Jadi inilah sesuatu yang tidak cukup dibicarakan dalam lingkaran kripto, tetapi sebenarnya cukup relevan ketika Anda memikirkan pendanaan alternatif - hipotek uang muka pembelian. Jika Anda pernah bertanya-tanya apa yang terjadi ketika pemberi pinjaman tradisional tidak mau menangani aplikasi Anda, ini adalah salah satu cara pemilik properti mengatasinya.

Pada dasarnya, hipotek uang muka pembelian adalah ketika penjual properti menjadi pemberi pinjaman Anda. Tidak ada bank yang terlibat, tidak ada departemen underwriting yang memeriksa skor kredit Anda. Penjual dan pembeli hanya bernegosiasi langsung - mereka menyepakati uang muka, tingkat bunga, jangka pinjaman, dan biaya-biaya. Anda melakukan pembayaran bulanan langsung ke penjual berdasarkan jadwal amortisasi yang memecah berapa banyak yang masuk ke pokok versus bunga setiap bulan.

Mengapa seseorang melakukan ini? Biasanya karena mereka memiliki masalah kredit, rasio utang terhadap penghasilan yang tinggi, atau tidak mampu mengumpulkan uang muka konvensional. Penjual mendapatkan hak atas properti yang dipindahkan kepada Anda saat penutupan, tetapi mereka menahan hak gadai sampai Anda melunasi sepenuhnya.

Izinkan saya menjelaskan contoh nyata. Katakan seseorang ingin membeli properti seharga $80.000 tetapi tidak memenuhi syarat melalui jalur normal. Mereka mendekati pemilik dan mengusulkan kesepakatan hipotek uang muka pembelian. Mereka menawarkan uang muka $25.000, dan pemilik setuju untuk membiayai sisa $55.000 dengan bunga 7% selama lima tahun (dan diangsur selama 20). Itu berarti pembayaran bulanan yang konsisten sekitar $426 untuk lima tahun, ditambah pembayaran terpisah untuk pajak properti dan asuransi. Kemudian di tahun kelima, ada pembayaran balloon sekitar $47.000 yang menyelesaikan pinjaman.

Sebenarnya ada berbagai variasi dari pengaturan ini. Kontrak tanah memungkinkan penjual membiayai pembelian properti secara langsung. Lease-to-own memberi penyewa opsi untuk membeli nanti, dengan pembayaran sewa yang membangun uang muka. Perjanjian sewa-beli memerlukan pembelian nyata sebelum sewa berakhir. Anda juga bisa mengasumsikan hipotek yang sudah ada dari penjual jika suku bunga naik - pinjaman FHA, USDA, dan VA sering kali dapat diasumsikan. Pinjaman uang keras dari pemberi pinjaman swasta adalah sudut pandang lain, meskipun dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi.

Jelas ada kompromi. Keuntungannya? Anda benar-benar bisa mendapatkan pendanaan saat pemberi pinjaman tradisional mengatakan tidak. Penutupan proses lebih cepat karena Anda melewati seluruh proses underwriting. Biaya penutupan berkurang secara signifikan. Anda dan penjual memiliki ruang untuk bernegosiasi segala hal.

Namun, kerugiannya lebih terasa. Tingkat bunga biasanya lebih tinggi daripada hipotek konvensional. Anda hampir pasti akan menghadapi pembayaran balloon di akhir. Penjual mungkin menolak jika kredit Anda terlalu buruk. Dan beberapa hipotek memiliki klausul due-on-sale yang sama sekali melarang pengaturan ini.

Ini adalah solusi yang sah untuk orang yang terjebak di luar sistem tradisional, tetapi Anda harus tahu apa yang Anda hadapi terkait biaya dan kewajiban yang terlibat.