Dalam bidang real estat, "klausa pengunduran" adalah ketentuan dalam perjanjian pinjaman yang menggambarkan bagaimana peminjam memenuhi persyaratan pemberi pinjaman untuk membebaskan hak jaminan mereka atas properti. Ketentuan ini dapat berbeda dalam pinjaman real estat residensial dan komersial. Klausa pengunduran dalam hipotek residensial biasanya menyatakan bahwa selama peminjam menyelesaikan semua pembayaran hipotek, mereka dapat sepenuhnya memiliki hak atas properti. Sementara dalam real estat komersial, ketentuan ini biasanya melibatkan penggantian properti dengan aset lain sebagai jaminan, sehingga memungkinkan peminjam untuk menjual atau refinancing sambil menjaga arus kas pemberi pinjaman.

Dalam hipotek perumahan, klausul pelunasan memberikan jalan yang jelas bagi peminjam untuk mendapatkan hak milik penuh setelah memenuhi syarat pinjaman. Berbeda dengan aplikasi komersial, inti dari pelunasan perumahan adalah transfer hak milik, bukan penggantian agunan. Proses ini umum terjadi di negara bagian "teori hak milik", di mana pemberi pinjaman mempertahankan judul properti hingga peminjam memenuhi semua kewajiban pembayaran. Setelah pembayaran akhir selesai, pemberi pinjaman akan memberikan rilis atau akta, secara sah mentransfer kepemilikan kepada peminjam. Klausul pelunasan melindungi kepentingan pemberi pinjaman selama periode pinjaman, sekaligus memastikan peminjam dapat memperoleh hak atas properti setelah memenuhi komitmen keuangan. Protokol ini adalah kesepakatan yang jelas dan mengikat secara hukum, memperhatikan kepentingan kedua belah pihak.

Di Amerika Serikat, negara bagian umumnya diklasifikasikan sebagai negara bagian "teori kepemilikan" dan "teori hak gadai" berdasarkan cara pengelolaan kepemilikan properti selama periode hipotek. Di negara bagian "teori kepemilikan", pemberi pinjaman sebagai wali memegang kepemilikan hukum properti tersebut, sampai peminjam melunasi hipotek sepenuhnya. Ketentuan default di negara-negara bagian ini menggambarkan syarat-syarat untuk mentransfer kepemilikan kepada peminjam, seperti di Arizona, North Carolina, dan Oregon. Di negara bagian "teori hak gadai" seperti California, Florida, dan New York, peminjam mempertahankan kepemilikan hukum properti, sementara pemberi pinjaman menempatkan hak gadai sebagai jaminan pinjaman. Oleh karena itu, ketentuan default jarang terjadi di negara-negara bagian ini, karena setelah peminjam memenuhi syarat pembayaran, hak gadai secara otomatis dicabut.

Sementara itu, negara bagian "teori tengah" menggabungkan elemen dari teori kepemilikan dan teori hak gadai. Di negara bagian ini, pemberi pinjaman memegang kepemilikan properti selama periode pinjaman, mirip dengan teori kepemilikan, tetapi begitu peminjam gagal bayar, kepemilikan secara otomatis kembali kepada peminjam, mirip dengan teori hak gadai. Pendekatan campuran ini bertujuan untuk menyederhanakan proses penyitaan dengan memberikan kontrol yang lebih langsung kepada pemberi pinjaman dalam hal penanganan keuangan saat terjadi gagal bayar.

Dalam real estat komersial, klausul kebangkrutan memberikan fleksibilitas bagi peminjam, sambil memastikan pemberi pinjaman terus menerima aliran kas yang stabil. Tidak seperti aplikasi residensial, klausul ini melibatkan penggunaan aset lain, biasanya sekuritas berkualitas tinggi, sebagai jaminan pengganti properti asli. Sekuritas ini dirancang untuk mencocokkan pembayaran pinjaman yang tersisa, untuk memastikan pendapatan yang diharapkan oleh pemberi pinjaman tidak terpengaruh. Proses ini sangat menguntungkan bagi peminjam yang mencari untuk menjual atau melakukan refinancing sebelum jatuh tempo pinjaman. Dengan menggunakan klausul kebangkrutan, peminjam dapat memenuhi persyaratan jaminan dari pemberi pinjaman tanpa membayar uang muka atau melanggar perjanjian pinjaman. Setelah proses kebangkrutan dimulai, peminjam biasanya bekerja sama dengan perusahaan pihak ketiga untuk membeli dan mengatur aset pengganti. Aset-aset ini akan dimasukkan ke dalam sebuah trust dan dibayarkan kepada pemberi pinjaman sesuai dengan rencana pembayaran yang telah ditentukan. Kebangkrutan dalam real estat komersial paling umum terjadi sebagai bagian dari produk sekuritisasi, seperti sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS). Karena pinjaman CMBS sering membatasi pembayaran lebih awal untuk melindungi investor, kebangkrutan menawarkan solusi praktis. Meskipun prosesnya dapat kompleks dan mahal, ini adalah pilihan berharga bagi peminjam yang membutuhkan fleksibilitas.

Batal kontrak dan mekanisme pemeliharaan pendapatan dirancang untuk melindungi pemberi pinjaman ketika peminjam keluar dari pinjaman lebih awal melalui mekanisme pembayaran di muka, tetapi cara kerjanya berbeda. Meskipun batal kontrak mempertahankan arus kas pemberi pinjaman dengan aset pengganti, pemeliharaan pendapatan secara langsung mengkompensasi potensi kerugian finansial. Pemeliharaan pendapatan mengharuskan peminjam membayar denda untuk mengkompensasi pemberi pinjaman atas kehilangan pendapatan bunga akibat pelunasan lebih awal. Denda ini dihitung sebagai selisih antara suku bunga kontrak pinjaman dan suku bunga pasar saat ini, dikalikan dengan saldo pinjaman yang tersisa dan jangka waktu.

Pembatalan kontrak diselesaikan dengan mengganti jaminan properti dengan sekuritas berkualitas tinggi yang dapat menghasilkan aliran kas pembayaran pinjaman yang tersisa. Ketentuan pembatalan menunjukkan berbagai strategi yang digunakan oleh pemberi pinjaman dan peminjam untuk memenuhi kewajiban keuangan dan kontraktual dalam transaksi real estat. Dengan memberikan fleksibilitas dalam struktur pinjaman, ketentuan ini menyeimbangkan kepentingan kedua belah pihak dalam pengalihan hak milik pada pinjaman perumahan atau penggantian aset dalam pinjaman komersial.

Beberapa saran praktis tentang membeli rumah: Biaya hipotek yang melebihi uang muka, termasuk pajak properti, biaya penyelesaian, asuransi pemilik rumah, dan potensi biaya pemeliharaan harus dimasukkan dalam anggaran Anda. Menyiapkan beberapa dana tambahan setelah membeli rumah dapat menghindari tekanan keuangan. Selain itu, penasihat keuangan dapat membantu Anda dalam rencana dan tabungan untuk membeli rumah. Menemukan penasihat yang tepat tidaklah sulit. Mencari penasihat keuangan yang tepercaya di daerah Anda dan melakukan pemahaman awal dapat membantu mencapai tujuan keuangan Anda.