Les REITs de biens immobiliers commerciaux voient leur demande accélérée, avec un retour des autorités finalisé en moins de vingt-neuf jours en moyenne.

Les journalistes des Securities Times : Wang Rui

Les informations des bourses de Shanghai et de Shenzhen indiquent qu’au 18 mars, au total 11 organismes de gestion d’actifs de fonds publics ont soumis 15 demandes d’enregistrement pour des REITs d’immobilier commercial (fonds de placement immobilier), et, à l’exception de 3 produits nouvellement déclarés en mars, les 12 autres sont déjà entrés dans la phase de réponse ou de demande de compléments.

Le dernier jour de 2025, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières a publié l’« Annonce relative au lancement d’un projet pilote pour les fonds de placement immobilier (REITs) d’immobilier commercial ». En à peine deux mois et demi, le nombre de demandes pour des REITs d’immobilier commercial a atteint 15. Le montant total de collecte devrait dépasser 46 milliards de yuans, soit un montant moyen d’environ 3.07B de yuans par produit.

D’après les produits déjà déclarés, 6 d’entre eux devraient afficher un montant de collecte supérieur à 4 milliards de yuans. Parmi eux, le Fonds de placement en valeurs mobilières d’immobilier commercial fermé de CICC « ViPshop » (Cheng) devrait collecter 7,47 milliards de yuans, le montant le plus élevé ; le Fonds de placement en valeurs mobilières d’immobilier commercial fermé de Guotai Junan « Sand Ship », ainsi que le Fonds de placement en valeurs mobilières d’immobilier commercial fermé de Everbright Prudential « Everbright Anshi » devraient respectivement lever 5.06B de yuans et 4.91B de yuans.

Les journalistes des Securities Times ont appris auprès de plusieurs sociétés de courtage et de leurs organismes de gestion d’actifs que, dans l’environnement de taux d’intérêt bas actuel, les REITs sont devenus un levier important pour les organismes de gestion d’actifs de fonds publics afin d’accroître les volumes de gestion hors fonds monétaires. En se basant sur une échelle de 3 milliards de yuans par produit, l’émission initiale de seulement 3 à 4 produits permettrait déjà de franchir la barre des 10 milliards de yuans ; en ajoutant les perspectives de développement des augmentations à partir du stock à long terme, l’espace de croissance futur est vaste.

D’après les projets de REITs d’immobilier commercial déjà déclarés, les actifs sous-jacents sont principalement situés dans des villes de premier rang telles que Shanghai, Shenzhen et Guangzhou, ainsi que dans des villes de second rang présentant une forte dynamique de développement comme Hefei et Xi’an. Les types d’actifs couverts par le périmètre pilote incluent l’ensemble de complexes commerciaux, la vente au détail commerciale, les immeubles de bureaux, les hôtels et d’autres catégories de l’immobilier commercial traditionnel. Les détenteurs des droits initiaux sont également un mélange d’entreprises publiques et d’entreprises privées, avec des sources d’actifs diversifiées.

Le chercheur Peng Wenyu de Shenwan Hongyuan a déclaré que, par rapport aux REITs d’infrastructures, les REITs d’immobilier commercial présentent des actifs dotés d’une forte composante de marché, des émetteurs plus diversifiés (la part des acteurs privés, des capitaux étrangers et des promoteurs immobiliers étant plus élevée), un circuit d’examen plus simple et plus efficace, une plus grande élasticité des performances des actifs sous-jacents et des caractéristiques avec davantage de « sensibilité boursière » ou plus forte. Avec le lancement des REITs d’immobilier commercial, la structure des actifs du marché des REITs de fonds publics devrait devenir plus riche ; le « paysage de valorisation » est susceptible d’être redéfini, la capacité du marché peut encore s’ouvrir davantage, et une « mer bleue » à l’échelle de mille milliards est envisageable.

Il convient de noter que les 12 produits susmentionnés ont en moyenne achevé la fourniture de réponses en 28,5 jours. À titre d’exemple, après la réception de Huatai Zijin « Huazhu Anzhu REITs », seulement 22 jours ont suffi pour finaliser la demande de questions et de réponses, ce qui montre que l’autorité de régulation a une efficacité relativement élevée dans l’examen et la réponse aux REITs d’immobilier commercial.

L’équipe du directeur de la recherche à revenu fixe de Huayuan Securities, Liao Zhiming, estime que, d’après les avis de réponse existants, les points d’attention de la régulation se concentrent principalement sur quatre aspects : la conformité de l’immobilier, comme la complétude des procédures, la conformité de l’usage des terres, la complétude des qualifications opérationnelles, etc. ; l’intégrité des actifs, comprenant le périmètre des actifs inclus dans le pool, la situation des actifs en commun, etc. ; les conditions de rendement du projet, avec l’exigence de compléter la divulgation du modèle d’exploitation et de la compétitivité du projet, ainsi que de réaliser un contrôle complémentaire des risques tels que la concentration des baux arrivant à échéance et les transactions liées ; et la rationalité de la valorisation, exigeant une évaluation prudente de la valeur retenue pour le taux de croissance à long terme, du taux d’occupation à l’intérieur de la période de prévision, etc.

En fait, outre le fait que les bourses accélèrent la mise en œuvre des premiers projets, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières et les bureaux locaux des régulateurs des valeurs mobilières organisent également activement des sessions de formation pour guider les entreprises, les institutions financières, les administrations gouvernementales, etc., afin de saisir activement les nouvelles opportunités de développement des REITs d’immobilier commercial. Le 13 mars, la Commission chinoise de réglementation des valeurs mobilières a publié l’annonce de recrutement des postdoctorants de la cohorte 2026 ; dans celle-ci, elle a tout particulièrement inscrit « la recherche sur la construction du système de marché des REITs » comme direction de recherche de référence.

Le 13 mars également, le bureau de Sichuan de la Commission de réglementation des valeurs mobilières a indiqué qu’il avait récemment, conjointement avec les bourses de Shanghai et de Shenzhen et le bureau provincial des finances du Parti communiste, organisé une « réunion de promotion du projet pilote de REITs d’immobilier commercial du Sichuan », afin de donner une nouvelle mobilisation et un nouveau déploiement pour dresser un inventaire des actifs («摸底资产»), préparer une culture progressive par niveaux (梯度培育) des projets de REITs d’immobilier commercial et procéder à la déclaration. Il a aussi mis en place, pour les difficultés et points douloureux rencontrés par les entreprises en matière de promotion des projets, une approche « un thème, une réponse » (« 一题一答 ») afin d’assurer la progression de chaque cas.

(Rédaction : Wen Jing)

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