SOHO Chine prévoit une perte encore plus importante en 2025 et envisage de continuer à céder une partie de ses propriétés commerciales et de bureaux

Le 2 avril, selon Caixin (Li Ljie, journaliste ; Feng Zixí, stagiaire) SOHO China (00410.HK) a récemment publié ses résultats annuels pour 2025.

Dans un contexte d’ajustement continu du marché locatif, même si SOHO China, en 2025, a stimulé le taux d’occupation grâce à une tarification flexible, elle continue de faire face à une pression opérationnelle liée à la baisse de son chiffre d’affaires, à un niveau élevé d’endettement et à des problèmes fiscaux historiques.

Selon le rapport annuel 2025 de SOHO China, sur la période, la société a réalisé un chiffre d’affaires opérationnel de 1,37 milliard de yuans, soit une baisse de 10,9% en glissement annuel ; la perte nette annuelle s’est élevée à 291 millions de yuans, la perte s’étant encore aggravée par rapport à 2024 ; en excluant les variations de la juste valeur des immeubles de placement et les taxes ponctuelles, le bénéfice net de base s’établit à 134 millions de yuans ; le taux d’occupation global est de 82,8%, en hausse de 5,1 points de pourcentage en glissement annuel.

« L’une des raisons de la baisse du chiffre d’affaires est que SOHO China a volontairement adopté une stratégie de baisse des loyers afin de stabiliser le taux d’occupation, ce qui a entraîné une diminution des revenus locatifs globaux. Bien que le taux d’occupation global ait augmenté, la baisse du loyer unitaire a pesé sur les revenus. » a déclaré Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche E-House.

Du point de vue de la structure des revenus, les revenus de loyers restent l’épine dorsale du chiffre d’affaires de SOHO China. En 2025, ses revenus locatifs s’élèvent à environ 1.37B de yuans, soit 99,6% du chiffre d’affaires total, mais ils ont connu une baisse en glissement annuel ; les revenus de vente d’immeubles ne représentent que 5M de yuans.

« Sous la pression du marché en 2025, nous avons ajusté notre stratégie de manière proactive : grâce à des prix flexibles, nous cherchons à obtenir davantage de liquidité et de vitalité pour nos actifs, afin que chaque mètre carré soit pleinement utilisé. » a déclaré Xu Jin, président de SOHO China, dans son rapport de performance.

Les informations publiques indiquent que les principaux immeubles détenus par SOHO China sont toujours concentrés à Pékin et à Shanghai, notamment : Wangjing SOHO, Guanghua Road SOHO2, le projet de Frontmen Dajie, Lize SOHO, SOHO Rénanxi Square, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza et Guibei SOHO, soit huit projets au total.

Concernant les raisons de l’aggravation de la perte de SOHO China, Yan Yuejin estime que la baisse des revenus locatifs a principalement comprimé la marge brute, et que les pénalités de retard et les dépenses d’intérêts liées à des problèmes fiscaux historiques continuent de s’accumuler.

En août 2022, la filiale de SOHO China, Beijing Wangjing Souhou Real Estate Co., Ltd., a reçu un avis de paiement fiscal de la part des autorités fiscales locales, lui demandant de payer avant le 1er septembre 2022 la taxe sur la plus-value foncière liée au complexe Wangjing SOHO Tours 1 et Tours 2, d’un montant de 1.73B de yuans. Cette taxe est majorée d’une pénalité de 0,05% par jour à compter du jour où l’impôt est en retard.

Les états financiers indiquent qu’à la fin de 2025, environ 180 millions de yuans de taxe sur la plus-value foncière ont déjà été remboursés. Au 31 décembre 2025, le principal restant au titre de la taxe sur la plus-value foncière et les pénalités de retard cumulées totalisent environ 2.57B de yuans, qui n’ont pas encore été remboursées.

SOHO China indique que le retard de paiement relatif à la taxe sur la valeur ajoutée pourrait entraîner l’apparition d’un défaut croisé, ou affecter le principal des emprunts bancaires.

« Ces questions importantes et incertaines peuvent constituer un doute majeur quant à la capacité du Groupe à poursuivre l’exploitation de ses activités. Au vu de la situation ci-dessus, lorsque la direction de la société a évalué si le Groupe disposerait de ressources financières suffisantes pour poursuivre son exploitation, elle a examiné avec prudence la trésorerie et la performance futures du Groupe ainsi que les sources de fonds qu’il peut mobiliser. » a déclaré la société.

Au 31 décembre 2025, les prêts totaux de SOHO China s’élèvent à environ 15 milliards de yuans ; environ 99% des prêts ont été garantis par des immeubles de placement dont la valeur comptable totale est d’environ 53,7 milliards de yuans ; la trésorerie et les équivalents de trésorerie s’élèvent à environ 500 millions de yuans ; les passifs courants dépassent le volume des actifs courants d’environ 7,6 milliards de yuans.

Face aux doubles défis que représentent le ralentissement du marché et la pression financière, Xu Jin a déclaré dans son rapport de performance : « En 2025, nous avons réussi à ne pas licencier, à ne pas baisser les salaires, à ne pas devoir d’argent aux fournisseurs et à ne pas retarder les délais des clients. Ces règles de base de l’exploitation sont celles qu’il faut appliquer, mais il n’est pas facile de les respecter pendant une année difficile. »

SOHO China indique que, à l’avenir, elle mettra en œuvre plusieurs plans et mesures pour réduire la pression de liquidité et améliorer les flux de trésorerie, notamment : continuer à maintenir un dialogue avec les autorités fiscales locales et rechercher des solutions de règlement réalisables pour la taxe sur la plus-value foncière et les pénalités de retard impayées ; continuer à céder une partie des immeubles commerciaux afin de rembourser la taxe sur la plus-value foncière ; en parallèle, améliorer les flux de trésorerie opérationnels en maîtrisant les dépenses administratives et en économisant les dépenses d’investissement en capital.

Des analystes indiquent que, dans un contexte où l’immobilier commercial n’est pas encore sorti de la période d’ajustement, la question de savoir comment concilier la préservation de la valeur des actifs avec la sécurité de la structure de la dette constitue un sujet majeur pour l’étape suivante du parcours de SOHO China.