Investasi Kontra Warren Buffett: Mengapa Dia Membeli Saham Pengembang Perumahan Meski Ada Skeptisisme dari Wall Street

Poin Utama

• Warren Buffett telah mengidentifikasi peluang investasi di pembangun rumah sementara Berkshire Hathaway memiliki cadangan kas yang substansial
• Industri pembangunan rumah menghadapi hambatan signifikan dari suku bunga yang tinggi dan ketidakpastian ekonomi.
• Waktu investasi jangka panjang Buffett memungkinkannya untuk melihat nilai di luar tantangan pasar jangka pendek
• Posisi beliau di Lennar Corporation menunjukkan strategi klasiknya dalam membeli perusahaan berkualitas dengan valuasi yang didiskon.

Warren Buffett telah mengumpulkan kekayaan yang sangat besar untuk dirinya sendiri dan Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A)(NYSE: BRK.B) pemegang saham melalui keinginannya untuk menyimpang dari pemikiran konvensional Wall Street. Filosofi investasinya secara konsisten mengadopsi posisi kontrarian, fokus pada akuisisi bisnis yang hebat dengan harga yang wajar. Banyak dari investasi terbesarnya berasal dari membeli aset yang dengan antusias dijual oleh orang lain, memungkinkan dia untuk mengakuisisi perusahaan berkualitas dengan diskon yang substansial.

Meskipun umumnya menemukan sedikit peluang menarik di lingkungan pasar saat ini, Buffett baru-baru ini membangun posisi yang relatif kecil di 10 saham. Satu investasi khusus berdiri dalam kontras tajam terhadap sentimen Wall Street yang berlaku. Dari 21 analis yang mengawasi saham ini, 15 menilainya hanya sebagai "tahan," dengan target harga median berada sekitar 13% di bawah harga perdagangan saat ini.

Perbedaan ini menunjukkan bahwa Buffett mungkin memiliki wawasan yang tidak dimiliki oleh analis pasar. Setidaknya, perspektif jangka panjangnya yang khas memungkinkannya untuk melihat melampaui hambatan sementara yang mendominasi pandangan pasar jangka pendek.

Posisi Pembangun Rumah Strategis Buffett

Berkshire Hathaway awalnya meminta kerahasiaan untuk beberapa posisi baru yang dibentuk selama Q1, sementara mengecualikan mereka dari pengungkapan dalam pengajuan 13F SEC kuartalannya. Namun, pengajuan regulasi bulan lalu mengungkapkan semua akuisisi baru dalam portofolio Buffett. Di antara tambahan ini adalah pengembang rumah Lennar (NYSE: LEN)(NYSE: LEN.B).

Lennar merupakan pengembang rumah terbesar kedua di Amerika, hanya kalah dari D.R. Horton (NYSE: DHI)—pengembang rumah lain yang ditambahkan Buffett ke portofolio Berkshire pada kuartal pertama. Sektor pengembangan rumah saat ini menghadapi tantangan besar, karena masalah keterjangkauan perumahan telah secara signifikan mengurangi jumlah pembeli. Kepercayaan pengembang rumah tercatat hanya 32 pada bulan Agustus, mewakili pembacaan terendah ketiga sejak 2012 dan menandai bulan ke-16 berturut-turut dalam wilayah negatif.

Berbagai faktor menciptakan lingkungan operasi yang sulit bagi Lennar dan D.R. Horton. Rata-rata suku bunga hipotek konvensional 30 tahun tetap keras antara 6,5% dan 7% sepanjang tahun 2025. Secara bersamaan, harga rumah terus berada pada tingkat yang tinggi, menciptakan salah satu pasar perumahan yang paling tidak terjangkau dalam sejarah yang tercatat.

Menggabungkan tantangan ini, ketidakpastian ekonomi yang meningkat telah mendorong banyak orang Amerika untuk mengadopsi posisi keuangan yang lebih konservatif, menghindari pembelian besar seperti rumah. Akibatnya, jumlah pembeli rumah di AS telah jatuh ke level terendah dalam lebih dari 12 tahun ( kecuali periode awal pandemi COVID-19 ), menurut data dari Multiple Listing Service dan Redfin.

Lingkungan pasar ini memaksa pengembang perumahan untuk mengadopsi strategi yang mengurangi margin untuk mempertahankan volume penjualan. Memang, Lennar dan D.R. Horton mengalami kontraksi margin kotor sebesar 460 dan 260 basis poin masing-masing selama tahun lalu. Selain itu, kedua perusahaan melaporkan penurunan pendapatan sekitar 7% dalam hasil kuartalan terbaru mereka.

Dengan kinerja keuangan yang memburuk di industri yang menawarkan prospek historis yang pesimis, sentimen negatif Wall Street dapat dimengerti. Harga saham Lennar telah turun 28% dari puncak tertinggi sepanjang masa pada akhir 2024, meskipun setelah pemulihan baru-baru ini dan apresiasi harga setelah pengungkapan portofolio Berkshire. D.R. Horton telah berkinerja sedikit lebih baik tetapi masih diperdagangkan 14% di bawah penilaian puncaknya.

Visi Jangka Panjang Buffett Versus Fokus Jangka Pendek Wall Street

Lennar telah beroperasi di industri pembangun rumah sejak 1954 dan telah menavigasi banyak penurunan pasar sepanjang sejarahnya. Dalam lingkungan yang menantang sebelumnya, Lennar biasanya memprioritaskan perlindungan margin keuntungan dengan mengorbankan volume penjualan. Meskipun pendekatan ini menghasilkan keuntungan yang kuat selama periode sulit, mungkin saja itu tidak mewakili strategi jangka panjang yang optimal.

Ketua Eksekutif dan Co-CEO Stuart Miller menjelaskan selama panggilan pendapatan terbaru Lennar: "Kami belajar melalui masa-masa itu bahwa setelah kami mundur dan kehilangan momentum, akan semakin sulit untuk memulai kembali dan mendapatkan kembali volume."

Perubahan strategis ini memiliki signifikansi khusus mengingat kekurangan perumahan yang persisten di Amerika, yang terus memburuk. Zillow memperkirakan bahwa pada tahun 2023, AS menghadapi kekurangan 4,7 juta rumah dibandingkan dengan permintaan perumahan keluarga. Ketidakseimbangan struktural ini menciptakan peluang jangka panjang yang substansial bagi Lennar untuk mempertahankan volume konstruksi sambil menyesuaikan campuran produknya agar sesuai dengan kondisi pasar saat ini. Perusahaan baru-baru ini meningkatkan fokusnya pada rumah tingkat awal dan menerapkan insentif seperti pengurangan suku bunga hipotek untuk meningkatkan keterjangkauan.

Dengan mempertahankan volume produksi melalui kondisi pasar yang menantang, Lennar memposisikan dirinya untuk memperluas margin secara signifikan dalam jangka panjang seiring dengan meningkatnya efisiensi operasional dalam skala besar. Sementara manajemen mengakui bahwa margin keuntungan kemungkinan besar belum mencapai titik terendah siklikal mereka, mereka percaya bahwa titik balik itu mendekat.

Seiring suku bunga akhirnya moderat dan visibilitas makroekonomi membaik, permintaan pembeli seharusnya menguat, mengurangi kebutuhan akan insentif pembelian yang agresif. Ini secara alami akan meningkatkan baik margin maupun penjualan, meskipun pemulihan ini kemungkinan akan berlangsung selama bertahun-tahun daripada kuartal.

Keterputusan analitis menjadi jelas ketika memeriksa perspektif Wall Street yang khas. Sebagian besar analis membatasi pandangan mereka pada 12 bulan ke depan, dengan target harga yang terutama mencerminkan ekspektasi jangka pendek. Lennar tidak dapat disangkal menghadapi kondisi yang menantang dengan prospek minimal untuk perbaikan segera di kuartal yang akan datang.

Namun, Buffett secara konsisten menggunakan jangka waktu investasi yang jauh lebih panjang ketika mengevaluasi peluang. Lennar berada dalam posisi strategis yang menguntungkan untuk memenuhi permintaan perumahan yang tak terhindarkan yang dipicu oleh kekurangan perumahan struktural di Amerika, yang tetap menjadi tantangan nasional yang persisten.

Dengan perspektif jangka panjang ini, Buffett memanfaatkan kesempatan untuk mengakuisisi saham Lennar pada apa yang dianggapnya sebagai valuasi yang menarik. Investor masih berpotensi untuk mendapatkan titik masuk yang menguntungkan, karena Lennar saat ini diperdagangkan pada sekitar 1,8 kali nilai buku yang nyata. Meskipun sedikit di atas rata-rata historisnya, Lennar secara strategis telah mengurangi aset tanah di neraca, menggunakan kontrak opsi untuk mempertahankan kontrol atas tanah dengan fleksibilitas keuangan yang lebih baik. Pendekatan efisien modal ini terhadap manajemen tanah membenarkan premium relatif terhadap metrik valuasi historisnya.

Perbedaan antara posisi Buffett dan konsensus Wall Street menyoroti perbedaan mendasar antara analisis pasar jangka pendek dan filosofi investasi jangka panjang—sebuah perbedaan yang telah berulang kali menguntungkan pemegang saham Berkshire Hathaway sepanjang karir investasi luar biasa Buffett.