Wanke mengalami kerugian lebih dari 88,5 miliar, akan fokus pada pengelolaan risiko dan pengembangan pada tahun 2026

Tanya AI · Bagaimana sistem pembiayaan dan investasi di luar Vanke menyebabkan pencadangan kerugian besar?

Pencadangan penurunan nilai terutama didasarkan pada pencadangan kerugian piutang lain-lain, yang berasal dari sistem pembiayaan dan investasi di luar Vanke yang besar. Lembaga audit laporan keuangan mereka, Deloitte Huayong, berpendapat bahwa terdapat ketidakpastian dalam piutang tersebut.

Tulisan｜Peneliti 《Caijing》Wang Wentong

Editor｜Yang Liyun

Malam 31 Maret, Vanke A (000002.SZ) merilis laporan tahunan 2025.

Sebelumnya, dalam pengumuman 30 Januari, Vanke hanya menyebutkan bahwa laba bersih yang dapat didistribusikan untuk tahun 2025 diperkirakan mengalami kerugian sekitar 82 miliar yuan. Berdasarkan laporan tahunan lengkap ini, laba bersih yang dapat didistribusikan akhirnya mencatat kerugian sebesar 885,56 miliar yuan, turun 78,98% dibanding tahun sebelumnya; pendapatan juga turun lebih dari 30% menjadi 2.334,33 miliar yuan.

Selain itu, karena penurunan penjualan, arus kas operasional mengalami kerugian pertama dalam hampir 17 tahun, sebesar -9,88 miliar yuan, turun 126% dibanding tahun sebelumnya.

Vanke menyatakan dalam laporan keuangannya bahwa ada empat penyebab utama penurunan laba, dan pencadangan penurunan nilai aset dan kredit adalah faktor kunci dari kerugian besar tersebut. Laporan juga mengungkapkan nama empat perusahaan yang mencadangkan kerugian besar, dan setelah penelusuran kepemilikan saham, semuanya terkait dengan sistem pembiayaan dan investasi di luar Vanke yang besar.

Ini adalah laporan tahunan lengkap pertama yang dikeluarkan setelah pengambilalihan penuh oleh pemegang saham utama, Shenzhen Metro (selanjutnya disebut “Shenzhen Metro”), pada Januari 2025. Untuk laporan ini, lembaga audit laporan keuangan Vanke, Deloitte Huayong, memberikan opini tanpa pengecualian dengan paragraf tentang ketidakpastian keberlanjutan usaha.

Tahun 2025 merupakan tahun yang cukup turbulen dan sulit bagi Vanke, karena mengalami krisis utang, pergantian manajemen, dan penyesuaian struktur organisasi.

Pada akhir 2025, krisis utang Vanke meletus, dan perusahaan mengajukan perpanjangan jatuh tempo untuk “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005”, dan “21 Vanke 02”. Pada malam 30 Januari 2026, Vanke mengumumkan bahwa karena perubahan pengaturan transfer selanjutnya, mulai pasar dibuka pada 2 Februari 2026, enam surat utang perusahaan yang masih berlaku dihentikan perdagangannya, dan hingga kini belum dipulihkan.

Pada 2026, Vanke masih menghadapi total utang jangka jatuh tempo sebesar 14,68 miliar yuan, dengan 11,27 miliar yuan jatuh tempo dari April hingga Juli, menimbulkan tekanan pembayaran yang sangat besar.

Dalam konferensi analis setelah laporan keuangan dirilis pada 31 Maret, manajemen Vanke mengakui bahwa perusahaan gagal keluar dari kebiasaan ekspansi dengan utang tinggi, perputaran tinggi, dan leverage tinggi secara tepat waktu, sehingga muncul masalah penyebaran investasi yang terlalu luas, ekspansi di banyak jalur, dan ketergantungan besar pada pembiayaan dari kantor pusat.

Hingga 1 April, harga saham Vanke A ditutup di 4,04 yuan per saham, naik 1,25% hari itu, dengan nilai pasar total 48,2 miliar yuan.

Mengapa mengalami kerugian besar

Dalam rapat analis tahun 2025, manajemen Vanke menyatakan bahwa kerugian besar disebabkan oleh kesalahan investasi masa lalu, masalah manajemen operasional, dan penyesuaian industri secara mendalam yang saling memperkuat.

Sejak go public pada 1991, laba bersih yang dapat didistribusikan Vanke terus meningkat, mencapai puncaknya sebesar 415,16 miliar yuan pada 2020.

Namun, mulai paruh kedua 2021, industri properti mengalami penyesuaian mendalam, dan kemampuan laba Vanke juga menurun secara signifikan. Pada 2024, Vanke mengalami kerugian tahunan pertama sejak listing, dan selama dua tahun 2024 dan 2025, total kerugian laba bersih yang dapat didistribusikan mencapai 1.380,34 miliar yuan.

Vanke meningkatkan pencadangan penurunan nilai persediaan, yang sangat mengurangi ruang laba.

Pada 2025, total pencadangan penurunan nilai perusahaan mencapai 562,75 miliar yuan (tidak termasuk pengembalian dan penghapusan), sehingga laba bersih yang dapat didistribusikan berkurang 521,52 miliar yuan. Sebagian besar berasal dari cadangan penurunan nilai persediaan dan cadangan penurunan kredit.

Penurunan nilai persediaan disebabkan oleh meningkatnya kesulitan penjualan dan risiko pengembangan yang membesar.

Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada 2025, penjualan Vanke mencapai 1.340,6 miliar yuan, turun 45,5% dibanding tahun sebelumnya, hanya 19% dari puncaknya pada 2020 (7.041,5 miliar yuan); pendapatan yang diselesaikan sebesar 1.701,08 miliar yuan, turun 39,0%; margin laba kotor dari penyelesaian sebesar 8,1%, turun 1,4 poin persentase dibanding tahun sebelumnya. Untuk itu, Vanke mencadangkan 20,826 miliar yuan sebagai cadangan penurunan nilai persediaan baru, meningkat 195% dibanding tahun sebelumnya.

Dalam hal penurunan kredit, Vanke mencadangkan 33,968 miliar yuan pada 2025, naik 28,68%. Dari jumlah tersebut, pencadangan kerugian piutang lain-lain sebesar 33,653 miliar yuan, naik 30,60%.

Piutang lain-lain Vanke meliputi uang jaminan untuk tanah dan proyek pengembangan lainnya, piutang dari mitra kerja sama, piutang dari perusahaan joint venture atau kemitraan, dan piutang dari perusahaan lain.

Dalam laporan keuangan, Vanke mengungkapkan daftar lima perusahaan teratas berdasarkan saldo uang dalam piutang lain-lain. Dari lima perusahaan tersebut, selain Guangzhou Xiying Real Estate Co., Ltd., tiga lainnya mencadangkan kerugian besar. Setelah penelusuran kepemilikan saham, keempat perusahaan ini semuanya terkait dengan sistem pembiayaan dan investasi di luar Vanke yang besar.

Menurut aplikasi Qichacha, Shenzhen Yuanfeng Industrial Co., Ltd. dimiliki 100% oleh Fengjia Asset Management (Shenzhen) Co., Ltd. (“Fengjia Asset”), sementara tiga perusahaan lainnya dimiliki 100% oleh Shenzhen Boshang Shuntai Industrial Co., Ltd. (“Boshang Shuntai”).

Sejarah pemegang saham Fengjia Asset adalah Shenzhen Vanke Enterprise Asset Management Center, dan Boshang Shuntai memiliki seluruh saham dari Boshang Asset Management Co., Ltd., yang dianggap sebagai platform keuangan penting di luar sistem perusahaan Vanke yang terdaftar, dengan kerjasama dan hubungan keuangan yang sangat erat. Perusahaan-perusahaan ini mencadangkan kerugian besar yang membebani laba Vanke.

Deloitte Huayong menempatkan estimasi kerugian kredit yang diharapkan dari piutang lain-lain sebagai poin audit utama. Mereka berpendapat bahwa piutang lain-lain ini melibatkan penilaian manajemen yang signifikan dan memiliki ketidakpastian.

Kedua, akumulasi pembelian tanah yang tidak rasional ditambah penyesuaian siklus industri juga menjadi penyebab penurunan laba Vanke.

Pengembang di China menerapkan sistem pre-sale, yaitu setelah rumah diserahkan, pembayaran muka baru diakui sebagai pendapatan dan laba. Secara normal, dari pembelian tanah hingga pengakuan pendapatan memerlukan waktu sekitar dua sampai tiga tahun.

Dalam rapat analis, Vanke menyatakan bahwa pada 2025, sumber penyelesaian pengembangan utama adalah proyek yang terjual pada 2023 dan 2024, serta stok rumah jadi dan semi jadi yang dikonsumsi pada 2025. Proyek-proyek ini umumnya dibeli sebelum 2022, dengan harga tanah tinggi, di kota berkelas rendah, dan di lokasi terpencil.

Meskipun sejak 2018 Vanke sudah menyatakan tujuan “bertahan hidup”, dari 2018 hingga 2021, mereka tetap membeli tanah dengan harga tinggi. Berdasarkan laporan keuangan, harga tanah rata-rata proyek baru Vanke meningkat dari 5.427 yuan/m² pada 2018 menjadi 6.942 yuan/m² pada 2021.

Proyek-proyek dengan harga tanah tinggi ini saat masuk pasar bertepatan dengan siklus pasar properti yang menurun, sehingga Vanke harus menurunkan harga untuk meningkatkan volume penjualan, dan laba proyek pun tertekan.

Ketidakrasionalan dalam pembelian tanah menyebabkan Vanke gagal menyesuaikan diri secara tepat waktu selama masa penurunan industri.

Pada 2021, total penjualan kontrak Vanke sebesar 6.277,8 miliar yuan, turun 10,8% dibanding tahun sebelumnya, tetapi harga tanah yang diperoleh dari proyek baru sedikit meningkat, dan posisi peringkat pembelian tanah di industri properti hanya kalah dari Country Garden.

Hingga 2022, situasi memburuk secara drastis. Tahun itu, data penjualan Vanke menurun tajam, dan skala pembelian tanah berkurang drastis. Pada rapat kinerja tahun itu, manajemen menyatakan bahwa situasi industri jauh lebih serius dari perkiraan awal mereka. Sejak saat itu, proyek-proyek tersebut terus memberi tekanan pada laba Vanke.

Ketiga, sejak kuartal kedua 2024, Vanke menerapkan program “Fokus pada inti bisnis, pengurangan ukuran” untuk menyelamatkan diri, dengan menjual aset besar secara agresif, tetapi karena aset mengalami depresiasi, penjualan aset dan saham secara diskon juga meningkatkan tekanan kerugian.

Pada 2025, Vanke menyelesaikan 31 transaksi aset besar dengan total nilai 11,3 miliar yuan. Sebagai contoh, proyek es di Hong Kong, pada 26 Agustus 2025, China Travel Hong Kong menandatangani perjanjian transfer saham dengan Vanke, membeli 75% saham dari Jilin Songhua Lake International Resort Development Co., Ltd. dan Beijing Wan Snow Sports Co., Ltd.

Transaksi ini tidak mengumumkan harga, tetapi Vanke telah menginvestasikan cukup besar di bisnis es dan salju. Pada 2014, Vanke pernah mengungkapkan bahwa rencana umum proyek wisata dan liburan di Jilin Songhua Lake seluas sekitar 20 km² dengan total investasi sekitar 40 miliar yuan.

Industri es dan salju “memerlukan investasi besar, siklus panjang, dan pengembalian lambat”, dan membutuhkan subsidi dari bisnis lain dalam jangka panjang. Hingga 2024, pendapatan dari bisnis es dan salju Vanke hanya 310 juta yuan, hanya 0,13% dari total pendapatan Vanke.

Keempat, beberapa bisnis operasional Vanke yang utama mengalami kerugian setelah dikurangi biaya depresiasi dan amortisasi, ditambah kerugian dari investasi keuangan non-inti.

Kerugian ini juga terkait dengan metode akuntansi Vanke.

Untuk aset operasional, Vanke termasuk perusahaan yang sedikit menggunakan metode biaya, sementara sebagian besar pengembang properti yang terdaftar di Hong Kong menggunakan metode penilaian. Perbedaan utama adalah, metode penilaian memungkinkan penyesuaian nilai buku berdasarkan nilai wajar setiap periode laporan keuangan; sedangkan metode biaya harus dicatat berdasarkan biaya awal investasi, dan depresiasi serta biaya terkait langsung mempengaruhi kerugian. Hal ini menyebabkan kerugian akibat depresiasi dan amortisasi aset operasional.

Pada saat laporan keuangan dirilis, Vanke juga mengumumkan bahwa jumlah kerugian yang belum tertutup melebihi sepertiga dari total modal disetor. Jika kondisi operasional tidak membaik, kerugian kumulatif yang belum tertutup ini akan mempengaruhi kemampuan perusahaan untuk membagikan dividen di masa depan. Sejak 2023, Vanke telah tiga tahun berturut-turut tidak membagikan dividen.

Pengacara Gao Songjiang dari Kantor Pengacara Long’an Beijing di Shanghai menganalisis bahwa pengumuman ini menunjukkan risiko yang dihadapi perusahaan—jika kecepatan pemulihan operasional tidak mampu mengikuti kecepatan jatuh tempo utang dan pembayaran bunga, akhirnya perusahaan bisa mengalami gagal likuiditas dan kebangkrutan.

Fokus pada pengelolaan risiko dan pengembangan

Menghadapi kerugian besar, manajemen menyatakan bahwa pada 2026 akan fokus pada pengelolaan risiko dan pengembangan dua arah utama.

Di satu sisi, perusahaan akan terus mendorong fokus bisnis dan kota, pengurangan biaya dan efisiensi, serta mengaktifkan aset yang ada; di sisi lain, perusahaan akan terus berinovasi dalam bisnis, menyediakan layanan pengelolaan properti lengkap untuk seluruh siklus dan rantai nilai, serta memanfaatkan teknologi untuk meningkatkan pengalaman pelanggan dan efisiensi operasional.

Inovasi bisnis dan fokus kota adalah praktik umum dari perusahaan pengembang terkemuka, dan Vanke tidak terkecuali.

Pada September 2025, Vanke mengumumkan penyesuaian struktur organisasi baru, membentuk pola baru “Kantor Pusat Grup, Perusahaan Wilayah, Divisi Usaha”, dan membatalkan struktur “5+2+2” yang diterapkan sejak Oktober 2024 (5 perusahaan wilayah, 2 kantor pusat, 2 perusahaan langsung). Ini adalah perubahan besar dalam personel dan struktur organisasi setelah Shenzhen Metro, pemegang saham utama, mengambil alih manajemen Vanke pada Januari 2025.

Dalam rangka mengaktifkan aset yang ada, perusahaan mengelola aset senilai 33,85 miliar yuan selama 2025, sebagian besar berupa proyek kolaborasi pemerintah dan perusahaan, seperti proyek Hangzhou Heyu Guangnian yang mengubah aset lama menjadi perumahan sewa jaminan sosial, dan proyek Tianjin Tiantuo Beihai yang berhasil mengajukan obligasi cadangan tanah nasional pertama di Tianjin.

Selain itu, selama periode laporan, perusahaan memperoleh 23 proyek baru, semuanya berupa proyek pengaktifan aset yang sudah ada, tersebar di kota-kota utama seperti Guangzhou, Hangzhou, Ningbo. Total nilai tanah hak milik sekitar 6,69 miliar yuan, dan harga tanah rata-rata proyek baru sekitar 6.357 yuan/m².

Dalam inovasi bisnis, perusahaan berharap layanan operasional dapat menjadi sumber pendapatan utama, termasuk layanan properti, logistik, manajemen komersial, dan apartemen sewa jangka panjang.

Dari semua, pendapatan terbesar berasal dari layanan properti. Pada 2025, pendapatan dari layanan properti mencapai 35,52 miliar yuan, naik 7,22%, tetapi karena tekanan industri secara umum, margin laba kotor dari layanan properti turun 0,36 poin persentase menjadi 12,35%.

Layanan properti Vanke terutama dilakukan melalui anak perusahaan Wanwu Cloud (02602.HK). Vanke secara langsung dan tidak langsung memegang sekitar 6,61 miliar saham, dengan kepemilikan sekitar 57,26%.

Selama periode laporan, Wanwu Cloud mencapai pendapatan operasional 37,36 miliar yuan (termasuk pendapatan dari layanan kepada grup Vanke), naik 2,5%. Namun, karena tingkat kekosongan meningkat, pada 2025, margin laba kotor layanan properti residensial Wanwu Cloud adalah 11,7%, turun 0,7 poin persentase dibanding tahun sebelumnya, yang menyebabkan margin laba kotor keseluruhan perusahaan turun 0,8 poin persentase menjadi 12,2%.

Vanke saat ini masih menghadapi masalah likuiditas.

Pada akhir November 2025, krisis utang Vanke resmi meletus. Setelah beberapa putaran negosiasi, Vanke berhasil memperpanjang jatuh tempo tiga surat utang “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005”, dan “21 Vanke 02”, dan pada akhir Januari memanfaatkan pinjaman sebesar 2,36 miliar yuan dari Shenzhen Metro untuk membayar uang muka perpanjangan.

Laporan keuangan menunjukkan bahwa hingga akhir Maret 2026, Shenzhen Metro telah menyediakan pinjaman pemegang saham sebesar 33,52 miliar yuan, dan Vanke telah melunasi 33,21 miliar yuan dari utang publik.

Namun, krisis likuiditas Vanke belum sepenuhnya teratasi. Software analisis investasi DM Debt Check menunjukkan bahwa pada 2026, Vanke masih memiliki utang pokok dan bunga sebesar 10,489 miliar yuan yang harus dilunasi di dalam negeri. Dari semua obligasi domestik yang ada, 11 surat jatuh tempo dalam satu tahun dengan total 15,836 miliar yuan. Vanke juga memiliki dua obligasi luar negeri, masing-masing senilai 1,3 miliar dolar AS, yang jatuh tempo pada akhir 2027 dan 2029.

Tekanan utang Vanke tidak hanya dari obligasi yang diterbitkan secara terbuka. Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada 2025, utang berbunga total mencapai 358,48 miliar yuan, dengan 160,56 miliar yuan jatuh tempo dalam satu tahun, sekitar 44,8%. Pinjaman bank menyumbang lebih dari 70% dari total utang berbunga. Likuiditas perusahaan sangat ketat, dan pada akhir 2025, kas dan setara kas hanya 67,24 miliar yuan, turun 23,73% dibanding tahun sebelumnya.

Penulis | Yao Zhuo