Le marché immobilier est-il en train de se stabiliser ?

Demandez à l’IA · Comment les ajustements de politique peuvent-ils aider le marché immobilier à retrouver une stabilisation durable de façon spontanée ?

Aperçu

Entre fin 2025 et début 2026, le marché immobilier de Hong Kong montre d’abord une dynamique de rebond vigoureuse : de nouveaux projets sont vendus dès leur ouverture, avec un assèchement quasi total des stocks, et les prix remontent nettement, en contraste frappant avec la morosité observée l’an dernier. Dans le même temps, le marché immobilier des villes de premier rang en Chine laisse aussi entrevoir des signaux initiaux de stabilisation. En février, dans ces villes de premier rang, les prix des logements neufs de biens immobiliers commerciaux, en variation mensuelle, sont passés d’une baisse à un niveau globalement inchangé ; à Pékin et à Shanghai, les prix des logements d’occasion ont également rebondi en variation mensuelle. Ce changement intervient alors même que les nouvelles politiques d’incitation restent relativement limitées, et il présente certaines caractéristiques de « stabilisation spontanée ».

Le redressement local du secteur immobilier est le résultat de la combinaison d’une optimisation continue des politiques, d’une amélioration marginale de l’environnement macroéconomique et des ajustements de longue durée propres au marché. Toutefois, la situation globale ne peut pas être qualifiée d’optimiste : la divergence entre les villes de différents niveaux et entre les marchés du neuf et de l’ancien reste très marquée. À l’avenir, la capacité du marché immobilier à se stabiliser et à repartir à la hausse de manière globale dépend de la réparation durable des fondamentaux économiques, de l’amélioration durable des revenus et des anticipations des résidents, ainsi que des progrès dans l’écoulement du stock existant. Pour les détails, lisez l’article !

Par | Shen Jianguang

Publié en premier sur le site FT China (25 mars)

Ces derniers temps, l’engouement gagne le marché immobilier à Hong Kong, avec une dynamique à la hausse très marquée. De nombreux nouveaux projets sont écoulés dès l’ouverture ; et, dans l’ensemble, il faut tirer au sort, tandis que les prix remontent nettement, ce qui contraste fortement avec la situation morose de l’an dernier. Sans coïncidence : le marché immobilier des villes de premier rang en Chine montre aussi certains signaux initiaux de stabilisation et de reprise. En février, dans les villes de premier rang, les prix des logements neufs de biens immobiliers commerciaux sont passés d’une baisse antérieure à un niveau globalement inchangé en variation mensuelle, et les prix des logements d’occasion à Pékin et à Shanghai ont également rebondi en variation mensuelle au même moment. Ce qui mérite surtout d’être noté, c’est que ce changement intervient sans qu’il y ait eu récemment de nouvelles politiques d’incitation immobilière de manière évidente (la politique récente de Shanghai visant à assouplir davantage le secteur immobilier est intervenue à la fin du mois de février) ; il revêt donc une certaine signification de « stabilisation spontanée ». Pour le marché immobilier chinois, qui a traversé une période d’ajustement assez longue, il s’agit sans aucun doute d’un signal positif à surveiller.

D’après l’auteur, l’apparition de signaux positifs dans des domaines partiels du marché immobilier chinois est le résultat d’ajustements de politique, de fondamentaux économiques et d’un ajustement profond mené par le secteur immobilier lui-même. Cependant, pour l’ensemble du marché immobilier chinois, la situation reste difficile à qualifier d’optimiste : la divergence entre les villes de haut niveau et les autres demeure très marquée, tout comme l’écart entre le marché des logements d’occasion et celui des logements neufs. Dans le contexte d’un ralentissement de la croissance de l’urbanisation en Chine et d’un niveau globalement élevé du stock de logements neufs, l’auteur estime que, pour que le marché immobilier chinois, en particulier celui des logements neufs, étroitement lié à l’investissement et à la croissance, puisse réellement se stabiliser et repartir à la hausse, tout dépend de la capacité des fondamentaux économiques à continuer de s’améliorer, ainsi que du maintien de l’amélioration des revenus et des anticipations des résidents.

Pourquoi le marché immobilier affiche-t-il des signaux positifs ?

Depuis le second semestre 2021, le marché immobilier chinois est entré dans une phase d’ajustement de long cycle. Les prix immobiliers des 70 villes, à l’exception de deux épisodes : une stabilisation temporaire au début de 2023 en raison de l’impact de la pandémie, puis une stabilisation en fin 2024 grâce à l’incitation via le « paquet de politiques 926 », ont globalement continué de baisser. Même pour les villes de premier rang, la stabilisation endogène observée en février est particulièrement précieuse. Selon l’auteur, l’amélioration marginale actuelle des prix immobiliers s’explique au moins par trois raisons principales :

Premièrement, les politiques immobilières continuent d’être ajustées, créant progressivement les conditions d’une stabilisation du marché. Au cours des deux ou trois dernières années, l’orientation des politiques immobilières s’est progressivement déplacée : elle est passée de l’accent mis sur « empêcher une hausse trop rapide des prix des logements » à « promouvoir un développement immobilier stable et sain ». Dans le cadre de cet objectif, la Banque populaire de Chine a procédé à plusieurs reprises à des baisses des réserves obligatoires et des taux afin de réduire les coûts de financement, tout en abaissant les taux d’intérêt des prêts immobiliers personnels et ceux des prêts via les fonds de logement. Parallèlement, dans différentes régions, des ajustements itératifs ont été mis en œuvre concernant des mesures telles que la limitation des achats, les conditions d’octroi de crédit, les ratios d’apport initial et les taux des prêts immobiliers ; certaines villes ont aussi lancé des mesures comme le « troc d’un ancien contre un nouveau » et la réduction des taxes sur les transactions afin de stimuler la demande.

En outre, le pouvoir central continue de transmettre des signaux visant à « enrayer la baisse et revenir à la stabilité » du marché immobilier ; certaines régions commencent à explorer l’acquisition du stock existant de logements commerciaux pour assurer des logements à vocation sociale ou des logements locatifs, afin d’accélérer l’absorption du stock. Dans des documents nouvellement publiés sur les politiques foncières, notamment ceux publiés par le ministère des Ressources naturelles, il est également proposé que « les nouvelles terres constructibles soient prioritairement utilisées pour garantir la construction de projets majeurs et le développement des activités liées aux besoins de la population, et qu’en principe, elles ne soient pas destinées au développement immobilier à but lucratif », afin de freiner l’offre de nouveaux logements. D’après l’auteur, les ajustements politiques continus finissent par former une force synergique, qui contribue à améliorer les anticipations du marché et à stabiliser les prix.

Deuxièmement, l’environnement macroéconomique montre aussi des signes d’amélioration. En 2025, la croissance économique de la Chine a atteint 5 %, globalement mieux que les attentes consensuelles du marché. Les données économiques récemment publiées pour janvier-février 2026 comportent aussi de nombreux points saillants : même sans tenir compte de la forte croissance des exportations obtenue grâce à un Nouvel An lunaire plus tardif, la croissance des investissements en immobilisations est passée de négative à positive, et la hausse de la consommation des ménages, mesurée par les ventes au détail au même titre que l’année précédente, a également dépassé les attentes.

Sous l’effet du soutien de la croissance économique, le niveau des prix en Chine s’est aussi redressé dans une certaine mesure. Par exemple, l’IPC des services en glissement annuel, après avoir continué de remonter à partir de 0,2 % en septembre 2024, a progressé à une moyenne de 0,9 % sur janvier-février cette année, atteignant un nouveau sommet depuis le début de ce rebond.

Troisièmement, le marché immobilier lui-même a déjà connu une période d’ajustement relativement longue. Au cours des 4 à 5 dernières années, le marché immobilier a enregistré une baisse évidente sur plusieurs plans, notamment les prix et l’offre. En ce qui concerne les prix des logements d’occasion, par exemple, selon des données de Lianjia, de nombreuses villes ont vu leurs prix baisser de 30 à 40 % ; dans certaines zones des villes de premier rang, les rendements locatifs commencent à remonter, voire à dépasser le rendement des obligations d’État à long terme. Par ailleurs, les nouveaux chantiers immobiliers en Chine ont chuté de plus des deux tiers par rapport à leur niveau maximal, ce qui freine l’offre de logements neufs.

Les volumes de transactions sur le marché des logements d’occasion montrent aussi un redressement, en particulier dans les villes de premier rang. Par exemple, les week-ends du 14 et 15 mars à Shanghai, les transactions de logements d’occasion ont atteint 2862 unités, un niveau record sur près de cinq ans. Les stocks de logements d’occasion à Pékin et à Shanghai ont donc aussi reculé nettement depuis leurs niveaux élevés. Par exemple, à Shanghai, le nombre d’annonces affichées par Lianjia se situe actuellement autour de 80 000, soit 30 000 de moins que le pic historique ; à Pékin, les annonces de logements d’occasion affichées par Lianjia, qui avaient culminé à près de 170 000, sont retombées à environ 140 000 au début du mois de février et pourraient continuer de baisser. La modification du rapport entre l’offre et la demande a aussi affaibli la dynamique permettant aux prix de continuer à chuter rapidement.

À partir de ce point de vue, les signaux positifs observés actuellement dans les prix immobiliers des villes de premier rang ne sont donc pas un phénomène fortuit. Ils résultent de l’interaction entre les politiques, l’environnement macroéconomique et les ajustements propres au marché, et reflètent, dans une certaine mesure, le déroulement normal du cycle économique.

La divergence du marché immobilier reste extrêmement évidente

Même si le marché immobilier de Chine en février affiche certains signaux positifs, un examen approfondi des données montre que la divergence reste très marquée. Les points forts se concentrent encore principalement dans quelques villes, sans couvrir entièrement les marchés du neuf et de l’ancien.

D’un côté, le rebond des prix se concentre surtout dans les villes de haut niveau. Les données des 70 villes indiquent qu’en février, dans les villes de deuxième rang et celles en dessous, les prix des logements neufs et des logements d’occasion continuent d’afficher une baisse en variation mensuelle ; pour l’instant, il est encore difficile de juger quand la baisse cessera. Pour les logements d’occasion, par exemple, Pékin et Shanghai sont les seules deux villes à afficher un rebond en variation mensuelle.

De l’autre côté, contrairement au marché des logements d’occasion qui voit les ventes redémarrer, le marché des logements neufs continue d’enregistrer des volumes de transactions à des niveaux toujours plus bas, y compris dans les villes de premier rang. Les données du Bureau national des statistiques montrent que, pour l’ensemble du pays, la surface des logements d’occasion signés est passée de 7,07 milliards de m² en 2023 à 7,37 milliards de m² en 2025 ; le redressement des volumes des transactions de logements d’occasion dans les grandes villes est encore plus évident. À l’inverse, en 2025, la surface de ventes de logements neufs de biens immobiliers commerciaux pour l’ensemble du pays est retombée à 7,3 milliards de mètres carrés, soit la quatrième année consécutive de baisse depuis le pic atteint en 2021.

Même pour des grandes villes comme Pékin et Shanghai, la surface des ventes de logements neufs continue de baisser. Par exemple, en 2025, la surface des ventes de biens immobiliers à Shanghai a atteint 1224,93 millions de m², ce qui constitue également un plus bas depuis 2022. En réalité, la faiblesse du marché des logements neufs a aussi touché le marché des enchères foncières. Lors de l’enchère foncière à Shanghai du 13 mars, sur 3 terrains résidentiels, un seul lot a été adjugé avec une prime de 6,7 % ; les 2 autres lots ont été adjugés au prix plancher. Les ventes n’étant pas fluides et la pression du stock restant élevée, les promoteurs font généralement preuve de prudence.

Perspectives du marché immobilier

Dans un contexte où le marché immobilier reste nettement segmenté et où les signaux d’amélioration se concentrent dans un nombre limité de grandes villes, l’auteur estime que le marché immobilier en Chine doit encore relever de nombreux défis pour connaître un redressement global, en particulier sur le marché des logements neufs, davantage lié à l’investissement et à la croissance. Même pour le marché des logements d’occasion dans les villes de haut niveau, la question de savoir si les fondamentaux économiques peuvent continuer de s’améliorer reste la clé qui permet à ces villes d’atteindre véritablement un point bas et une stabilisation.

Sur le long terme, une fois que la population commencera à décliner et que la Chine entrera dans une phase avancée d’urbanisation, la croissance de la demande immobilière ralentira nettement. Par exemple, sur la période 2023-2025, la population urbaine nouvellement ajoutée en moyenne chaque année en Chine n’a été que d’environ 1100 millions, soit moins de la moitié de la croissance moyenne observée sur 2009-2019. La croissance du nombre total d’emplois urbains a elle aussi nettement ralenti.

Ce qui est encore plus important, c’est qu’à l’heure actuelle, le niveau du stock de logements neufs en Chine reste élevé. Par exemple, au 2/2026, la surface des logements neufs en attente de vente publiée par le Bureau national des statistiques s’élève à environ 4,3 milliards de m², ce qui est seulement légèrement inférieur au niveau observé avant la réforme côté offre de 2015 visant à réduire le stock. Dans un contexte où les ventes demeurent moroses et où le stock reste élevé, l’ajustement du marché des logements neufs en Chine nécessitera probablement encore un temps considérable.

En outre, même pour les villes de premier rang et les villes de deuxième rang fortes, la question de savoir si les prix des logements d’occasion peuvent réellement se stabiliser dépend aussi de la capacité à maintenir l’amélioration des fondamentaux économiques. Par ailleurs, le problème de la surcapacité n’a pas encore été résolu de manière fondamentale. En 2025, le taux d’utilisation des capacités a atteint un nouveau plus bas depuis le début de la présente phase d’ajustement économique ; d’après les données du Bureau national des statistiques, l’amélioration de la rentabilité des entreprises industrielles n’est pas non plus évidente.

Dans l’ensemble, d’après les dernières données sur les prix des 70 villes, le marché immobilier en Chine commence à montrer certains points forts à l’échelle locale. Toutefois, ce n’est que lorsque les revenus et l’emploi des résidents s’amélioreront concrètement, que les anticipations économiques retrouveront elles aussi une dynamique favorable, et que le stock continuera d’être durablement réduit, que le marché immobilier chinois pourra espérer une véritable stabilisation.

(L’auteur est le chief economist du groupe JD)