Orang kaya tiba-tiba tidak membeli rumah lagi~

Saya telah mengamati fenomena menarik dalam beberapa hari terakhir.

Pasar rumah mewah tiba-tiba menjadi sepi.

Sekarang, rumah mewah di seluruh dunia menjadi sulit dijual, orang kaya tampaknya hanya bersedia mengeluarkan uang untuk rumah pribadi mereka, antusiasme untuk investasi properti jelas menurun.

Saya pertama kali memperhatikan hal ini karena seorang teman di sekitar saya. Setelah anaknya lulus dari universitas, ia ingin menjual satu unit rumah mewah yang berlebih. Ini adalah rumah di kawasan mewah terkenal di Shenzhen, yang pada puncaknya bernilai 20-30 juta, tetapi setelah dipasarkan selama satu atau dua tahun, tidak ada yang tertarik, kecuali jika harga turun drastis. Namun, ia tidak rela merugi sebanyak itu, kasus serupa akhir-akhir ini sangat umum.

Beberapa hari yang lalu, saya melihat seorang pengusaha kaya terkenal di Shanghai yang menjual rumah mewahnya, harga terdaftar turun dari 120 juta menjadi 60 juta, tetapi masih tidak ada yang berminat. Rumah ini dibeli pada tahun 2015 seharga 63 juta, ditambah 22 juta untuk renovasi, jadi total biaya sebenarnya sekitar 85 juta. Meskipun dijual seharga 60 juta, itu tetap merupakan kerugian besar.

Situasi di luar negeri juga hampir sama, semakin mahal sebuah rumah semakin sulit untuk dijual. Sebuah rumah di Vancouver yang dibeli seharga 4,38 juta CAD pada tahun 2017, setelah 8 tahun hanya terjual seharga 3,1 juta CAD, rugi 1,2 juta. Pembawa acara Amerika Rosie O'Donnell membeli sebuah loteng tiga lantai di New York seharga 8 juta dolar AS pada tahun 2017, dan pada tahun 2025 hanya terjual seharga 4,75 juta, rugi 3,25 juta dolar.

Mengapa orang kaya di seluruh dunia tidak lagi berinvestasi di properti?

Dari berbagai tanda, minat orang kaya di seluruh dunia terhadap properti menurun drastis, menyebabkan penjualan rumah mewah bekas terhambat. Selain rumah yang mereka tinggali, mereka tidak lagi antusias untuk membeli lebih banyak properti atau berinvestasi di seluruh dunia.

Ada beberapa poin perubahan logika di belakangnya:

1. Rumah berubah dari “aset yang meningkat nilainya” menjadi “aset yang tidak efisien”

Dulu, properti di banyak negara adalah alat untuk menjaga nilai dan meningkatkan nilai. Namun sekarang, kenaikan harga properti di pasar maju melambat, bahkan tidak mampu mengalahkan saham dan saham teknologi. Dalam 10 tahun terakhir, imbal hasil tahunan indeks S&P 500 di AS mendekati 12%, jauh melebihi properti. Dalam beberapa tahun terakhir, properti di dalam negeri umumnya mengalami depresiasi.

Orang kaya lebih memperhatikan efisiensi modal, pengembalian tahunan dari rumah mewah mungkin hanya 2-3%, bahkan setelah mempertimbangkan pajak dan biaya bisa menjadi negatif, lebih baik berinvestasi di bidang pertumbuhan seperti AI dan bioteknologi.

2. Pengawasan pajak membuat rumah menjadi “tidak menguntungkan”

Pajak properti mewah, pajak tanah, dan pajak warisan di negara-negara Barat sangat tinggi, orang kaya yang membeli properti mewah tidak hanya tidak mendapatkan keuntungan, tetapi juga harus “memberikan darah” setiap tahun.

Meskipun sebagian besar daerah di China tidak memiliki pajak properti, investasi properti memiliki likuiditas yang rendah, banyak pembatasan kebijakan, penggunaan modal yang besar, dan rasio sewa terhadap penjualan yang rendah, sehingga fleksibilitasnya sangat buruk.

3. Perubahan Pandangan Konsumsi Orang Kaya

Pengalaman konsumsi lebih berharga daripada kepemilikan: Orang kaya lebih suka menghabiskan uang untuk “pengalaman likuid” seperti pesawat pribadi, yacht, perjalanan, dan pendidikan, daripada properti tetap.

Kebangkitan budaya sewa: Orang kaya di New York, London, dan Hong Kong tidak selalu membeli rumah mewah, tetapi menyewa apartemen mewah dalam jangka panjang untuk mengurangi pengendapan modal. Cai Chongxin dari Alibaba menyewa di Deep Water Bay di Hong Kong dengan sewa bulanan 880.000 HKD.

4. Perubahan Sumber Kekayaan

Generasi sebelumnya banyak mendapatkan kekayaan dari industri nyata atau real estat, dengan preferensi alami terhadap rumah.

Generasi baru kekayaan terutama berasal dari teknologi, keuangan, dan pasar modal, mereka lebih memperhatikan tingkat pengembalian aset dan efisiensi modal, dan kurang tertarik pada investasi properti yang “rendah perputaran, rendah pengembalian.”

Di era internet, menunjukkan kekayaan tidak lagi bergantung pada rumah. Investasi di perusahaan teknologi yang sedang populer (seperti unicorn AI) lebih dapat menunjukkan identitas.

Rumah telah kehilangan arti “simbol status tertinggi”, dari “alat pertumbuhan kekayaan + simbol status sosial” menjadi “barang konsumsi dengan biaya pemeliharaan tinggi”. Orang kaya membeli rumah mewah lebih untuk konsumsi pribadi, bukan sebagai inti pertumbuhan kekayaan.

Apa dampak dari perubahan ini?

Dari sudut pandang kepemilikan pribadi, kecuali memiliki kekuatan finansial yang kuat, sebaiknya jangan membeli rumah di dalam negeri yang harganya lebih dari 30 juta, dan di luar negeri jangan membeli rumah yang harganya lebih dari 3 juta dolar AS/euro/dolar Kanada. Rumah yang terlalu mahal memiliki sedikit pembeli, ruang untuk peningkatan nilai terbatas, dan dalam jangka panjang hanya menjadi barang konsumsi, bahkan bisa mengalami kerugian.

Masa depan alokasi aset keluarga mungkin akan beralih ke pasar saham, dana, dan aset likuid lainnya, terutama dalam kondisi suku bunga simpanan yang menurun, tetapi perlu diperhatikan untuk melakukan diversifikasi alokasi.

Saat ini, fokus global adalah pada industri kecerdasan buatan, ETF Kecerdasan Buatan ChiNext Southern (159382) mengikuti indeks kecerdasan buatan ChiNext, yang berfokus pada rantai pasokan perangkat keras dan perangkat lunak di seluruh industri AI. Dengan dukungan kebijakan dan kemajuan teknologi, bidang AI di Cina diperkirakan akan membentuk ekosistem yang sehat.

Bagi investor individu, cara yang lebih tepat untuk berpartisipasi dalam industri AI adalah melalui dana indeks terkait, yang dapat mendiversifikasi risiko sekaligus mengikuti arah pasar utama. ETF kecerdasan buatan di papan startup memiliki fleksibilitas yang lebih besar, cocok untuk investor yang menyukai pertumbuhan dan fleksibilitas tinggi, tetapi tidak cocok untuk investor konservatif.