La part des transactions de logements d'occasion augmente rapidement. Shell apportera-t-elle davantage de valeur ?

Le marché immobilier se redresse, et la stratégie « Un corps, trois ailes » se déploie avec succès : Ke Holdings (贝壳) affiche des résultats solides et réguliers.

Récemment, Ke Holdings a publié ses données de résultats du 1er trimestre 2025, prolongeant la croissance observée au second semestre de l’année dernière. Au 1er trimestre, le volume total des transactions (GTV) s’est établi à 843.7B de yuans (RMB), soit une hausse de 34,0% en glissement annuel. Le revenu net a atteint 233 milliards de yuans, en hausse de 42,4% sur un an, et le bénéfice net s’élève à 8,55 milliards de yuans.

Plus précisément, l’activité de Ke Holdings présente de nombreux points forts. D’abord, le montant total des transactions sur les logements d’occasion et les logements neufs est nettement supérieur à la moyenne du marché, ce qui montre la compétitivité des entreprises leaders. Ensuite, la location de logements et l’activité d’aménagement intérieur connaissent une croissance rapide et deviennent de nouveaux moteurs de croissance.

Forte croissance de l’activité d’intermédiation La non-activité de transactions immobilières devient « la deuxième courbe de croissance »

L’activité d’intermédiation est le cœur de métier de Ke Holdings ; depuis le second semestre de l’an dernier, elle affiche des performances constamment au-delà des attentes.

Parmi les 855M de yuans de GTV du 1er trimestre, le montant des transactions de logements existants atteint 843.7B de yuans, soit une hausse de 28,1% en glissement annuel ; le montant des transactions de logements neufs s’élève à 2322 milliards de yuans, en hausse de 53%. Il convient de noter que ces données sont réalisées dans un contexte de volatilité des ventes immobilières : selon les données de Cref (克而瑞), au 1er trimestre, les ventes (montants) des Top100 promoteurs ont diminué d’environ 7% en glissement annuel.

La capacité de Ke Holdings à résister aux fluctuations du cycle tient en grande partie à l’amélioration de l’efficacité opérationnelle : d’une part, l’entreprise accroît ses investissements dans la technologie IA et lance plusieurs outils d’application, tout en couvrant à la fois les segments B et C.

Parmi eux, l’assistant IA de recherche de logement « Buding » s’adresse aux utilisateurs. Avec sa capacité de raisonnement approfondi appuyée sur des données réelles de logements, il peut mieux comprendre les besoins des utilisateurs en matière de recherche de logement, et recommander de manière intelligente des biens adaptés, en offrant des produits de recherche de logement intelligents et efficaces. L’assistant côté apport de clients « Laike » s’adresse aux agents immobiliers, améliore l’efficacité de la communication avec les clients et augmente le taux de conclusion.

Par ailleurs, afin d’améliorer l’efficacité « entre le magasin et la maison » (人店效率), sur le plan des mécanismes, Ke Holdings : d’un côté, aide à la transmission et à la circulation des biens immobiliers en améliorant la gestion interne de façon plus fine, via des outils tels que le « tableau de bord du gérant de magasin » (店东工作台), l’assistant IA de promotion des biens, ainsi que des événements hors ligne de focalisation sur les biens (房源聚焦会) ; de l’autre, stimule le développement en amont des gérants de magasins et le renforcement de la coopération inter-magasin grâce à la construction de mécanismes d’exploitation de plateforme, tels que le système d’avantages basé sur des points (积分制权益体系) et le conseil de co-gouvernance régional (区域共治理事会).

Au 1er trimestre, au niveau de la moyenne par magasin et du chiffre par personne (人均GTV), la société a respectivement augmenté de 8% et 14% en glissement annuel ; l’efficacité des opérations et celle des magasins s’améliorent. Dans le même temps, le taux de perte des magasins existants tombe à 2,9%, en baisse de 6% sur le trimestre et de 38% en glissement annuel. Par ailleurs, le taux de rétention à 6 mois des nouveaux magasins connectés au cours du premier semestre 2024 atteint 94%.

Examinons ensuite l’activité de services hors transactions immobilières : au 1er trimestre, le revenu net progresse de 46,2% en glissement annuel, représentant 35,9% du revenu net total ; cette activité est devenue, à juste titre, la deuxième courbe de croissance.

Parmi elles, l’activité d’aménagement intérieur et de produits pour la maison affiche un revenu net de 2,9 milliards de yuans, en hausse de 22,3%. Dans le même temps, cette activité contribue à une marge bénéficiaire sur les profits atteignant un niveau historique record de 32,6%, soit une hausse de 2 points de pourcentage en glissement annuel.

S’agissant des revenus des services de location de logements, au 1er trimestre, le revenu net atteint 5,1 milliards de yuans, en hausse de 93,8%. D’après les informations communiquées par la société, fin du 1er trimestre, la taille du parc de biens sous gestion dépasse 500k unités, dont « ZuoXinZu » (省心租) représente plus de 490k unités sous gestion.

En 2023, Ke Holdings a établi la stratégie « Un corps, trois ailes » : « Un corps » désigne les transactions de logements neufs et d’occasion ; « les trois ailes » désigne l’ameublement clé en main (整装), la location et l’activité Bei Hao Jia (贝好家). Il est à noter que, depuis 2021, l’activité d’aménagement intérieur a commencé à croître rapidement dès son lancement, et que l’activité de location de logements montre également un fort potentiel de croissance. Pour Ke Holdings, en plus de l’activité principale d’intermédiation immobilière, l’activité de services hors transactions immobilières a réussi à ouvrir une deuxième courbe de croissance, ce qui contribue à augmenter la flexibilité de la performance de l’entreprise.

L’ère des logements existants arrive L’amélioration de la qualité opérationnelle est clé

Avec l’amélioration de l’efficacité opérationnelle, la capacité bénéficiaire de Ke Holdings augmente également. Selon les informations communiquées par la société, au cours du premier trimestre de cette année, les charges d’exploitation s’élèvent à 4,2 milliards de yuans, en baisse de 31,3% sur le trimestre, et le bénéfice net ajusté atteint 500k de yuans.

En fait, après plusieurs années d’ajustements, la marge bénéficiaire des activités de logements d’occasion et de logements neufs de Ke Holdings tend déjà à se stabiliser. Et à mesure que la marge bénéficiaire de l’activité d’aménagement intérieur s’améliore, ainsi que le développement des activités de location de logements et de Bei Hao Jia, l’amélioration de la capacité en matière de qualité opérationnelle est très probablement un fait accompli.

L’administrateur exécutif et directeur financier (CFO) de Ke Holdings, Xu Tao (徐涛), a déclaré : « Tout en garantissant un contrôle raisonnable des coûts et des charges, nous continuerons à soutenir activement le développement à long terme des activités et à contribuer pleinement aux initiatives de la stratégie « Un corps, trois ailes ». »

Au premier trimestre de cette année, la trésorerie comptable de Ke Holdings atteint 490k de yuans, soit près de 12% de plus qu’au début de la période. En 2024, la société a versé un montant total de dividendes aux actionnaires d’environ 400 millions de dollars. En outre, la société a également engagé environ 716 millions de dollars pour le rachat d’actions : le nombre d’actions rachetées représente environ 3,9% du total des actions ordinaires émises à la fin 2023, et toutes les actions rachetées sont annulées. Un rachat et une annulation importants traduisent la confiance de la direction dans le développement futur, tout en constituant l’exécution de l’engagement envers les actionnaires en matière de retours.

À l’échelle de l’ensemble du secteur, depuis septembre 2024, une série de politiques a favorisé le redressement du marché immobilier ; le volume des transactions et le nombre de personnes consultant les logements ont tous deux nettement augmenté. En 2025, le « stabiliser après la baisse » (止跌回稳) reste le ton principal de l’industrie immobilière.

En tant que leader chinois de l’intermédiation immobilière, Ke Holdings est susceptible de bénéficier directement du redressement du secteur immobilier. Plus important encore, avec le ralentissement du rythme de l’urbanisation, le marché des ventes immobilières commence à entrer dans l’ère des logements existants, ce qui est favorable directement à Ke Holdings.

Selon un rapport de recherche de Founder Securities (方正证券), au cours des quatre dernières années, la part des transactions de logements d’occasion dans tout le pays a rapidement augmenté, pour atteindre à la fin 2024 un niveau record historique de 46%, ce qui indique que le marché des logements d’occasion devient progressivement un élément important du marché immobilier. Par ailleurs, avec l’augmentation des pressions de désendettement/écoulement (去化) pour les promoteurs, Ke Holdings dispose aussi de davantage d’espace pour faire jouer sa propre valeur.

Quant au développement à l’avenir, Peng Yongdong (彭永东), cofondateur, président et directeur général de Ke Holdings, a déclaré : « En regardant vers l’avenir, nous avons une grande confiance dans le développement à long terme de la société dans le cadre de la stratégie « Un corps, trois ailes », et nous continuerons de manière ferme à investir dans les applications de l’IA. »

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Responsable : Wang Yong