Impossible d'entrer dans le comité des affaires si vous ne payez pas la taxe de copropriété à temps ? Les propriétaires de CapitaLand Hancheng cherchent une solution pour se libérer de leurs difficultés

Un propriétaire qui ne paie pas à temps et intégralement les frais de copropriété ne peut-il pas se porter candidat comme membre du comité de quartier ? Or, cette clause, déjà abrogée par la loi, se transforme aujourd’hui en un obstacle pour la constitution du comité de copropriété du quartier Kaide Hancheng, situé dans la rue Shawan du district Chancheng de Foshan, et ce comité y rencontre des difficultés.

Kaide Hancheng est présenté comme une « communauté résidentielle de standing au bord de l’eau ». Prise de vue : Nanfang+ • Xiān Jūn 項仙君

Les services de la copropriété font l’objet de nombreuses contestations

Mlle Chen, propriétaire du quartier, explique que le quartier Kaide Hancheng a été développé par Singapore Kaide Property • Ke De. Il est présenté comme une « communauté résidentielle de standing au bord de l’eau ». Il se compose de tours d’habitation de 11 étages et de maisons en rangée, et les frais de copropriété s’élèvent à 2,5 à 3,5 yuans par mètre carré. Comme les résidents n’étaient pas satisfaits de la qualité des services de la copropriété, en 2021, après un vote légal de l’ensemble des propriétaires, le premier comité de copropriété a été officiellement mis en place. Pendant la période d’exercice du premier comité, la partie chargée de la copropriété a fait preuve de négligence constante, refusant de procéder aux corrections ; l’environnement résidentiel et l’ordre de gestion du quartier se sont donc continuellement détériorés, suscitant de fortes contestations de l’ensemble des propriétaires. En 2023, le comité a adopté une résolution de l’assemblée générale extraordinaire des propriétaires, décidant de ne pas renouveler le contrat avec la société de copropriété Guangzhou Dongkang, basée à Foshan. Par la suite, en raison du fait que des membres du comité de copropriété devaient concilier travail et famille et d’autres raisons, ils ont volontairement quitté leurs fonctions, entraînant une baisse continue du nombre réel de membres en exercice, qui ne permettait plus d’atteindre le nombre minimum requis pour l’exercice des fonctions prévu par le « Règlement sur la gestion des biens immobiliers » et les règles de délibération du quartier. En octobre 2024, le comité de copropriété a été dissous légalement ; l’autogestion des propriétaires est alors complètement entrée en arrêt, et les propriétaires ont perdu le principal organe leur permettant d’exercer directement des recours et de superviser.

De nombreux véhicules électriques entrent dans le parking du quartier. Prise de vue : Nanfang+ • Xiān Jūn 項仙君

Plusieurs propriétaires engagés dans des recours collectifs ont indiqué au journaliste que, pendant la période d’exercice du premier comité de copropriété et après sa dissolution, l’entreprise de gestion immobilière avait, sur une longue durée, fait preuve d’une grave inaction et commis des actes contraires aux engagements prévus dans le contrat de services de copropriété, notamment : un nettoyage et une désinfection des zones communes gravement insuffisants ; de la poussière accumulée dans les cages d’escalier, les ascenseurs, les halls des unités et les couloirs publics ; des taches de saleté sur les sols et les murs, peu nettoyées ; une évacuation des ordures non effectuée à temps ; un entretien insuffisant des bandes de végétation commune ; et une coupe à grande échelle d’arbres sans le consentement des propriétaires. Par ailleurs, la réparation et l’entretien des installations et équipements ont pris durablement du retard : les ascenseurs du quartier tombaient fréquemment en panne, émettaient des bruits anormaux ; le système de contrôle d’accès des portes d’entrée et de surveillance était, dans la majorité des cas, endommagé et ne fonctionnait plus, des personnes extérieures entrant et sortant librement, de sorte que la sécurité du quartier était en pratique inexistante ; les installations de lutte contre l’incendie étaient périmées sans être inspectées ni réparées, et certaines faisaient défaut ; après la détérioration d’équipements de fitness et de jeux d’eau décoratifs, personne ne les a réparés. Les réponses aux demandes des propriétaires et leur traitement ont été extrêmement lents : certaines demandes ont été différées de plusieurs mois sans être traitées ; la société n’a pas publié activement les contenus des services, les recettes et dépenses des revenus publics, l’utilisation des frais de copropriété, et la gestion de ces revenus publics était confuse ; les recettes provenant des publicités dans les zones communes du quartier, les revenus de location des places de stationnement, etc., n’étaient pas transparents.

Mlle Chen explique que c’est précisément parce que l’entreprise de services de copropriété n’a pas rempli sur une longue période ses obligations de base, que les propriétaires, après avoir payé des frais de copropriété élevés, n’ont pas bénéficié des services correspondants, et que leurs droits légitimes n’ont pas été protégés. C’est une large partie des propriétaires qui, de ce fait, a été contrainte de refuser de payer les frais de copropriété. Cette démarche n’est pas un impayé sans raison, mais un recours raisonnable et légal visant l’inexécution de la part de la copropriété.

Une grande partie du revêtement de la façade externe se détache. Prise de vue : Nanfang+ • Xiān Jūn 項仙君

Le journaliste a fait le tour du quartier avec des propriétaires et a constaté que certaines façades de bâtiments présentaient de larges zones de décollement ; que certaines parcelles de verdure commune avaient été clôturées pour y entasser des déchets ; et qu’au poste de surveillance, plusieurs écrans de caméras étaient noirs en raison de pannes. Le système d’affichage en état automatique ne s’allumait pas. Un agent de service s’endormait sur son poste à l’entrée. Dans le parking du quartier, on peut voir de nombreuses motos électriques et voitures mélangées. L’explication d’un responsable de permanence de la société de gestion immobilière est que l’entreprise a toujours répondu aux demandes des propriétaires, mais qu’il y a aussi des difficultés : par exemple, pour les véhicules électriques dans le garage, des propriétaires seraient entrés de force ; on ne pourrait pas les chasser. Il affirme que la société de copropriété soutient la constitution d’un comité de copropriété.

Une dispute sur les règles empêche la formation du comité de copropriété

D’après les informations, afin de briser l’impasse de gestion du quartier, en décembre 2025, plusieurs propriétaires engagés ont déposé de manière proactive une demande. Avec l’orientation du bureau de la rue au sein de la communauté, le lancement de la préparation et de la constitution du prochain comité de copropriété a été engagé légalement. Par étapes, le groupe de préparation du comité a été constitué, et les travaux clés ont été推进és, notamment la tenue de l’assemblée des propriétaires, la désignation des candidats et la révision des règles de délibération.

À l’étape cruciale de la préparation, le représentant de la rue Shawan au sein du groupe de préparation a rencontré une divergence centrale avec les règles de délibération de l’ancien règlement : cette divergence, directement liée aux conditions permettant aux candidats au comité de copropriété de se présenter, a conduit à l’arrêt total du travail de préparation. Comme les règles de délibération de l’ancien règlement ont été établies à une date relativement ancienne, elles n’ont pas été adaptées à la réalité des manquements de la copropriété et des recours des propriétaires. Ainsi, la clause « payer les frais de copropriété à temps et intégralement constitue une condition préalable pour se porter candidat au comité de copropriété » a été officiellement supprimée dans le « Règlement de la province du Guangdong sur la gestion des biens immobiliers » révisé. La majorité des membres du groupe de préparation et de nombreux propriétaires ont proposé de modifier cette clause déraisonnable, de supprimer ce seuil discriminatoire et de garantir que tous les propriétaires respectueux des lois et soucieux d’intérêt public puissent participer équitablement aux élections.

Mais ce représentant de la rue au sein du groupe de préparation s’est obstiné à s’en tenir aux anciennes règles de délibération comme unique base, refusant fermement toute modification de la proposition, et exigeant que « payer les frais de copropriété à temps et intégralement » soit une condition indispensable pour être candidat. Cela a pour conséquence que, dans le quartier, de nombreux propriétaires qui se préoccupent du développement du quartier, sont disposés à servir les autres gratuitement et possèdent les capacités pour exercer les fonctions, se sont vu retirer directement leur droit de candidature parce qu’ils ont refusé de payer les frais de copropriété dans le cadre de leur recours.

Qui faut-il écouter

Le 31 mars, le journaliste a assisté à une discussion organisée avec une partie des propriétaires du quartier et le responsable du comité de quartier Yijing. Ce responsable est le chef du groupe de préparation du comité de copropriété. Il a indiqué que, pour le moment, la controverse porte principalement sur le « Méthode de production des candidats au comité de propriétaires », actuellement envisagée. Parmi ses dispositions, il y a une clause : deux années avant l’adoption de la méthode, toute personne ayant enfreint l’engagement et ayant accumulé un impayé continu des frais de service de copropriété pendant plus de trois mois, ou un impayé total pendant plus de six mois, ne peut devenir candidate. L’avis du bureau de la rue est le suivant : les « Règles de délibération des assemblées générales des propriétaires » adoptées par le premier comité de propriétaires contiennent une clause selon laquelle « les candidats doivent avoir réglé intégralement les frais de gestion immobilière pour pouvoir se présenter ». Le deuxième mandat doit aussi respecter cette règle, sauf si l’assemblée générale des propriétaires vote pour la supprimer. Il s’est efforcé de coordonner, mais le comité de quartier, de par sa nature, reste également une organisation d’autogestion populaire et il est difficile d’y parvenir.

Un responsable concerné du bureau de la rue a déclaré au journaliste que ce n’était pas son avis personnel ; il fallait écouter la décision prise par le groupe de préparation lors du vote.

Peng Yu, avocat du cabinet d’avocats Guangdong Liuli, qui s’est longtemps consacré aux affaires juridiques liées à l’immobilier, a indiqué au journaliste que, dans les relations juridiques civiles, « lorsque des parties ont convenu, on s’en tient à la convention ; lorsqu’il n’y a pas de convention, on s’en tient à la loi » est un principe central d’application. La logique de cette règle repose sur le fait que, dans le domaine civil, on respecte pleinement l’autonomie de volonté des parties. Tant que les accords entre parties ne violent pas les dispositions impératives de la loi, ils s’appliquent en priorité par rapport aux normes juridiques purement supplétives. Par exemple, dans les domaines de l’exécution du contrat et de la répartition des biens, les accords communs entre propriétaires et les règles de délibération du quartier ont généralement une valeur supérieure. En revanche, le droit de vote et le droit d’être élu des candidats au comité de propriétaires relèvent, par nature, de la catégorie des droits politiques permettant aux citoyens de participer à la gestion des affaires publiques du quartier. Contrairement aux droits civils ordinaires, la création, l’exercice et la limitation des droits politiques doivent être définis clairement par la loi ; il n’est pas autorisé de restreindre ou de priver des droits par une simple convention civile. La Constitution de notre pays dispose clairement que les droits politiques des citoyens ne peuvent pas être limités sans base légale ; il s’agit de la frontière essentielle entre l’intervention d’un pouvoir public et l’autogestion civile. Dans son travail récent d’examen des dépôts et de contrôle de conformité, le Comité permanent de l’Assemblée nationale populaire a également précisé que fixer « payer les frais de copropriété à temps et intégralement » comme condition préalable à la candidature des candidats au comité de propriétaires n’est pas conforme aux dispositions de niveau supérieur telles que le « Code civil » et le « Règlement sur la gestion des biens immobiliers », et constitue en substance une limitation inappropriée des droits politiques des propriétaires. D’ici la fin 2025, plus de 27 comités permanents d’assemblées populaires au niveau provincial ont déjà achevé la révision des réglementations locales liées à la gestion des biens immobiliers, supprimant les clauses de limitation de qualification de ce type, et unifiant ainsi les standards d’application des règles au niveau législatif. Si, dans les règles de délibération en vigueur d’un quartier, la clause « ne pas pouvoir se présenter au comité de copropriété tant que les frais de copropriété ne sont pas payés » est encore conservée, alors, parce qu’elle est en conflit avec les dispositions de niveau supérieur et avec les avis d’examen législatif de l’Assemblée nationale, elle doit être reconnue comme une clause invalide en droit, et ne doit pas être appliquée lors d’un renouvellement d’élections ou d’une gestion quotidienne. En cas de restriction de ce type, les propriétaires ont le droit de faire valoir leurs droits auprès du bureau de la rue, des autorités du logement et de la construction ou devant un tribunal populaire, afin de protéger leurs droits légitimes aux élections.

Nanfang+ • journaliste • Xiān Jūn 項仙君

【Auteur】 Xiān Jūn 項仙君

Sonde Nanfang