Membedah Laporan Tahunan Vanke secara Mendalam: 3 Sinyal tentang Restrukturisasi, Penawaran Umum, dan Tim Nasional

Tanya AI · Apa ketidakpastian yang dihadapi dalam 60% bagian dari rencana perpanjangan utang Vanke?

Sumber | Phoenix Finance News

Penulis | Wang TingtingW=T=T

31 Maret, Vanke A merilis laporan keuangan tahunan 2025.

Sebelum laporan tahunan dirilis, pembatasan, pengembalian gaji, pembatasan, pelaporan, penyelidikan, penurunan saham… berita terus bermunculan, tetapi tidak ada yang pasti.

Oleh karena itu, masyarakat cukup memperhatikan laporan tahunan Vanke kali ini dan tanggapan manajemen.

Namun kenyataannya, semua orang sedang “menunggu”.

Menunggu restrukturisasi: Apakah tekanan akan berubah menjadi variabel?

Rencana restrukturisasi utang, atau paling cepat menunggu hasil lebih lanjut, karena ini menyangkut apakah Vanke mengalami wanprestasi substantif.

Laporan tahunan menunjukkan bahwa saat ini tiga utang terbuka Vanke (22VankeMTN004, 22VankeMTN005, H1Vanke02) telah memulai proses negosiasi perpanjangan dan telah disetujui melalui voting, dengan skema pembayaran 40% di muka (pembayaran terkonsentrasi Januari 2026) dan 60% diperpanjang satu tahun.

40% pembayaran di muka, dalam perusahaan pengembang yang sudah menawarkan skema restrukturisasi, hampir merupakan yang tertinggi. Langkah ini menunjukkan dukungan dari atasan melalui Shentou kepada Vanke.

Namun, apakah 60% benar-benar bisa diperpanjang satu tahun dan dibayar? Kebanyakan orang tidak yakin, bahkan beberapa kreditor secara langsung menyatakan “sudah siap untuk memperpanjang dan memperpanjang lagi skema perpanjangan”.

Karena tahun ini, banyak utang jatuh tempo Vanke, termasuk 11 utang, 4 di antaranya hanya memiliki waktu 1-3 bulan.

“Selanjutnya, tekanan pembayaran utang terbuka Vanke dari April hingga Juli memang sangat menonjol.” Manajemen Vanke mengakui dalam konferensi kinerja bahwa situasi operasional perusahaan saat ini masih sangat berat. Memohon semua pihak untuk terus memberi pengertian, dukungan, dan toleransi, serta memberi waktu dan ruang untuk mengatasi risiko. Perusahaan akan aktif mencari skema penyelesaian utang jangka panjang.

Dalam laporan, Vanke secara tegas menyatakan bahwa mereka akan mengatasi tekanan likuiditas melalui “negosiasi perpanjangan”, “refinancing”, “transaksi aset”, dan “pertukaran sumber daya”.

Selama periode laporan, Vanke telah menyelesaikan pembayaran utang terbuka sekitar 33,21 miliar yuan, mendorong 31 transaksi aset besar (nilai transaksi 11,3 miliar yuan), sebagai langkah pendukung restrukturisasi utang.

Selain itu, Vanke secara aktif menghentikan peringkat kredit dari Lianhe Credit terhadap entitas utama dan beberapa obligasi, menunjukkan bahwa mereka sedang menyesuaikan struktur pembiayaan dan strategi komunikasi pasar, untuk menciptakan ruang bagi restrukturisasi utang.

Menunggu pendanaan:

Tim nasional, berapa banyak “sumber terbuka” yang diberikan kepada Vanke oleh pemegang saham?

Laporan tahunan menunjukkan bahwa tahun lalu, dua “tim nasional” muncul di 10 pemegang saham terbesar Vanke yang beredar, dengan total kepemilikan 318 juta saham, dan rasio kepemilikan terhadap saham yang beredar sebesar 3,27%.

Secara spesifik, China Securities Finance Corporation Limited dan China Securities Finance Co., Ltd. memegang 185,4782 juta saham dan 132,6694 juta saham, masing-masing, dan telah memegang saham Vanke selama 30 kuartal berturut-turut. Rasio kepemilikan dari Shentou Group juga tetap stabil.

Pada 31 Maret, Vanke A juga mengeluarkan pengumuman, meminta rapat pemegang saham memberikan otorisasi untuk menyediakan dana bantuan keuangan eksternal hingga maksimum 58,45 miliar yuan.

Mengacu pada banyaknya proyek pengembangan properti yang menggunakan model perusahaan proyek, semua pihak pemegang saham secara prinsip harus menyediakan dana sesuai proporsi hak mereka kepada perusahaan proyek. Langkah ini bertujuan untuk menyelesaikan kebutuhan dana operasional dan pengembangan perusahaan proyek, serta meningkatkan efisiensi penggunaan dana.

Dapat dilihat bahwa manajemen Vanke masih berusaha keras agar “dukungan dana dari atas ke bawah” dapat terealisasi. Vanke juga menyatakan bahwa pemegang saham utama, Shentou Group, telah memberikan dukungan melalui cara pasar dan hukum, dengan total pinjaman pemegang saham sebesar 33,52 miliar yuan, membantu perusahaan mengelola risiko secara hati-hati.

“Sambil membuka sumber dana, Vanke juga secara aktif melakukan penyesuaian diri.”

Di satu sisi, mereka menyelesaikan pelepasan bisnis es dan salju, mendorong konsolidasi portofolio bisnis, serta secara teratur melepas bisnis non-inti; di sisi lain, mereka dengan tegas keluar dari kota dengan potensi rendah, fokus pada kota inti dan sektor dengan potensi tinggi; di sisi lain, tenaga kerja dan manajemen juga akan terus mengurangi biaya dan meningkatkan efisiensi.

Laporan tahunan menyatakan, “Vanke 2025 akan mencapai penjualan pengembangan sebesar 134,06 miliar yuan, dan tepat waktu menyerahkan 117.000 unit rumah berkualitas. Pada 2026, perusahaan akan tetap fokus pada bisnis inti dan berupaya penuh untuk menyelesaikan penyerahan.” Percaya bahwa Vanke dapat mencapai target tersebut, tidak akan terlalu sulit.

Menunggu上市：Berapa banyak “bayangan” yang bisa dibawa oleh Prologis?

Dari segi operasional, seperti yang dikatakan manajemen Vanke, “Situasi sangat berat.”

Hingga akhir periode laporan, pendapatan operasional Vanke tahun 2025 sebesar 233,433 miliar yuan, turun 31,98% dibanding tahun sebelumnya; laba rugi sebesar 73,924 miliar yuan, mengalami kerugian yang berkurang 56,66%. Hal ini terutama dipengaruhi oleh penurunan pendapatan dari bisnis pengembangan properti, sementara pendapatan dari layanan properti dan operasional lainnya relatif stabil.

Selain itu, ada dampak besar dari penurunan nilai kredit, karena Vanke melakukan penurunan nilai kredit sebesar 48,14 miliar yuan pada 2025, meningkat dua kali lipat dibanding tahun sebelumnya. Ini disebabkan oleh peningkatan cadangan kerugian piutang dan persediaan yang mengalami penurunan nilai, dan tidak melakukan penyesuaian aset adalah hal yang tidak bisa diterima, karena rasa sakit jangka pendek lebih baik daripada rasa sakit jangka panjang.

Untungnya, pendapatan dari pengelolaan properti, bisnis komersial, logistik, apartemen, dan aset berwujud lainnya terus menyumbang pendapatan, ditambah dengan penyelesaian 31 transaksi aset besar yang mengumpulkan sekitar 11,3 miliar yuan, mempercepat efek optimalisasi struktur.

Pada kenyataannya, “bisnis non-properti” mampu memberikan ruang imajinasi besar bagi Vanke, dan Prologis adalah yang paling populer.

Berita menyebutkan bahwa raksasa logistik internasional “Prologis” berencana go public di Hong Kong pada 2026, dengan perkiraan valuasi 180 miliar-220 miliar yuan. Vanke masih memegang 21,4% saham Prologis, sebagai pemegang saham terbesar tunggal, dan nilai sahamnya saat listing bisa mencapai 38,5 miliar-47 miliar yuan.

Meskipun setelah listing di Hong Kong, pemegang saham utama biasanya memiliki masa larangan jual selama 6-12 bulan, sehingga dalam jangka pendek tidak dapat menjual secara besar-besaran, tetapi jika Prologis benar-benar listing, hal ini juga akan memberikan nilai tambah dan dorongan positif bagi Vanke.

Namun, karena Prologis masih merupakan misteri besar, tidak pasti apakah melalui Prologis dapat meningkatkan pembiayaan dan alat keluar bagi Vanke, serta merealisasikan apresiasi nilai buku.

Dari sudut pandang lain, bahkan jika Prologis tidak listing, jika mampu mendorong integrasi logistik, pusat data, energi baru, serta logistik Wanwei, taman industri, dan properti komersial secara mendalam, mempercepat “pengembangan, pengoperasian, dan pengelolaan aset”, mungkin bisnis multinasional Vanke dapat membawa pertumbuhan yang lebih besar.

Akhirnya, dalam era stok properti, bisnis berwujud dan operasional sendiri adalah bidang utama yang digali oleh pengembang properti, dan juga bidang penting yang menanggung harapan masa depan, patut diperhatikan.

Sumber: Wind Finance News