Accélération de la réduction des stocks : 22 provinces abaissent le pourcentage d'acompte pour l'immobilier commercial

Source : 21st Century Business Herald Auteur : Zhang Min

Le 16 mars, la succursale de la Banque populaire de Chine à Shanghai a publié une notification indiquant que, pour les prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers à usage commercial à Shanghai (y compris les « logements pour usage mixte commercial et résidentiel »), le ratio minimal d’apport initial est ajusté à au moins 30 %. Cette mesure vise à accélérer la réduction des stocks sur le marché immobilier commercial et de bureaux, et à stimuler davantage l’activité des transactions sur le marché.

Le 15 janvier de cette année, le porte-parole de la Banque populaire de Chine et vice-gouverneur Zou Lan a déclaré que, conjointement avec la China Financial Regulatory Administration, le ratio minimal d’apport initial pour les prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers à usage commercial sera abaissé à 30 %, afin de soutenir la réduction des stocks sur le marché immobilier commercial et de bureaux. Deux jours plus tard, les deux départements ont publié conjointement la « Notification relative à l’ajustement des politiques concernant le ratio minimal d’apport initial des prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers à usage commercial », précisant que le ratio minimal d’apport initial pour les prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers à usage commercial est ajusté à au moins 30 %.

Auparavant, le ratio minimal d’apport initial pour les prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers à usage commercial était de 50 %. En pratique, certaines banques fixent ce ratio à 60 % voire plus. Par conséquent, cette mesure est considérée comme un signal important pour la réduction des stocks des biens immobiliers à usage commercial.

D’après des statistiques incomplètes du journaliste du 21st Century Business Herald, à ce jour, 22 régions administratives de niveau provincial ont déjà abaissé le ratio minimal d’apport initial pour les biens immobiliers à usage commercial. Certaines provinces et certaines villes ont également pris d’autres mesures afin de promouvoir la réduction des stocks du secteur immobilier commercial.

Tous ces mouvements montrent que l’étape de réduction des stocks de l’immobilier commercial s’accélère.

Période de désencombrement plus longue que pour le logement

Les « biens immobiliers à usage commercial » désignent en général des immeubles de bureaux, des commerces de détail, etc., des biens à droits de propriété commerciaux. Contrairement aux logements, les biens immobiliers à usage commercial ont généralement une durée de propriété de 40 ans ou 50 ans, et leurs charges fiscales sont généralement plus élevées que celles des logements.

Sous l’influence de plusieurs facteurs, la taille des stocks de biens immobiliers à usage commercial dans mon pays est actuellement importante. D’après les données publiées par le Bureau national des statistiques, à la fin du mois de février de cette année, la surface d’immeubles de biens immobiliers commerciaux en attente de vente est d’environ 800 millions de mètres carrés, dont 190 millions de mètres carrés pour les immeubles de bureaux et les biens immobiliers commerciaux en attente de vente, soit environ 23,9 %. À la même période, environ 710 millions de mètres carrés d’immeubles de bureaux et de biens immobiliers commerciaux sont encore en construction.

Étant soumis à davantage de mesures restrictives que le logement, le seuil d’accès à l’achat de biens immobiliers à usage commercial est relativement plus élevé, et la période de désencombrement est aussi plus longue. D’après le rythme moyen de vente sur les 12 derniers mois, la période de désencombrement des immeubles de bureaux (en se basant sur la surface en attente de vente au 2e mois de cette année, et ainsi de suite) est d’environ 28 mois, tandis que celle des biens immobiliers commerciaux de vente au détail dépasse 30 mois.

À la même période, la période de désencombrement des logements n’est que d’environ 7 mois.

Une statistique de la société de services immobiliers commerciaux CBRE (世邦魏理仕) indique aussi que, cette année, l’offre additionnelle d’immeubles de bureaux dans dix villes à l’échelle nationale devrait atteindre 4,7 millions de mètres carrés, soit une légère hausse de 7 % en glissement annuel ; en 2027 et 2028, elle devrait progressivement redescendre à 4,2 millions de mètres carrés et 3,5 millions de mètres carrés. Pour ce qui est des propriétés de retail, on s’attend à ce que les grandes huit villes nationales ajoutent respectivement 4,39 millions de mètres carrés et 3,56 millions de mètres carrés de surface locative retail de qualité au cours des deux prochaines années, maintenant une offre abondante ; les surfaces d’offre additionnelle à Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing et Tianjin devraient augmenter par rapport aux deux années précédentes.

Ces dernières années, les appels à renforcer l’intervention des politiques et à promouvoir la réduction des stocks de l’immobilier commercial n’ont cessé de se faire entendre.

Pendant la tenue des deux sessions annuelles cette année, le membre de la Conférence consultative politique du peuple chinois, Liu Yonghao, président du groupe New Hope, a suggéré d’optimiser la disposition de l’aménagement, de réduire la proportion des nouvelles terres commerciales. Il a proposé de soutenir la remise en activité des actifs commerciaux et de bureaux existants, d’optimiser la politique « commercial-vers-résidentiel », et d’assouplir de manière appropriée les restrictions concernant l’utilisation des appartements pour l’inscription scolaire et la résidence.

Liu Yonghao a déclaré que la structure démographique évolue et que les achats en ligne se développent progressivement, ce qui affaiblit le rôle du commerce hors ligne. Il a indiqué que, en plus de prendre diverses mesures pour absorber les stocks existants, « la nouvelle planification doit tenir compte du fait que la forme économique évolue, apporter quelques ajustements appropriés et ne pas prévoir autant de surfaces commerciales ».

Les mesures favorables aux politiques se libèrent progressivement

Avant cet ajustement du ratio minimal d’apport initial, des politiques concernant la réduction des stocks de l’immobilier commercial avaient déjà été introduites progressivement.

En septembre 2025, le Bureau général du Conseil des affaires d’État a publié l’« Avis relatif au relâchement du potentiel de consommation sportive et à la promotion supplémentaire du développement de haute qualité de l’industrie du sport », indiquant qu’il faut encourager l’utilisation, conformément à la loi, d’ateliers industriels, de biens immobiliers à usage commercial, de locaux d’entreposage, etc., pour créer des espaces dédiés aux activités sportives.

Le 28 novembre 2025, la CSRC a lancé une consultation publique sur la mise en pilote des fiducies de placement immobilier pour les actifs immobiliers commerciaux (commercial real estate investment trusts). L’enjeu central de cette mise en pilote est de relier le canal de financement par les droits des actifs immobiliers commerciaux, afin de fournir des solutions financières standardisées pour remettre en activité les actifs existants.

Depuis le début de l’année, des signaux positifs continuent de se dégager.

Le 5 mars, le ministère des Ressources naturelles et l’Administration nationale des forêts et des prairies ont publié l’« Avis relatif à la poursuite du renforcement de la garantie des éléments des ressources naturelles », précisant que les nouvelles terres de construction doivent, en priorité, garantir la construction des projets majeurs et le développement des affaires liées au bien-être des populations, et que, en principe, elles ne doivent pas servir au développement de l’immobilier à visée commerciale.

Le plan directeur « quinzième plan de cinq ans » (« XVe Plan ») publié le mois dernier indique qu’il faut promouvoir le traitement classifié des terres fournies mais non développées et des projets en cours de construction, et faciliter la remise en activité de l’immobilier commercial existant et des bureaux commerciaux vacants. Le plan directeur « quinzième plan de cinq ans » mentionne aussi qu’il faut, conformément à la loi et de manière prudente, faire avancer le travail de renouvellement des droits d’usage des terres pour les usages industriels et commerciaux.

Selon une analyse largement partagée, cela signifie non seulement d’ajuster le côté de l’offre, mais aussi d’accélérer la remise en activité et l’utilisation des bureaux commerciaux vacants.

Au niveau des gouvernements locaux, de nombreuses villes ont aussi récemment publié plusieurs politiques de soutien pour promouvoir la réduction des stocks sur le marché des biens immobiliers commerciaux et de bureaux.

Par exemple, Shanghai permet que les immeubles professionnels intègrent des fonctions telles que des hôtels commerciaux, la recherche et le développement et l’innovation, la culture et les sports, les services médicaux, la formation éducative, le logement locatif (y compris les logements pour talents) ; Hangzhou a introduit des politiques liées à la réforme des terres industrielles et commerciales, précisant comment réformer et améliorer les mécanismes d’utilisation efficiente et de remise en activité des espaces existants, et autorisant un changement temporaire de l’usage des bâtiments.

Pour ce qui est des subventions, Wuhan accorde 50 % d’aide aux personnes achetant des biens immobiliers à usage commercial et de bureaux nouvellement construits, calculée sur la base du montant réellement acquitté de la taxe sur le droit de timbre (契税) ; à Nanning, les personnes achetant des projets commerciaux et de bureaux dont la surface dépasse 710Mètres carrés reçoivent une subvention de 10k yuans pour l’achat.

L’Institut China Index Academy (中指研究院) indique que l’exploration des voies de remise en activité des locaux commerciaux et de bureaux vacants sera un point clé de politique cette année, et que l’on s’attend à ce que les différentes régions fassent davantage d’essais.

Concernant la forte baisse du ratio minimal d’apport initial, l’institution a indiqué que, à court terme, cela aide à atténuer la pression liée aux stocks sur les biens immobiliers commerciaux et de bureaux et à améliorer les flux de trésorerie des promoteurs immobiliers ; à moyen et long terme, cela fournit un soutien financier pour la remise en activité des actifs existants.

Cependant, l’Institut China Index Academy souligne aussi que cette mesure ne constitue pas un signal de retournement complet du marché. Par rapport aux prêts hypothécaires pour les logements, les prêts pour biens immobiliers à usage commercial présentent encore des écarts évidents en termes de montant emprunté, de taux d’intérêt et de durée ; et, au niveau de l’exécution, les banques détermineront de façon prudente le ratio d’apport initial spécifique en tenant compte notamment de la situation de risque des clients. Plus important encore, l’activité des transactions dans l’immobilier commercial dépend fondamentalement de la conjoncture de l’économie réelle ; pour pouvoir véritablement « réactiver les actifs silencieux », il faut le retour simultané de la confiance des acteurs du marché et de la vitalité de l’économie réelle.

(Rédaction : Wen Jing)

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