Faire face à la baisse du taux de recouvrement et à la diminution des profits, Yuexiu Services : adopter activement une stratégie de « plus et moins »

Demandez à l’IA · Comment Yuexiu Service peut-elle faire face à la pression sur la rentabilité grâce à l’autonomisation par la technologie ?

« En 2025, l’industrie de la gestion immobilière a déjà entamé une nouvelle étape de développement caractérisée par une concurrence axée sur le stock, le “qualité d’abord” et une exploitation plus fine et plus efficiente. » Le 26 mars, Jiang Guoxiong, administrateur non exécutif et président du conseil d’administration de Yuexiu Service, l’a déclaré ainsi lors d’une conférence de publication des résultats.

En repassant sur l’année 2025, les données financières montrent que le revenu total de Yuexiu Service s’élève à environ 3.9B de yuans, en hausse de 0,9 % ; le bénéfice attribuable aux actionnaires de la société s’élève à 273 millions de yuans, en baisse de 22,5 %, ce qui présente les caractéristiques d’un « accroissement des recettes sans accroissement des profits ».

Bien que la rentabilité soit sous pression, Yuexiu Service maintient néanmoins une situation financière solide. À la fin 2025, la trésorerie et les dépôts à terme de Yuexiu Service atteignent 4.91B de yuans ; les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation restent positifs, à 509 millions de yuans. Par ailleurs, en 2025, le taux de recouvrement global des frais de gestion des immeubles sous gestion est de 91,8 %, ce qui le place à un niveau relativement élevé dans l’industrie.

Le 26 mars, Yuexiu Service a tenu sa conférence de publication des résultats pour 2025. Photo fournie par l’entreprise

Les profits des sociétés de gestion immobilière deviennent plus difficiles

D’après les données financières, en 2025, le taux de marge brute de Yuexiu Service est de 14,8 %, en baisse de 8,5 points de pourcentage d’une année sur l’autre.

Les données de performance de Yuexiu Service reflètent aussi que, dans un contexte de pression globale sur le secteur immobilier, les sociétés de gestion immobilière subissent elles aussi une période douloureuse d’« accroissement des recettes sans accroissement des profits ».

Le directeur financier de Yuexiu Service, Li Huiting, a indiqué que la baisse de la marge brute est principalement due à l’impact du secteur, en particulier parce que l’immobilier en amont se trouve encore dans une phase de réajustement en profondeur ; en outre, la fin de la comptabilisation par étapes des revenus issus des travaux d’aménagement intérieur (hard fit-out) entraînera des changements structurels et constitue également une cause de la baisse de la marge brute.

À propos de la manière d’améliorer la marge brute, Li Huiting a répondu : « En 2026, l’entreprise mettra en œuvre des mesures de réduction des coûts et d’amélioration de l’efficacité sur trois plans. Premièrement, elle développera activement les activités de non-résidentiel, car les payeurs des projets non-résidentiels ont une meilleure solvabilité et, globalement, le taux de recouvrement est relativement stable ; le développement de projets non-résidentiels permettra d’optimiser la structure d’activité de l’entreprise. Deuxièmement, dans le domaine des activités à valeur ajoutée, l’entreprise fera avancer une transformation dans le sens opérationnel, en particulier dans le domaine du mobilier intelligent et de la gestion de l’énergie : pour ces nouvelles activités à forte barrière à l’entrée, elle lancera avec dynamisme l’incubation et l’expansion. Troisièmement, grâce à l’autonomisation par la technologie, elle améliorera la productivité du travail (efficacité par employé), et appliquera un contrôle des coûts plus fin et plus précis afin de compenser la pression à la hausse sur les coûts salariaux induite chaque année par les ajustements du salaire de base, ainsi que des cotisations de sécurité sociale et des fonds de logement. »

À la fin 2025, la surface sous gestion de Yuexiu Service est de 73,5 millions de mètres carrés, en hausse de 6 % ; la surface sous contrat du groupe est de 90 millions de mètres carrés, en hausse de 1,4 %, avec 521 projets sous contrat.

Face à la pression sur la rentabilité, l’an dernier, Yuexiu Service a aussi activement « fait du tri » : en quittant de manière proactive les projets peu rentables et ceux dont les encaissements ne répondent pas aux objectifs ; au total, la surface concernée par le départ cumulé est d’environ 6,55 millions de mètres carrés.

Capture d’écran du rapport annuel de Yuexiu Service

Cette année, l’accent sera mis sur les segments non-résidentiels

Face à la transition du secteur immobilier et à la diminution de l’espace de rentabilité, la réponse de Yuexiu Service consiste à « faire davantage » activement : développer les activités non-résidentielle et déployer fortement les services à valeur ajoutée.

Jiang Guoxiong a révélé que la stratégie de l’entreprise pour cette année est « de se concentrer » : d’abord se concentrer sur l’approfondissement des villes stratégiques et aller au fond des choses ; à l’heure actuelle, la direction de l’entreprise a fixé 12 villes clés : la Grande Baie, le Delta du Yangtsé, ainsi que des villes de niveau élevé en ressources comme Pékin et Tianjin ; grâce à un approfondissement, l’entreprise consolide sa base. Deuxièmement, se concentrer sur les activités non-résidentielle : autour de trois grandes lignes stratégiques, à savoir les écoles de commerce (business schools), les grands bâtiments publics et les grands réseaux de transport, renforcer l’expansion des créneaux segmentés. Troisièmement, ajuster la structure des services à valeur ajoutée : orienter la mise en place des activités vers des modèles tournés vers la subsistance (民生型) et vers l’exploitation opérationnelle, au plus près des besoins des propriétaires, afin de former une synergie entre les activités.

En réalité, en 2025, dans ses nouveaux projets élargis, Yuexiu Service a déjà donné une plus forte inclinaison aux activités non-résidentielle ; sur la période considérée, les activités non-résidentielle représentent 87 % du montant des contrats de développement du marché de l’année ; des segments d’activité comme les banques, les universités et écoles, le TOD (transit-oriented development), les bâtiments publics, etc., sont devenus des objectifs clés d’expansion.

Tout en développant activement de nouveaux projets, Yuexiu Service fait face de front au problème commun du secteur : « la baisse continue des taux de recouvrement ».

Jiang Guoxiong a révélé que Yuexiu Service traitera la baisse du taux de recouvrement des frais de gestion sur trois plans : d’abord, en maintenant la qualité de service, en s’appuyant sur l’autonomisation numérique, etc., afin d’améliorer la satisfaction des clients et de renforcer leur volonté de payer ; deuxièmement, en promouvant des canaux de paiement plus pratiques, en faisant la promotion d’activités telles que les paiements prépayés en dépôt, ou l’utilisation de points pour compenser les frais de gestion ; troisièmement, en renforçant la gestion des périodes de facturation (账期) pour les projets d’expansion externe : les projets dont les paiements en retard dépassent deux périodes de contrat déclencheront une inspection de départ.

En abordant les questions d’acquisition, la direction de Yuexiu Service a indiqué que, à l’heure actuelle, l’entreprise dispose d’environ 4 milliards de yuans de liquidités et de dépôts à terme en main, ce qui assure une solidité suffisante en matière de fonds. Parmi les fonds collectés lors de l’introduction en bourse, 500 millions de yuans peuvent être utilisés pour les opérations de fusion et d’acquisition ; dans l’ensemble, le taux d’utilisation au fil du temps est resté relativement faible. La principale raison est que l’entreprise, lorsqu’elle envisage des fusions et acquisitions, agit de manière prudente, et souhaite réaliser des opérations de qualité et responsables. Depuis 2025, l’entreprise prête constamment attention aux opportunités du marché et les suit activement ; elle espère pouvoir, grâce aux fusions et acquisitions, élargir l’échelle et améliorer l’efficacité de l’entreprise. Elle porte une attention particulière aux cibles avec lesquelles il existe une synergie avec l’entreprise, une efficacité relativement élevée, une qualité d’exploitation élevée, une bonne durabilité, une conformité financière, et dont l’évaluation (valorisation) est relativement raisonnable.

Journaliste de Beijing Xinbao, rapport finance de Shell (贝壳财经), Xu Qian

Rédaction : Yang Juanjuan

Correction : Zhao Lin