China Railway Construction Corporation est sorti du camp des centaines de milliards de dollars de chiffre d'affaires ; en 2025, la perte nette s'élève à 3,1 milliards. Sun Hongjun pourra-t-il inverser la tendance ?

30 mars, le géant de la construction d’infrastructures publiques China Railway Construction Group (China Railway Construction) a publié son rapport financier 2025.

Sur la période concernée, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 10.3k de yuans, soit une baisse de 3,50 % en glissement annuel ; son bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère s’est établi à 18.36B de yuans, en baisse de 17,34 % en glissement annuel.

Parmi elles, l’immobilier fait partie des éléments qui « tirent vers le bas ». En 2025, la plateforme immobilière de China Railway Construction, China Railway Construction Real Estate, a enregistré une perte de 3,1 milliards de yuans de bénéfices.

Par rapport aux promoteurs immobiliers plus connus à l’extérieur, tels que Vanke, Evergrande, Country Garden, etc., China Railway Construction Real Estate n’est pas directement cotée ; la notoriété n’est donc pas très élevée. Mais dans les classements de Cret (克而瑞) et l’Institut Zhongzhi (中指院), en 2025, le montant des ventes toutes modalités de China Railway Construction Real Estate s’est élevé à 20k de yuans, se classant au 12e rang du secteur, soit un « cheval noir » parmi les entreprises centrales.

Cependant, en tant que pilote, Sun Hongjun subit une pression qui n’est pas faible. Depuis sa prise de fonction de président du groupe en 2024, le chiffre d’affaires de China Railway Construction Real Estate a continué de baisser, et en 2025, la société est de nouveau passée dans le rouge côté bénéfices. À la fin du troisième trimestre 2025, l’écart de liquidités à court terme de l’entreprise dépassait même 1.81B de yuans.

Ce « cheval noir » qui veut accélérer, vers quelle destination va-t-il se diriger à l’avenir ?

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Expansion à contre-courant des acquisitions de terrains : baisse de 3.02B de yuans du chiffre de ventes en 2025

Par rapport aux « huit grands du bâtiment » qui se sont développés ces dernières années, c’est-à-dire les promoteurs « China Construction » équivalents (中建八子), China Railway Construction Real Estate, autre « cheval noir », reste quelque peu discret ; mais en réalité, il a de grandes ressources.

En avril 2007, China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (ci-après : China Railway Real Estate) a été officiellement créée, avec un capital social initial de 500 millions de yuans. À cette époque, la société était détenue respectivement à hauteur de 40 %, 20 %, 20 % et 20 % par China Railway Construction Corporation, China Railway Construction Group Co., Ltd., China Railway 12th Bureau Group Co., Ltd. et le Quatrième Bureau de prospection et de conception ferroviaires.

Ensuite, après deux transferts d’actions et des changements de nom, China Railway Real Estate est devenue une filiale à 100 % de China Railway Construction, avec un changement de dénomination pour China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (c’est-à-dire « China Railway Construction Real Estate »).

À la fin de 2025, les actifs totaux de China Railway Construction dépassaient 2 000 milliards de yuans, ce qui en fait l’une des 16 entreprises centrales dont l’activité principale est l’immobilier approuvée par le SASAC (Conseil d’État pour la surveillance et l’administration des actifs d’État).

S’appuyant sur un géant des infrastructures de cette taille, China Railway Construction Real Estate a développé des séries de produits telles que « West Division (西派) », « Jiangnan (江南) », « International (国际) », « Yü (语) », etc., et a ouvert une voie d’expansion à contre-courant lorsque le marché immobilier s’est déprimé.

Selon des données de l’Institut Zhongzhi, de 2022 à 2023, les montants d’acquisition de terrains en droits de participation de China Railway Construction Real Estate ont été respectivement de 37,1 milliards de yuans et 40,4 milliards de yuans, se situant parmi les TOP 10 du pays en termes de montants d’acquisition en droits de participation.

Dans le même temps, sa position dans le secteur a progressé, passant de la 26e place en 2021 à la 15e place en 2022 ; en 2023, elle s’est maintenue à la 15e place du secteur.

Portée par la « aura » des entreprises centrales, la position de China Railway Construction Real Estate a avancé rapidement. Mais pendant la période de profonde restructuration du secteur immobilier, l’entreprise n’a pas non plus réussi à se détacher de la « contrainte » d’une vente qui ne se fait pas bien.

Par exemple : Shell (贝壳) indique que « China Railway · Beijing Wutong Qianshan » situé à Pinggu, Pékin, a été achevé en 2021. Fin septembre 2025, le projet avait investi 1.9B de yuans et vendu 678 millions de yuans, avec un taux d’avancement des ventes de seulement 35,69 %. Concernant la difficulté de « désembourber » (écouler les biens), l’entreprise indique que c’est dû à un emplacement relativement éloigné et à la présence de nombreux produits concurrents dans les environs.

Semblable à cela, « China Railway · Chengdu Xipai Huanhua » à Chengdu a été lancé en 2018. Fin septembre 2025, le projet avait investi 73.34B de yuans et vendu 23.1B de yuans, avec un taux d’avancement des ventes de 69,37 %, et les ventes des commerces, des appartements et des places de parking restants n’étaient pas finalisées.

Source : Annonce de China Railway Construction Real Estate (unités : milliards de yuans)

Et ce risque de « désembourber » se manifeste progressivement chez China Railway Construction Real Estate. Selon les données de Cret (克而瑞), en 2022, le chiffre de ventes toutes modalités de China Railway Construction Real Estate a atteint 128,1 milliards de yuans, en baisse de 10 % en glissement annuel ; en 2023, il a encore baissé de 5 % en glissement annuel à 121,63 milliards de yuans.

Dans les classements de Cret et de l’Institut Zhongzhi, en 2024, le chiffre de ventes toutes modalités de l’entreprise est tombé à 96,44 milliards de yuans, la faisant sortir directement du groupe des entreprises dépassant 100 milliards. En 2025, le chiffre de ventes toutes modalités s’est établi à 73,34 milliards de yuans, soit une nouvelle baisse de 23,1 milliards de yuans.

Et la pression générée par des baisses successives du chiffre de ventes, il est évident que le secrétaire du comité du Parti, président du groupe (掌舵人的党委书记、董事长) Sun Hongjun, ainsi que le secrétaire adjoint du comité du Parti, directeur général et vice-président du conseil d’administration Chen Jianjun, le savent mieux que quiconque.

Le 23 mars de cette année, les « deux principaux responsables » Sun Hongjun et Chen Jianjun se sont tous deux rendus à une réunion de China Railway Construction Real Estate — la conférence de travail opérationnel 2026. Lors de la réunion, l’orientation a été fixée : aller à l’extérieur, aller chercher le marché, et viser de toutes ses forces la réalisation de l’objectif annuel de gestion.

Concrètement, sur le plan des activités : stabiliser la « base » du développement et de la vente de logements, mobiliser davantage de projets avec moins de fonds ; développer rapidement l’activité de « deuxième courbe de croissance » à faible intensité de capital ; créer des effets d’échelle par un développement efficace ; et, en plus, cultiver de manière intensive les activités stratégiques émergentes, afin de réaliser plus rapidement leur mise en œuvre.

En résumé, pour obtenir de l’échelle, China Railway Construction Real Estate doit encore accélérer.

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Sun Hongjun a été nommé président depuis moins de 2 ans, et en 2025 les bénéfices ont subi une perte de 3,1 milliards de yuans

Pour China Railway Construction Real Estate, 2024 a été un point de bascule important.

Fin juillet de cette année-là, China Railway Construction Real Estate a annoncé que, pour des raisons liées à un changement de fonctions, Li Xinglong ne serait plus président du conseil d’administration et secrétaire du comité du Parti de la société ; à ce moment, aucun nouveau président n’avait été nommé en parallèle.

Ce n’est que jusqu’en septembre 2024 que le principal actionnaire China Railway Construction a émis une notification, selon laquelle Sun Hongjun reprendrait le poste de secrétaire du comité du Parti et de président du conseil d’administration.

Selon des informations publiques, Sun Hongjun a été détaché depuis une société sœur de China Railway Construction Real Estate ; il avait occupé longtemps des fonctions au sein de China Railway Construction Group.

Image / Annonce de China Railway Construction Real Estate

À noter que, avant cela, les deux anciens présidents du conseil d’administration de la société, Wu Shiyan et Li Xinglong, avaient tous deux acquis de l’expérience au sein de China Railway Construction Real Estate pendant plusieurs années, avant d’être progressivement promus respectivement au poste de directeur général puis de président du conseil d’administration. Pendant la période d’un peu plus d’un mois où le poste de président du conseil d’administration est resté vacant, le directeur général, secrétaire adjoint du comité du Parti, et vice-président du conseil d’administration Chen Jianjun a été chargé d’assurer la direction globale des affaires, mais il n’a pas franchi une étape supplémentaire.

Alors, pourquoi la nomination d’un président du conseil d’administration de China Railway Construction Real Estate a-t-elle rompu avec les habitudes internes de promotion ? Est-ce parce que le principal actionnaire n’était pas satisfait des performances passées de la société, ou bien y a-t-il d’autres arrangements ? Une fois Sun Hongjun en poste, le principal actionnaire a-t-il formulé de nouvelles exigences de performance ? À ce sujet, « Entrepreneur’s Frontline » (创业最前线) a tenté de se renseigner auprès de China Railway Construction Real Estate, mais jusqu’au moment de la rédaction, aucune réponse n’a été obtenue.

Mais d’après les résultats, après la prise de poste de Sun Hongjun, la période de creux du marché immobilier a coïncidé, et les performances de China Railway Construction Real Estate n’ont non seulement pas progressé, au contraire, elles se sont rapidement détériorées.

Du point de vue des ventes : d’après les données de Cret (克而瑞), en 2024, le chiffre de ventes de China Railway Construction Real Estate a directement quitté le « groupe des entreprises au-dessus de 5.4M », et en 2025, il a encore chuté de plus de 20 milliards de yuans.

Cela a directement entraîné une baisse du chiffre d’affaires et des profits. D’après les informations divulguées par China Railway Construction Real Estate, en 2024, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 46.47B de yuans, en baisse de 26 % en glissement annuel ; son bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère s’est établi à 5,3959 millions de yuans, en chute brutale de 95 % en glissement annuel.

Image / Annonce de China Railway Construction Real Estate

Par rapport au profit relativement faible obtenu par China Railway Construction Real Estate, les minoritaires ont, eux, très bien récolté. D’après les informations de China Railway Construction Real Estate, en 2024, les actionnaires minoritaires ont perçu jusqu’à 3.14B de yuans de profit.

En outre, d’après les données du rapport financier de la société mère China Railway Construction, en 2025, China Railway Construction Real Estate a réalisé un chiffre d’affaires de 1.24B de yuans, en légère baisse par rapport à la même période en 2024 ; elle a subi une perte nette de 14.35B de yuans, passant directement du bénéfice à la perte. (Note du rédacteur : en 2024, la société a réalisé un bénéfice net de 20B de yuans.)

Mais « Entrepreneur’s Frontline » a remarqué qu’en lisant les états financiers du troisième trimestre 2025 de China Railway Construction Real Estate, le chiffre d’affaires réalisé au cours des neuf premiers mois de 2025 s’élevait à 32.13B de yuans. En comparaison, la société aurait réalisé environ 32,1 milliards de yuans de chiffre d’affaires au quatrième trimestre 2025. Cet écart énorme a fortement surpris le public. (Note du rédacteur : le rapport du troisième trimestre 2025 de China Railway Construction n’a pas divulgué les données du chiffre d’affaires de China Railway Construction Real Estate.)

Image / États financiers du troisième trimestre 2025 de China Railway Construction Real Estate (unités : yuans)

Alors, quelle est la raison de la perte de profits causée par China Railway Construction Real Estate en 2025 ? En cas de captation par les actionnaires minoritaires d’une part importante des profits, la société a-t-elle envisagé de réduire la proportion de « pilotage par une petite équipe » ? Comment la société a-t-elle généré plus de 30 milliards de yuans de recettes au quatrième trimestre ? L’écart entre les données de chiffre d’affaires des trois premiers trimestres et du quatrième trimestre est si grand : quelle en est la raison exacte ?

À ce sujet, « Entrepreneur’s Frontline » a tenté de se renseigner auprès de China Railway Construction Real Estate, mais jusqu’au moment de la rédaction, aucune réponse n’a été obtenue.

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Écart de liquidités à court terme de plus de 15.94B, stocks atteignant 146,1 milliards

Trois jours avant la tenue de la conférence de travail opérationnel 2026, China Railway Construction Real Estate a d’abord tenu une réunion de travail financier. Cette réunion a clairement exigé qu’en 2026, la société continue de réduire les coûts et d’améliorer l’efficacité, et garantisse à fond la sécurité de la chaîne de capitaux.

Pourquoi cela ? Dans une large mesure, parce que China Railway Construction Real Estate fait actuellement face à une forte pression de financement.

À la fin du troisième trimestre 2025, les passifs portant intérêts de la société atteignaient 11.55B de yuans. Parmi eux, les passifs portant intérêts arrivant à échéance dans l’année s’élevaient à 20B de yuans. En plus, il y avait 10.3k de yuans de comptes fournisseurs à payer.

À la même période, les disponibilités monétaires de la société ne s’élevaient qu’à 18.36B de yuans. Si l’on calcule grossièrement le manque de liquidités à court terme uniquement à partir des disponibilités monétaires et des passifs portant intérêts arrivant à échéance dans l’année, l’écart dépasse déjà 20 milliards de yuans.

China Railway Construction Real Estate reconnaît aussi que, même si la société conserve des liquidités relativement suffisantes, le volume de dettes arrivant à échéance à court terme augmentera dans un futur proche, et elle fera donc face à une certaine pression de remboursement à court terme.

En fait, la société a d’importants stocks en attente de liquidation. Fin septembre 2025, la valeur comptable des stocks de China Railway Construction Real Estate atteignait 146,1 milliards de yuans, soit 63,63 % des actifs totaux.

Si ces stocks pouvaient être accélérés en rotation, la société pourrait aussi rapidement récupérer des flux de trésorerie. Mais le problème est que, actuellement, le marché immobilier se trouve dans une période de profonde restructuration ; même adossée à une entreprise centrale, China Railway Construction Real Estate ne peut pas échapper aux chocs liés au contexte du marché, ce qui se reflète également dans les baisses fréquentes de son chiffre de ventes.

Pour soulager la pression de trésorerie, la société s’efforce d’accélérer le financement depuis le début de 2026.

Le 10 mars, China Railway Construction Real Estate a publié une annonce indiquant qu’elle a finalisé l’émission de 2,34 milliards de yuans de bons de société (company bonds). Le taux d’intérêt nominal est de 2,76 %. Parmi eux, les parties liées ont souscrit pour 330 millions de yuans. Selon le plan, l’intégralité de ces obligations sera utilisée pour remplacer deux emprunts obligataires de la société arrivant à échéance en 2026.

Auparavant, en février, la société avait également émis des billets à moyen terme de 1,01 milliard de yuans avec un taux de 2,43 %, prévus pour remplacer intégralement les fonds propres utilisés pour rembourser « 23 铁建房产MTN001 ».

Image / Annonce de China Railway Construction Real Estate

Dans un cycle de baisse du secteur immobilier, le fait que China Railway Construction Real Estate puisse conserver la capacité de financement n’est pas facile. Mais continuer à augmenter le financement pourrait-il encore accroître la pression sur le remboursement ? Comment résoudre l’écart de liquidités à court terme auquel la société fait face aujourd’hui ? Le principal actionnaire China Railway Construction descendra-t-il en soutien ? À ce sujet, « Entrepreneur’s Frontline » a tenté de se renseigner auprès de China Railway Construction Real Estate, mais jusqu’au moment de la rédaction, aucune réponse n’a été obtenue.

En réalité, au cours de l’année qui vient de s’achever, la société mère China Railway Construction a également dû faire face à une pression sur ses performances. En 2025, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 1,03 billion de yuans, en baisse de 3,50 % en glissement annuel ; son bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère s’est établi à 18,363 milliards de yuans, en baisse de 17,34 % en glissement annuel.

Image / Rapport financier 2025 de China Railway Construction

Dans le rapport financier 2025, le président de China Railway Construction, Dai Hegen, a clairement indiqué que 2026 est « la première année du 15e plan quinquennal » (quinquennat 2026-2030), et qu’il s’agit également de l’année clé pour accélérer la transformation et la mise à niveau de China Railway Construction, améliorer globalement la qualité et l’efficacité, et aller vers un développement meilleur et de qualité supérieure. Il est demandé d’y consacrer tous les efforts pour garantir la victoire initiale lors de la première bataille du 15e plan quinquennal.

Dans cette « bataille de la victoire certaine », il est probable que China Railway Construction ne souhaite pas présenter en 2026 un « bilan » de double baisse — chiffre d’affaires et profits — et que, si China Railway Construction Real Estate, dont les profits plongent dans la perte, parvient à ne pas « tirer vers le bas », cela dépendra de la copie rendue par Sun Hongjun.

*Note : les images de couverture dans l’article et les images non signées proviennent du site officiel de China Railway Construction.

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