Résumé et perspectives du secteur immobilier chinois au premier trimestre 2026

问AI · Quelle transition de politique pour améliorer la qualité et l’efficacité et redessiner la voie de développement des promoteurs immobiliers ?

I

Politique

Système de mesures au nouveau stade : construire un nouveau modèle de développement de haute qualité

En 2026, lors des deux sessions nationales, les politiques immobilières en Chine prolongent la logique centrale de « stabiliser et redresser après la baisse ». Elles entrent pleinement dans une nouvelle phase de développement de haute qualité axée sur « améliorer la qualité et l’efficacité ». Autour de six dimensions clés telles que la stabilisation du marché et la garantie de la protection du bien-être des populations, un système complet de mesures est mis en place. À l’échelon local, les 107 provinces et municipalités chinoises adoptent 175 mesures pour stabiliser le marché ; en mettant l’accent sur l’optimisation du fonds de prévoyance logement, l’amélioration de la qualité des produits, les subventions liées aux taxes et frais, l’extension des logements sociaux et la revitalisation des stocks existants. Ces mesures visent à mettre en œuvre activement les déploiements centraux, et de nombreuses nouvelles politiques locales contribuent à stabiliser le marché et à relancer le redressement.

En perspective pour l’ensemble de 2026, on s’attend à ce que les politiques centrales suivent une ligne directrice « stabiliser le marché, prévenir les risques, construire des mécanismes durables, promouvoir la transformation ». Elles mettront en œuvre intégralement un dispositif de politiques « maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre », en coordonnant la résolution des risques, les réformes institutionnelles et la garantie des moyens de subsistance. Cela accélérera la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier. Au niveau local, les efforts continueront de s’aligner sur les déploiements centraux, en agissant durablement dans quatre dimensions : amélioration de la qualité des produits, soutien ciblé à la demande, élargissement de la couverture de la garantie de logement et revitalisation des stocks fonciers existants. L’objectif est de faire passer le marché de la simple « réparation » à « améliorer la qualité et l’efficacité », de favoriser un équilibre durable entre l’offre et la demande et de permettre à l’industrie d’entrer en douceur dans une nouvelle période de développement de haute qualité.

01

Résoudre systématiquement les risques immobiliers et construire un système complet de mesures en six volets

Au début de 2026, les déploiements nationaux liés à l’immobilier prolongent la logique centrale de 2025, soit « une orientation vers la reprise et stabiliser la tendance à la baisse ». Dans le même temps, il y a eu un relèvement complet en matière de précision des mesures, de coordination systémique et de mise en œuvre opérationnelle. À la lumière du contenu publié lors des deux sessions, par rapport aux orientations de politique de 2025, axées sur « un soutien au plancher de base et la construction d’un cadre », en 2026, autour de six dimensions telles que la stabilisation du marché, la protection des moyens de subsistance, la nouvelle urbanisation, un système de mesures encore plus complet a été formé. Cela marque le fait que l’industrie immobilière chinoise accélère sa transition depuis la phase de « stabiliser la tendance après la baisse » vers une nouvelle étape de développement de haute qualité : « améliorer la qualité et l’efficacité, et construire des mécanismes durables ».

Un. Stabilisation du marché et prévention des risques : passer de la gestion d’urgence par points à la résolution systémique trans-sectorielle

Le cœur de cette dimension en 2026 est l’ajustement bilatéral de l’offre et de la demande + une prévention conjointe des risques sur toute la chaîne. Il est clairement proposé « appliquer des politiques selon les villes pour maîtriser l’augmentation, réduire les stocks et optimiser l’offre ». La revitalisation des biens immobiliers existants via de multiples canaux devient le levier central pour stabiliser le marché. En même temps, le système de liste blanche pour « assurer la livraison des logements » est rendu systémique et pérenne. Pour la première fois, une résolution coordonnée des risques immobiliers et des dettes des gouvernements locaux, ainsi que des risques des institutions financières locales de taille moyenne et petite, est proposée sous forme de mécanisme de liaison. La politique monétaire crée également un environnement financier dédié afin d’offrir un cadre spécifique au financement immobilier rationnel.

Deux. Protection des moyens de subsistance : passer de l’objectif « universel pour combler les lacunes » à un soutien ciblé selon les familles et la population

L’une des caractéristiques marquantes de la protection des moyens de subsistance en 2026 est la combinaison entre la construction de logements sociaux et la réduction des stocks existants + un soutien ciblé guidé par les familles. D’une part, on prolonge la logique d’acquisition de logements commerciaux existants pour construire des logements à caractère de garantie ; d’autre part, on ajoute des mesures : « renforcer la garantie de logement pour les familles en primo-mariage et primo-accouchement, et soutenir la demande de logement améliorée des familles nombreuses ». La garantie de logement est ainsi profondément liée à la politique de population, permettant d’apporter un soutien précis et ciblé.

Trois. Nouvelle urbanisation : passer d’une accélération de l’avancement des volumes à une amélioration de la qualité via des mécanismes approfondis

L’intégration de la nouvelle urbanisation et de l’immobilier en 2026 est plus ciblée et orientée vers la mise en œuvre. Le pays perfectionne davantage la politique liant « personnes, terrains et argent ». Elle construit un mécanisme de correspondance plus précis entre la transformation des populations en provenance des campagnes en citoyens urbains, l’offre foncière et le soutien budgétaire. La rénovation urbaine met l’accent sur « une promotion de haute qualité ». En même temps, on combine la revitalisation des terrains et des logements inoccupés avec l’aménagement des infrastructures de base des zones de comté et des dispositifs de répartition des ressources publiques. Pour la première fois, le niveau du comté est listé comme un levier important pour la nouvelle urbanisation et le développement immobilier.

Quatre. Amélioration de la qualité du logement : du concept central vers la mise en œuvre intégrale sur le terrain

2026 est une année charnière où la construction de « bons logements » passe d’une approche conceptuelle à une mise en œuvre opérationnelle. Non seulement on pousse de manière ordonnée la construction de « bons logements » axés sur la sécurité, le confort, le vert et l’intelligence, mais on publie aussi des mesures concrètes : la mise en œuvre d’un projet d’amélioration de la qualité des habitations et d’une action d’amélioration de la qualité des services de gestion immobilière. En outre, l’amélioration de la qualité du logement s’étend à l’espace urbain : il est proposé de construire des communautés industrielles de type innovant et des communautés d’affaires, afin de combiner efficacement la qualité du logement avec la gouvernance intelligente et fine de la ville.

Cinq. Réforme du système de logement : passer de la construction du cadre de base à l’approfondissement des institutions concrètes

Le cœur de la réforme du système de logement en 2026 consiste à combler les lacunes et à construire des dispositifs d’accompagnement. Il est précisé que « l’approfondissement des réformes du système de fonds de prévoyance logement » est un levier important. Dans le même temps, des bases institutionnelles et des politiques d’accompagnement sont proposées pour approfondir le nouveau modèle de développement immobilier. On passe du « montage du cadre » en 2025 à « remplir le contenu et tisser l’accompagnement », offrant un soutien institutionnel concret au nouveau modèle de développement immobilier.

Six. Accompagnement budgétaire et financier : passer de l’habilitation généralisée à une coordination ciblée et un mécanisme de garantie

En 2026, le soutien budgétaire et financier forme un cadre d’efforts coordonnés et une dynamique d’action conjointe. On conserve une stabilité de l’envergure des fonds tout en renforçant la précision et la garantie par mécanismes. Côté budget : les obligations spéciales des gouvernements locaux restent affectées à 4,4 mille milliards de yuans, au même niveau qu’en 2025, mais les flux sont encore plus concentrés. La priorité est donnée au « financement des grands projets (y compris les projets liés à des moyens de subsistance en matière de logement), ainsi qu’au remplacement des dettes implicites ». Les investissements budgétaires liés à l’immobilier sont strictement ancrés sur des « projets de moyens de subsistance », en excluant les orientations d’investissement généralisées vers la construction. Parallèlement, on applique strictement une liste négative pour les flux des obligations spéciales : il est interdit d’utiliser les fonds pour des activités de développement immobilier dans des domaines autres que le logement social garanti et les réserves foncières. Cela vise à normaliser davantage la direction d’utilisation des fonds. Côté finance : l’accent est mis sur « assurer la transmission et partager les risques ». En plus de maintenir des outils monétaires standards tels que la réduction du ratio de réserves obligatoires et les baisses de taux, on insiste davantage sur « la fluidification du mécanisme de transmission de la politique monétaire ». On oriente les institutions financières à soutenir activement la demande immobilière rationnelle, et on favorise la mise en fonctionnement régulière du mécanisme de coordination du financement immobilier urbain. En parallèle, on optimise des outils monétaires innovants structurels. Pour la première fois, il est proposé de « renforcer les mesures de garantie de financement et de compensation des risques », afin d’enlever aux institutions financières leurs soucis et d’aider à résoudre le problème « ne pas oser prêter, ne pas vouloir prêter » causé par une asymétrie d’informations entre banques et entreprises.

02

Contrôler strictement l’usage des nouvelles terres constructibles pour le développement immobilier et promouvoir une revitalisation de la marge urbaine existante axée sur la qualité

Du côté de l’offre, les ministères et commissions centrales continuent de promouvoir davantage la revitalisation des stocks existants et de limiter l’augmentation non valide des inventaires. Le 20 janvier, le ministère des Ressources naturelles a publié un avis soutenant la rénovation urbaine. Il encourage l’utilisation des ressources foncières et immobilières existantes pour développer des industries et des secteurs soutenus par l’État ; cela contribuera aussi, objectivement, à accélérer davantage l’avancement de la revitalisation des terrains résidentiels existants.

Au début du mois de mars, le ministère des Ressources naturelles a publié « Notification sur la poursuite de l’amélioration de la garantie des éléments des ressources naturelles ». Les catégories couvertes sont passées de quinze éléments l’année précédente à treize. La focalisation des politiques a nettement augmenté. Parmi elles, l’article 10 « Coordonner les terrains de construction existants et ceux additionnels afin de promouvoir un développement axé sur le contenu » impose un contrôle strict sur l’augmentation ; c’est d’ailleurs rapidement devenu le point central de l’attention de l’industrie, fixant de nouvelles règles pour la structure d’approvisionnement en terrains à usage résidentiel.

Le texte des clauses du document précise : en principe, la superficie annuelle des nouvelles terres de construction urbaine et rurale ne doit pas dépasser la superficie des stocks revitalisés, et les nouvelles terres de construction ne sont, en principe, pas utilisées pour le développement immobilier à caractère commercial. Il faut préciser que pour passer des indicateurs de nouvelles terres urbaines à la mise sur le marché effective, il faut généralement d’abord approuver des terres de construction existantes en attente de développement, puis suivre un processus d’aménagement de premier niveau plus long. Pour les terres immobilières effectivement fournies par les localités, elles proviennent principalement de terres de construction existantes ; par conséquent, cette rectification n’entraînera pas d’impact substantiel à moyen et court terme sur le côté offre des terrains. De plus, le marché immobilier se trouve encore dans le grand cycle d’ajustement du côté de l’offre. Le fait de limiter l’usage des nouvelles terres pour le développement immobilier aide aussi à stabiliser les anticipations à long terme concernant la taille du côté offre ; cela aide le marché à atteindre plus rapidement un nouveau point d’équilibre de l’offre et de la demande.

Pour les acteurs du marché, la participation des promoteurs à des projets liés à des moyens de subsistance tels que les logements sociaux deviendra l’un des principaux axes ; en parallèle, le développement à caractère commercial se tourne entièrement vers l’exploitation des stocks. Pour la distribution foncière locale, l’augmentation de l’offre de terres constructibles urbaines dépendra principalement de terres de construction existantes en attente de développement. La revitalisation des terrains résidentiels existants sera placée dans une position encore plus importante. Le document du ministère des Ressources naturelles précise aussi des détails : traitement des terres inoccupées, coordination des indicateurs au niveau provincial, soutien des parcelles éparses, etc. Ces mesures consolident davantage la base institutionnelle de « la priorité au stock ».

Sous cette contrainte politique forte, les mouvements réels des terrains résidentiels existants sont à la fois une base préalable à la mise en œuvre des politiques et une base clé pour juger l’offre du marché et faire le lien avec les politiques à venir. D’après les données publiées par des gouvernements locaux, entre 2025 et 2026, la taille des terrains résidentiels de stock des 107 villes à l’échelle nationale continue de se contracter, et la revitalisation des stocks progresse efficacement. Dans les villes échantillonnées, le nombre total de projets augmente de 2 % en glissement annuel ; la superficie totale des terrains résidentiels existants passe de 62.3k hectares au début de 2025 à 59.9k hectares au début de 2026, soit une baisse de 4 % ; la superficie moyenne par projet baisse de 6 %, de 4,5 hectares à 4,2 hectares, ce qui forme une dynamique vertueuse de « contraction du volume total et complément de projets de qualité ».

À l’heure actuelle, les localités continuent de mettre strictement en œuvre la direction fixée au sommet de l’État. D’un côté, elles contrôlent l’approvisionnement en nouvelles terres résidentielles, tout en avançant simultanément la nouvelle politique de traitement des terres inoccupées et en renforçant le nettoyage des terrains existants à faible efficacité, ce qui fait sortir du marché une série de projets inoccupés ou inefficaces. De l’autre côté, elles complètent avec précision des terrains résidentiels de haute qualité, améliorant continuellement l’efficacité de l’usage des terres. Dans ce processus, les localités utilisent activement les obligations spéciales pour stocker et racheter les terres inoccupées. D’après des statistiques incomplètes, en 2025 plus de 8B de yuans d’obligations spéciales ont été émises pour cet usage ; la province du Guangdong en a émis 44k de yuans, se classant n°1 à l’échelle nationale, offrant un puissant soutien financier à la revitalisation des terres inoccupées.

03

Optimisation des ajustements de surveillance des « trois lignes rouges » et accélération de la construction d’un nouveau mécanisme de financement pour l’industrie

Au premier trimestre 2026, les politiques financières immobilières centrales s’attachent étroitement à l’orientation centrale que sont « améliorer la qualité et l’efficacité et construire sur le long terme des mécanismes durables », en accélérant la transformation institutionnelle afin de s’adapter au nouveau modèle de développement immobilier. Au premier trimestre, la politique monétaire maintient une orientation accommodante, par exemple la Banque populaire de Chine continue d’utiliser des outils tels que la baisse du ratio de réserves obligatoires et des baisses de taux pour maintenir une liquidité abondante, en abaissant les taux des outils monétaires structurels afin de faciliter la transmission de la politique et de réduire le coût global de financement social. En même temps, on optimise plusieurs outils structurels : le ratio minimal d’apport pour les prêts hypothécaires d’achat de biens commerciaux est abaissé à 30 %, aidant précisément l’assainissement des stocks dans l’immobilier tertiaire et créant un environnement financier approprié au fonctionnement stable du marché immobilier.

Le mécanisme de coordination du financement immobilier accélère sa mise en fonctionnement régulier. Les autorités de supervision ont considérablement optimisé la politique de prolongation des prêts pour les projets « en liste blanche ». Pour les projets répondant aux conditions, les prêts peuvent être prolongés jusqu’à 5 ans, ce qui réduit efficacement la pression de rotation des fonds au niveau des projets des promoteurs. Combiné à la poursuite de la mise en force du système de liste blanche « assurer la livraison des logements », les risques de liquidité de l’industrie sont relâchés de manière ordonnée.

Le changement le plus emblématique de cette politique financière réside dans le fait que la supervision du financement des promoteurs immobiliers connaît une importante transformation. Les exigences mensuelles de reporting des « trois lignes rouges », appliquées depuis 2020, se relâchent progressivement. La plupart des promoteurs ne sont plus tenus de soumettre régulièrement les indicateurs concernés ; le focus de la régulation se déplace vers une gestion différenciée des risques pour les entreprises en difficulté. Cette transformation envoie un signal clair de desserrage des contraintes de financement pour l’industrie, tout en levant les obstacles mécanistes pour reconstruire un système de financement immobilier adapté au nouveau modèle.

À partir des données financières, en février 2026, la croissance de M2 en glissement annuel atteint 9 %, soit une hausse de 0,4 point de pourcentage par rapport à décembre 2025. La croissance de M1 est de 5,9 %, soit +2,1 points de pourcentage par rapport à décembre 2025. L’écart entre les deux est de 3,0 points de pourcentage, contre 1,7 point de pourcentage de moins par rapport à décembre 2025. L’écart se contracte de nouveau, ce qui montre que l’économie réelle accélère encore davantage et que le début de l’année s’est fait sur de bonnes bases.

Dans l’ensemble, au premier trimestre 2026, les politiques financières immobilières ne se limitent plus à la résolution de risques à court terme. Elles reposent sur la construction institutionnelle : via l’optimisation des règles de supervision, l’innovation des mécanismes de financement et la coordination budgétaire et financière, elles s’adaptent de façon globale aux exigences de construction du nouveau modèle de développement immobilier. Elles assurent un soutien financier continu à la stabilisation du marché après la baisse, et posent aussi les fondations institutionnelles financières pour que l’industrie s’oriente durablement vers un développement de haute qualité et atteigne les objectifs de « cohabitation de la location et de l’achat » et de « vivre dans un logement où l’on peut s’installer ».

04

Au premier trimestre, 107 provinces et villes et 175 politiques pour stabiliser le marché ; après la nouvelle politique de Shanghai, les transactions de logements suivent et connaissent un « petit printemps »

Au premier trimestre 2026, les politiques locales de contrôle immobilier continuent d’être optimisées. Selon CRIC, les 107 provinces et villes du pays ont publié 175 politiques pour stabiliser le marché. Au premier trimestre, les régions, principalement, ont utilisé l’optimisation du fonds de prévoyance logement comme levier essentiel, tout en tenant compte de nouvelles politiques telles que subventions et avantages fiscaux, ou encore la garantie de la stabilité résidentielle, afin de promouvoir activement la stabilisation du marché. La politique « Hu qi tiao » de Shanghai constitue un cas représentatif : grâce à un relâchement substantiel de la restriction d’achat pour les résidents des provinces/communes hors de Shanghai, et à une hausse importante du plafond des prêts du fonds de prévoyance, porté jusqu’à un maximum de 3,24 millions de yuans, les transactions de nouveaux logements ont augmenté en glissement annuel début mars ; et au milieu du mois, les transactions de logements d’occasion ont même atteint le niveau le plus élevé des près de 5 dernières années.

05

Le Centre : entrée dans une nouvelle phase d’amélioration de la qualité et de l’efficacité, construction complète d’un système de mesures « maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre »

En lien avec les orientations des politiques des ministères et commissions centrales au premier trimestre 2026, les politiques immobilières de la nouvelle année ont complètement quitté l’approche consistant à « soutenir d’urgence ». Après la phase de réparation visant à stabiliser la tendance à la baisse, elles accélèrent la transition vers une nouvelle phase de développement de haute qualité : « améliorer la qualité et l’efficacité, et construire sur le long terme des mécanismes durables ». Avec comme cœur « maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre », le pays met en place un dispositif de politique au niveau supérieur, complet, fondé sur toute la chaîne, intersectoriel et coordonné, afin de poser des bases institutionnelles solides pour la transformation de l’industrie et la stabilité à long terme.

Le contrôle côté offre se transformera intégralement en une priorité à la revitalisation des stocks, avec une amélioration ciblée de la qualité. « Maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre » passe de l’orientation politique à la mise en œuvre contraignante. Le Centre continuera d’appliquer la règle selon laquelle les nouvelles terres constructibles ne doivent pas être utilisées pour un développement immobilier à caractère commercial, afin de promouvoir davantage la revitalisation des terres stock et des logements inoccupés dans les différentes régions, et de faire évoluer l’offre de terrains résidentiels de l’expansion de l’augmentation vers l’exploitation du stock. La revitalisation, via de multiples canaux, des stocks de logements commerciaux deviendra le levier central de stabilisation du marché ; les modèles consistant à acquérir des ressources de logements existants pour construire des logements à caractère de garantie, des logements pour talents et des logements de relogement deviendront une pratique régulière. De cette manière, la réduction des stocks et la garantie des moyens de subsistance seront renforcées de manière bilatérale, permettant au marché d’évoluer plus rapidement vers un nouvel équilibre de l’offre et de la demande.

La prévention des risques passera à une résolution systémique à travers plusieurs domaines, en rompant les limites de la gestion par un acteur unique ou un risque unique. Le Centre coordonnera la résolution des risques immobiliers avec les dettes des gouvernements locaux et les risques des institutions financières locales de petite et moyenne taille. Le système de liste blanche pour « assurer la livraison des logements » sera rendu pleinement régulier, afin de prévenir efficacement la propagation des risques de dettes des promoteurs. Le mécanisme de coordination du financement immobilier fonctionnera durablement ; la politique monétaire maintiendra continuellement un niveau modérément accommodant. Grâce à la baisse des réserves obligatoires et des taux, la fluidification des mécanismes de transmission, et le renforcement des garanties de financement ainsi que de la compensation des risques, on résout les difficultés « ne pas oser prêter, ne pas vouloir prêter » des institutions financières, en créant un environnement financier stable pour un financement rationnel.

La construction institutionnelle se concentrera sur la mise en œuvre du nouveau modèle et le perfectionnement des dispositifs d’accompagnement, tout en faisant le lien avec la conception de haut niveau du « 15e plan quinquennal (2026-2030) ». Le pays approfondira davantage la réforme du système du fonds de prévoyance logement, et accélérera la construction des dispositifs institutionnels et politiques d’accompagnement à la base pour le nouveau modèle de développement immobilier, en passant de « monter le cadre » à « remplir le contenu et tisser l’accompagnement ». En outre, il faudra renforcer la liaison profonde entre la garantie de logement et la politique de population : soutenir avec précision les familles en primo-mariage et primo-accouchement, ainsi que les familles nombreuses, afin de faire revenir le logement à ses attributs de produit de consommation, et d’activer la demande structurelle à la fois « rigide » et « d’amélioration ».

Les politiques budgétaires et financières mainteniront une coordination précise et une garantie par mécanisme. Les 4,4 mille milliards d’obligations spéciales des gouvernements locaux continueront de se concentrer sur des « projets de moyens de subsistance » et sur le remplacement des dettes implicites. Il est interdit que les fonds aillent vers un développement commercial. Cela garantit une affectation précise des ressources budgétaires pour la garantie de logements sociaux, la rénovation urbaine et d’autres domaines de moyens de subsistance. Avec l’optimisation du contrôle des « trois lignes rouges », le financement de l’industrie s’adaptera plus rapidement au nouveau modèle. On formera ainsi un système de soutien durable fondé sur : « incitation budgétaire, soutien financier, partage des risques ».

Dans l’ensemble, en 2026, les politiques immobilières centrales utiliseront une logique systémique pour coordonner la stabilisation de la croissance, la prévention des risques et l’aide aux moyens de subsistance. Elles feront passer l’industrie d’une expansion par la taille à une amélioration par la qualité, et poseront les bases pour construire un système de logement reposant sur de multiples acteurs, de multiples canaux de garantie et l’articulation entre location et achat. Pour les cinq prochaines années, l’industrie immobilière s’appuiera sur le cadre du « 15e plan quinquennal » pour accélérer une transition vers une nouvelle écologie fondée sur : « soutien par la garantie du bas, ajustement par le marché, et moteur par la qualité ». Les promoteurs se concentreront sur la capacité produit et la capacité service. La location de logements, la rénovation urbaine et l’adaptation au vieillissement deviendront de nouveaux points de croissance.

06

Au niveau local : appliquer avec précision l’amélioration de la qualité et de l’efficacité ; une coordination multidimensionnelle pour accompagner la transition stable du marché

Les politiques immobilières locales en 2026 continueront de s’aligner profondément sur les déploiements nationaux au plus haut niveau, en quittant les pratiques fragmentées de relâchement. Elles passeront à un mode de gouvernance axé sur une mise en œuvre précise, une coordination systémique et une adaptation durable. Autour de quatre dimensions clés — amélioration de la qualité des produits, soutien précis à la demande, amélioration de la qualité de la garantie de logement, revitalisation des stocks fonciers — les efforts se concentreront : stabiliser le marché à court terme et améliorer la structure à long terme.

Sur l’amélioration de la qualité des produits : les localités mettront en œuvre intégralement des standards opérationnels de construction de « bons logements ». On passera d’une idée au niveau supérieur vers des règles détaillées. Les villes continueront d’améliorer les normes de construction résidentielle en matière de sécurité, confort, environnement vert et intelligences, en précisant des exigences strictes comme les hauteurs d’étage, la sécurité anti-intrusion intelligente et les matériaux de construction écologiques. Elles avanceront aussi en parallèle deux projets : l’amélioration de la qualité des habitations et l’amélioration simultanée de la qualité des services de gestion immobilière. En intégrant l’amélioration de la qualité aux opérations de rénovation urbaine et de construction communautaire, les localités renforceront la création de communautés industrielles de type innovant et de communautés d’affaires, afin de lier plus profondément la qualité du logement à une gouvernance urbaine fine. Cela fera évoluer l’industrie de « l’expansion par la taille » vers « la priorité à la qualité ».

Sur le soutien côté demande : l’optimisation du fonds de prévoyance logement et les subventions liées aux taxes seront les leviers centraux, avec une politique de plus en plus précise et plus humaine. Les politiques de fonds de prévoyance continueront de réduire le seuil d’achat de logements. Le ratio d’apport pour le deuxième logement sera abaissé, le montant de prêt augmentera, et des mesures telles que l’entraide intergénérationnelle et le paiement direct du loyer seront largement promues. Les familles avec plusieurs enfants, les talents, et les ressources de logements en bâtiments verts bénéficieront de réductions cumulées. Les subventions fiscales cibleront la demande rigide et la demande d’amélioration : des subventions ciblées comme l’achat de logements par les talents, les familles nombreuses et l’échange de l’ancien contre le nouveau seront rendues régulières. Des politiques comme les avantages liés au droit de mutation (tva/taxe), les remboursements d’impôt sur le revenu individuel, et les subventions d’intérêt sur les prêts seront mises en œuvre selon les villes, afin d’activer précisément la consommation de logements rigides et de logements améliorés.

Sur la garantie de logement : les localités équilibreront la garantie des moyens de subsistance et la certitude des investissements, en construisant un double système de garantie « stabilité des moyens de subsistance, stabilité des anticipations ». L’acquisition de logements commerciaux existants pour des logements locatifs garantis, des logements pour talents et des logements de relogement deviendra un modèle dominant. On élargira continuellement la couverture de l’offre de logements sociaux en se concentrant sur les nouveaux arrivants urbains, les jeunes, les familles en primo-mariage et primo-accouchement et les familles nombreuses, avec un soutien ciblé. En s’appuyant sur les fonds des obligations spéciales, on perfectionnera des mécanismes sur l’ensemble du cycle de construction, d’exploitation et de gestion des logements garantis, afin de stabiliser les investissements de projets de moyens de subsistance et l’offre de logements. Cela injectera une certitude dans le marché et permettra un double gain gagnant-gagnant entre la garantie des moyens de subsistance et la stabilisation du marché.

Sur l’approvisionnement foncier et la revitalisation des stocks : les localités appliqueront strictement la direction de « la priorité au stock » et amélioreront davantage les anticipations concernant l’offre et la demande. Elles contrôleront strictement l’augmentation de l’offre de terrains résidentiels, augmenteront les efforts de nettoyage et de traitement des terres inoccupées et des terrains à faible efficacité, et revitaliseront les ressources de stock via des obligations spéciales, des changements de nature des terrains et un développement par tranches. La structure d’approvisionnement foncier s’orientera vers des logements sociaux, des logements résidentiels de haute qualité et des projets de rénovation urbaine. La revitalisation des stocks remplacera l’expansion de l’augmentation, ce qui stabilise les anticipations d’offre à long terme et fait évoluer le marché foncier vers un nouvel équilibre.

II

Terres

Continuité d’une réduction de volume tout en améliorant la qualité ; approfondissement de l’optimisation côté offre

Au premier trimestre 2026, le marché foncier national se concentre étroitement sur la direction centrale « maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre ». Dans l’ensemble, on observe une dynamique où la taille continue de se contracter, la qualité et l’efficacité se renforcent, et le côté offre s’optimise régulièrement. Sur l’ensemble des 300 villes, pour les terrains à caractère commercial, la superficie bâtie et les montants des transactions diminuent respectivement de 16 % et 35 % en glissement annuel. Sous l’influence de la fourniture de terrains selon les besoins et du report de la fourniture autour de la fête du printemps, le marché maintient globalement une tendance de réduction de volume, jusqu’à ce que le rythme des transactions se rétablisse quelque peu après la fin des vacances du printemps.

La structure du marché continue de s’optimiser : la proportion de terrains liés à la rénovation urbaine et à l’assainissement des quartiers anciens augmente, ce qui fait baisser le prix au mètre carré de surface de plancher (prix sur plateforme). Parallèlement, l’offre se transforme vers une approche plus intensive. Les terrains de haute qualité dans les grandes villes attirent fortement l’attention, notamment le projet de la première phase du Ma Chang à Guangzhou, et le nouveau district du centre-est à Hangzhou. Les achats et rachats ordonnés des terres inoccupées existantes avancent, avec un rythme de rachat plus prudent. Les fonds se concentrent plus rapidement sur les villes clés. Les investissements des promoteurs restent prudents : la taille des acquisitions foncières baisse en glissement annuel, avec une concentration sur l’implantation de terrains de haute qualité dans les zones centrales. Au premier trimestre, le marché foncier met le fil conducteur « réduire le volume tout en améliorant la qualité ». La réforme du côté offre se concrétise et produit des résultats, posant une base solide pour le fonctionnement stable du marché sur l’ensemble de l’année et pour clarifier les relations entre l’offre et la demande dans l’industrie.

01

Les transactions foncières du trimestre continuent de se contracter ; les terrains de qualité à Guangzhou, Hangzhou, etc. connaissent des transactions élevées comme prévu

1）Le rythme de l’approvisionnement foncier local en 2026 continue de ralentir et la taille des transactions continue de reculer en glissement annuel, principalement sous l’influence de trois facteurs : d’abord, au début de l’année, chaque localité maintient l’approvisionnement foncier selon les besoins ; la taille de la fourniture foncière baisse en même temps que le volume de transactions des nouveaux logements, ce qui fait baisser progressivement la taille du stock au sens large ; ensuite, depuis 2025, les effets des politiques visant à revitaliser les terres existantes et à accroître le soutien budgétaire local via des obligations spéciales se font encore plus ressentir ; enfin, en 2026, la fête du printemps intervient plus tard, ce qui repousse le rythme d’approvisionnement foncier et retarde le lancement complet du marché d’enchères jusqu’en mars. Au 25 mars, au premier trimestre, sur les 300 villes, la superficie bâtie des terrains à caractère commercial vendus atteint 8B de m², en baisse de 16 % en glissement annuel ; les montants atteignent 8B de yuans, en baisse de 35 % en glissement annuel. La baisse des montants est nettement plus forte que celle des surfaces, principalement parce qu’au premier trimestre de 2025, les villes de premier niveau et de deuxième niveau ont réalisé des transactions concentrées de terrains de qualité avec des prix totaux et unitaires élevés, créant ainsi une base de comparaison élevée.

En termes de tendance mensuelle des surfaces bâties vendues, janvier et février reculent respectivement de 24 % et 19 % en glissement annuel, tandis que mars remonte de 30 %. Après les vacances du printemps, le rythme des transactions foncières accélère clairement. Sur l’ensemble du trimestre, les transactions foncières restent dans une phase de baisse ; sous la direction globale de « maîtriser l’augmentation », on prévoit que la taille annuelle des cessions de terres restera à un niveau légèrement inférieur à celui des transactions de nouveaux logements, correspondant à un niveau raisonnable.

En termes de niveau des villes, au premier trimestre, toutes les catégories de villes voient leurs volumes de transactions baisser en glissement annuel, avec la plus forte baisse des villes de deuxième niveau, atteignant 36 %. Les villes de premier niveau voient la superficie bâtie des transactions baisser de 19 % en glissement annuel, et les montants totaux de 40 %, mais des terrains de qualité présentent encore des points forts. À Shanghai et à Guangzhou, des terrains importants ont été mis sur le marché ; plus particulièrement à Guangzhou, le terrain de Ma Chang est fortement suivi par le marché. Après 243 tours d’enchères, il est remporté par Yuexiu. Le prix total atteint 62.3k de yuans : il s’agit du deuxième plus haut prix total dans l’histoire des enchères foncières de Guangzhou, juste derrière le terrain de l’Exposition/ville des Jeux Asiatiques de Guangzhou (255 milliards de yuans) vendu en 2009. Le taux de majoration est de 26,6 % ; le prix nominal de surface de plancher est de 4,2 0 000 yuans/m² ; en estimant selon la partie vendable, le prix de surface de plancher dépasse déjà 60k yuans/m².

Les villes de deuxième niveau voient la superficie bâtie baisser de 36 % et les montants totaux de 56 % en glissement annuel. Parmi les TOP10 des villes de deuxième niveau en superficie bâtie au premier trimestre, seules trois villes — Shijiazhuang, Xi’an et Ningbo — ont une superficie bâtie dépassant 1 million de m² ; Hangzhou atteint 820k m² de superficie bâtie, en baisse de 64 % ; toutefois la chaleur de la vente foncière reste remarquable. En mars, le terrain résidentiel du nouveau quartier du centre-est est remporté par Poly Development avec 3,2 milliards de yuans, avec un taux de majoration de 51 %. Les villes de troisième et quatrième niveau voient la superficie bâtie baisser de 11 % en glissement annuel, soit la plus faible baisse parmi toutes les catégories de villes ; cela s’explique principalement par une base de transaction antérieure relativement faible.

2）En raison de l’augmentation de la proportion de terrains de rénovation urbaine et de réhabilitation d’anciens quartiers, la valeur moyenne du prix au mètre carré (plafond) dans les villes de premier et de deuxième niveau baisse nettement en glissement annuel.

3）Au premier trimestre, le taux de majoration moyen du marché foncier national est de 4,7 %, soit +2,1 points de pourcentage par rapport au quatrième trimestre 2025.

02

Guangzhou arrive en tête du classement par montant total ; dans le TOP10, Guangzhou et Hangzhou ont des taux de majoration moyens supérieurs à 20 %

Au premier trimestre 2026, les 20 villes avec les montants les plus élevés des transactions foncières montrent une structure de « gradation » claire. Les villes de premier niveau occupent les trois premières places : Guangzhou avec 25,6 milliards de yuans se classe n°1 ; Shanghai et Pékin arrivent respectivement en deuxième et troisième, avec des montants dépassant tous deux 10 milliards de yuans. Les villes de deuxième niveau comptent 10 villes dans le TOP20 : les deux villes du nord-est, Shenyang et Harbin, y figurent également. Les villes de troisième et quatrième niveau comptent 7 villes au classement, dont la majorité provient du Jiangsu ; Nantong se distingue particulièrement : avec 10,4 milliards de yuans, elle dépasse Hangzhou et se classe 4e. Du point de vue de la structure des transactions à Nantong, la sous-division urbaine de Chongchuan et la zone de Tongzhou totalisent un montant de 2,22 milliards de yuans, soit 21 % du total de la ville ; les transactions principales se concentrent dans les zones de districts/communes. Nantong, notamment le district de Rudong, s’appuie sur le plan de développement de la zone touristique et de villégiature de Xiaoyangkou : elle cède de nombreuses parcelles commerciales/à bureaux. Au premier trimestre, le montant total cédé pour ces terrains atteint 4,35 milliards de yuans, soit 42 % du total des transactions de la ville.

Le degré de chaleur du marché foncier montre une division nette. Au premier trimestre, dans la plupart des villes, les terrains transactionnels sont principalement des terrains de rénovation urbaine et de réhabilitation de quartiers anciens. Le taux de majoration moyen est généralement inférieur à 5 %. Cependant, Guangzhou, Hangzhou et Harbin affichent une chaleur nettement plus élevée : leurs taux de majoration moyens atteignent respectivement 24 %, 30 % et 29 %. À Guangzhou, la majoration élevée est principalement portée par le terrain de Ma Chang : vendu à un prix total de 23,6 milliards de yuans avec un taux de majoration de 26,7 %. Cela rehausse fortement le taux de majoration moyen de l’ensemble de la ville au premier trimestre, et réalise aussi l’objectif d’ouverture de « partir avant et gagner dès le départ » fixé par le service de planification et des ressources naturelles de Guangzhou. À Hangzhou, les trois terrains résidentiels ont été vendus avec majoration ; le terrain résidentiel du nouveau quartier du centre-est en mars a été vendu avec un taux de majoration de 51 %. À Harbin, la cession de plusieurs terrains résidentiels d’amélioration de qualité dans le centre-ville est remportée par des promoteurs locaux profondément implantés, ce qui tire vers le haut le niveau global des taux de majoration.

D’après les caractéristiques globales des transactions, les terrains de rénovation urbaine et de réhabilitation d’anciens quartiers sont encore majoritairement vendus au prix plancher. Les deux terrains de rénovation des anciens quartiers de Guanwei Street à Fuzhou sont situés dans des zones urbaines déjà matures ; sous l’influence notamment du cycle de rénovation urbaine et du grand nombre de projets en construction autour, ils sont finalement vendus respectivement à 1,99 milliard de yuans et 1,79 milliard de yuans au prix plancher. À Shanghai, la parcelle « Jiangnan Chengxiang » près de la ville de Qingpu est vendue à 1,77 milliard de yuans ; à Pékin, le terrain de rénovation des anciens quartiers du Shougang est vendu à 1,39 milliard de yuans ; à Ningbo, le terrain de relogement dans le district d’Yinzhou est à 2,92 milliards de yuans. Les terrains de rénovation urbaine et de réhabilitation d’anciens quartiers de qualité dans les villes clés, tels que ceux-ci, sont également vendus au prix plancher.

03

Le montant des acquisitions chute de moitié en glissement annuel ; les terrains centraux restent l’enjeu prioritaire des investissements des entreprises

Au cours des deux premiers mois de 2026, sous l’influence du fait que l’approvisionnement foncier local n’a pas encore été pleinement lancé et des vacances de la fête du printemps, la plupart des grands promoteurs n’ont pas démarré de plan d’investissement. Par conséquent, les valeurs typiques des terrains acquis, les montants et les superficies de ces entreprises ont tous baissé en glissement annuel.

Parmi elles, pour les 100 promoteurs ajoutant des réserves foncières en termes de rang, la valeur ajoutée des acquisitions, le prix total et la superficie cumulés des 100 premiers s’élèvent à 205,9 milliards de yuans, 99,6 milliards de yuans et 19,06 millions de m². La valeur des acquisitions et les montants baissent d’environ moitié ; la superficie baisse de 29 % par rapport à la même période. À noter : même si les promoteurs se trouvent dans une phase de stabilisation de leurs investissements, les terrains de qualité dans les villes centrales restent l’enjeu prioritaire. Prenons l’exemple du terrain de Ma Chang à Guangzhou : au total, 8 promoteurs y participent, dont Yuexiu, Poly, China Overseas, China Resources, Merchants et d’autres grandes entreprises centrales et d’État, la compétition est extrêmement intense. Après 100 tours d’enchères, 5 promoteurs continuent encore à se disputer le terrain.

Le seuil du TOP100 en termes de montant baisse aussi fortement par rapport à la même période, reflétant la prudence des entreprises. Pour les 100 entreprises échantillons typiques, le seuil de valeur ajoutée des réserves foncières atteint 7,3 milliards de yuans, soit -20 % en glissement annuel ; le seuil des prix totaux pour le TOP100 atteint 59.9k de yuans, soit -10 % en glissement annuel ; le seuil de superficie bâtie pour le TOP100 atteint 112k m², soit une baisse de 15 %.

Par ailleurs, sur les entreprises dont les ventes sont dans le TOP20, seules 6 ont acquis des terrains ; il s’agit principalement de grands promoteurs centralisés et d’entreprises d’État, ainsi que de promoteurs privés tels que Longfor et Binjiang qui restent actifs sur le marché foncier depuis ces deux dernières années. Parmi eux, Yuexiu Real Estate a acquis des terrains pour 26,2 milliards de yuans sur les deux premiers mois, soit +338 % en glissement annuel. Les montants des acquisitions des autres entreprises ne dépassent pas 2,5 milliards de yuans.

04

Appliquer « maîtriser l’augmentation » pour accélérer l’équilibre offre-demande ; « optimiser l’offre » pour plus de certitude sur le développement

Au premier trimestre 2026, l’ouverture du marché foncier national se caractérise par une contraction du volume global et une chaleur élevée localement : la taille des transactions foncières continue de baisser en glissement annuel ; la mise en œuvre stricte de l’orientation de contrôle central « maîtriser l’augmentation » contribue à ce résultat. Sur les 300 villes, pour les terrains à caractère commercial, la superficie bâtie et les montants reculent respectivement de 16 % et 35 %, tandis que la progression de la réduction des stocks dans l’industrie avance régulièrement. Dans le même temps, des terrains de haute qualité dans des villes clés, comme le terrain de Ma Chang à Guangzhou et les terrains résidentiels du nouveau quartier du centre-est à Hangzhou, connaissent de multiples tours d’enchères très disputés : les transactions avec majoration montrent une performance remarquable. Cela met en évidence à la fois la valeur rare des actifs situés dans les zones clés, et confirme l’interaction positive entre l’offre de terrains de qualité et l’intention d’investissement des promoteurs, injectant une vitalité clé dans le marché foncier.

En combinant les performances du marché au premier trimestre, on s’attend à ce que le marché foncier en 2026 présente quatre caractéristiques principales de développement. La segmentation du marché se rendra encore plus visible et progressera dans une profondeur accrue : premièrement, le volume des transactions continuera de maîtriser la quantité : sur l’année, la taille des cessions de terrains restera à un niveau raisonnable légèrement inférieur à celui des transactions de nouveaux logements. En s’appuyant sur des efforts continus du côté offre pour accélérer la réduction des stocks, on clarifiera progressivement les relations offre-demande du marché immobilier. On prévoit que la taille des transactions de terrains à caractère commercial des 300 villes maintiendra encore une tendance de légère baisse en glissement annuel ; les villes clés contrôleront strictement le calendrier des cessions de terrains pour éviter une offre excessive.

Deuxièmement, la structure d’offre continue d’optimiser : avec la revitalisation des terres inoccupées de stock, la mise sur le marché continue de terrains de rénovation urbaine et de réhabilitation d’anciens quartiers, ainsi que l’accent mis dans le document n°38 du ministère des Ressources naturelles sur le renforcement des directives concernant la revitalisation des stocks, l’offre foncière se transformera davantage vers « l’importance de la qualité ». Les villes clés augmenteront l’offre de terrains résidentiels de qualité, réduiront la cession de terrains inefficaces et orienteront le marché vers un développement plus sain et plus intensif. En parallèle, l’offre de terrains destinés au logement social sera continuement garantie, contribuant à perfectionner le système de garantie de logement.

Troisièmement, la chaleur des enchères transmettra progressivement ses effets : au premier trimestre, des terrains très disputés apparaissent déjà à Guangzhou et à Hangzhou. Par la suite, des villes de premier niveau comme Shanghai et Pékin publieront progressivement des terrains résidentiels de qualité dans des zones clés. La chaleur passera des « pics localisés » à une expansion vers davantage de villes de premier/plus centrales et davantage de segments de qualité. La chaleur des terrains de qualité dans les villes centrales de deuxième niveau a aussi la possibilité d’augmenter davantage ; mais pour les villes de deuxième niveau ordinaires et les villes de troisième et quatrième niveau, la chaleur ne changera pas significativement.

Quatrièmement, la prudence d’ensemble des promoteurs restera inchangée : le marché est encore dans une phase de stabilisation de fond. Il est difficile d’envisager un redressement généralisé du marché foncier. La caractéristique consistant à concentrer la chaleur sur les zones centrales continuera tout au long de l’année.

Du point de vue de la logique d’investissement des promoteurs, d’une part, l’oscillation au bas du marché limite encore fortement la confiance dans l’acquisition. Le socle de la reprise des ventes immobilières n’est pas encore suffisamment solide. La pression de trésorerie de la plupart des promoteurs n’a pas été fondamentalement allégée. La sécurité des fonds et la garantie de la commercialisation/écoulement des projets constituent la considération prioritaire pour l’investissement, ce qui rend la décision d’acquisition globale plus prudente. D’autre part, la chaleur du marché se concentre fortement sur les zones centrales : la caractéristique « des points chauds, un front froid » devient de plus en plus évidente. Les points chauds des enchères foncières se concentreront dans les zones centrales des villes de premier niveau et des segments de qualité des villes fortement de deuxième niveau. Les villes de troisième et quatrième niveau et les zones périphériques resteront moroses. Cette polarisation renforcera encore davantage la divergence dans les investissements.

Sur le plan de la structure des acteurs du marché, les entreprises centrales/étatiques et les plateformes d’investissement des villes continueront d’être les principaux acteurs dans l’acquisition de terrains. Les entreprises centrales et les entreprises publiques locales de qualité profitent d’un avantage en coût de financement pour continuer à approfondir leur présence dans les villes de premier niveau et de deuxième niveau. Les plateformes de plateformes d’investissement des villes assurent la fonction de soutien dans les villes de troisième et quatrième niveau, stabilisant l’ordre du marché foncier local. Quelques promoteurs privés de qualité avec une situation financière stable peuvent aussi recharger opportunément, mais leur capacité et leur échelle d’acquisition restent limitées. La structure des acteurs du marché restera relativement stable.

Pour les promoteurs, en 2026, les investissements devront respecter les stratégies centrales « sécurité d’abord, implantation précise », en ciblant les villes centrales et les segments centraux. Grâce à des modèles comme le développement coopératif, on réduit le risque d’investissement. En même temps, il faut surveiller étroitement les fenêtres de politiques : tout en restant sur la ligne de sécurité des fonds, il faut saisir avec précision les opportunités d’investissement structurelles.

Dans l’ensemble, en 2026, le marché foncier fonctionnera de manière stable sous la ligne directrice « maîtriser l’augmentation, réduire les stocks, optimiser l’offre ». À mesure que la revitalisation des stocks s’approfondit, que l’offre de qualité se libère et que l’effet des politiques se montre continuellement, le marché accueillera davantage de certitude de développement. Un fonctionnement stable et ordonné du marché foncier contribuera durablement à aider l’industrie immobilière à accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement, et à faire évoluer l’industrie vers une direction de haute qualité et durable.

III

Ville

Au premier trimestre : reprise faible, forte différenciation ; au deuxième trimestre, une étape de confirmation du bas et de « ponçage » persiste

En 2026, année de démarrage du « 15e plan quinquennal », les politiques immobilières fixent une orientation qui passe de « soutenir la stabilisation et la reprise » à « se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier ». Le centre de gravité des politiques se déplace vers la stabilisation régulière du marché, la réduction des stocks et l’optimisation de l’offre, afin de poser un socle institutionnel solide pour la remontée du marché. Côté marché, les volumes et les prix se stabilisent progressivement, mais la différenciation structurelle s’intensifie. Après près de quatre ans de correction profonde, le marché immobilier national au premier trimestre 2026 présente une caractéristique de « point bas en forme de L, baisse qui se réduit ». Le support au bas du marché se met progressivement en place, mais la tendance de différenciation structurelle reste très visible. Les villes centrales mènent la danse et, pour l’ensemble du marché, la pression subsiste encore.

01

Synthèse : au premier trimestre, la tendance de reprise faible avec un point bas en forme de L et une baisse qui se réduit se poursuit ; les baisses de trois et quatre niveaux se réduisent en premier

Au premier trimestre, le marché immobilier national se caractérise par « une reprise faible et une forte différenciation », sous l’effet combiné de politiques de soutien et de la réparation du marché. Le marché sort progressivement de la phase de correction profonde, mais le moteur de la reprise reste insuffisant.

D’abord, la divergence entre le marché des nouveaux logements et celui des logements d’occasion. Les indicateurs clés comme la vente et l’offre de nouveaux logements restent à un niveau bas : les baisses en glissement et par rapport au trimestre précédent sont relativement importantes, et les prix ne se stabilisent pas encore totalement. Les stocks augmentent et le cycle de désengorgement s’allonge. À l’inverse, le marché des logements d’occasion devient plus actif : on observe des signes de stabilisation des prix. Dans certaines villes de premier et deuxième niveau, le volume des transactions de logements d’occasion a déjà atteint une croissance positive en glissement annuel.

Ensuite, dans les villes de troisième et quatrième niveau, les données se stabilisent ; dans les villes de premier et deuxième niveau, la baisse de volumes et de prix ouvre la voie à la différenciation. Des villes de premier niveau comme Shanghai, Pékin, Hangzhou montrent une reprise menée par quelques villes clés. En particulier, le volume des transactions de logements d’occasion dépasse déjà le niveau de la même période en 2023. En revanche, les villes de troisième et quatrième niveau touchent essentiellement le plancher en termes d’échelle de transactions. Dans un système de deux logiques — celui des nouveaux logements et celui des stocks existants de logements d’occasion — l’échelle des transactions de nouveaux logements reste relativement stable. La performance montre une volatilité réduite et, sous l’effet d’une base faible, une hausse des volumes et des prix.

02

Offre nouvelle : la taille de l’offre de nouveaux logements continue de baisser ; les baisses en glissement trimestriel dans les villes de premier et deuxième niveau dépassent 50 %, ce qui limite la performance des ventes

Au premier trimestre 2026, dans les 50 villes clés, l’aire de l’offre nouvelle de logements neufs d’habitation (marchandise immobilière résidentielle) atteint 300B de m², et recule fortement en glissement trimestriel et annuel de 48 % et 42 %. La contraction du côté offre est donc très visible.

Les villes de premier niveau totalisent 2,102 millions de m² d’offre, avec des baisses de 57 % et 35 % respectivement en glissement trimestriel et annuel ; l’ensemble se trouve dans une phase de correction profonde. Parmi elles, Shenzhen affiche une superficie d’offre de 359k m², avec des reculs respectifs de 73 % et 39 % en glissement trimestriel et annuel : c’est la plus forte baisse parmi les villes de premier niveau. Elle pourrait être liée au fait que, après les ajustements antérieurs du marché, les promoteurs ont ralenti le calendrier de mise en vente (push). À Shanghai et à Guangzhou, les baisses en glissement trimestriel dépassent aussi 60 % ; seul Pékin a une baisse plus modérée, à 14 %, reflétant une différenciation à l’intérieur même des villes de premier niveau. Du point de vue d’une ville prise isolément, à l’exception de Pékin, les superficies d’offre à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen diminuent toutes de plus de 30 % par rapport à la même période de l’année précédente, ce qui montre une pression de contraction du côté offre assez claire. Les villes de deuxième niveau voient, pour la plupart, l’offre reculer ; certaines villes augmentent à contre-courant.

Les villes de deuxième niveau totalisent 8,456 millions de m² d’offre, avec des baisses de 51 % et 48 % respectivement en glissement trimestriel et annuel ; la baisse globale est légèrement supérieure à celle des villes de premier niveau. Chengdu se classe en tête des villes de deuxième niveau avec 8B de m² d’offre, mais avec des baisses de 50 % et 44 % en glissement trimestriel et annuel, ce qui la maintient dans un couloir d’ajustement. Hangzhou, Xi’an, Wuhan, Tianjin et d’autres villes ont aussi une offre dépassant les 500k m², avec des baisses en glissement trimestriel et annuel généralement entre 30 % et 60 %.

Les villes de troisième et quatrième niveau totalisent 4,308 millions de m² d’offre, avec des baisses de 32 % et 31 % respectivement en glissement trimestriel et annuel. La baisse est nettement plus faible que celle des villes de premier niveau et de deuxième niveau, ce qui soulage quelque peu la pression de contraction du côté offre. Parmi elles, la superficie d’offre de Shantou atteint 311k m², en forte hausse de 79 % en glissement trimestriel, et seulement +8 % en glissement annuel. La superficie d’offre de Zhaoqing atteint 273k m², en hausse de 36 % en glissement trimestriel et +33 % en glissement annuel. La superficie d’offre de Yancheng atteint 109k m², avec une hausse très forte de 154 % en glissement trimestriel, et une baisse légère de 20 % en glissement annuel. Ces résultats en font des points forts parmi les villes de troisième et quatrième niveau.

03

Transactions de nouveaux logements : baisse de 30 % en glissement trimestriel et annuel ; les villes de premier niveau montrent une baisse en tête, et la pression de contraction de l’offre se soulage d’abord dans les villes de troisième et quatrième niveau

Au premier trimestre 2026, le marché des transactions montre des signaux évidents de redressement. Du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, l’aire de transactions des nouveaux logements des 50 villes clés oscille entre 10 et 15 millions de m², avec une tendance globale à la baisse en oscillation. En janvier 2026, l’aire de transactions atteint environ 10 millions de m², point bas de la période ; les baisses en glissement trimestriel et annuel sont importantes. En mars, l’aire de transactions continue de grimper jusqu’à 11 millions de m