Taruhan Kontra Warren Buffett: Menganalisis Investasi Pasar Perumahan Sementara Wall Street Tetap Skeptis

Wawasan Investasi Utama

• Warren Buffett melanjutkan tradisi investasinya yang bertentangan, membeli saham di perusahaan sektor perumahan meskipun ada skeptisisme dari Wall Street
• Tingkat suku bunga yang tinggi dan ketidakpastian ekonomi telah menciptakan hambatan signifikan bagi pengembang perumahan, mempengaruhi kinerja jangka pendek.
• Perspektif jangka panjang Buffett mengidentifikasi nilai di mana banyak analis yang fokus pada hasil kuartalan hanya melihat tantangan

Warren Buffett telah menciptakan kekayaan substansial bagi dirinya sendiri dan Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A)(NYSE: BRK.B) pemegang saham melalui kesediaannya untuk menyimpang dari pemikiran utama Wall Street. Filosofi investasinya—membeli perusahaan hebat dengan harga yang wajar—sering membawanya untuk mengakuisisi aset yang dijual orang lain, mengamankan mereka dengan valuasi murah selama pesimisme pasar.

Sementara Buffett tetap berhati-hati tentang pasar saham secara umum baru-baru ini, bulan lalu ia membangun posisi yang relatif kecil di 10 perusahaan. Satu investasi tertentu berdiri dalam kontras tajam dengan sentimen Wall Street yang berlaku—sebuah pengembang rumah yang dinilai "tahan" oleh 15 dari 21 analis, dengan target harga median berada 13% di bawah harga pasar saat ini.

Perbedaan ini menyoroti perbedaan mendasar antara pendekatan investasi Buffett dan analisis pasar pada umumnya. Sementara Wall Street sering mengutamakan metrik kinerja kuartalan, metodologi Buffett memungkinkannya untuk melihat melampaui tantangan sementara menuju peluang penciptaan nilai jangka panjang.

Teori Investasi Sektor Perumahan

Berkshire Hathaway meminta kerahasiaan pada beberapa posisi baru yang dibentuk pada kuartal pertama, sementara waktu mengecualikan mereka dari persyaratan pengungkapan. Namun, pengajuan regulasi bulan lalu mengungkapkan bahwa Buffett dan timnya telah mengakumulasi saham Lennar (NYSE: LEN)(NYSE: LEN.B), pengembang perumahan terbesar kedua di Amerika Serikat, hanya di belakang D.R. Horton (NYSE: DHI)—pengembang perumahan lain yang dibeli Buffett pada Q1.

Sektor pembangunan rumah saat ini menghadapi tantangan yang hebat. Kekhawatiran tentang keterjangkauan perumahan telah secara signifikan mengurangi aktivitas pembeli, mendorong kepercayaan pembangun rumah turun menjadi 32 pada bulan Agustus—angka terendah ketiga sejak 2012 dan menandai 16 bulan berturut-turut dalam wilayah negatif.

Berbagai faktor berkontribusi pada lingkungan operasional yang sulit:

1. Rata-rata suku bunga hipotek konvensional 30 tahun telah tetap antara 6,5% dan 7% sepanjang tahun.
2. Harga rumah terus berada pada level tinggi, menciptakan salah satu lingkungan keterjangkauan yang paling menantang dalam sejarah terbaru.
3. Ketidakpastian ekonomi yang meningkat telah mendorong banyak orang Amerika untuk mengadopsi posisi keuangan yang lebih konservatif, menghindari pembelian besar seperti rumah.

Kondisi ini telah mendorong jumlah pembeli rumah di AS ke level terendah dalam lebih dari 12 tahun ( kecuali periode awal pandemi COVID-19 ), menurut data dari Layanan Daftar Ganda dan Redfin.

Menghadapi permintaan yang menurun, pembangun rumah harus mengorbankan margin keuntungan untuk mempertahankan volume penjualan. Lennar dan D.R. Horton telah melihat margin kotor mereka menyusut sebesar 460 dan 260 basis poin masing-masing selama tahun lalu. Selain itu, kedua perusahaan melaporkan penurunan pendapatan sekitar 7% dalam kuartal terbaru mereka.

Mengingat metrik keuangan yang memburuk ini dan proyeksi suram industri, sikap hati-hati Wall Street tampak logis. Harga saham Lennar telah turun 28% dari puncaknya di akhir 2024, meskipun telah pulih sedikit setelah pengungkapan dari Berkshire. D.R. Horton telah tampil sedikit lebih baik tetapi masih tetap 14% di bawah titik tertingginya.

Visi Jangka Panjang Buffett vs. Fokus Jangka Pendek Wall Street

Lennar telah membangun rumah sejak 1954, melewati berbagai siklus pasar selama hampir 70 tahun sejarahnya. Dalam penurunan sebelumnya, perusahaan memprioritaskan pemeliharaan margin keuntungan dengan mengorbankan volume penjualan. Meskipun strategi ini melindungi profitabilitas jangka pendek selama periode sulit, ketua eksekutif dan co-CEO Stuart Miller mengakui selama panggilan pendapatan terbaru Lennar bahwa pendekatan ini memiliki batasan: "Kami belajar melalui masa-masa tersebut bahwa setelah kami mundur dan kehilangan momentum, akan semakin sulit untuk memulai kembali dan mendapatkan kembali volume."

Wawasan strategis ini terbukti sangat penting mengingat Amerika Serikat terus menghadapi kekurangan perumahan yang signifikan. Zillow memperkirakan bahwa pada tahun 2023, terdapat 4,7 juta lebih keluarga Amerika yang membutuhkan rumah dibandingkan dengan inventaris perumahan yang tersedia. Defisit struktural ini menciptakan peluang jangka panjang yang substansial bagi pengembang perumahan yang bersedia mempertahankan kapasitas produksi melalui penurunan siklis.

Lennar telah mengadaptasi strateginya sesuai, dengan lebih fokus pada rumah tingkat pemula dan menawarkan insentif seperti pengurangan suku bunga hipotek untuk meningkatkan keterjangkauan. Meskipun pendekatan ini sementara memberikan tekanan pada margin keuntungan, hal ini memposisikan perusahaan untuk mempertahankan skala operasional dan pangsa pasar—keunggulan kritis ketika kondisi pasar akhirnya membaik.

Manajemen memperkirakan bahwa margin keuntungan belum sepenuhnya mencapai titik terendah tetapi mendekati titik terendah siklisnya. Seiring dengan moderasi suku bunga dan berkurangnya ketidakpastian makroekonomi, permintaan pembeli seharusnya menguat, mengurangi kebutuhan akan insentif pembelian yang signifikan dan meningkatkan baik margin maupun volume penjualan.

Perbedaan perspektif ini menjelaskan ketidakcocokan antara analis Wall Street dan tesis investasi Buffett. Sebagian besar rekomendasi analis dan target harga mencerminkan ekspektasi untuk 12 bulan ke depan—periode di mana manajemen Lennar sendiri tidak mengantisipasi peningkatan signifikan. Namun, Buffett secara konsisten menggunakan jangka waktu yang jauh lebih panjang untuk keputusan investasi, memungkinkannya untuk memanfaatkan pesimisme pasar sementara.

Perspektif Penilaian Investasi

Dari sudut pandang valuasi, Lennar saat ini diperdagangkan pada sekitar 1,8 kali nilai buku yang nyata. Meskipun sedikit di atas rata-rata historisnya, premi ini tampaknya dibenarkan mengingat pergeseran strategis perusahaan menuju model bisnis yang lebih efisien secara modal. Lennar telah mengurangi aset tanah di neraca keuangannya demi menggunakan kontrak opsi untuk mengendalikan tanah dengan fleksibilitas finansial yang lebih besar—pendekatan yang seharusnya meningkatkan pengembalian modal seiring waktu.

Investasi Buffett di Lennar menunjukkan pola khasnya dalam mengakuisisi bisnis berkualitas dengan valuasi yang wajar ketika tantangan jangka pendek menciptakan peluang beli. Bagi para investor dengan kesabaran dan perspektif jangka panjang yang serupa, kondisi pasar saat ini mungkin menghadirkan kesempatan untuk mengikuti jejak Buffett—berinvestasi di bisnis yang secara fundamental sehat tetapi sementara tidak disukai oleh analisis mainstream.

Dengan fokus pada permintaan perumahan struktural yang bertahan di luar siklus ekonomi, pendekatan investasi Buffett sekali lagi menggambarkan keuntungan dari berpikir secara independen dan mempertahankan perspektif jangka panjang di pasar yang sering didominasi oleh pertimbangan jangka pendek.