Baru saja menangkap sesuatu yang menarik yang dikatakan Warren Buffett baru-baru ini di pertemuan Berkshire Hathaway. Ketika ditanya mengapa dia terus membeli saham daripada properti, dia pada dasarnya mengatakan bahwa ada lebih banyak peluang di pasar sekuritas. Itu membuat saya berpikir tentang angka sebenarnya di balik pengembalian properti vs pasar saham selama beberapa dekade terakhir.

Ternyata datanya cukup membuka mata. Ambil contoh 30 tahun terakhir. Harga rumah menggunakan indeks S&P CoreLogic Case-Shiller naik dari 80.084 pada Maret 1995 menjadi 327.679 pada Maret 2025. Itu pengembalian sebesar 309%. Terdengar solid sampai kamu melihat apa yang dilakukan saham dalam periode yang sama.

S&P 500 melonjak dari 533,40 pada Mei 1995 menjadi 5.911,69 pada Mei 2025. Itu lebih dari 1.000% dalam pengembalian. Dow naik dari 4.465 menjadi 42.270 - kenaikan sebesar 847%. Tapi di sinilah yang menjadi gila: Nasdaq naik dari 864 menjadi 19.113 dalam periode yang sama. Itu pengembalian sebesar 2.111%. Saham teknologi benar-benar menghancurkan semuanya.

Saya tahu investor properti telah mendapatkan hasil yang baik dengan nilai rumah yang kira-kira tiga kali lipat selama dekade terakhir ini. Tapi ketika membandingkan pengembalian properti vs pasar saham dalam basis 30 tahun, itu bahkan tidak dekat. Properti residensial tidak bisa bersaing. Bahkan properti komersial, yang biasanya memberikan pengembalian antara 6-12% per tahun menurut sebagian besar perkiraan, tetap tertinggal dari kinerja jangka panjang pasar saham secara signifikan.

Hal lain yang juga patut dicatat adalah bahwa properti komersial cenderung mengalami penurunan yang jauh lebih dalam dan lebih lama dibandingkan koreksi pasar saham. Jadi tidak hanya pengembaliannya lebih rendah, tetapi volatilitas dan waktu pemulihannya juga lebih buruk.

Jelas diversifikasi penting dan kamu tidak seharusnya menaruh semua dalam satu keranjang. Tapi jika kamu bertanya asset class mana yang secara historis memberikan pengembalian properti vs pasar saham yang lebih baik dalam jangka panjang, pasar saham menang dengan sangat besar. Poin Buffett tentang peluang di sekuritas versus properti tampaknya cukup terbukti oleh data kinerja sebenarnya.