Kebijakan baru melepaskan gelombang dana! Penempatan investasi harus fokus pada jenis saham ini, tetapi perlu waspada terhadap dua risiko pasar besar.

Untuk mengatasi tantangan "kekurangan pinjaman perumahan" yang dihadapi oleh pembeli rumah pertama kali, pemerintah mengumumkan penyesuaian kebijakan besar pada 4 September. Mulai 1 September 2025, kasus pencairan "Skema Pinjaman Subsidi Perumahan Muda" (New Qing An) tidak akan lagi dihitung dalam batas total yang ditetapkan oleh peraturan tertentu mengenai "pinjaman untuk pembangunan perumahan dan pembangunan perusahaan". Tindakan ini bertujuan untuk meningkatkan kapasitas pinjaman bank dan memperpendek waktu tunggu permohonan pinjaman bagi masyarakat yang baru pertama kali membeli rumah, tetapi juga memicu diskusi hangat di pasar tentang spekulasi properti dan risiko finansial.

Tanggapan Industri Perbankan: Perkiraan Pemulihan Kemampuan Pemberian Pinjaman

Beberapa bank telah menyatakan posisi yang jelas terhadap kebijakan baru:

Sebuah bank besar menyatakan bahwa peraturan baru akan secara signifikan mengurangi masalah antrean bagi pembeli pertama kali, dan diperkirakan dapat memulihkan kapasitas penyaluran pinjaman New Qing'an sebesar 60-70 miliar yuan setiap bulan, serta memprioritaskan penanganan kasus terkait. Bank tersebut juga menekankan bahwa penilaian kredit akan tetap dilakukan secara ketat berdasarkan prinsip 5P dalam pemberian kredit, dan menyarankan masyarakat untuk mempertimbangkan keputusan membeli rumah dengan hati-hati berdasarkan kondisi keuangan pribadi.

Bank utama lainnya menunjukkan bahwa dalam 8 bulan pertama tahun ini, telah memberikan pinjaman Qing'an sebesar 59,2 miliar yuan, yang melibatkan 7.596 rumah tangga. Peraturan baru berlaku untuk kasus penyaluran setelah 1 September, dan saat ini sulit untuk memperkirakan kemampuan pinjaman yang akan dirilis, tetapi ke depan akan terus fokus pada segmen tanpa rumah tinggal dan pelanggan yang tinggal sendiri.

Perlu dicatat bahwa beberapa bank, karena tidak terikat oleh regulasi terkait, menyatakan bahwa kebijakan baru tidak memiliki dampak langsung pada bisnis mereka. Bank-bank ini tetap terikat pada norma-norma disiplin yang ditetapkan oleh otoritas pengawas keuangan dan pengendalian konsentrasi real estat oleh bank sentral. Jika regulasi terkait tidak dilonggarkan, tidak akan ada peningkatan dalam volume pinjaman rumah baru.

Umpan Balik Industri: Disarankan untuk Memperluas Lingkup Kebijakan

Industri real estat memiliki sikap positif terhadap kebijakan baru. Seorang pemimpin asosiasi real estat provinsi berpendapat bahwa langkah ini "sedikit banyak berdampak positif" pada pasar. Sementara itu, seorang perwakilan asosiasi pengembang real estat di daerah lain menunjukkan bahwa meskipun peraturan baru dapat meningkatkan jumlah pinjaman, disarankan agar pembiayaan untuk pembaruan kota dan rekonstruksi bangunan berbahaya juga dikecualikan dari batasan peraturan tertentu, untuk lebih merangsang pasar. Ia menekankan bahwa pada awal tahun 2026, akan ada banyak rumah baru yang diserahkan, dan jika masalah pinjaman tidak dapat diselesaikan, hal ini dapat memicu masalah sosial.

Masalah Tersisa: Permintaan Tukar Rumah dan Kontroversi Penilaian

Meskipun kebijakan baru yang menguntungkan pembeli rumah pertama kali dilonggarkan, mereka yang ingin pindah rumah dan pembeli rumah yang belum dibangun masih menghadapi tantangan:

Batasan persentase pinjaman rumah: Kebijakan saat ini mengharuskan uang muka untuk rumah kedua mencapai 50%, banyak orang yang ingin berpindah rumah terpaksa membatalkan rencana pembelian rumah karena tidak dapat mengumpulkan cukup dana.

Perbedaan antara nilai bank dan harga transaksi aktual: Saat rumah yang dijual dalam pra-penjualan diserahkan, jika nilai bank lebih tinggi daripada harga pendaftaran aktual, itu mungkin dianggap sebagai perumahan mewah dan hanya dapat memperoleh pinjaman sebesar 30%; jika nilai lebih rendah dari harga transaksi, maka pembeli harus menambah uang muka. Industri menyarankan untuk menggunakan harga pendaftaran aktual sebagai dasar pinjaman, atau diselesaikan melalui negosiasi antara kedua belah pihak.

Tekanan keuangan pengembang: Pengembang kecil dan menengah menghadapi aturan yang mengharuskan mereka memulai proyek dalam waktu 18 bulan, yang memperburuk ketegangan keuangan dan risiko keterlambatan proyek.

Reaksi Sosial: Dukungan dan Kekhawatiran Bersamaan

Setelah kebijakan diumumkan, opini publik di internet menunjukkan polarisasi:

Para pendukung berpendapat bahwa ini adalah kebijakan yang menguntungkan masyarakat, dapat mengurangi tekanan permintaan untuk tempat tinggal, dan mengingat tingkat gagal bayar hipotek yang rendah, risikonya dapat dikendalikan.

Para penentang khawatir bahwa tindakan pemerintah ini dapat mendorong spekulasi properti, menimbulkan risiko krisis keuangan serupa, dan meningkatkan beban hipotek bagi generasi muda, yang pada gilirannya dapat mempengaruhi tingkat kelahiran dan permintaan domestik.

Sudut Pandang Investasi: Saham Konstruksi dan Keuangan Mendapat Manfaat, Tetapi Perlu Memperhatikan Risiko Volatilitas

Kebijakan baru memberikan dorongan modal yang jelas ke pasar, investor dapat memperhatikan bidang-bidang berikut:

Saham terkait konstruksi: Peluang Utama: Pinjaman Qing'an Baru terutama digunakan untuk membeli rumah baru atau rumah yang sedang dijual sebelum dibangun. Pemulihan kemampuan penyaluran pinjaman akan langsung mempercepat pengembalian dana pengembang, memperbaiki arus kas, dan mengurangi risiko wanprestasi yang mungkin ditimbulkan oleh "gelombang pengiriman rumah". Terutama pengembang yang fokus pada pembeli pertama kali dan produk tipe kecil, prospek penjualan mereka meningkat secara signifikan.

Poin perhatian: Investor dapat memperhatikan pengembang yang terdaftar dengan banyak proyek di daerah populer untuk pinjaman Qingan (seperti beberapa kawasan pemukiman baru).

Saham Keuangan: Inti dari keuntungan: Kebijakan telah mencabut beberapa pembatasan bagi bank untuk melakukan bisnis pinjaman baru. Meskipun suku bunga pinjaman baru relatif rendah, namun masih termasuk aset hipotek berkualitas tinggi yang dapat memberikan pendapatan bunga yang stabil. Bank yang menunjukkan sikap positif, pertumbuhan bisnis hipotek mereka layak untuk diharapkan.

Hal yang perlu diperhatikan: Bank masih terikat oleh kebijakan pengendalian kredit dan tidak sepenuhnya terbuka. Selain dipengaruhi oleh bisnis hipotek, harga saham bank juga terkait erat dengan kebijakan suku bunga dan kondisi ekonomi secara keseluruhan, sehingga perlu dilakukan evaluasi menyeluruh.

Dua Risiko Pasar yang Harus Diwaspadai Investor:

Risiko kebijakan yang berubah-ubah dan pasar yang terlalu panas: Tindakan ini dapat diartikan sebagai sinyal pemerintah untuk menyelamatkan pasar. Jika harga rumah kembali naik dengan cepat, kemungkinan bank sentral akan memperketat pengendalian kredit tidak dapat diabaikan, yang akan membawa tekanan baru pada pasar properti dan saham terkait.

Efek positif menghilang dan risiko fluktuasi harga: Berita kebijakan mungkin telah sebagian dicerna oleh pasar, sehingga perlu waspada terhadap tekanan pengambilan untung setelah "berita baik sudah habis" pada saham terkait dalam jangka pendek. Saat berinvestasi, perlu memperhatikan fundamental saham individual (seperti pendapatan, margin laba kotor, rasio utang), dan menghindari mengejar harga secara membabi buta.

Saran Profesional: Manajemen Risiko dan Kepatuhan Regulator Sangat Penting

Otoritas pengawas keuangan menegaskan bahwa bank harus meninjau pinjaman sesuai dengan prinsip pemberian kredit dan mencegah tindakan ilegal. Masyarakat yang mengajukan pinjaman rumah harus memperhatikan:

Sediakan fleksibilitas waktu penyerahan rumah yang cukup untuk mengatasi pengaturan pencairan bank. Melakukan penilaian yang cermat terhadap kemampuan pembayaran kembali individu, rasio utang, dan kondisi kredit, serta mencegah risiko gagal bayar yang disebabkan oleh fluktuasi ekonomi.

Secara keseluruhan, penyesuaian kebijakan kredit perumahan baru di Qing'an adalah langkah jangka pendek pemerintah untuk merespon permintaan pasar. Meskipun dapat mengurangi tekanan bagi pembeli pertama kali, masalah struktural seperti kebutuhan untuk pindah rumah, rantai pendanaan pengembang, dan mekanisme penilaian properti masih memerlukan koordinasi antar departemen. Apakah kebijakan di masa depan akan mencakup pinjaman untuk renovasi dan pembangunan kembali bangunan berisiko, serta bagaimana menyeimbangkan permintaan perumahan dengan stabilitas keuangan, akan menjadi tantangan kunci. Disarankan agar masyarakat yang memiliki rencana membeli rumah secara rasional mengevaluasi kondisi keuangan mereka dan membuat keputusan dengan hati-hati untuk mengurangi risiko potensial.