Rapport annuel en perspective | Après avoir survécu, Tao Tianhai pourra-t-il permettre à China Jinmao de « bien vivre » ?

Demandez à l’IA · Comment la stratégie de Tao Tianhai peut-elle lever les inquiétudes liées aux projets existants en stock ?

Récemment, China Jinmao a publié son rapport annuel 2025, qui est également le premier rapport annuel de Tao Tianhai depuis sa nomination comme président du conseil d’administration. Sur l’ensemble de l’année 2025, China Jinmao a réalisé un montant de ventes contractées de 113,5 milliards de yuans, en hausse de 16 %, avec un classement dans le secteur passant à la 8e place, un record historique ; le bénéfice attribuable aux actionnaires (y compris les variations de juste valeur des immeubles de placement) s’élève à 1,253 milliard de yuans, en hausse de 18 %.

Lors d’une conférence de publication des résultats, Tao Tianhai a indiqué que la société avait atteint l’objectif par étapes de « survivre », et qu’elle se dirigeait vers celui de « bien survivre ». Toutefois, face aux problèmes de « côté B », tels que la non-distribution de dividendes, le poids encore lourd des passifs liés aux stocks existants et la lenteur du rythme de développement de la deuxième courbe, la question reste de savoir si China Jinmao pourra réellement « bien survivre » ; le temps et l’épreuve du marché devront encore confirmer cela.

Source des données : Rapports annuels 2021 à 2025 de China Jinmao. Journaliste de Xin Jing Bao, Beike Finance : Yuan Xiuli ; Infographie : réalisation Tu Ming

« Survivre » repose sur « trois choses qui marchent »

L’an dernier, le 11 mars, après le départ à la retraite du président du conseil d’administration précédent Zhang Zenggen à l’âge requis, Tao Tianhai a pris la relève comme président du conseil d’administration, et exerce depuis maintenant un an. D’après le rapport annuel 2025, le montant des ventes contractées de China Jinmao atteint 113,5 milliards de yuans, en hausse de 16 % ; le classement dans le secteur passe à la 8e place, un record historique ; en outre, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 59,371 milliards de yuans, en hausse de 1 % ; le bénéfice attribuable aux actionnaires (y compris les variations de juste valeur des immeubles de placement) s’élève à 1,253 milliard de yuans, en hausse de 18 %.

Photo / capture du rapport annuel de China Jinmao

Lors de la réunion d’explication des résultats, Tao Tianhai a déclaré que l’objectif par étapes « survivre » a pu être atteint, et que la société a validé « trois choses qui marchent » : sortir d’une dynamique de marché autonome grâce à la conduite par les produits ; faire évoluer l’itération des capacités organisationnelles grâce à la réussite de la gestion opérationnelle des projets ; et réaliser une régénération en améliorant l’incrément et en revitalisant le stock existant.

Tao Tianhai a en outre indiqué que, dans le contexte d’un ajustement profond du secteur en 2025, China Jinmao a été la première à mettre fin à la baisse et à stabiliser la situation au sein du secteur. « Ce qui se cache derrière, c’est notre persévérance à créer des références via l’investissement, à créer des références via les produits et à créer des références via l’exploitation. Les nouveaux projets ont permis de “réussir une fois au lancement” : au cours de l’année, 34 projets ont été ouverts pour leur première phase de commercialisation, et tous ont généré l’effet de projets de référence. »

La croissance de China Jinmao en 2025 doit d’abord à sa force produit et à sa stratégie axée sur les villes de niveau énergétique supérieur. Les quatre grandes lignes de produits « Jin Yu Man Tang » lancées en 2024 ont été déployées intégralement en 2025, notamment 6 projets de la gamme Jinmao Fu, 7 projets de la gamme Pu (Yu), 5 projets de la gamme Man, 8 projets de la gamme Tang, et elles sont devenues un levier important pour soutenir la performance des ventes. Parmi eux, Xi’an Jinmao Pu Yi Dongfang a remporté le titre de leader des ventes local de l’année.

Avec la libération de la demande portant sur les produits améliorés, la structure des ventes de China Jinmao s’est concentrée sur les villes de niveau supérieur et les projets de qualité. En 2025, la part des ventes contractées dans les villes de première et deuxième rang atteint 96 % ; la part des ventes contractées dans les deux grandes régions du Nord de la Chine et de l’Est de la Chine progresse jusqu’à 73 %. Les montants des ventes contractées de Jinmao à Pékin et à Shanghai dépassent tous deux 200 milliards de yuans ; ceux à Xi’an dépassent 100 milliards de yuans ; et, dans plusieurs villes clés, dont Zhengzhou, Tianjin et Xiong’an, la performance dépasse celle du marché. Du fait d’un positionnement des produits sur les villes centrales, le prix unitaire contracté des logements de la société en 2025 s’élève à environ 2,7 millions de yuans/mètre carré, soit une hausse importante de 24 % d’une année sur l’autre.

Dans le même temps, China Jinmao accélère la décommercialisation des projets. Le délai moyen de première ouverture des nouveaux projets a été réduit à 5,2 mois ; avec la stratégie opérationnelle « ouverture rapide, retour rapide, liquidation rapide », le délai de retour à un flux de trésorerie opérationnel positif se raccourcit à 10,4 mois, ce qui permet un retour rapide des fonds et leur réinvestissement.

La direction indique qu’au cours de la période couverte par le rapport, la société persiste à optimiser l’incrément : depuis 2024, elle a accumulé l’acquisition de 43 projets, tous axés sur les villes et secteurs clés, avec une marge bénéficiaire nette moyenne des ventes supérieure à 10 %. Parallèlement, elle fait activement avancer la revitalisation du stock : en 2025, elle a achevé la liquidation de 47 projets ; la méthode a été améliorée, et plusieurs mesures ont été déployées ; au total, 15 terrains et 26 grands actifs ont été revitalisés, permettant la mise en valeur.

Sur le plan financier, l’avantage de financement apporté par le fait d’être une entreprise publique centrale se manifeste davantage. En 2025, le coût moyen des financements supplémentaires de China Jinmao est descendu à 2,75 % ; le coût des financements sur les marchés publics pour l’année s’est établi à 2,3 % ; et les facilités bancaires non encore utilisées dépassent 700 milliards de yuans.

La « deuxième courbe » : valeur et inquiétudes liées aux stocks

Cependant, les problèmes potentiels ne peuvent pas non plus être ignorés. Même si le bénéfice attribuable aux actionnaires de China Jinmao en 2025 a progressé de 18 % d’une année sur l’autre, le bénéfice net après déduction des pertes de juste valeur des immeubles de placement s’élève à 1,363 milliard de yuans, soit seulement 2 % de croissance par rapport à l’exercice précédent ; c’est pourquoi la société annonce de ne pas distribuer de dividende au titre du dividende final. En outre, le bénéfice de base par action a reculé de 16 % d’une année sur l’autre, à 4,38 fen ; la qualité de la rentabilité mérite d’être examinée.

Source des données : Rapports annuels 2021 à 2025 de China Jinmao. Journaliste de Xin Jing Bao, Beike Finance : Yuan Xiuli ; Infographie : réalisation Tu Ming

Bien que la marge bénéficiaire brute globale du développement immobilier soit passée de 11 % à 13 %, cette amélioration repose sur la contribution des nouveaux projets de qualité acquis, dont la marge bénéficiaire nette est supérieure à 10 %, tandis que la capacité bénéficiaire des anciens projets en stock demeure faible. C’est aussi la « séquelle » laissée par l’expansion agressive d’alors. Les projets de terrains à prix élevés mis en place dans les villes de rang 3-4 et dans des villes de rang 2 faibles constituent encore aujourd’hui une inquiétude.

Photo / capture du rapport annuel de China Jinmao

En réalité, le marché s’intéresse depuis longtemps à la capacité de China Jinmao à nettoyer le stock existant. Bien que la direction insiste sur le fait qu’elle revitalise activement le stock par des moyens tels que les rachats et les échanges, la taille du stock reste importante. Cela signifie que si, à l’avenir, le marché continue de rester morose, ces stocks seront exposés à une pression accrue en matière de dépréciation.

À l’heure actuelle, le développement immobilier demeure le « stabilisateur de charge » des résultats de Jinmao : en 2025, ce secteur a réalisé un chiffre d’affaires de 494,76 milliards de yuans, soit quatre cinquièmes du chiffre d’affaires total. Quant à la « deuxième courbe de croissance » que China Jinmao place beaucoup d’espoirs, elle n’a pas encore formé une force de soutien capable de rivaliser de front avec le développement immobilier.

Parmi ces éléments, China Jinmao Service a généré en 2025 un chiffre d’affaires total de 3,668 milliards de yuans, en hausse de 24 %, mais cela ne représente que 6 % du chiffre d’affaires total ; les revenus liés à l’investissement immobilier s’élèvent à 1,672 milliard de yuans, en baisse de 1 %, soit 3 % du total ; les revenus des hôtels atteignent 1,620 milliard de yuans, en baisse de 5 %, soit 3 % du total. Non seulement la taille globale contribue de façon limitée au chiffre d’affaires total, mais, pour l’instant, la dynamique de croissance de la « deuxième courbe » de China Jinmao reste encore trop légère.

En 2026, « l’action globale sur le marché foncier sera plus active. Dans la ligne directrice générale “active mais non agressive”, en restant calé sur le rythme du secteur, optimiser la stratégie d’investissement de manière opportune, approfondir le travail sur les villes centrales, saisir certaines opportunités de fenêtres de qualité, et continuer à construire durablement des produits de référence pour le secteur. » La direction indique qu’en 2026, le classement et l’ampleur des ventes de China Jinmao dans le secteur devraient, dans l’ensemble, maintenir une tendance à la hausse, « même si le marché continue de consolider ses fondations, des opportunités structurelles existent encore, en particulier pour les sociétés dotées d’une excellente capacité produits : les opportunités sont supérieures aux défis ».

Sans aucun doute, la performance de Jinmao en 2025 comporte des points remarquables : l’échelle des ventes progresse, le classement dans le secteur s’améliore et le coût du financement baisse. Mais d’un autre angle, ce rapport financier met aussi en évidence des « côtés B » tels que la faiblesse de la qualité de la rentabilité, le poids lourd des passifs liés au stock et la faible puissance de la deuxième courbe. Ce n’est que lorsque ces inquiétudes s’atténueront progressivement que la croissance de Jinmao pourra véritablement être qualifiée de croissance de haute qualité, et qu’il sera possible d’atteindre l’objectif de « bien survivre ».

Journaliste de Xin Jing Bao, Beike Finance : Yuan Xiuli

Rédaction : Yang Juanjuan

Correction : Liu Baoqing