosistem baru.”

Logika Baru Era Stok

“Kami saat ini berada dalam dilema yang belum pernah terjadi sebelumnya.” Dalam pidatonya, Yang Jin secara langsung menunjukkan kesulitan bertahan yang dihadapi seluruh industri saat ini. Inti dari kesulitan ini adalah pertanyaan pilihan terakhir yang tidak dapat dihindari pengembang properti selama siklus penurunan pasar, yaitu mempertahankan arus kas atau mempertahankan laba.

Dalam penjelasannya, dilema ini diwujudkan sebagai kondisi umum industri. Dana pengembang properti banyak terikat pada tanah dan aset properti, selama siklus penurunan pasar, proses pelepasan terhambat, jika tidak mempercepat diskon untuk pelepasan guna mengembalikan likuiditas, perusahaan akan menghadapi risiko ledakan hutang; tetapi jika melakukan promosi besar-besaran dengan diskon, pembayaran kembali akan langsung menggerogoti laba dan kualitas laporan keuangan perusahaan, menyebabkan EBITDA menurun, rasio leverage meningkat, dan tekanan ganda pada operasi dan keuangan.

Bahkan CITIC Chengkai pun tidak mampu berdiri sendiri selama siklus penurunan industri—dari 2022 hingga 2024, perusahaan mengalami kerugian beruntun akibat penurunan nilai aset kolektif, baru pada 2025 mencapai laba.

“Ketika langit cerah, perbaiki atap, bukan menunggu angin kencang dan hujan untuk menetes dulu.” Yang Jin mengutip pandangan Ketua Fosun International Guo Guangchang, secara jujur menyatakan bahwa dilema ini bukan disebabkan oleh fluktuasi pasar jangka pendek, melainkan hasil dari rekonstruksi logika dasar industri secara menyeluruh.

Pertemuan Kerja Kota Pusat telah menegaskan bahwa pengembangan kota di Tiongkok telah beralih dari ekspansi besar-besaran ke tahap baru peningkatan kualitas dan efisiensi stok, yang berarti logika pertumbuhan yang menjadi dasar hidup industri properti selama tiga puluh tahun terakhir telah benar-benar berubah.

Dalam pidatonya, Yang Jin meninjau kembali model pertumbuhan lama industri. Dulu, pengembang properti mengandalkan utang tinggi, leverage tinggi, dan perputaran tinggi untuk ekspansi cepat, kekuatan pertumbuhan sangat bergantung pada dividen tanah dan premi pasar, kompetensi inti hanyalah premi tanah, premi properti, dan premi merek.

Namun di era stok ini, pola pertumbuhan skala kasar sudah mencapai ujungnya, fokus perkembangan industri beralih secara menyeluruh ke peningkatan kualitas pertumbuhan dan pengaktifan stok. Kebijakan nasional secara khusus mendukung pembaruan kota, renovasi desa di tengah kota, pembangunan perumahan perlindungan, dan pembangunan “rumah bagus”, yang akan menjadi medan utama penciptaan nilai properti di masa depan.

Meskipun industri masih dalam siklus penyesuaian mendalam, Yang Jin tetap memiliki penilaian tegas tentang perkembangan jangka panjang industri. Ia percaya bahwa tiga atribut inti industri properti tidak berubah.

“Pertama mempengaruhi keamanan keuangan, kedua memberi manfaat bagi kehidupan rakyat, ketiga menghubungkan banyak industri hulu dan hilir, urbanisasi dan peningkatan konsumsi tetap akan mendorong industri terus maju.” Yang Jin menganalisis lebih jauh, bahwa di tengah dorongan kebijakan yang terus berlanjut, ekspektasi pasar telah mengalami pemulihan yang jelas dibandingkan satu atau dua tahun lalu yang pesimis, dan pandangan utama industri memperkirakan pasar akan stabil kembali pada akhir 2026 hingga awal 2027.

Yang lebih penting lagi, dalam pidatonya Yang Jin secara tegas menguraikan arah rekonstruksi kompetensi inti pengembang properti di siklus baru. Ia secara jujur menyatakan, kompetisi di industri properti di masa depan tidak lagi soal kecepatan dan skala pengadaan tanah, melainkan kemampuan penciptaan nilai “mengubah batu menjadi emas” perusahaan, yang secara spesifik terdiri dari enam kemampuan inti: inovasi model, penciptaan produk, desain keuangan, integrasi sumber daya, penerapan teknologi, dan peningkatan efisiensi operasional.

“Perusahaan properti sangat membutuhkan transisi dari pengembang menjadi operator kota terpadu,” tegas Yang Jin, yang juga menetapkan arah utama transformasi CITIC Chengkai.

“Empat Baru” untuk Mengatasi Kebuntuan

Sebagai platform properti inti dari sektor urbanisasi baru CITIC Group, jalur transformasi CITIC Chengkai sepenuhnya sesuai dengan penilaian dasar terhadap siklus baru industri.

Berdasarkan keunggulan kolaborasi industri-keuangan dari CITIC Group “keuangan + industri”, CITIC Chengkai menetapkan pola bisnis “pengembangan + pengelolaan” yang berdua sebagai penggerak utama, fokus pada pengelolaan risiko, pembaruan kota, investasi aset inti, dan pengelolaan aset berkualitas, serta berlandaskan pada prinsip inovasi, jangka panjang, produk, dan layanan, membangun sistem transformasi “mengeksplorasi model baru, menciptakan produk baru, menggunakan teknologi baru, membangun ekosistem baru”, secara tepat menanggapi tuntutan enam kemampuan inti pengembang properti di siklus baru.

Eksplorasi model baru adalah inti dari transformasi CITIC Chengkai, dan juga solusi utama untuk mengatasi dilema industri, di mana yang paling menonjol adalah inovasi dalam membangun model “dukungan keuangan + isolasi risiko + pengelolaan aset”.

Yang Jin secara rinci menguraikan logika inti dari model ini: langkah pertama, memperkenalkan dana tambahan ke proyek bermasalah, sumbernya termasuk kredit tambahan dari kreditur stok, obligasi bersama AMC, dan dana sendiri CITIC Chengkai; langkah kedua, membangun kerangka isolasi risiko khusus, memastikan dana tambahan beroperasi tertutup dalam paket aset, dan benar-benar memisahkan risiko dari entitas asli; langkah ketiga, yang paling penting, CITIC Chengkai masuk dan mengelola, menyediakan kemampuan pengelolaan pengembangan, layanan konstruksi, pengawasan, dan pengelolaan terdelegasi, mendorong proyek mangkrak menjadi aset yang efektif, dan akhirnya melalui penjualan, kepemilikan, pengelolaan, dan pelelangan, mengembalikan dana dan menyelesaikan risiko.

Model ini telah terbukti secara skala di industri, dan kerja sama CITIC Chengkai dengan Kaisa dalam penanganan kesulitan keuangan adalah contoh nyata penerapan model ini.

Hingga saat ini, model pengelolaan risiko ini telah diterapkan di lebih dari 30 proyek di lebih dari sepuluh kota di seluruh negeri, dengan nilai pengelolaan lebih dari 2000 miliar yuan.

Penciptaan produk baru adalah inti dari upaya CITIC Chengkai untuk meningkatkan kualitas pertumbuhan dan mewujudkan orientasi “rumah bagus”. Yang Jin mengungkapkan bahwa CITIC Chengkai mengikuti persyaratan pembangunan “rumah bagus” dari Kementerian Perumahan dan Perkotaan, merilis nilai produk “lingkungan hunian yang baik, kualitas bangunan yang baik, desain unit yang baik, pengelolaan yang baik, tingkat kecerdasan yang tinggi, layanan nilai tambah lengkap”, membentuk sistem standar produk lengkap yang mencakup enam metode, 18 buku, 108 aturan, dan 1280 item teknis spesifik, mencakup seluruh lini produk residensial kebutuhan mendesak, perbaikan, dan kelas atas.

Selain model baru dan produk baru, CITIC Chengkai juga menggunakan teknologi baru untuk mendukung seluruh siklus bisnis dan membangun ekosistem baru untuk keunggulan kompetitif jangka panjang.

Dalam penerapan teknologi, CITIC Chengkai menerapkan teknologi digital, cerdas, dan hijau di seluruh rantai pembangunan, produk, dan pengelolaan: di sisi konstruksi, menggunakan digital twin dan mesin konstruksi cerdas untuk visualisasi, efisiensi, dan keamanan; di sisi produk, mengintegrasikan sistem perlindungan panas rendah karbon, penyaringan air seluruh rumah, dan konektivitas pintar untuk meningkatkan kenyamanan dan efisiensi energi; di sisi pengelolaan, menggunakan teknologi AI untuk mendukung analisis pasar dan pelanggan, serta memperluas jalur parkir baru, dan memperoleh hak pengelolaan aset melalui dana, serta melakukan pengelolaan yang rinci untuk mengatasi siklus ekonomi.

“Dengan menjaga dasar melalui profesionalisme, memecahkan masalah melalui inovasi, dan menciptakan masa depan melalui kolaborasi,” tutup Yang Jin dalam akhir pidatonya.

Penanggung jawab: Zhang Bei Kepala Redaksi: Zhang Yuning