Baru saja berbicara dengan seseorang yang bingung tentang arti sebenarnya dari "contingent" saat mereka melihatnya di daftar rumah. Jadi biarkan saya jelaskan karena ini sebenarnya salah satu hal terpenting untuk dipahami jika Anda serius ingin membeli.

Ketika sebuah properti mengatakan "contingent", itu pada dasarnya berarti penjual sudah setuju untuk menjual kepada seseorang, tetapi kesepakatan belum sepenuhnya pasti. Pembeli sebenarnya bisa mundur di bawah kondisi tertentu tanpa kehilangan uang jaminan—deposit yang mereka berikan untuk menunjukkan bahwa mereka serius dengan pembelian tersebut. Tujuannya adalah melindungi kedua belah pihak sambil menunggu rincian akhir diselesaikan sebelum penutupan.

Inilah mengapa penjual menerima tawaran seperti ini meskipun terlihat berisiko: uang jaminan itu adalah uang nyata yang disimpan di escrow. Jika pembeli mundur karena alasan yang tidak tercakup oleh kontinjensi, penjual menyimpannya sebagai kompensasi karena telah menurunkan properti dari pasar. Tetapi jika muncul masalah yang sah—seperti inspeksi menemukan kerusakan besar atau penilaian properti rendah—pembeli punya jalan keluar.

Mari saya jelaskan kontinjensi yang benar-benar penting. Kontinjensi inspeksi rumah sangat besar. Anda mendapatkan waktu untuk menyewa inspektur, mengetahui apa yang sebenarnya salah dengan tempat tersebut, dan kemudian memutuskan apakah ingin menegosiasikan perbaikan, meminta uang untuk perbaikan, atau membatalkan. Beberapa pembeli menjadi cerdas dan memberi tahu penjual di muka bahwa mereka akan menerima perbaikan hingga jumlah tertentu, yang menunjukkan bahwa mereka benar-benar tertarik.

Lalu ada kontinjensi penilaian. Jika Anda mendapatkan hipotek—dan kebanyakan orang melakukannya—pemberi pinjaman tidak akan membiayai pinjaman kecuali properti dinilai setidaknya sesuai tawaran Anda. Jadi jika nilainya rendah, Anda bisa mundur tanpa penalti. Pembeli tunai biasanya melewatkan yang ini karena mereka tidak membutuhkan persetujuan pemberi pinjaman.

Kontinjensi hipotek sama pentingnya. Bahkan jika Anda sudah mendapatkan prapersetujuan, pemberi pinjaman tetap harus menyetujui properti tersebut. Kadang orang secara tidak sengaja merusak persetujuan mereka sendiri dengan mengambil pinjaman lain sebelum penutupan atau mengalami kehilangan pekerjaan tak terduga. Kontinjensi ini menyelamatkan Anda jika itu terjadi.

Jangan abaikan juga kontinjensi judul. Anda ingin memastikan bahwa penjual benar-benar memiliki apa yang mereka jual dan tidak ada lien atau klaim aneh di properti. Bahkan pembeli tunai harus menyertakan ini. Anda juga ingin asuransi judul—yang biasanya diperlukan pemberi pinjaman—dan judul yang bersih sangat penting untuk itu.

Saya juga pernah melihat pembeli tersandung oleh kontinjensi HOA. Jika rumah tersebut bagian dari asosiasi pemilik rumah, Anda perlu waktu untuk meninjau aturan, keuangan, dan pembatasan mereka sebelum berkomitmen. Beberapa orang baru menyadari terlalu terlambat bahwa mereka tidak bisa menyewakan properti atau tidak bisa memiliki jenis anjing yang mereka inginkan, dan akhirnya terjebak.

Sekarang, status daftar properti juga penting. Ketika hanya tertulis "contingent", itu berarti pembeli belum memenuhi semua syarat. "Active contingent" berarti penjual masih terbuka untuk tawaran cadangan—mereka melindungi diri. "Contingent with kick-out" lebih agresif: penjual bisa secara harfiah mengusir pembeli jika ada tawaran yang lebih baik, meskipun biasanya pembeli awal diberi kesempatan untuk menghapus kontinjensi mereka terlebih dahulu.

"Pending" berbeda dari "contingent". "Pending" berarti pembeli sudah melewati semua kontinjensi dan kita sebenarnya sudah di tahap akhir menuju penutupan. "Contingent" berarti Anda masih dalam proses itu, dan hal-hal bisa saja gagal.

Ini yang penting—saya pernah melihat pembeli di pasar yang sangat kompetitif melewatkan kontinjensi agar tawaran mereka terlihat lebih menarik. Jangan lakukan itu. Saya mengerti godaannya, tapi sebenarnya itu ide yang buruk. Jika pembiayaan Anda gagal, inspeksi menemukan masalah pondasi, atau penilaian rendah dan Anda tidak punya kontinjensi sebagai cadangan, Anda bisa kehilangan uang jaminan atau terpaksa menandatangani kesepakatan buruk. Satu-satunya saat mungkin masuk akal adalah jika Anda membayar tunai dan sudah melakukan inspeksi sendiri.

Satu hal lagi: jika Anda melihat listing yang berstatus "contingent" dan tertarik, Anda bisa menanyakan tentang tawaran cadangan. Jika penjual menerimanya, Anda mungkin mendapat kesempatan. Dan jika kesepakatan pertama gagal—yang lebih sering terjadi daripada orang pikir—penjual mungkin kembali kepada Anda. Jadi, tetaplah berhubungan dengan agen listing jika Anda benar-benar menyukai properti tersebut.

Intinya adalah memahami apa arti "contingent" dalam real estate memberi Anda kekuatan dan perlindungan nyata. Kontinjensi ini ada untuk alasan, dan mereka adalah jaring pengaman Anda jika sesuatu yang tak terduga muncul sebelum Anda secara hukum terikat untuk menutup kesepakatan.