« Une hausse de 500k en une nuit, qu'est-ce qu'on peut encore dire ? » Le marché immobilier de seconde main à Shanghai voit actuellement les vendeurs augmenter considérablement leurs prix, les acheteurs en ont assez.

Demandez à AI · La stratégie d’augmentation des prix pendant le redressement du marché est-elle contre-productive ?

Zhangjiang, programmeur du secteur, Xiao Yu, surveillait depuis près d’un an un appartement dans une résidence de Jin Qiao. Le prix total dépassait 7 millions de yuans. L’idée était d’aller le visiter pendant les vacances de Qingming, mais en ouvrant l’application, il a vu : +8B de yuans d’un coup. « Comment négocier maintenant ? » a-t-il dit.

Ce n’est pas un cas isolé. Après la publication des « nouvelles sept règles » pour l’immobilier à Shanghai, le volume des transactions d’appartements d’occasion en mars a atteint un sommet sur cinq ans. De nombreux acheteurs sont devenus impatients d’essayer. Pendant les vacances de Qingming, le printemps était radieux et c’était justement une bonne période pour visiter des biens. Mais certains acheteurs ont découvert un problème : soit les logements qui les intéressaient augmentaient soudainement les prix, soit ils ne pouvaient tout simplement plus négocier.

Mme Xia a ciblé un ancien logement dans la banlieue, de moins de 7M². La veille, ils étaient parvenus à un accord à 8B de yuans. Le lendemain, le vendeur a haussé d’un coup le prix à 500k. Elle a eu du mal à savoir s’il fallait en rire ou en pleurer : « Je pensais qu’avec la conjoncture actuelle, la plupart des propriétaires accepteraient de baisser le prix pour vendre. Maintenant ils augmentent… c’est pour “couvrir” la sortie des biens de leurs voisins ? » Plus tard, elle a changé d’objectif et a obtenu un autre appartement : un bien construit en 1995, d’une surface bâtie de 8.4M², qu’elle a acheté pour 2M de yuans.

Xiao Xu, fraîchement diplômé depuis trois ans, « établi » à Shanghai, a repéré avant le Nouvel An un « vieux et petit » appartement dans le district de Putuo. Elle voulait profiter des vacances pour négocier le prix, mais avant même qu’elle ne parle, le vendeur a d’abord augmenté de 1,5 million de yuans. Impuissante, elle a posté pour demander de l’aide : « L’écart avec les attentes psychologiques du propriétaire est de 1,5 million de yuans ; quelles techniques de négociation existent ? »

Un post de demande d’aide sur les réseaux sociaux.

Les données confirment aussi le changement d’état d’esprit des vendeurs. En mars, le prix moyen affiché des logements d’occasion à Shanghai a légèrement augmenté en glissement mensuel de 0,08 %, mettant fin à une séquence de 33 mois de baisse continue.

De nombreux vendeurs ont ravivé l’espoir d’augmenter les prix. Un agent immobilier rapporte qu’à partir de mars, dans plusieurs régions de Shanghai, on a vu des vendeurs augmenter les prix et retenir les biens (« rareté ») à des conditions plus avantageuses. Les propriétaires ont parfois fait demi-tour temporairement sur des prix déjà négociés : plusieurs quartiers très demandés ont directement relevé de 150k à 5 millions de yuans, et certains ont même suspendu la mise en vente, en attendant et en observant le marché.

On peut comprendre l’état d’esprit des vendeurs, mais les professionnels estiment généralement que : à ce moment-là, augmenter les prix n’est peut-être pas la solution optimale.

Lu Wenxi, analyste chez Shanghai Zhongyuan Real Estate, a indiqué que le redressement du volume des transactions de ce cycle est dû, grâce aux nouvelles politiques, à une libération concentrée de la demande urgente accumulée, plutôt qu’à l’ouverture d’un cycle d’augmentation généralisée. Parmi les logements d’occasion vendus en mars, plus de 70 % ont un prix total inférieur à 150k de yuans. Du côté de la demande, la force principale du marché reste constituée d’acheteurs résidents, dont le budget est limité et qui sont extrêmement sensibles aux prix.

Du côté de l’offre, le volume global d’annonces immobilières à Shanghai se situe encore dans une plage raisonnable, et il n’y a pas de situation où « un logement est introuvable ». « En ce moment, le marché est chaud au niveau des transactions, pas au niveau des prix. Les prix ne font que cesser de baisser et se stabiliser. Si on augmente fortement, on va directement décourager les acheteurs en demande résidentielle, et les biens perdront leur compétitivité. » a déclaré Lu Wenxi.

Par exemple, dans un appartement de deux chambres, un salon, à Pudong : après un accord à 8B de yuans, le vendeur a ajouté temporairement 100k. L’acheteur a immédiatement renoncé et a acheté à la place, dans le même quartier, un logement du même type. Après avoir attendu un mois et trouvé un nouvel acheteur, le vendeur a finalement vendu pour 500k de yuans. Non seulement il n’a pas gagné les 0,8 million espéré par rapport au plan initial, mais il a aussi dû payer un coût de détention supplémentaire pour un mois.

« Saisir la fenêtre, conclure sans hésiter, c’est le mieux. » a conseillé Lu Wenxi. Pour les vendeurs, la stratégie optimale consiste à fixer le prix en cohérence avec les prix de transaction récents, sans augmenter aveuglément, et sans faire demi-tour temporaire. En cas d’acheteur sincère, il faut conclure rapidement et sécuriser l’accord. Les vendeurs qui font une opération de relogement (vendre l’ancien pour acheter le nouveau) doivent d’autant plus maîtriser le rythme : vendre rapidement l’ancien et acheter le nouveau, et profiter de la phase d’activité du marché pour réaliser la liquidité des actifs ; ne pas rater l’opportunité en attendant une hausse des prix.

Que les prix montent ou non, c’est le vendeur qui décide ; si on achète ou non, l’acheteur « vote avec ses pieds ». Les vendeurs qui ont de la sincérité voient souvent l’accélération du rythme des transactions.

Le journaliste a appris que, dans un bien de 7.68M² situé dans le secteur Huamu de Pudong, le vendeur a fait preuve de sincérité en vendant : le prix a été ajusté trois fois en six mois, passant de 5.8M de yuans à 80k. Rien que pendant les vacances de Qingming, le bien a été visité à 9 reprises. Dans un bien de 5.8M² situé dans le secteur Changzheng de Putuo, le prix a été ajusté 4 fois en six mois, passant de 80k de yuans à 5.8M. Rien que pendant les vacances de Qingming, il a été visité 13 fois.