Pernah bertanya-tanya bagaimana cara membandingkan properti sewaan dengan cepat tanpa tersesat di spreadsheet? Ada cara sederhana yang dilakukan investor, dan itu berkaitan dengan memahami dua metrik kunci: GIM dan GRM.

Jadi apa perbedaan antara GIM dan GRM? Jujur saja, ini cukup sederhana jika dipecah. Keduanya adalah alat penilaian yang membantu Anda menentukan apakah sebuah properti layak dengan harga yang ditawarkan berdasarkan berapa banyak pendapatan yang dihasilkannya. Masalahnya adalah mereka mengukur jenis pendapatan yang berbeda.

Izinkan saya menjelaskan GIM terlebih dahulu. GIM adalah singkatan dari Gross Income Multiplier, dan melihat SEMUA uang yang dibawa properti - bukan hanya sewa. Kita berbicara tentang pendapatan sewa, biaya parkir, mesin cuci, mesin penjual otomatis, apa pun yang menghasilkan uang tunai. Anda menghitungnya dengan mengambil harga pembelian properti dan membaginya dengan total pendapatan kotor tahunan. Jadi jika sebuah bangunan berharga $500.000 dan menghasilkan $100.000 setahun dari semua sumber, GIM Anda adalah 5. Artinya Anda membayar 5 kali pendapatan tahunan. Metrik ini sangat berguna untuk bangunan multifamil atau properti komersial di mana ada beberapa sumber pendapatan.

Sekarang GRM - Gross Rent Multiplier - lebih fokus. Hanya melihat pendapatan sewa aktual, mengabaikan semuanya yang lain. Untuk properti yang berharga $400.000 dan menghasilkan $50.000 dalam sewa tahunan, GRM Anda adalah 8. Yang ini sangat berguna jika Anda melihat properti sewaan tunggal atau properti residensial di mana sewa adalah satu-satunya sumber pendapatan Anda.

Mengapa perbedaan GIM vs GRM ini penting? Karena mereka dirancang untuk situasi yang berbeda. Jika Anda membandingkan properti komersial atau kompleks apartemen dengan beberapa sumber pendapatan, GIM memberi gambaran yang lebih luas. Tapi jika Anda hanya membeli rumah untuk disewakan, GRM lebih sederhana dan langsung.

Tapi yang penting di sini - dan ini sangat penting - kedua metrik ini tidak memberi tahu seluruh cerita. Mereka tidak memperhitungkan pengeluaran. Sama sekali. Kita berbicara tentang pemeliharaan, pajak properti, biaya manajemen, asuransi, perbaikan. Sebuah properti mungkin terlihat murah berdasarkan multiplier-nya, tetapi setelah Anda memperhitungkan biaya operasionalnya, deal tersebut mungkin tidak semenarik yang terlihat. Plus, mereka mengabaikan kondisi pasar, daya tarik lokasi, dan apakah sewa cenderung naik atau turun di daerah Anda.

Jadi gunakan multiplier ini sebagai titik awal, bukan sebagai keputusan akhir. Bandingkan properti serupa menggunakan metrik yang sama, tetapi selalu selidiki angka-angka sebenarnya. Multiplier yang lebih rendah mungkin terlihat bagus, tetapi konteks adalah segalanya dalam investasi properti.