Country Garden la restructuration de la dette devient rentable, la dette avec intérêts diminue de plus de 100 milliards

Le journaliste de Securities Times, Li Yingquan

Le 30 mars, le rapport annuel 2025 de Country Garden (02007.HK) a été officiellement publié. Après un ajustement en profondeur du secteur, Country Garden a réalisé en 2025 un chiffre d’affaires de 154.89B de yuans, et un bénéfice net attribuable aux actionnaires de 32,6 milliards de yuans, devenant ainsi l’un des promoteurs immobiliers privés ayant été parmi les premiers à achever une restructuration systémique de dettes et à atteindre un bénéfice comptable.

En examinant les états financiers de Country Garden sur les quatre dernières années, 2025 est également la meilleure année de performance. En 2022, Country Garden a vu pour la première fois son bénéfice annuel passer au rouge depuis sa cotation : le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est soldé par une perte de 3.26B de yuans. Ensuite, en 2023 et 2024, les pertes se sont respectivement élevées à 6.05B de yuans et 328,35 milliards de yuans. Le retournement vers le bénéfice est donc, sur le plan financier, un signe clair d’amélioration.

Réduction des dettes portant intérêt de près de 170k

En récapitulant le rapport financier 2025 de Country Garden, la « restructuration de dettes » est sans aucun doute le mot-clé le plus central.

Country Garden a également indiqué dans l’annonce que la raison principale de son passage d’une perte à un bénéfice dans la performance est le fait d’avoir enregistré un revenu non monétaire lors de l’achèvement de la restructuration de ses dettes.

En 2025, Country Garden a fait avancer de toutes ses forces les travaux de restructuration de dettes dans le pays et à l’étranger. Parmi elles, le plan de restructuration d’environ 17,7 milliards de dollars US de dettes à l’étranger a reçu l’approbation de la High Court de Hong Kong et est entré en vigueur officiellement le 30 décembre 2025. Les nouvelles dettes et instruments de capitaux propres ont tous deux été émis. La restructuration domestique s’est également déroulée sans heurts : elle lancera successivement des rachats de trésorerie, des options sur actions et des options de créances ordinaires ; à l’heure actuelle, la société a déjà lancé le programme de rachat de trésorerie plafonné à 450 millions de yuans, et prévoit de l’achever en avril de cette année.

Contrairement à la prolongation de dettes généralement observée, la principale opération de la restructuration de dettes de Country Garden consiste à remplacer la dette existante par l’émission de billets convertibles obligatoires dont le montant total est plafonné à environ 13 milliards de dollars US, et de parts capitalisées au maximum 15,5 milliards d’actions, ce qui réduira nettement le montant total de la dette.

À la fin 2025, la dette totale de Country Garden s’élevait à 767,9 milliards de yuans, contre 984,6 milliards de yuans à la fin 2024, soit une baisse significative de 216,7 milliards de yuans. Parmi celles-ci, la valeur en fin 2025 des dettes portant intérêt était de 148 milliards de yuans, contre 253,5 milliards de yuans à la fin 2024, en baisse de 105,5 milliards de yuans, soit une réduction de 42 %.

« C’est un signal très positif. » Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche immobilière Shanghai Eju, a déclaré : « D’après le rapport, ces données sont étroitement liées à l’effet comptable généré par la restructuration de dettes. La restructuration permet à l’entreprise de passer d’une perte à un bénéfice au niveau comptable, et cela a un impact positif sur le fonctionnement du marché des capitaux, l’exploitation quotidienne et l’image de l’entreprise. »

Cependant, si l’on exclut l’effet des gains liés à la restructuration, Country Garden a quand même enregistré une perte en 2025. « Cela s’explique principalement par l’impact du secteur : le niveau de marge bénéficiaire brute de l’activité de développement subit une pression, et en plus, des provisions pour dépréciation ont été comptabilisées davantage pour certains actifs et projets immobiliers. » a indiqué Country Garden.

Pour les stocks correspondant aux projets existants (terrains, projets en construction), Country Garden a prévu sur l’ensemble de l’année un montant de provision d’environ 44,5 milliards de yuans. En outre, sous l’effet conjugué de plusieurs facteurs défavorables tels que l’environnement macroéconomique, l’environnement du secteur et la situation financière négative des partenaires, Country Garden a également comptabilisé une perte de valeur de 10,5 milliards de yuans pour ses actifs financiers et ses garanties financières.

Livraisons sur trois ans : près de 1,15 million de logements

La sécurisation des livraisons demeure une tâche importante pour Country Garden. En 2025, la société a totalisé la livraison d’environ 1,7 million de logements, avec une surface cumulée livrée d’environ 19,82 millions de mètres carrés, couvrant 204 villes. De 2023 à 2025, le volume total livré atteint près de 1,15 million de logements, et les volumes de livraison sont restés continuellement en tête du secteur.

Au cours des trois dernières années, Country Garden a presque mobilisé l’ensemble de ses ressources pour se concentrer sur la mission de « garantir la livraison des logements ». Le rythme d’émission de ses nouveaux projets a également été affecté, dans une certaine mesure. D’après le rapport annuel, en 2025, le montant des ventes en vertu des contrats de ses droits s’est élevé à environ 33,01 milliards de yuans, et la surface de vente en droits s’est située à environ 2.15B de mètres carrés.

Bien que le secteur immobilier dans son ensemble subisse une pression, Country Garden conserve une influence élevée dans son fief, le Guangdong. À titre d’exemple, pour le marché de Shaoguan, d’après les données de 2025 couvrant l’ensemble des canaux, Country Garden se classe premier parmi les promoteurs immobiliers locaux avec un chiffre de ventes de 231k de yuans.

Depuis 2026, le marché immobilier dans son ensemble montre aussi des signes de stabilisation et de reprise. D’après les données de CnRui, dans les classements des montants de ventes en droits et des surfaces mises en œuvre des promoteurs immobiliers en Chine pour janvier-février 2026, Country Garden figure à chaque fois parmi les dix premiers.

Le président de Country Garden, Cheng Guangyu, a déclaré que les mois de mars à avril seraient une fenêtre d’observation importante cette année. Il a demandé que l’ensemble du personnel déploie et planifie autour des étapes clés de l’« action Printemps-Résonance » de mars à avril, et qu’ils推进ent de manière systématique les travaux liés aux ventes.

Meng Xinzeng, analyste senior de l’Institut de recherche Zhongzhi, estime que depuis l’entrée en 2026, le niveau des politiques publiques a libéré des signaux clairs de « stabilisation des anticipations ». En début d’année, plusieurs mesures concrètes ont déjà été mises en œuvre, notamment la prolongation de la politique de remboursement d’impôts lors d’un échange de logement, le report des prêts pour les projets de la liste blanche et les baisses d’intérêts structurelles, ainsi que le soutien à la rénovation urbaine, etc. L’objectif est de renforcer la confiance du marché en agissant de concert à la fois du côté de la demande et du côté du financement. Globalement, la politique immobilière est entrée dans une nouvelle phase visant « à stabiliser les anticipations et à réduire le temps d’ajustement ».

Reprise des activités à faible intensité d’actifs

Le journaliste de Securities Times a noté qu’au moment où l’activité principale immobilière à forte intensité d’actifs subit une pression, les activités à faible intensité d’actifs de Country Garden, représentées par la gestion déléguée et la construction déléguée, ainsi que par la gestion commerciale, affichent une reprise manifeste.

Dans « l’âge d’or » de l’industrie immobilière, la gestion déléguée et la construction déléguée, avec un taux de rendement relativement peu élevé, n’était qu’une activité plutôt marginale. Aujourd’hui, cette activité est au contraire devenue une source importante de « génération de cash » pour Country Garden.

« Au 2025 décembre, Phoenix Zhituo avait déjà pris en charge plus de 200 projets de gestion déléguée et construction déléguée, avec une superficie cumulée gérée d’environ 20 millions de mètres carrés. À l’heure actuelle, il y a environ 20 projets en cours de gestion déléguée et construction déléguée, une surface en développement géré d’environ 3 millions de mètres carrés, une valeur des biens en vente d’environ 30k de yuans, couvrant 20 villes du pays. » a indiqué un responsable de Phoenix Zhituo.

En plus de la gestion déléguée et de la construction déléguée, l’autre activité à faible intensité d’actifs de Country Garden, la gestion des commerces, a également enregistré des avancées positives au cours de la dernière année et plus.

Un responsable de la gestion commerciale de Country Garden a indiqué qu’entre 2024 et aujourd’hui, la gestion commerciale de Country Garden a ajouté 231k mètres carrés de surface sous gestion. Parmi eux, la marque d’appartements en location longue durée « Bi Jia Appartements » a ajouté plus de 2400 unités disponibles, et l’échelle de gestion est proche de 30k unités.

« Pour ce qui est des appartements en location longue durée, à l’heure actuelle, presque tous les projets individuels sont en situation bénéficiaire. Pour l’avenir, nous ne mettrons pas l’accent sur le nombre de projets ; nous porterons davantage d’attention à “la capacité à bien faire continuellement chaque projet”, et nous améliorerons progressivement les capacités d’exploitation systématisées. » a déclaré ce responsable.

« Deuxième lancement d’entreprise » en cours

En novembre 2025, après la stabilisation de la restructuration de dettes, le président du conseil d’administration, Yang Huiyan, a pour la première fois proposé le concept de « deuxième lancement d’entreprise ». « Le passage du processus de restructuration signifie la reconnaissance des créanciers pour l’avenir de la société, ce qui offrira à l’entreprise un espace plus favorable pour rétablir des opérations normales. Ensuite, il s’agit d’avancer de manière systémique vers la phase de transition : la transition correspond à une transformation, et c’est aussi le “deuxième lancement d’entreprise” de Country Garden. » a déclaré Yang Huiyan.

En mars de cette année, Country Garden a tenu une réunion mensuelle de gestion, au cours de laquelle le terme « transition » a de nouveau été mentionné. Yang Huiyan a déclaré : « À partir de mars 2025, nous sommes sortis pour aller à la rencontre : grâce aux échanges avec nos pairs du secteur et des secteurs transverses, nous avons exploré en profondeur de nouveaux modèles de développement dans le contexte des changements de l’industrie. Nous avons aussi pris comme priorité la sécurisation des livraisons, comme prérequis la restructuration des dettes et comme fondement la sécurisation des acteurs principaux, afin d’être prêts pour la transition clé de 2026. »

En 2026, Yang Huiyan a positionné cette année comme « l’année la plus critique pour Country Garden afin de passer de la sécurisation des livraisons à des opérations normales ». Elle a dit clairement : « Seule l’exécution concrète et solide de l’ensemble des travaux de 2026 permettra d’asseoir les bases d’un développement de haute qualité pour les 3 à 5 prochaines années, et de réaliser la croissance secondaire de Country Garden. »

Récemment, des rumeurs du marché ont circulé selon lesquelles Country Garden « aurait rappelé massivement des employés ayant quitté l’entreprise ». Le journaliste de Securities Times avait auparavant appris auprès de Country Garden que les « Mesures de gestion du rappel des employés démissionnaires » existaient depuis longtemps en interne : chaque année, elles sont mises à jour selon les tendances des politiques. La dernière mise à jour a eu lieu en janvier de cette année ; il ne s’agit pas d’une nouvelle politique publiée. Par ailleurs, d’après les informations du journaliste, Country Garden n’a actuellement pas mené de recrutements concentrés à grande échelle ou concentrés sur un certain segment d’activité ; il s’agit principalement de pourvoir aux postes de manière normale.

Yan Yuejin a souligné que cette action de Country Garden a une portée en termes d’indicateurs : « Par cette initiative, on voit le signal d’une transformation substantielle du centre de gravité de l’exploitation après une restructuration et un ajustement en profondeur. L’entreprise est en train de renforcer progressivement ses forces pour les activités existantes et d’entrer progressivement dans l’étape de refonte vers la “reprise des opérations”. »

Selon le rapport annuel 2025 de Country Garden, à la fin 2025, l’effectif total de la société s’établissait à 14,1 mille personnes, soit une baisse d’environ 3,8 mille personnes par rapport aux 17,9 mille personnes au milieu de 2025.

En outre, d’après le résultat d’ajustement publié par MSCI, Country Garden a été officiellement inclus dans l’indice MSCI China Small Cap et a pris effet le 27 février ; le 20 mars, l’inclusion de Country Garden dans la série d’indices actions mondiaux de FTSE Russell a pris effet officiellement. Au 21 mars, la proportion de détention de Country Garden par les investisseurs du continent via le Stock Connect de Hong Kong est montée à 17,7 %, contre 15,3 % à la fin 2025, soit une hausse de 2,4 points de pourcentage.

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Responsable : Wang Ke