Apakah kenaikan suku bunga jangka panjang domestik menjadi faktor penurunan harga J-REIT | Pemikiran Investasi J-REIT | Manekuri Media yang berguna untuk informasi investasi dan keuangan Monex Securities

Tren harga J-REIT terbaru menunjukkan pergerakan yang stabil

Harga J-REIT dalam periode terbaru (24 April - 21 Mei) menunjukkan tren yang stabil. Indeks REIT Tokyo mencapai titik terendah 1.700 poin pada 28 April, dan titik tertinggi 1.745 poin pada 13 Mei, dengan transaksi berakhir pada kisaran 1.700 poin.

Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa ia kurang rentan terhadap kenaikan suku bunga jangka panjang AS, yang telah menjadi faktor penurunan harga J-REIT hingga 2024. Imbal hasil obligasi Treasury AS 10-tahun telah berada dalam tren kenaikan sejak Mei 2025 dan telah berada di atas 4,5% sejak 20 Mei. Setelah tren penurunan dari pertengahan Januari hingga Maret, harga J-REIT naik lagi, yang akan menyebabkan harga J-REIT turun di masa lalu.

【Tabel 1】Pergerakan imbal hasil obligasi pemerintah AS 10 tahun dan indeks REIT Tokyo Stock Exchange (Agustus 2024 - Oktober) Sumber: Data yang dipublikasikan oleh Bursa Efek Tokyo dan Departemen Keuangan AS, disusun oleh Ivy Research Institute, Inc.

(Indeks REIT TSE menggunakan nilai 31 Maret 2003 sebagai acuan (1.000).) Misalnya, pada Agustus dan September 2024, imbal hasil obligasi Treasury AS 10-tahun turun karena penurunan suku bunga Federal Reserve, tetapi naik pada bulan Oktober karena kemungkinan Trump terpilihnya kembali meningkat. Seperti yang ditunjukkan pada Gambar 1, Indeks TSE REIT turun di bawah level 1.700 poin karena suku bunga jangka panjang AS naik.

Sementara imbal hasil obligasi 10 tahun AS saat ini berada pada level yang tinggi dibandingkan dengan Oktober 2024, indeks REIT Tokyo Stock Exchange tetap berada di kisaran 1.700 poin.

Kenaikan suku bunga jangka panjang domestik, alasan mengapa dampaknya terhadap pasar J-REIT dianggap kecil

Salah satu faktor yang mempengaruhi harga J-REIT di masa depan adalah kenaikan suku bunga domestik. Kenaikan suku bunga domestik dapat menjadi faktor penurunan harga J-REIT sebagai produk investasi dengan imbal hasil. Selain itu, kenaikan suku bunga pinjaman akan meningkatkan beban bunga yang harus dibayar, yang juga menjadi faktor penurunan pendapatan.

Namun, pada Mei 2025, dampak terhadap pasar J-REIT yang memiliki imbal hasil sekitar 5% yang tinggi diperkirakan akan kecil. Pertama-tama, ada pengaruh dari kenaikan suku bunga domestik terhadap imbal hasil J-REIT, di mana imbal hasil obligasi pemerintah 10 tahun adalah sekitar 1,6%, dan selisih (spread) dengan imbal hasil J-REIT adalah sekitar 3,4%.

Periode terbaru ketika imbal hasil obligasi pemerintah melampaui 1,5% kembali ke tahun 2006, tetapi seperti yang ditunjukkan pada Gambar 2, imbal hasil J-REIT rata-rata adalah 3,75%.

【Tabel 2】Pergerakan imbal hasil obligasi 10 tahun Jepang dan imbal hasil J-REIT (Januari 2006 – Desember 2006) Sumber: Dibuat oleh IVY Research Co., Ltd berdasarkan data yang dipublikasikan oleh masing-masing merek dan Kementerian Keuangan. Saat itu, proporsi kantor yang dimiliki oleh J-REIT adalah sekitar 55% dari total aset (per April 2025, proporsinya hampir 37%). Pengaruh pasar kantor yang kuat pada saat itu juga menjadi salah satu faktor rendahnya imbal hasil J-REIT, tetapi jika mempertimbangkan spread saat ini, kemungkinan ini menjadi faktor penurunan harga J-REIT dianggap rendah.

Selanjutnya, ada kekhawatiran tentang penurunan pendapatan karena kenaikan beban bunga, tetapi ini juga berdampak kecil pada sebagian besar saham. Hal ini dikarenakan rasio pinjaman suku bunga tetap rata-rata mencapai 90% untuk semua saham, dan hanya terpengaruh pada saat refinancing. Selain itu, karena harga satuan sewa telah meningkat untuk sebagian besar aplikasi, dampak suku bunga yang lebih tinggi pada saat pembiayaan kembali dapat dikompensasi dengan peningkatan pendapatan sewa.

Oleh karena itu, jika harga J-REIT turun akibat kenaikan suku bunga domestik, hal itu dianggap sebagai kekhawatiran yang berlebihan, sehingga dapat dikatakan bahwa dalam perspektif investasi jangka menengah hingga panjang, potensi investasi akan meningkat.