Plus de 60 nouvelles politiques sur le fonds de logement local ont été mises en place au premier trimestre. Le marché immobilier change-t-il de direction ?

Les nouvelles politiques de fonds de logement (公积金) se mettent en place à un rythme soutenu partout dans le pays, devenant un levier important pour stabiliser le marché immobilier.

À partir du 1er avril, Hangzhou a officiellement mis en œuvre sa nouvelle politique en matière de fonds de logement, augmentant fortement le plafond des prêts de 公积金 jusqu’à 1,8 million de yuans ; le 31 mars, Hainan a précisé que les déposants peuvent retirer leur 公积金 afin de soutenir l’achat de la première résidence du foyer par leurs enfants ; le 24 mars, Chengdu a publié une politique proposant de supprimer temporairement la limite du nombre de prêts de 公积金, et si, sur le compte du déposant, il n’existe aucun prêt de 公积金 non soldé, la demande peut être effectuée ; le 25 février, Shanghai a relevé le plafond du prêt de 公积金 de 1,6 million de yuans à 2,4 millions de yuans, et, combinée avec la politique de majoration, la somme maximale finançable peut atteindre 3,24 millions de yuans……

Selon les statistiques de l’Academie Centaline ( 中指研究院 ), au cours du premier trimestre, les provinces et municipalités (comtés) à travers le pays ont publié plus de 60 politiques liées au 公积金, soit près de 38% du nombre total d’occurrences des politiques immobilières locales, devenant le principal axe de force pour optimiser les politiques immobilières locales. Relever les plafonds de prêt, optimiser la reconnaissance du nombre de prêts, élargir le champ d’utilisation des retraits, perfectionner les politiques de cotisation, etc., constituent les principales orientations d’optimisation de ces nouvelles politiques de 公积金. En outre, au premier trimestre, autour d’objectifs tels que l’activation de la demande d’achat de logements, la désactivation des stocks et la mise en valeur des actifs existants, les villes ont aussi mis l’accent sur des domaines comme l’optimisation des politiques restrictives, la distribution de subventions à l’achat, le perfectionnement des politiques d’accompagnement pour la rénovation urbaine, et l’optimisation des politiques relatives au logement à garantie, et environ 100 politiques correspondantes ont été publiées.

Sous l’effet conjugué du soutien des politiques et de la réparation du marché après les vacances du Nouvel An chinois, les grandes villes ont connu un redressement temporaire des transactions en mars. D’après les données de Centaline ( 克而瑞 ), la surface des ventes de nouveaux logements dans les 50 villes clés a atteint 11 millions de mètres carrés en mars, en hausse de 89% en glissement mensuel. Les données de l’Academie Centaline montrent par ailleurs que, sur 20 villes, les ventes d’anciens logements en mars se sont élevées à 148k unités, soit une hausse de 119% en glissement mensuel ; après les vacances, le volume des transactions de l’immobilier d’occasion a déjà augmenté en glissement mensuel pendant cinq semaines consécutives. Toutefois, l’ensemble du marché immobilier se trouve encore dans une phase d’ajustement, et les différences entre villes de niveaux différents sont particulièrement marquées.

Selon les experts interrogés, à la suite, côté demande, les autorités devraient renforcer le soutien aux ménages de jeunes couples en début de mariage et jeunes parents, ainsi qu’aux familles nombreuses ; continuer d’approfondir la réforme du système de 公积金, et les villes centrales ont des chances de poursuivre l’optimisation des politiques restrictives.

Nouvelles politiques de 公积金 déployées intensivement

Récemment, les nouvelles politiques de 公积金 de Hangzhou, les « huit règles de Hangzhou » (杭八条), ont été officiellement publiquées. Elles couvrent plusieurs volets : augmentation du plafond des prêts et du multiplicateur, majoration des conditions avantageuses liées au plafond, optimisation de la reconnaissance du nombre de logements pour les prêts, ajout du soutien au retrait pour payer les droits de mutation immobilière (契税) liés à l’achat et les frais de gestion immobilière (物业费), assouplissement des limites de temps pour le retrait lors de l’achat et de la construction du logement, élargissement de la portée des retraits d’entraide intergénérationnelle au sein de la famille, etc. La force de la politique est particulièrement notable.

Selon la nouvelle politique, le plafond maximum des prêts de 公积金 à Hangzhou passe de 1,3 million de yuans à 1,8 million de yuans, et le plafond du montant que l’employé peut obtenir atteint au maximum 900k yuans. Dans le même temps, le multiplicateur de calcul du plafond « que l’employé peut obtenir » passe de 15 fois à 20 fois. La politique ajoute aussi une situation de majoration de 20% pour le plafond de prêt pour les familles de nouveaux résidents (新市民) et pour les jeunes ; le taux de majoration pour les familles avec plusieurs enfants passe de 20% à 50% ; les avantages liés à la majoration du plafond ne sont soumis à aucune limite de nombre de fois. Selon le type de majoration, il est possible de choisir la meilleure et d’ajouter les majorations ; le taux maximum cumulé de majoration atteint 70%, ce qui correspond à 3,06 millions de yuans.

En matière de reconnaissance du nombre de prêts, les « huit règles de Hangzhou » précisent que, lorsque la famille d’un employé achète sa première ou sa deuxième résidence principale et demande un prêt de 公积金, si le logement ayant servi à un prêt de 公积金 a déjà été vendu, le nombre de prêts peut être réduit en conséquence.

Le directeur de l’Institut d’études de KE (贝壳) à Hangzhou, Shangguan Jian, a déclaré au journaliste de 21st Century Business Herald (21世纪经济报道) qu’en se fondant sur les données de la plateforme KE Hangzhou, depuis l’année dernière, environ 29,8% des transactions d’achat et de vente de logements utilisent des prêts de 公积金 ; et la part de transactions n’utilisant que des prêts de 公积金 est passée de 6,6% en janvier de l’année dernière à 10,7% actuellement. En regardant les volumes nouvellement signés depuis le début de cette année, les parts des transactions inférieures à 2 millions de yuans et à 3 millions de yuans s’élèvent respectivement à 57,5% et 76,9%. Après la mise en œuvre de la nouvelle politique, à l’avenir, la plupart des familles de Hangzhou pourront, en utilisant des prêts de 公积金, réduire de manière significative la pression financière liée à l’achat immobilier.

Élargir aussi les possibilités de retrait et d’utilisation du 公积金 constitue également un point fort majeur de cette nouvelle politique de Hangzhou. La politique ajoute le soutien au retrait du 公积金 pour payer la taxe immobilière (契税) liée à l’achat, ainsi que les frais de gestion immobilière (物业费) du logement occupé par soi-même à Hangzhou. C’est aussi la première fois que Hangzhou inclut les frais de gestion immobilière dans le champ des retraits de 公积金. Par ailleurs, la portée des retraits d’entraide intergénérationnelle s’élargit : auparavant, elle couvrait uniquement les proches directs du preneur d’achat ; elle est désormais étendue au conjoint des employés cotisants, aux parents des deux côtés, aux enfants et à leur conjoint.

Shangguan Jian estime que la nouvelle politique de 公积金 de Hangzhou traduit un soutien ciblé aux différents types de besoins en matière de logement, en particulier en se concentrant sur les besoins essentiels des jeunes qui s’installent, sur les besoins de primo-accédants (刚需) et les besoins d’amélioration (刚改). L’adoption de cette politique à un moment clé du « petit printemps » (小阳春) s’ajoute à la multitude de politiques déjà relativement assouplies à Hangzhou ; cela favorisera l’activation plus poussée de la demande d’achat de logements.

En tant que représentantes typiques des nouvelles politiques de 公积金 mises en place récemment dans plusieurs régions, les « huit règles de Hangzhou » ont une portée démonstrative forte par leur intensité et leur couverture. Les données de l’Academie Centaline indiquent qu’au cours du premier trimestre de cette année, plus de 60 politiques liées au 公积金 ont été adoptées dans tout le pays. Parmi toutes les politiques immobilières, c’est la proportion la plus élevée ; et environ la moitié des politiques ont été lancées de manière concentrée en mars. Relever les plafonds des prêts de 公积金, optimiser le nombre de retraits et de prêts, élargir le champ des retraits et de leur utilisation, etc., sont devenus les points d’appui principaux de l’optimisation des politiques locales.

Les nouvelles politiques locales suivent de près : le 25 février, Shanghai a relevé le plafond maximum du prêt de 公积金 de 1,6 million de yuans à 2,4 millions de yuans ; combinée avec la politique de majoration, la somme maximale finançable atteint 3,24 millions de yuans. Le 24 mars, Chengdu a supprimé temporairement la limite du nombre de prêts de 公积金, et si aucun prêt de 公积金 non soldé n’existe sur le compte, une demande peut être déposée. Le 31 mars, Hainan a précisé que les déposants peuvent retirer leur 公积金 afin de soutenir l’achat de la première résidence du foyer par leurs enfants.

« Les ajustements des politiques de 公积金 sont devenus un outil de politique direct et efficace permettant aux autorités locales de soutenir les ménages primo-accédants afin de réduire leurs coûts d’achat et de stabiliser les anticipations du marché ; l’effet d’entraînement est particulièrement évident pour les ménages de primo-accédants », a déclaré Zhang Bo, directeur de l’Institut de recherche de 58 Anjuke (58安居客), au journaliste de 21世纪经济报道.

En plus de soutenir l’achat de logements, les autorités locales continuent d’élargir les contextes d’utilisation du 公积金.

Le 31 mars, le centre de gestion du logement 公积金 relevant du gouvernement provincial de l’Anhui a publié une nouvelle politique précisant de soutenir le retrait du 公积金 pour payer les frais de gestion immobilière, les dépenses personnelles liées à la rénovation des logements dans le cadre de la rénovation urbaine, la taxe (契税) liée à l’achat, ainsi que les fonds spéciaux pour la maintenance des logements, et d’élargir le champ des retraits pour maladies graves. La nouvelle politique de 公积金 de Chengdu renforce aussi le soutien aux retraits pour maladies graves : les déposants eux-mêmes, leur conjoint, leurs parents et leurs enfants atteints de maladies graves peuvent demander le retrait de la totalité du solde disponible sur le compte de 公积金 pour payer les frais médicaux, et la fréquence des retraits n’est pas limitée. La politique soutient aussi le retrait du 公积金 pour acheter une place de stationnement : pour chaque place, le montant total retiré ne peut pas dépasser 100k yuans.

Zhang Bo indique que la mise en œuvre des politiques de 公积金 dans les villes centrales aura un effet plus important pour réparer les anticipations du marché, pour inciter les acheteurs à passer de l’attentisme à une entrée active sur le marché, et pour améliorer l’activité du marché. D’un point de vue macroéconomique, l’optimisation des politiques de 公积金, illustrée par Hangzhou dans ce cycle, correspond en essence à l’ouverture d’une réforme systémique du système de fonds de logement dans le nouveau cycle du marché immobilier. Les politiques accélèrent la transformation vers une stratégie « location-acquisition combinées » et une garantie du logement sur l’ensemble du cycle de vie ; en parallèle, des mesures telles que l’élargissement des scénarios de retrait, l’entraide entre proches, le service national «办理通办», l’extension de la cotisation pour les travailleurs indépendants et flexibles sont également avancées simultanément.

Hausse importante des transactions en mars dans les villes clés (variation en glissement mensuel)

Au premier trimestre, les autorités locales ont publié environ 160 mesures de politique immobilière, y compris des politiques liées au 公积金. Outre les politiques de 公积金, l’optimisation des politiques restrictives, la distribution de subventions à l’achat, la promotion de la construction de « bons logements » (好房子), et l’accélération de la rénovation urbaine constituent aussi des directions importantes d’optimisation des politiques depuis le début de l’année.

En ce qui concerne l’optimisation des politiques restrictives : le 25 février, Shanghai a publié un document pour réduire davantage les politiques de limitation des achats de logements. Les résidents non enregistrés à Shanghai (非沪籍) qui souhaitent acheter des logements à l’intérieur de la rocade extérieure (外环内) doivent désormais justifier d’une durée de cotisation à la sécurité sociale ou de paiement d’impôt sur le revenu (个税) de 1 an minimum ou plus. Dans le même temps, il est aussi prévu de soutenir les résidents non enregistrés répondant aux conditions afin d’acheter une 1 unité de logement supplémentaire à l’intérieur de la rocade extérieure ; il est aussi précisé que les groupes répondant aux conditions et disposant d’un permis de résidence à Shanghai peuvent acheter un logement à Shanghai. La mise en œuvre de cette nouvelle politique a directement élargi la taille du groupe de demandeurs de logements à l’intérieur de la rocade extérieure de Shanghai, favorisant une libération plus « fine » de la demande d’achat.

En matière de distribution de subventions à l’achat, récemment, à Hangzhou, six districts urbains — Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping (临平), Qiantang (钱塘) et Lin’an (临安) — ont lancé de manière intensive des politiques de subventions à l’achat de logements ou des subventions « achat + coupons de consommation ». Le montant maximal des subventions atteint 100k yuans par logement ; certaines zones ajoutent en plus des avantages de réduction via des achats groupés (团购). Depuis le début de cette année, Nanjing a également précisé une base de subvention pour les tickets logement des talents (人才房票) : les titulaires d’un diplôme de collège technique supérieur (大专) ou plus peuvent bénéficier de subventions, dont le niveau varie d’au moins 30k yuans à au moins 150k yuans. Sur cette base, les différents arrondissements renforcent encore la subvention.

En outre, cette année, de nombreuses villes accélèrent la mise en œuvre des politiques d’accompagnement de la rénovation urbaine ; dans de nombreuses régions, des plans d’action à moyen et long terme ou des plans spéciaux sur 5 ans pour la rénovation urbaine ont été publiés. Cao Jingjing, directeur général du département d’études d’index de l’Institut Centaline, a déclaré au journaliste de 21世纪经济报道 que la mise en œuvre de ces politiques d’accompagnement aidera à réduire les seuils pour le développement des entreprises, à simplifier les procédures d’approbation, à accélérer la mise en œuvre des projets de rénovation urbaine et à stimuler davantage la vitalité du développement urbain.

Sous l’impulsion d’une série de politiques, après les vacances du Nouvel An chinois, le marché immobilier de nombreuses régions a montré des signes de reprise. D’après les données de la Commission municipale du logement et de la construction de Pékin, en mars, le volume des signatures en ligne pour les logements d’occasion à Pékin s’est élevé à 19 886 unités, en hausse de 144,6% en glissement mensuel, et de 3,4% en glissement annuel, atteignant le plus haut niveau depuis près de 15 mois. D’après les données de l’Institut de recherche de Lianjia à Shanghai, sur la même période, les transactions d’immobilier d’occasion à Shanghai ont atteint 31k unités, en hausse de 37% par rapport à janvier de cette année, et de 6% en glissement annuel.

À une échelle encore plus large, sur 20 villes dont l’Institut Centaline assure la surveillance prioritaire, en mars les transactions d’anciens logements ont atteint 148k unités ; après les vacances, le volume des transactions de l’immobilier d’occasion est revenu à la hausse en glissement mensuel pendant cinq semaines consécutives ; et la 4e semaine de mars (du 23 au 29 mars) le volume de transactions a atteint un niveau hebdomadaire record depuis 2025. Le marché des nouveaux logements affiche également une performance remarquable : d’après les données de Centaline, en mars la surface des ventes de nouveaux logements dans les 50 villes clés a atteint 11 millions de mètres carrés, en hausse de 89% en glissement mensuel.

Mais, même si le volume de transactions en mars a fortement augmenté en glissement mensuel, cette hausse s’explique aussi en partie par la faiblesse du marché en février liée à l’impact des vacances du Nouvel An chinois. À l’heure actuelle, l’ensemble du marché immobilier reste donc dans une phase d’ajustement. D’après les données de l’Institut Centaline, la surface des transactions de nouveaux logements des 30 villes clés en mars a baissé de 7% en glissement annuel, et au premier trimestre la baisse atteint 21% en glissement annuel ; sur 20 villes, le nombre de transactions de logements d’occasion en mars a baissé de 2,5% en glissement annuel, et au premier trimestre la baisse atteint 4,1%. La base d’une reprise du marché doit encore être consolidée, et un retour à la stabilité nécessitera que les politiques continuent d’apporter un soutien.

Le rapport sur les travaux du gouvernement de cette année a clairement indiqué qu’il faut s’employer à stabiliser le marché immobilier. Mettre en œuvre des politiques selon la situation locale pour contrôler la croissance des stocks, réduire les stocks, et optimiser l’offre ; explorer plusieurs canaux pour « remettre en circulation » les stocks de biens immobiliers existants ; encourager l’acquisition des stocks de biens immobiliers afin de les affecter principalement au logement à garantie. Approfondir la réforme du système de fonds de logement (住房公积金). Et déployer des mesures autour de l’optimisation de l’offre de logements à garantie, de la mise en œuvre de la construction de « bons logements », de la résolution des risques de dette des promoteurs immobiliers et du développement de nouveaux modèles de développement immobilier, etc.

Zhang Bo estime que, à court terme, il existe encore une marge d’optimisation pour les politiques restrictives des villes de premier rang ; celles-ci pourraient continuer à être ajustées de manière dynamique, en fonction des ventes effectives et de l’avancement de la désactivation des stocks, avec un assouplissement ciblé et précis sur les volets « limitation des achats » (限购), « limitation des prêts » (限贷) et « limitation de la revente » (限售), afin de soutenir en priorité la libération des besoins raisonnables de primo-accédants ainsi que des besoins d’amélioration. Les autorités locales saisiront aussi les fenêtres clés de consommation telles que le « 1er mai » (五一) ; elles intensifieront les efforts de politique, combinés aux promotions et réductions des promoteurs, afin de créer un effet de « résonance » entre politiques et marché. Dans le même temps, les mesures du gouvernement consistant à stocker (collecter) les biens immobiliers existants et à promouvoir le « troc d’ancien contre du nouveau » (住房“以旧换新”) accéléreront la mise en œuvre ; d’une part, cela permettra d’absorber efficacement les stocks et d’optimiser la structure offre-demande ; d’autre part, cela permettra de relier les chaînes de circulation des logements d’occasion et des nouveaux logements, de stabiliser concrètement les anticipations du marché et de renforcer la confiance des acheteurs, tout en favorisant un redressement rapide du marché.

En se plaçant sur la période de « 15e plan quinquennal se terminant par la période 2026-2030 » (« 十五五 »), Cao Jingjing pense que la combinaison des politiques du logement et des politiques de la population deviendra une direction importante. Les familles en début de mariage et en début d’éducation des enfants, ainsi que les familles nombreuses, pourraient devenir des bénéficiaires prioritaires des politiques. Continuer d’optimiser les politiques de 公积金 demeure un levier important pour renforcer la garantie du logement ; côté offre, les politiques continueront d’appliquer la logique de contrôle de la croissance des stocks, de réduction des stocks et d’optimisation de l’offre, tandis que des politiques d’accompagnement comme la remise en circulation des stocks et la rénovation urbaine pourraient être accélérées.

(Auteur : Li Sha ; Éditeur : Li Bo, Zheng Wei)

(Éditeur : Wen Jing)

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