Belakangan ini saya memperhatikan banyak investor membahas bagaimana mengalokasikan aset penghasilan pada tahun 2026, REITs memang layak untuk dipertimbangkan kembali. Setelah beberapa tahun volatilitas, saham properti mulai mendapatkan perhatian lagi, latar ekonomi yang membaik, suku bunga yang menurun, inflasi yang melambat, semuanya menciptakan lingkungan yang lebih baik untuk aset properti. Saya rasa standar pemilihan top reits to invest in harus melihat tiga aspek: fundamental yang stabil, arus kas yang dapat diandalkan, dan tren pertumbuhan dividen.

Properti industri memang yang terkuat. Tahun lalu di paruh kedua, dengan meredanya ketidakpastian kebijakan perdagangan, permintaan menunjukkan rebound yang jelas. Dukungan dari e-commerce, logistik, dan lokalisasi rantai pasok masih kuat, tingkat kekosongan tetap rendah, dan pertumbuhan sewa stabil. Prologis sebagai operator properti logistik terbesar di dunia, mengendalikan sekitar 1,3 miliar kaki persegi ruang distribusi logistik di 20 negara. Pada kuartal ketiga tahun lalu, aktivitas penyewaan mereka memecahkan rekor, pertumbuhan FFO inti juga melebihi ekspektasi, dan mereka menaikkan panduan tahunan. Tingkat kekosongan portofolio tetap di level tengah 95%, pendapatan bersih dari toko yang sama terus meningkat. Menariknya, mereka baru-baru ini memperluas kapasitas daya pusat data, memberikan ruang pertumbuhan tambahan. Dalam lima tahun terakhir, tingkat pertumbuhan dividen tahunan sebesar 12,66%, analis baru-baru ini dua bulan berturut-turut menaikkan proyeksi FFO 2025 mereka menjadi 5,80 dolar, dan proyeksi 2026 juga terus naik. Top reits to invest in seperti ini memang sangat menarik.

Cerita properti ritel belakangan menjadi lebih menarik. Banyak orang masih menganggap sektor ini bermasalah, tetapi sebenarnya fundamentalnya sudah diam-diam membaik. Simon Property Group sebagai salah satu REIT ritel terbesar di dunia, mengelola mal, outlet mewah, dan pusat gaya hidup. Pada kuartal ketiga tahun lalu, FFO properti per saham mencapai 3,22 dolar, meningkat 5,6% secara tahunan, tingkat kekosongan mal dan outlet di AS mencapai 96,4%, menunjukkan permintaan penyewa masih sangat kuat. Mereka terus mengoptimalkan portofolio dengan mengakuisisi seluruh saham Taubman Realty Group dan Phillips Place di Charlotte. Baru-baru ini juga menaikkan dividen kuartalan menjadi 2,20 dolar, kenaikan 4,8%. Para analis sangat optimistis terhadap perusahaan ini, proyeksi FFO 2025 dan 2026 masing-masing naik ke 12,67 dolar dan 12,94 dolar. Dalam lima tahun terakhir, dividen meningkat 11,7%, stabilitas dan tren pertumbuhan seperti ini sangat menarik bagi investor penghasilan.

Properti kantor sebelumnya saya agak ragu, tetapi sekarang tampaknya memang sedang berbalik arah. Gedung kantor berkualitas tinggi di lokasi strategis mulai menarik penyewa, strategi kerja campuran perusahaan semakin terorganisir. Pasokan baru terbatas, aktivitas penyewaan perlahan membaik, REIT kantor yang memiliki modal cukup berpeluang meraih manfaat dari peningkatan utilisasi dan kenaikan sewa secara selektif. Cousins Properties adalah contoh yang bagus, REIT kantor yang berbasis di Atlanta ini fokus pada gedung kantor kelas A di pasar Sun Belt yang berkembang pesat. Pada kuartal ketiga tahun lalu, mereka menyelesaikan lebih dari 550.000 kaki persegi penyewaan kantor, sewa tahun-ke-tahun naik 4-5% (berdasarkan kas), menunjukkan penyewa bersedia memperpanjang kontrak dengan harga lebih tinggi. Mereka menaikkan panduan FFO 2025 menjadi 2,82-2,86 dolar, dividen kuartalan 32 sen. Para analis memperkirakan FFO 2025 dan 2026 masing-masing sebesar 2,84 dolar dan 2,92 dolar, meningkat 5,58% dan 2,70%. Dalam konteks percepatan pertumbuhan di pasar Sun Belt, top reits to invest in seperti ini memiliki potensi pertumbuhan yang cukup besar.

Secara keseluruhan, prospek REIT ini memasuki tahun 2026 cukup baik. Lingkungan ekonomi yang membaik, neraca keuangan yang teratur, fundamental properti yang diperkuat, semuanya menciptakan dukungan yang solid. Bagi investor yang mencari penghasilan, memilih REIT dari sektor yang tahan banting tidak hanya bisa mendapatkan pendapatan dan dividen yang stabil, tetapi juga berpartisipasi dalam pemulihan kepercayaan pasar yang sedang naik.