Tidak menyerah, tidak menyalahkan orang lain: Penanganan krisis Vanke patut menjadi perhatian industri

Tanya AI · Langkah-langkah Vanke dalam Menjamin Serah Terima untuk Menstabilkan Kepercayaan Pasar Properti

Produksi | Zhongfang Wang

Review | Li Xiaoyan

Tanggal 31 Maret, Vanke merilis laporan kinerja tahun 2025, di tengah tekanan ganda dari penyesuaian industri yang mendalam dan beban sejarah yang menumpuk, perusahaan menyerahkan laporan hasil yang penuh tantangan namun tetap menunjukkan ketahanan. Di balik data tersebut, merupakan rasa sakit yang tak terelakkan dari siklus industri yang menurun, sekaligus tanggung jawab Vanke untuk menghadapi masalah secara langsung, melakukan pembersihan secara tegas, dan berupaya menjaga stabilitas ekonomi rakyat serta kelangsungan bisnis. Di balik penampilan kerugian besar dan tekanan utang, perusahaan properti terkemuka yang telah berpengalaman lebih dari tiga puluh tahun ini, sedang mendorong reformasi dengan tekad bulat, memperkuat fondasi di tengah krisis, dan mengeksplorasi kelahiran kembali melalui transformasi.

Pada tahun 2025, Vanke mencapai pendapatan operasional sebesar 233,43 miliar yuan, dengan kerugian bersih yang attributable kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 88,556 miliar yuan, meningkat dari tahun 2024. Dari sudut pandang industri, hasil ini bukanlah kasus tunggal Vanke, melainkan cerminan konsentrasi dari proses peralihan industri properti dari ekspansi cepat ke pengembangan berkualitas tinggi, di mana perusahaan-perusahaan terdepan memulai pembersihan risiko masa lalu dan meredakan tekanan secara awal. Akumulasi kerugian lebih dari seribu miliar yuan dalam dua tahun, secara esensial merupakan evaluasi menyeluruh dan konsumsi risiko dari investasi agresif, pembelian tanah dengan harga tinggi, dan ekspansi berlebihan selama periode kenaikan industri sebelumnya—sebuah tahap penting bagi perusahaan untuk melepaskan ketergantungan pada jalur tertentu dan beroperasi secara lebih ringan.

Kerugian utama kali ini berasal dari cadangan penurunan nilai aset dan cadangan penurunan kredit, dengan total lebih dari 56,1 miliar yuan sepanjang tahun, mewakili lebih dari 60% dari total kerugian. Termasuk di dalamnya, cadangan penurunan nilai persediaan terutama untuk proyek-proyek yang diperoleh dengan harga tinggi di Foshan, Guangzhou, Shenzhen dan kota-kota lain di masa lalu. Dalam konteks pasar properti yang menurun dan harga rumah yang kembali rasional, perusahaan secara aktif melakukan penilaian ulang terhadap nilai aset yang ada, secara terbuka mengungkapkan masalah masa lalu, tanpa menyembunyikan atau menunda, menunjukkan kejujuran manajemen dalam menghadapi kesalahan dan tekad untuk melakukan perbaikan menyeluruh. Dibandingkan dengan beberapa perusahaan yang menyembunyikan risiko dan menunda pembersihan, Vanke memilih melakukan “pembersihan keuangan besar-besaran” sekaligus, melepaskan beban masa lalu secara penuh, menciptakan kondisi untuk langkah selanjutnya yang lebih ringan dan pemulihan kesehatan bisnis—tanggung jawab proaktif ini justru menjadi fondasi penting dalam pemulihan nilai jangka panjang.

Perlu dicatat bahwa, meskipun berada dalam kondisi kerugian besar, Vanke tetap menjaga fondasi operasionalnya. Pada tahun 2025, perusahaan mencatat penjualan sebesar 134,06 miliar yuan, tetap mempertahankan skala miliaran yuan selama masa penyesuaian industri yang mendalam, dan tetap berada di posisi terdepan industri; 18 proyek baru utama berhasil mencapai target peluncuran lebih dari yang direncanakan, tingkat penjualan seluruhnya mencapai 60%, dan proyek-proyek di kota-kota utama seperti Shanghai dan Chengdu memiliki tingkat penjualan lebih dari 80%, membuktikan bahwa kekuatan produk dan merek masih diakui pasar. Selain itu, bisnis diversifikasi seperti Wanyun Cloud, apartemen sewa jangka panjang, logistik, dan lainnya tetap berkembang stabil, dengan pendapatan layanan operasional mencapai 58,01 miliar yuan, menjadi penopang penting aliran kas yang stabil, termasuk Wanyun Cloud dengan pendapatan 37,36 miliar yuan dan pertumbuhan lebih dari 25% dari pendapatan logistik dingin, menunjukkan ketahanan bisnis yang beragam melewati siklus.

Di tengah risiko industri yang sering muncul dan tantangan serah terima dari berbagai kota, Vanke menjadikan “menjamin serah terima” sebagai tanggung jawab utama terhadap kesejahteraan rakyat dan garis dasar operasional, dengan tindakan nyata melindungi hak pembeli rumah dan menstabilkan kepercayaan industri. Pada tahun 2025, perusahaan mengatasi berbagai tantangan seperti dana, konstruksi, dan rantai pasok, dan secara total menyerahkan 234 proyek, 494 batch, dan 117.000 unit rumah, termasuk 17.000 unit yang diserahkan 30 hari lebih awal, 73 batch yang selesai tanpa menunggu, dan 37 proyek yang menjadi standar pengiriman berkualitas industri.

Untuk menjamin kualitas dan efisiensi serah terima, Vanke meluncurkan inovasi “Lihat Rumah” yang membuka lokasi proyek secara terbuka, dengan lebih dari 1500 kegiatan sepanjang tahun, mengundang 28.000 pemilik rumah untuk inspeksi langsung, menggunakan teknologi kamera 360 derajat dan drone untuk pengawasan lapangan, mewujudkan “pengawasan dari awan” yang transparan dan visual. Selain itu, mereka menerapkan layanan “Serah Terima Langsung Pengurusan Sertifikat”, mengintegrasikan seluruh proses serah terima dan pengurusan dokumen, mengatasi kekhawatiran pemilik rumah. Pada beberapa proyek, Vanke bahkan membentuk siklus positif “penjualan didorong oleh serah terima”, di mana reputasi serah terima yang stabil mendorong penjualan dan pengurangan stok, membangun keunggulan kompetitif unik di masa pasar lesu.

Menjamin serah terima bukan hanya tanggung jawab perusahaan, tetapi juga langkah kunci untuk menstabilkan industri dan kesejahteraan rakyat. Sebagai pemimpin industri, Vanke tetap menyelesaikan lebih dari 100.000 unit rumah dengan kualitas dan kuantitas yang terjamin, melindungi hak ratusan ribu keluarga untuk tinggal, sekaligus menjadi contoh “risiko terkendali, serah terima tanpa masalah” bagi industri, secara efektif mengurangi kekhawatiran pasar dan menciptakan lingkungan stabil untuk mitigasi risiko properti. Komitmen untuk tetap memenuhi janji dan memikul tanggung jawab sosial ini menjadi kekuatan utama Vanke dalam melewati siklus.

Menghadapi tekanan utang dan likuiditas yang menjadi perhatian pasar, di bawah dukungan penuh dari pemegang saham utama, Shenzhen Metro Group, Vanke secara aktif mengambil langkah-langkah, dan berhasil mencapai kemajuan dalam penyelesaian utang, menjaga agar tidak terjadi default di pasar terbuka. Sejak 2025, perusahaan telah menyelesaikan pembayaran utang publik sebesar 33,2 miliar yuan, menjaga fondasi kepercayaan pasar.

Memasuki awal tahun 2026, restrukturisasi utang semakin dipercepat. Pada Januari, perusahaan berhasil memperpanjang 3 obligasi domestik dengan total skala 6,8 miliar yuan, melalui skema “penukaran bertahap” dan “prioritas pembayaran kecil”, mendapatkan persetujuan suara tinggi dari kreditur. Sementara itu, Shenzhen Iron & Steel Group terus memberikan dukungan kuat, hingga saat ini telah menyediakan lebih dari 33,8 miliar yuan pinjaman pemegang saham berbiaya rendah, dan pada Januari 2026 menambahkan pinjaman khusus sebesar 2,36 miliar yuan dengan suku bunga serendah 2,34%, khusus untuk pembayaran utang publik. Injeksi dana dari aset milik negara ini tidak hanya mengurangi tekanan arus kas jangka pendek, tetapi juga mengirimkan sinyal dukungan yang tegas, menstabilkan kepercayaan kreditur dan pasar.

Untuk utang yang jatuh tempo antara April dan Juli 2026 sebesar 11,27 miliar yuan, Vanke telah menyusun rencana pembayaran rinci dan sedang aktif berkomunikasi dengan kreditur untuk memperpanjang dan merestrukturisasi utang tersebut. Meskipun rencana restrukturisasi utang jangka panjang yang beredar belum dikonfirmasi secara resmi, hal ini mencerminkan bahwa perusahaan sedang mencari solusi jangka panjang dengan pandangan ke depan, melalui perpanjangan jangka waktu utang dan pengoptimalan pengaturan pembayaran, demi memberi ruang bagi pemulihan operasional. Selain itu, perusahaan juga aktif menghidupkan kembali aset yang ada, dengan aset bernilai 33,8 miliar yuan yang diaktifkan pada 2025, menyelesaikan 31 transaksi besar dengan total 11,3 miliar yuan, dan mengoptimalkan struktur keuangan melalui penjualan aset.

Dari data keuangan, meskipun tekanan pembayaran jangka pendek cukup besar, perusahaan tidak terjebak dalam kekurangan likuiditas. Hingga akhir 2025, kas dan setara kas mencapai 67,24 miliar yuan, dan arus kas dari aktivitas operasional sudah positif, didukung oleh dukungan dari pemegang saham utama dan pengaktifan aset, memberikan jaminan kuat untuk penyelesaian utang. Lebih penting lagi, Vanke tetap menjaga komunikasi terbuka dan jujur dengan kreditur, menjalankan restrukturisasi utang secara market-oriented dan berdasarkan hukum, sehingga mendapatkan pengertian dan dukungan dari berbagai pihak, menciptakan lingkungan eksternal yang kondusif untuk mitigasi risiko.

Seiring dengan penyesuaian kinerja dan utang, Vanke memulai reformasi internal terbesar dalam sejarah dan restrukturisasi tata kelola, dengan tekad tajam untuk mengoreksi masalah masa lalu dan membangun kembali sistem manajemen, memperkuat fondasi pengembangan jangka panjang. Di satu sisi, mereka meluncurkan mekanisme akuntabilitas dan pengawasan terhadap kesalahan investasi dan manajemen masa lalu, termasuk penarikan kembali remunerasi dan penelusuran tanggung jawab terhadap tim manajemen utama, regional, dan mantan eksekutif, menegaskan sikap “hak dan tanggung jawab seimbang, kesalahan harus dipertanggungjawabkan”.

Di sisi lain, mereka melakukan reformasi organisasi besar-besaran, menyederhanakan struktur dari “Grup - Wilayah - Kota” menjadi “Grup - Kota” yang lebih datar, dengan otoritas utama dipusatkan di kantor pusat, mempercepat pengambilan keputusan. Selain itu, mereka memperdalam pengurangan biaya dan peningkatan efisiensi, dengan biaya tenaga kerja dan operasional di bidang pengembangan turun lebih dari 18% YoY pada 2025, dan Wanyun Cloud menggunakan teknologi AI untuk mengurangi biaya manajemen sebesar 10,1%, dengan biaya manajemen tahunan menurun selama dua tahun berturut-turut, menunjukkan efektivitas pengendalian biaya dan peningkatan efisiensi.

Dalam aspek bisnis, Vanke teguh menjalankan strategi “penyempitan fokus”, memusatkan perhatian pada kota-kota inti dan proyek-proyek unggulan, mempercepat pelepasan bisnis non-inti dan aset yang tidak efisien, termasuk keluar dari bisnis es dan lainnya. Ke depan, mereka akan lebih fokus pada pengembangan, properti, sewa jangka panjang, logistik, dan komersial sebagai lima jalur utama, mengkonsolidasikan sumber daya untuk memperkuat bisnis unggulan, dan secara tegas menahan kerugian baru. Selain itu, mereka meningkatkan pemberdayaan teknologi, mengintegrasikan AI ke dalam proses desain, konstruksi, dan operasional, dengan platform manajemen proyek berbasis AI mencakup 97% proyek yang sedang dibangun, serta pengembangan model besar gambar digital untuk aplikasi industri, meningkatkan efisiensi dan menurunkan biaya melalui transformasi digital.

Di tengah momen transformasi industri yang penting, Vanke sedang mengalami tantangan terberat sejak pencatatan sahamnya, namun di balik krisis ini tersimpan peluang baru. Kerugian besar dan tekanan utang ini secara esensial adalah “sakit” dari peralihan kekuatan baru dan lama industri, serta sebuah “upacara dewasa” bagi Vanke untuk melepaskan pola lama yang bergantung pada leverage tinggi dan beralih ke pengembangan berkualitas tinggi. Dengan beban sejarah yang tersingkirkan, risiko utang yang terkendali secara bertahap, reformasi internal yang terus mendalam, dan pertumbuhan bisnis yang beragam, perusahaan secara bertahap keluar dari masa sulit dan memasuki tahap perkembangan berkelanjutan.

Dalam jangka pendek, 2026 tetap menjadi tahun krusial untuk penyelesaian risiko Vanke, dengan fokus utama pada pembayaran utang secara kolektif, optimalisasi aset, dan stabilisasi operasi. Namun, di bawah dukungan kuat dari pemegang saham utama, manajemen yang penuh tekad, dan kerjasama dari berbagai pihak, risiko default utang dapat dikendalikan dan fondasi operasional tetap stabil. Dalam jangka panjang, Vanke memiliki cadangan tanah berkualitas tinggi, bisnis yang stabil dan beragam, reputasi merek yang kuat, serta sistem manajemen yang lengkap—semua kekuatan inti ini tidak berkurang meskipun mengalami kerugian jangka pendek. Dengan pasar properti yang perlahan pulih dan struktur industri yang semakin optimal, Vanke diharapkan dapat memanfaatkan keunggulan dalam menyelesaikan risiko secara awal dan fokus pada bisnis inti, untuk merebut peluang dalam kebangkitan industri baru dan mewujudkan pemulihan kinerja serta valuasi secara bersamaan.

Dari “bertahan hidup” ke “menstabilkan”, lalu ke “meningkatkan”, jalur transformasi Vanke penuh tantangan, tetapi juga menunjukkan tanggung jawab dan komitmen perusahaan terdepan. Dalam proses penyesuaian industri yang mendalam ini, Vanke memilih untuk menghadapi masalah secara langsung, melakukan reformasi aktif, dan menjaga garis dasar, bukan hanya sebagai tanggung jawab terhadap sejarahnya sendiri, tetapi juga terhadap industri, pembeli rumah, dan semua pihak terkait. Rasa sakit akan berlalu, kelahiran kembali sudah dekat, dan setelah melalui badai dan hujan, Vanke yang telah matang diharapkan dapat melangkah dengan lebih ringan dan mantap menuju babak baru pengembangan berkualitas tinggi.