Vanke tahun 2025 pendapatan 233,4 miliar, upaya mengatasi risiko masih dalam perjalanan

Tanya AI · Faktor mendalam di balik memperluas kerugian Vanke?

Wartawan Ji Mian Xin | Wang Yuhan

Malam tanggal 31 Maret, Vanke mengungkapkan laporan tahunan 2025. Laporan keuangan menunjukkan, pendapatan operasional perusahaan sepanjang tahun sebesar 233,43 miliar yuan, turun 32,0% dibandingkan tahun sebelumnya; laba bersih yang attributable kepada pemegang saham utama -88,56 miliar yuan, kerugian membesar sebesar 78,98% dibandingkan tahun sebelumnya; nilai penjualan kontrak sebesar 134,06 miliar yuan, turun 45,5% dibandingkan tahun sebelumnya; dan penyelesaian pengiriman lebih dari 117.000 unit rumah selama tahun tersebut.

Dalam bagian “Kepada Pemegang Saham” dari laporan tahunan, manajemen Vanke mengakui: “Pada tahun 2025, kinerja operasional perusahaan dipengaruhi oleh banyak faktor yang saling bertumpuk, jauh dari harapan pemegang saham, dan kerugian membesar dibandingkan 2024. Untuk itu, manajemen perusahaan menyampaikan permohonan maaf yang tulus kepada semua pemegang saham.” Pada saat yang sama, manajemen menyatakan, “Mengatasi beban dan masalah yang terbentuk dari model pengembangan ‘tinggi utang, perputaran tinggi, leverage tinggi’ yang lalu masih membutuhkan waktu.”

Meskipun kinerja sangat merugi, selama setahun terakhir Vanke terus mendorong upaya penyelesaian risiko. Melalui pengaktifan sumber daya yang ada, transaksi aset besar, dan dukungan dana dari pemegang saham utama, Grup Shenzhen Metro, Vanke menyelesaikan pembayaran utang terbuka sebesar 33,21 miliar yuan sepanjang tahun, mengaktifkan nilai barang sebesar 33,85 miliar yuan, dan sejak November tahun lalu, perusahaan secara bertahap memulai negosiasi perpanjangan tiga surat utang terbuka dan mendapatkan persetujuan.

Tekanan Kinerja

Dari struktur pendapatan, bisnis pengembangan properti sebagai inti Vanke menyumbang pendapatan sebesar 190,65 miliar yuan, turun 36,7% dibandingkan tahun sebelumnya, menjadi penyebab utama penurunan pendapatan, dengan porsi 81,7%; pendapatan jasa properti relatif stabil, sebesar 35,52 miliar yuan, naik 7,2%, dengan porsi 15,2%.

Tekanan dari sisi penjualan juga signifikan. Pada tahun 2025, Vanke mencapai luas penjualan 10,25 juta meter persegi, dan nilai penjualan sebesar 134,06 miliar yuan, keduanya turun lebih dari 40% dibandingkan tahun sebelumnya.

Ringkasan keuangan Vanke, screenshot dari laporan keuangan asli oleh Ji Mian Xin

Untuk kerugian kinerja, Vanke memberikan empat penjelasan dalam laporan keuangannya: Pertama, skala penyelesaian proyek pengembangan properti menurun secara signifikan, dan margin laba kotor tetap rendah. Keuntungan dari penyelesaian terutama berasal dari proyek yang dijual pada 2023 dan 2024 serta properti yang dikonsumsi dari stok rumah jadi pada 2025, di mana biaya perolehan tanahnya tinggi dan penjualan di bawah ekspektasi.

Kedua, adanya pencadangan penurunan nilai kredit dan aset baru. Berdasarkan laporan keuangan, pada 2025, Vanke menambahkan pencadangan penurunan nilai persediaan sebesar 20,83 miliar yuan dan kerugian penurunan nilai aset total mencapai 21,93 miliar yuan, meningkat 205,9% dibandingkan tahun sebelumnya. Bahkan setelah mengeluarkan pengaruh penurunan nilai, perusahaan tetap mencatat kerugian operasional besar sepanjang tahun.

Ketiga, beberapa bisnis operasional utama mengalami kerugian setelah dikurangi depresiasi dan amortisasi, serta kerugian dari investasi keuangan non-inti. Keempat, harga transaksi beberapa aset besar dan transaksi saham di bawah nilai buku.

Tekanan Pembayaran Utang Masih Ada

Dari sisi keuangan, hingga akhir 2025, total utang berbunga Vanke mencapai 358,48 miliar yuan, dengan utang berbunga jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 160,56 miliar yuan, porsi 44,8%. Perusahaan memiliki kas sebesar 67,24 miliar yuan, sedikit menurun dari awal tahun. Rasio utang bersih naik menjadi 123,5%, meningkat 42,9 poin persentase dari akhir 2024, dan rasio utang terhadap aset sebesar 76,9%.

Dari laporan arus kas, selama setahun, arus kas dari aktivitas operasional sebesar -9,9 miliar yuan, dan arus kas dari aktivitas pendanaan keluar sebesar 24,92 miliar yuan, menunjukkan Vanke masih menghadapi tekanan likuiditas yang besar.

Menghadapi tekanan utang, pemegang saham utama Vanke, Grup Shenzhen Metro, terus memberikan dukungan penting. Laporan keuangan menunjukkan, hingga hari pengungkapan laporan, Grup Shenzhen Metro telah memberikan pinjaman pemegang saham sebesar 33,52 miliar yuan, dengan tingkat bunga dan rasio jaminan yang lebih baik dari standar pasar.

Perlu dicatat, mulai November 2025, Vanke secara bertahap memulai negosiasi perpanjangan dua surat utang jangka menengah, “22 Vanke MTN004” dan “22 Vanke MTN005”, serta obligasi perusahaan “H1 Vanke 02” (sebelumnya “21 Vanke 02”). Hingga hari pengungkapan laporan tahunan, proposal perpanjangan tersebut telah disetujui oleh rapat pemegang obligasi, menandai titik balik penting dalam pengelolaan utang pasar terbuka Vanke.

Dalam pertemuan komunikasi dengan investor, manajemen Vanke juga menilai situasi utang saat ini: “Dipengaruhi oleh banyak faktor internal dan eksternal, kondisi operasional perusahaan saat ini masih sangat berat.” Mereka mengakui bahwa, secara historis, perusahaan gagal keluar dari kebiasaan ekspansi ‘tinggi utang, perputaran tinggi, leverage tinggi’ secara tepat waktu, dan muncul masalah seperti ‘penyebaran investasi, ekspansi berlebihan di banyak jalur, ketergantungan tinggi pada pendanaan dari kantor pusat’, yang membawa tantangan besar dalam upaya penanggulangan risiko saat ini.

Untuk rencana pembayaran utang tahun 2026, Vanke mengungkapkan, masih ada utang terbuka jatuh tempo sebesar 14,68 miliar yuan, dengan puncak pembayaran dari April hingga Juli, sekitar 11,27 miliar yuan. Vanke menyatakan akan terus berkomunikasi secara jujur dan realistis dengan kreditor, “memohon pengertian, dukungan, dan toleransi dari semua pihak, serta memberi waktu dan ruang bagi perusahaan untuk menyelesaikan risiko.”

Selain mengandalkan suntikan dana dari pemegang saham utama, Vanke juga aktif melakukan berbagai upaya penyelamatan diri. Dalam pengaktifan aset, sepanjang 2025, perusahaan menyelesaikan 31 transaksi aset besar di bidang perkantoran, komersial, apartemen, hotel, dengan total nilai kontrak 11,3 miliar yuan, dan mengumpulkan kembali 5,75 miliar yuan dari penjualan tersebut. Melalui pengaktifan sumber daya yang ada, menambah dan mengoptimalkan kapasitas sebesar 33,85 miliar yuan.

Bisnis Operasi Relatif Stabil

Berbeda dengan penurunan bisnis pengembangan tradisional, bisnis layanan operasional Vanke tetap menunjukkan pertumbuhan. Pada 2025, pendapatan dari bisnis ini mencapai 58,01 miliar yuan, dengan porsi dalam total pendapatan semakin meningkat.

Secara spesifik, Vanke Cloud mencapai pendapatan sebesar 37,36 miliar yuan (termasuk pendapatan dari layanan kepada Grup Vanke), naik 2,5%. Selama periode laporan, Vanke Cloud menyelesaikan lebih dari 300 transformasi efisiensi kota-delta, dan penerapan AI secara massal mendorong penurunan biaya manajemen sebesar 10,1%.

Bisnis apartemen sewa jangka panjang “BoYu” mengelola 270.200 unit, dengan 197.800 unit beroperasi, tingkat hunian 95,4%, di mana 13.2 ribu unit termasuk dalam perumahan sewa jaminan sosial; dalam pengembangan dan pengelolaan komersial, proyek komersial yang dikelola Inly memiliki tingkat penyewaan 94,5%, dan Pusat Perbelanjaan Inly di Qianwan, Shanghai, berhasil dibuka, menjadi standar baru kota; bisnis pergudangan dan logistik mencapai pendapatan 4,28 miliar yuan, naik 8,0%, termasuk pendapatan dari rantai dingin meningkat 25,5%.

“Semua bisnis layanan operasional perusahaan telah relatif mandiri dan memperoleh keunggulan skala serta merek,” kata manajemen Vanke dalam pertemuan analis.

Selain itu, dari sisi pendanaan, sepanjang 2025, Vanke menambah pendanaan dan refinancing sebesar 28 miliar yuan (tidak termasuk pinjaman dari pemegang saham). Biaya total dari pendanaan yang ada turun menjadi 3,02%, turun 85 basis poin dari akhir tahun sebelumnya.

Namun, struktur persediaan masih memberi tekanan. Hingga akhir 2025, jumlah persediaan Vanke sebesar 373,74 miliar yuan, termasuk produk jadi (rumah jadi) sebesar 114,45 miliar yuan, porsi 30,6%.

Fokus pada Penanggulangan Risiko dan Pengembangan

Menghadapi 2026, dalam laporan tahunan, Vanke mengusung tema utama “penanggulangan risiko” dan “pengembangan”. Di satu sisi, perusahaan akan teguh mendorong fokus kota dan bisnis, secara tegas keluar dari kota dan bisnis yang prospeknya buruk, profitabilitas lemah, dan beban masa lalu yang berat, serta merestrukturisasi mekanisme investasi, fokus pada kota utama, sektor inti, dan produk unggulan.

Di sisi lain, perusahaan akan terus meningkatkan kemampuan produk dan layanan, menyesuaikan dengan standar “rumah bagus”, mengintegrasikan kekuatan produk, konstruksi, pengiriman, dan layanan. Selain itu, akan mengeksplorasi inovasi model bisnis, menyediakan layanan pengelolaan properti lengkap siklus dan rantai nilai kepada pelanggan perusahaan yang berkualitas.

Dalam hal teknologi, Vanke berencana mendorong penerapan AI secara menyeluruh di seluruh proses pengembangan dan pengelolaan properti, mempercepat pembangunan sistem keanggotaan besar dan sistem pelanggan korporat, serta mewujudkan akuisisi pelanggan yang tepat sasaran.

Mengenai peningkatan valuasi, manajemen Vanke mengakui bahwa sejak awal 2025, performa harga saham “memang tidak memuaskan, dan belum mampu memberikan imbal hasil yang diharapkan kepada investor.”

Manajemen menyatakan, pemulihan valuasi membutuhkan penyelesaian utang, optimalisasi struktur hutang dan aset, stabilisasi bisnis pengembangan, serta peningkatan profitabilitas secara substantif. Ke depan, perusahaan akan terus mendorong pelepasan bisnis dan aset yang kurang sesuai dengan strategi, serta mengoptimalkan arus kas dan struktur aset dan liabilitas.