Tanya AI · Dalam siklus penurunan properti, bagaimana Red Star Macalline meningkatkan daya saing melalui penilaian ulang aset?

Produksi | Bullet Finance

Penulis | Bai Yang

Editor | Fang Fang

Desainer grafis | Qian Qian

Verifikasi | Song Wen

31 Maret, Red Star Macalline merilis laporan tahunan 2025. Selama periode laporan, perusahaan mencapai pendapatan sebesar 6,582 miliar yuan, dan laba bersih yang attributable kepada pemegang saham induk mengalami kerugian sebesar 23,722 miliar yuan. Penyebab utama tetap berasal dari penyesuaian nilai wajar properti investasi dan penurunan nilai aset terkait.

Hal ini konsisten dengan logika dari perkiraan kinerja sebelumnya, tetapi laporan tahunan memberikan struktur yang lebih jelas: Di mana sekitar 23,442 miliar yuan adalah kerugian akibat perubahan nilai wajar properti investasi, yang termasuk dalam kategori item non-tunai yang khas.

Jika faktor ini dikeluarkan, dapat dilihat bahwa operasi perusahaan terus membaik. Pada tahun 2025, arus kas bersih dari kegiatan operasional mencapai 816 juta yuan, meningkat tajam sebesar 277,34% dari 216 juta yuan di 2024, dan margin laba kotor dari layanan bisnis rumah tangga utama meningkat 2 poin persentase menjadi 61,9%.

Kemampuan “menghasilkan uang” dari bisnis utama sudah tampak pulih secara signifikan. Sejak didukung oleh Jianfa, struktur keuangan dan struktur utang perusahaan secara bertahap membaik. Dengan aset perusahaan yang semakin terfokus dan bersih, operasi menunjukkan stabilitas yang lebih baik, dan elastisitas keuangan semakin meningkat.

1. Memperkuat aset, menunjukkan kualitas utama bisnis

Logika valuasi properti investasi pada dasarnya adalah diskonto dari “arus kas sewa masa depan”. Bagi Macalline, selama beberapa tahun terakhir, siklus penurunan properti menyebabkan pasar properti tidak stabil, dan nilai properti mal mereka pun menurun.

Selama siklus penurunan properti tersebut, valuasi properti komersial secara umum mengalami tekanan. Macalline memilih melakukan penilaian ulang secara menyeluruh selama siklus ini. Dari hasilnya, “pengurangan kekurangan” ini meskipun menekan laporan keuangan jangka pendek, juga membuat neraca keuangan lebih mendekati kenyataan.

Properti yang dimiliki Macalline sebagian besar terletak di pusat kota kota tingkat satu dan dua, merupakan platform operasional aset berat yang khas, dan aset utama sendiri tidak mengalami perubahan struktural. Penurunan nilai buku lebih banyak dipengaruhi oleh siklus pasar.

Dari laporan tahunan kali ini, terlihat bahwa bisnis utama Macalline sudah menunjukkan stabilitas yang signifikan. Hingga 31 Desember 2025, 74 mal milik perusahaan dan 218 mal yang dikelola secara委管 menunjukkan peningkatan rata-rata tingkat penyewaan dibandingkan tahun 2024. Di mana, tingkat penyewaan mal milik sendiri meningkat 2 poin persentase, mencapai 85,0%.

2. Memberikan diskon/mendukung tenant dan bisnis baru

Dalam dua tahun terakhir, konsumsi rumah tangga dan pengelolaan tenant secara umum mengalami tekanan. Macalline tidak sekadar memindahkan tekanan ke hilir, tetapi melalui pemberian diskon secara periodik, pengaturan sewa yang fleksibel, dan penyesuaian kebijakan penarikan tenant, mereka berusaha memberikan ruang bagi usaha kecil dan menengah untuk bertahan. Untuk merek-merek yang paling terdampak, platform memberikan jendela penyesuaian yang lebih panjang dan metode kerja sama yang lebih fleksibel, demi menjaga stabilitas operasional mal secara keseluruhan.

Mal Macalline secara esensial adalah infrastruktur penting dalam industri rumah tangga, menampung banyak tenant kecil dan menengah serta lapangan kerja lokal. Di masa siklus industri yang rendah, prioritas menjaga jaringan tenant dan kemampuan layanan membantu menjaga fondasi pemulihan rantai industri. Pilihan “berbagi risiko siklus” ini, meskipun mungkin tidak langsung tercermin dalam laba jangka pendek, merupakan bagian penting dari daya saing jangka panjang perusahaan platform, dan menunjukkan tanggung jawab Macalline sebagai platform di saat siklus ekonomi sedang menurun.

Selain memberikan diskon, Macalline secara aktif mencari peluang pertumbuhan baru untuk tenant. Dengan memperkenalkan bisnis baru seperti kendaraan energi baru, peralatan rumah pintar, desain interior, gaya hidup, dan lain-lain, mal rumah tangga berkembang ke dalam skenario kehidupan rumah tangga yang komprehensif. Melalui perpanjangan waktu tinggal konsumen dan peningkatan struktur lalu lintas pengunjung, mereka menurunkan biaya akuisisi pelanggan bagi tenant, serta membantu tenant furniture dan bahan bangunan yang sudah ada mendapatkan arus pengunjung dan konversi yang lebih stabil.

Laporan tahunan mengungkapkan bahwa pada 2025, area operasional Macalline untuk elektronik mencapai 1,405 juta meter persegi, meningkat menjadi 10,1%; area operasional mobil dari 160.000 meter persegi menjadi 320.000 meter persegi, mencakup 46 kota di seluruh negeri.

3. Indikator keuangan membaik, titik balik operasional mulai terlihat

Pertama, mari lihat arus kas. Pada tahun 2025, arus kas bersih dari kegiatan operasional mencapai 816 juta yuan, meningkat 277,34% dibandingkan tahun sebelumnya.

Dari indikator arus kas bersih saja, situasi yang selama beberapa kuartal mengalami arus keluar memang sulit, tetapi kini operasi harian mulai membaik, terutama dalam beberapa kuartal terakhir, di mana arus kas dari operasi kuartalan sudah positif.

Selanjutnya, biaya dan pengeluaran. Pengalaman manajemen dari Grup Jianfa membantu perusahaan menurunkan biaya dan meningkatkan efisiensi secara menyeluruh. Pada 2025, biaya operasional, biaya penjualan, dan biaya manajemen masing-masing turun 18,95%, 18,59%, dan 24,22%, dengan penurunan yang melebihi penurunan pendapatan.

Laba bersih, jika tidak memperhitungkan kerugian perubahan nilai wajar baru, sebenarnya sejak kuartal ketiga perusahaan sudah mendekati titik impas dari laba bersih yang disesuaikan, bahkan sedikit positif, dan laba buku tidak lagi terlalu buruk.

Sisi pendanaan juga mengalami perbaikan. Pada 2025, biaya pembiayaan total perusahaan dari 2024 turun dari 5,1% menjadi 4,4%, dan biaya bunga turun dari 2,531 miliar yuan menjadi 2,16 miliar yuan.

Selain itu, hingga akhir 2025, total piutang wesel dan hutang usaha Macalline turun 43,79% dibandingkan akhir tahun sebelumnya, menunjukkan bahwa utang-utang lama terus dilunasi.

Jika dilihat secara keseluruhan, indikator-indikator ini menunjukkan bahwa bisnis utama Macalline sudah kembali ke jalur yang benar, dan dengan titik balik operasional yang secara laporan tahunan mulai terbentuk.

4. Inisiatif proaktif dalam penyesuaian industri

“Proaktif dalam berinovasi” adalah kata kunci yang diusung manajemen baru, termasuk pengurangan biaya dan peningkatan efisiensi, serta optimalisasi tata letak aset. Pada September tahun lalu, mereka merilis strategi lima tahun baru, yang menegaskan bahwa masa depan mereka adalah menjadi “Operator bisnis kehidupan rumah tangga baru” dan “Penyedia layanan ekosistem industri rumah tangga”.

Meskipun terpengaruh oleh gelombang e-commerce dan fluktuasi siklus industri, jalur utama Macalline tetap di bidang bahan bangunan dan perlengkapan rumah. Ini adalah bagian dari DNA mereka. Namun, jalur utama ini akan mengalami peningkatan dan pembaruan, dengan mal yang akan menjadi lebih beragam, cerdas, dan muda, menawarkan bukan hanya pembelian furniture, tetapi solusi dan pengalaman lengkap untuk kehidupan rumah tangga.

Misalnya, memastikan bahwa area utama kategori produk rumah tangga tidak kurang dari 70%, membangun kemampuan operasional bisnis rumah tangga yang unggul; atau, menarik tren dan preferensi generasi muda melalui introduksi bisnis tren, pemasaran digital, dan peningkatan kualitas layanan.

( Gambar / Gambar nyata Mega-E Smart Electric Oasis di Mal Global Shanghai Macalline )

Selain itu, perusahaan sedang mendorong integrasi sumber daya rantai industri hulu dan hilir, berfokus pada penggalian nilai bisnis melalui kolaborasi ekosistem. Ini mirip dengan konsep ekosistem yang banyak dikembangkan raksasa internet saat ini, tetapi ekosistem Macalline lebih condong ke industri nyata dan layanan.

Dengan dukungan dari pemegang saham utama Jianfa Group, mereka berkolaborasi di bidang properti, rantai pasok, properti, dan renovasi. Memberikan layanan lengkap seperti beli rumah + renovasi, jual furniture + layanan properti, yang diharapkan dapat meningkatkan ketergantungan pelanggan dan nilai transaksi. Pengalaman Jianfa dalam pengembangan properti dan Lianfa Group dalam pembangunan properti memungkinkan kolaborasi dari tahap perencanaan tanah hingga pembangunan, termasuk integrasi produk rumah tangga.

Saat ini, melalui ekosistem properti Jianfa/Lianfa, Macalline telah memperluas pemasaran ke 20 kota dan 76 proyek, mengakuisisi lebih dari 14.000 pelanggan, dan secara langsung mendorong konversi sekitar 150 juta yuan, membangun siklus aliran “properti + rumah tangga”.

Selain itu, Macalline juga sedang mengeksplorasi jalur pertumbuhan kedua, seperti layanan keuangan rantai pasok, waralaba merek, dan ekspansi pasar luar negeri. Banyak ruang untuk pengembangan, meskipun masih dalam tahap awal, arah sudah jelas: menyediakan layanan nilai tambah apa pun yang bisa diintegrasikan ke dalam kehidupan rumah tangga. Desain interior, rumah pintar, bahkan supermarket mobil, selama dapat memanfaatkan ruang dan arus pengunjung yang ada, mereka berani melakukan percobaan besar.

Ketika sebuah mal tradisional diupgrade menjadi platform yang menguasai skenario dan sumber daya rantai industri, potensi pertumbuhannya akan jauh lebih tinggi daripada sebelumnya, dan masa depan sangat mungkin memasuki siklus pertumbuhan berkualitas tinggi.