Les six grandes banques ont réduit leur solde de prêts hypothécaires personnels existants de 7k de yuans. Est-il encore nécessaire de rembourser anticipativement ?

Par le journaliste de 每经｜Zhao Jingtzhi｜Rédacteur en chef de 每经｜Wei Guanhong

La vague de remboursement anticipé de prêts immobiliers est-elle terminée ?

Depuis la seconde moitié de 2022, les emprunteurs de prêts hypothécaires aux logements personnels de notre pays ont accéléré le remboursement anticipé des prêts, formant progressivement, pendant un certain temps, une « vague de remboursement anticipé ».

Mais aujourd’hui, les scènes de réservation de numéros à l’aube et d’attente pendant des mois sont devenues bien plus rares. Le « vent » du remboursement anticipé persiste-t-il encore ? En rassemblant des données, le journaliste de 《每日经济新闻》 constate que, pour les six grandes banques publiques, le montant total des prêts hypothécaires personnels en cours s’élève à environ 24,48 trillions de yuans ; par rapport à l’année précédente, il a diminué d’environ 0,71 trillion de yuans.

« Il y a bien sûr encore des remboursements anticipés, mais par rapport aux années précédentes, on ne peut certainement plus qualifier cela de “vague”. » Wang Pengbo, analyste en chef chez Boto Consulting, indique que la baisse du solde des prêts hypothécaires résulte à la fois du fait que les ménages remboursent plus tôt leurs prêts et du fait que l’an dernier, l’intention d’acheter un logement n’était pas élevée.

À noter : cette année, au premier trimestre, le marché immobilier a connu un « petit printemps ». À ce sujet, Zhou Yiqin, expert senior des politiques financières, estime qu’il ne s’agit pas d’un rebond excessivement court après une forte sous-performance, mais que, à mesure que les taux d’intérêt du marché ont progressivement baissé et que les politiques d’achat de logements ont progressivement été assouplies, la confiance du marché se rétablit de manière régulière, et qu’il y a de bonnes chances que cette tendance se poursuive au deuxième trimestre.

Baisse du solde des prêts hypothécaires personnels en 2025

En rassemblant les données, le journaliste constate que le solde des prêts hypothécaires personnels des banques continue de diminuer.

En 2024, en tant que force principale dans l’octroi des prêts hypothécaires, les six grandes banques publiques ont réduit leurs prêts hypothécaires personnels de 0,62 trillion de yuans ; tandis qu’en 2025, sur l’ensemble de l’année, la baisse nette a été de 0,71 trillion de yuans, soit une diminution plus marquée qu’en 2024.

À noter : au premier semestre 2025, la baisse cumulée des six grandes banques publiques s’est élevée à 107,8 milliards de yuans, contre 325,5 milliards de yuans au premier semestre 2024, donc nettement moins. Mais au second semestre 2025, la baisse a fortement atteint environ 602,2 milliards de yuans, ce qui fait que l’ampleur globale du recul des prêts hypothécaires personnels l’an dernier s’est encore davantage élargie par rapport à 2024.

À mesure que le solde des prêts hypothécaires personnels continue de se réduire, le solde des prêts hypothécaires personnels des six grandes banques publiques a d’ailleurs quitté l’« ère des 6 trillions de yuans ».

Du point de vue de l’ensemble du marché national, le solde des prêts hypothécaires personnels recule également. D’après les données de la Banque populaire de Chine, à la fin de 2025, le solde national des prêts hypothécaires personnels s’élevait à 37,01 trillions de yuans, en baisse de 1,8 % en glissement annuel. Cela indique que, pour certaines banques, le solde des prêts hypothécaires personnels a même quelque peu augmenté, et que le marché des prêts hypothécaires des banques est entré dans une phase de concurrence plus fine.

Dans le secteur, on considère que la baisse du solde des prêts immobiliers existants résulte en réalité de l’affrontement de deux forces : d’un côté, le remboursement anticipé « retire » une partie ; de l’autre, les nouveaux prêts hypothécaires « ajoutent » une partie.

« Il y a bien sûr encore des remboursements anticipés, mais par rapport aux années précédentes, on ne peut certainement plus qualifier cela de “vague”. » Wang Pengbo explique que le remboursement anticipé des prêts hypothécaires, combiné à une intention d’achat résidentiel plus faible de la part des ménages l’an dernier, entraîne une réduction commune du solde des prêts hypothécaires personnels des banques.

Yang Haiping, chercheur associé auprès de l’Association de la gestion de patrimoine de Pékin, indique que l’immobilier se trouve encore actuellement en phase d’ajustement : il existe certes de nombreux clients à forte demande, mais il existe aussi de nombreux clients en attente ; au total, la croissance des prêts hypothécaires est faible.

Un « petit printemps » pour le marché immobilier au premier trimestre

Au premier trimestre de cette année, les transactions d’immobilier résidentiel d’occasion sur le marché intérieur ont connu un « petit printemps ». Selon le rapport de Centaline, en mars, la surface de transactions d’occasion dans les 20 villes clés était d’environ 17,97 millions de mètres carrés, soit +117 % en glissement mensuel, et +6 % en glissement annuel ; sur l’ensemble du premier trimestre, la surface cumulée des transactions a atteint environ 41,08 millions de mètres carrés, soit une hausse de 4 % en glissement annuel.

Au sein de ce « petit printemps », des villes de premier rang comme Pékin et Shanghai ont joué le rôle de « locomotives ».

« Le “petit printemps” du marché immobilier au premier trimestre 2026 est principalement porté par la reprise des transactions sur le marché des logements d’occasion dans les villes de premier rang ; à l’heure actuelle, il se trouve dans une phase de redressement modéré, et son orientation de redémarrage pourrait avoir une certaine continuité. » Zhou Yiqin a déclaré au journaliste : « Avec l’arrivée du “petit printemps”, l’impact positif sur le solde des prêts hypothécaires personnels des banques commerciales se manifestera progressivement.

« Même s’il n’y a pas encore eu un retournement complet, je pense que ce n’est pas un rebond de sous-performance à court terme ; il s’agit plutôt d’un rétablissement progressif de la confiance du marché, à mesure que les taux d’intérêt du marché baissent progressivement et que les politiques d’achat de logements s’assouplissent progressivement. Je pense qu’il y a des chances que cela se poursuive au deuxième trimestre. » Zhou Yiqin indique que l’activité accrue des transactions de logements d’occasion entraînera directement une hausse du nombre de demandes de prêts hypothécaires, réduira progressivement l’ampleur de la baisse du solde, et qu’à l’avenir, cela pourrait fournir un appui positif au solde des prêts hypothécaires ; globalement, le marché immobilier avance vers une direction de « hausse des volumes et stabilité des prix ».

Le vice-président de l’institut de recherche immobilière Shanghai E-House, Yan Yuejin, a déclaré au journaliste : « Le “petit printemps” met davantage l’accent sur les transactions de logements d’occasion dans les villes clés. À l’heure actuelle, nous sommes encore au stade initial de la reprise du marché immobilier national. Au deuxième trimestre, le marché des transactions devrait encore s’améliorer, ce qui apporte également un soutien positif au marché des prêts. “Cependant, certains clients ont recours à des prêts du fonds de prévoyance (公积金), qui ne seront pas pris en compte dans les données des prêts des banques commerciales ; cela peut aussi avoir un impact sur le solde des prêts commerciaux”.

Des banques indiquent que le volume de dossiers de prêts hypothécaires a nettement augmenté

Concernant les prêts hypothécaires personnels de cette année, le journaliste a noté que plusieurs directions de banques ont également fait des déclarations lors des conférences de publication de leurs résultats. Parmi elles, la Banque de communications a une évaluation plutôt optimiste de l’activité de prêts hypothécaires personnels.

Lors de la conférence de publication des résultats pour l’exercice 2025, le vice-président de la Banque de communications, Zhou Wanfu, a présenté qu’à partir de mars 2026, le volume de dossiers de prêts hypothécaires de cette banque a nettement augmenté. « C’est probablement un signal que le marché immobilier se stabilise », a indiqué Zhou Wanfu. « Si cette tendance se maintient, l’activité de prêts hypothécaires de 2026 atteindra progressivement une croissance positive, et contribuera aussi à atteindre l’objectif de croissance prévu de l’ensemble des prêts de détail de la Banque de communications. »

Le vice-président de la Banque industrielle et commerciale de Chine, Wang Jingwu, a répondu au sujet du taux d’impayés des prêts aux particuliers. Wang Jingwu a déclaré que la qualité des actifs des prêts aux particuliers a longtemps été excellente ; au cours des deux dernières années, sous l’effet de facteurs tels que la transformation économique, les ajustements du marché immobilier et un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande, le taux d’impayés a légèrement augmenté à court terme, en accord avec la tendance globale du secteur.

« La base économique de notre pays est stable, la résilience est forte, et le potentiel est important ; les conditions de soutien et la tendance fondamentale vers le long terme favorable n’ont pas changé. À l’avenir, le risque des prêts aux particuliers restera maîtrisable. » Wang Jingwu estime que, avec l’accélération de la mise en œuvre d’un ensemble de politiques et la libération continue des bénéfices des politiques, la base du marché du crédit aux particuliers s’améliorera progressivement et la qualité des actifs des prêts aux particuliers reviendra à un niveau raisonnable.

Bien que l’État continue aussi à introduire des politiques pour l’immobilier, et que le marché montre des signes de reprise, Yang Haiping a déclaré au journaliste que, dans la répartition des actifs des banques, la proportion des prêts hypothécaires pourrait suivre une tendance à la baisse.

D’après les données actuelles, le journaliste a noté que, parmi les grandes banques, les prêts à la consommation aux particuliers et les prêts à des fins opérationnelles aux particuliers ont connu une forte croissance. Ainsi, les prêts à la consommation personnels de la Banque industrielle et commerciale de Chine ont augmenté de 244.8k de yuans, soit +18,5 % ; les prêts personnels à des fins opérationnelles ont augmenté de 7.1k de yuans, soit +15,0 % ; et la croissance des prêts à la consommation personnels de la Banque de Chine sur le territoire national a atteint 28 %.

Le remboursement anticipé des prêts hypothécaires est-il avantageux ?

Auparavant, la « vague de remboursement anticipé des prêts immobiliers » provenait principalement des emprunteurs. D’une part, en raison des fluctuations économiques ; d’autre part, parce que la volatilité des marchés financiers chinois s’est accentuée : les prix des actions, des fonds, etc., ont fortement baissé, ce qui a entraîné une baisse évidente des rendements d’investissement des résidents ordinaires, et une préférence pour le risque plus prudente. En outre, une partie des taux des prêts immobiliers existants est relativement élevée ; certains emprunteurs ont des taux sur leurs prêts hypothécaires existants supérieurs à 5 %. Sous l’effet de l’ensemble de ces facteurs, les emprunteurs ont utilisé une partie des fonds initialement prévus pour l’investissement afin de rembourser par anticipation.

Cependant, à mesure que les taux des prêts hypothécaires existants sont abaissés, le coût des prêts hypothécaires personnels diminue progressivement. D’après les données de la Banque populaire de Chine, en février de cette année, le taux moyen pondéré des nouveaux prêts de prêts hypothécaires aux particuliers était d’environ 3,1 %, soit environ 10 points de base de moins que la même période l’an dernier ; les taux de prêt restent à un niveau bas.

À des taux déjà bas, le remboursement anticipé est-il encore avantageux ?

« La question de savoir si cela vaut le coup dépend du niveau de rendement de l’investissement ou de l’épargne du consommateur à l’heure actuelle, et de l’écart avec le taux des prêts hypothécaires après la baisse. » Wang Pengbo indique : « Si le rendement de l’investissement est supérieur au taux du prêt, vous pouvez envisager d’allouer davantage de fonds à l’investissement ; sinon, vous pouvez envisager de rembourser tout ou partie du prêt. De plus, il faut aussi prévoir suffisamment de fonds pour les dépenses du quotidien et pour la retraite future, la santé, etc. »

Par ailleurs, du point de vue de la méthode de remboursement, en général, le remboursement par capital constant (等额本金) implique que le capital remboursé est plus important au début et que les intérêts sont moins élevés ; par conséquent, le remboursement anticipé serait un peu plus avantageux. Pour le remboursement par annuités constantes (等额本息), les intérêts à rembourser sont plus élevés au début et le capital est plus faible ; si le remboursement a dépassé la moitié du terme, on peut aussi ne pas envisager de rembourser par anticipation.

Source de l’image de couverture : entrepôt médias de 每经