Marathon de la « changement de cœur » dans l’immobilier : qui franchira en premier le pas du passage du neuf à l’ancien ?

À chaque changement de cycle, le marché ne reviendra pas avec le même visage. La transformation et la montée en gamme du marché immobilier : quels seront les points d’attention à l’avenir ? Dans son bilan 2025, le groupe Longfor indique une orientation.

L’an dernier, l’activité commerciale de Longfor a ajouté 13 centres commerciaux ; d’ici la fin de l’année, le nombre de centres commerciaux atteignait 99, avec une prévision d’ajout de 9 autres en 2026. À l’avenir, ces plus de 100 centres commerciaux, en tant que centres de flux pour Longfor, stimuleront la vitalité et la croissance des activités d’exploitation.

À l’heure actuelle, les deux activités d’exploitation de Longfor, à savoir l’investissement commercial et la gestion d’actifs, se sont déjà développées pour devenir la force motrice de la croissance et la principale source de rentabilité du groupe. Alors que les activités d’exploitation deviennent l’un des piliers essentiels du groupe, le « marathon de changement de cœur » de Longfor, qui dure depuis plus de 20 ans, est en train de s’approcher à l’infini de la ligne d’arrivée.

L’activité d’exploitation, l’ancrage qui tient bon

Au cœur des tempêtes de vagues et de remous provoquées par l’ajustement du marché immobilier, le gigantesque navire de Longfor maintient toujours une trajectoire claire et une vitesse stable.

En 2025, le groupe Longfor (00960.HK) a réalisé un chiffre d’affaires de 97,31 milliards de yuans et un bénéfice net de 1,02 milliard de yuans. Parmi les points forts majeurs, les activités d’exploitation et de services restent toujours la source principale.

L’an dernier, les revenus d’exploitation et de services de Longfor se sont élevés à 26,77 milliards de yuans, un record historique, avec une contribution au chiffre d’affaires de 27,5 %. Et au cours des trois années précédentes, ces proportions étaient respectivement de 11,7 %, 13,8 % et 21,0 %.

En 2025, la marge bénéficiaire brute globale des activités d’exploitation et de services du groupe Longfor dépasse 50 %. Le bénéfice central s’élève à 7,92 milliards de yuans ; les deux grands segments additionnés affichent une marge nette proche de 30 %, ce qui montre une excellente capacité de génération de bénéfices.

En tant que société à l’échelle du groupe, en plus de l’activité de développement immobilier, Longfor dispose de deux grandes voies d’exploitation : l’investissement commercial et la gestion d’actifs ; ainsi que de deux voies de services : les services immobiliers et la création intelligente. Parmi les cinq voies, l’exploitation est devenue le centre de gravité des activités de l’entreprise.

À la fin 2025, l’investissement commercial de Longfor opère 99 centres commerciaux dans 25 villes, avec un taux d’occupation stable autour de 97 % ; l’an dernier, le flux de clients moyen quotidien des centres commerciaux de Longfor a atteint 3,79 millions de visites, soit une hausse de 16 % sur un an, et le chiffre d’affaires s’est élevé à 82,4 milliards de yuans, en hausse de 17 % ; les revenus de loyers ont augmenté de 4 % sur un an à 11,21 milliards de yuans.

La gestion d’actifs de Longfor comprend principalement six activités : les résidences longue durée « Crown Stay » (冠寓), les quartiers vivants « Huan Si » (欢肆), les résidences avec services « Xia Fei Gongguan » (霞菲公馆), le bureau industriel « Blue Sea Engine » (蓝海引擎), les hôpitaux pour femmes et enfants « You You Bao Bei » (佑佑宝贝) et la santé et le vieillissement « Chun Shan Wan Shu » (椿山万树), couvrant l’ensemble des scénarios « habiter, travailler, se divertir, consulter et vieillir ».

À la fin 2025, pour les projets de Crown Stay, les taux d’occupation dépassaient 95,7 % pour les établissements ouverts depuis plus de six mois ; pour le tout nouveau quartier vivant Huan Si, il a déjà été officiellement lancé dans quatre villes : Chengdu, Hefei, Hangzhou et Shanghai.

Les marques Longfor Tianjie, Crown Stay, Huan Si, etc., se déploient sur plusieurs points. L’activité d’exploitation devient ainsi l’ancrage qui tient bon pour le groupe Longfor. En 2025, l’activité d’exploitation constituée par l’investissement commercial et la gestion d’actifs a généré 14,19 milliards de yuans de revenus locatifs, en hausse de 1,6 %, fournissant au groupe des flux de trésorerie et un soutien de bénéfices stables.

Longfor Tianjie : pourquoi ça chauffe de plus en plus ?

En 2003, le premier projet commercial de Longfor — Beicheng Tianjie — a ouvert à Guanyinqiao, dans le CBD de Chongqing. À ce moment-là, ce n’était peut-être qu’une tentative de Longfor, pendant la période haussière du secteur, de diversifier l’allocation de ses actifs.

Plus tard, Tianjie s’est déployé un peu partout : Longfor a rapidement pris la tête du développement commercial dans les principales villes de niveau élevé. Ayant goûté aux bienfaits, Longfor a progressivement fait du commerce une direction majeure d’investissement fondée sur le long terme : chaque année, 10 % des encaissements de ventes étaient mis de côté et conservés dans des immeubles détenus.

Aujourd’hui, avec l’ajustement du secteur immobilier, le centre de gravité du marché s’est déplacé des développements immobiliers et des ventes de biens à court terme vers des activités d’exploitation et de services capables de générer durablement des revenus et des profits. Les activités d’exploitation menées par Longfor Tianjie sont devenues l’un des cœurs des activités de Longfor.

En 2025, en raison des contraintes liées à l’ajustement du marché immobilier, la vitesse de nouveaux lancements de projets commerciaux a diminué. Mais l’activité commerciale de Longfor a tout de même maintenu un rythme d’expansion stable. L’an dernier, comme prévu, 13 centres commerciaux d’exploitation ont été ajoutés ; des projets phares comme le Wuhan Binjiang Tianjie et le Chongqing Jiang’an Tianjie ont ouvert et sont devenus immédiatement de nouveaux repères commerciaux au niveau régional.

À la fin 2025, l’activité commerciale de Longfor comptait au total 99 centres commerciaux exploités, couvrant 25 villes à travers tout le pays ; les marques partenaires dépassaient 7 400, dont plus de 400 au titre de partenariats stratégiques.

Par ailleurs, plusieurs projets phares, notamment Chongqing Beicheng Tianjie, Suzhou Shishan Tianjie et Beijing Changying Tianjie, ont fait l’objet d’une rénovation et d’une mise à niveau : mise à jour des équipements matériels, réaménagement des espaces intérieurs, renouvellement des échelons de marques, etc., afin d’améliorer la compétitivité à long terme des projets.

Alors, à l’époque où le monde virtuel basé sur l’IA capte l’attention des utilisateurs, et où le e-commerce et la vente au détail instantanée rendent l’achat suffisamment pratique, comment Longfor Tianjie, en tant que représentant de scénarios de consommation hors ligne, peut-il continuer à conserver son pouvoir d’attraction — en ouvrant un site après l’autre qui devient un succès, et en continuant d’ouvrir continuellement qui “chauffe” ?

Jusqu’à présent, la nouvelle génération de Longfor Tianjie, grâce à l’ambiance de détente des patios centraux de style « forêt » qui créent un espace commercial apaisant, fusionne des espaces de vie comme les parcs et les marchés de produits caractéristiques avec les centres commerciaux, transformant ainsi les complexes commerciaux d’un simple « lieu de consommation » en un « nœud de vie urbaine ».

L’économie de “premiers magasins” (first stores) est un moyen important, ces dernières années, d’augmenter l’attractivité de l’activité commerciale de Longfor. Pour chaque nouveau Longfor Tianjie, la part de premiers magasins est un indicateur KPI clé. Par exemple, pour le Wuhan Binjiang Tianjie inauguré en 2025, la part des premiers magasins en ville et des magasins phares atteint jusqu’à 40 %.

Par ailleurs, l’activité commerciale de Longfor crée des IP originales telles que le festival de temple Tianjie, la saison de promotion “Tianjie Huan Qiang”, la saison de divertissement Tianjie “Huan Le”, la saison Xing Chun, etc., et interagit continuellement avec les consommateurs. Parmi elles, la Saison Tianjie Huan Le a été organisée neuf fois de suite ; pour sa dernière édition à la fin 2025, elle a intégré une fête de Noël romantique, une méga promotion de fin d’année et des surprises pour la nuit de Nouvel An, en reliant près d’une centaine de centres commerciaux à travers tout le pays.

Grâce à des stratégies d’exploitation, notamment la mise à jour des scénarios, l’économie de “premiers magasins” et l’innovation de contenu, la fréquentation et les revenus locatifs de l’activité commerciale de Longfor ont continué de croître de manière stable, devenant une source stable de contribution aux revenus, bénéfices et flux de trésorerie du groupe.

Le changement de cœur, et une nouvelle compréhension de Longfor

Alors que l’activité commerciale de Longfor se hisse parmi les marques de premier plan de gestion de centres commerciaux en Chine, et que les activités d’exploitation deviennent la responsabilité en matière de croissance et de rentabilité du groupe, Longfor, en l’espace de plus de 20 ans, a presque terminé un marathon de changement de cœur.

Longfor, qui était auparavant dominée par l’activité de développement immobilier, s’est développée désormais avec trois volets en parallèle : développement, exploitation et services. Dans le cadre de l’écosystème « Un seul Longfor », les voies telles que l’investissement commercial, les services immobiliers et la création intelligente coopèrent en profondeur ; elles renforcent conjointement les espaces, créent de la valeur pour les clients, et offrent aux consommateurs une meilleure expérience commerciale, formant ainsi une compétitivité globale unique.

Peu importe les fluctuations de court terme du marché, Longfor continue de s’engager de manière résolue à investir. En 2026, l’activité commerciale de Longfor ajoutera 9 nouveaux projets en ouverture ; 5 volets “lourds” et 4 volets “légers” (5重4轻), situés respectivement à Pékin, Hangzhou, Chengdu, Changsha et dans d’autres villes clés de niveau premier et de niveau nouveau.

Auparavant, l’objectif proposé par Longfor était qu’en 2028, les revenus des activités d’exploitation et de services dépassent ceux de l’activité de développement immobilier.

À mesure que le processus de « changement de cœur » s’enfonce, la compréhension du marché concernant le groupe Longfor s’améliore elle aussi. En octobre 2025, dans son rapport de notation du groupe Longfor, Moody’s a ajusté sa méthodologie d’évaluation : elle est passée des bâtiments résidentiels et du développement immobilier aux REITs et à d’autres types d’immobilier commercial.

En réalité, de nombreuses sociétés immobilières ont déjà reconnu la valeur des activités d’exploitation et de services, mais les entreprises capables de maintenir constamment la trajectoire et le rythme, d’investir de manière continue et d’obtenir des résultats sont très rares.

En 2025, les nouvelles réserves foncières de Longfor se trouvent principalement sur des marchés de premier plan tels que Shenzhen, Shanghai, Suzhou, Chengdu, Chongqing, Guiyang, etc. Après avoir cédé rapidement les terrains pendant plusieurs années consécutives, les réserves foncières de l’entreprise sont descendues à 22,35 millions de mètres carrés, avec un coût moyen de 4 132 yuans par mètre carré.

Après avoir réussi à traverser le pic de remboursement de dettes en 2025, le montant total des emprunts consolidés du groupe Longfor s’établit à 152,81 milliards de yuans, soit une baisse de 23,51 milliards de yuans par rapport à la fin de l’année précédente ; la trésorerie disponible s’élève à 29,20 milliards de yuans ; les capitaux propres attribuables aux actionnaires s’établissent à 162,81 milliards de yuans ; le ratio de dette nette est de 52,2 % ; le coût moyen du financement a baissé à un taux d’intérêt annuel de 3,51 %, et la durée moyenne des emprunts aux termes des contrats a été prolongée à 12,12 ans.

À mesure que les stocks immobiliers sont écoulés rapidement et que la pression de la dette du groupe diminue en continu, l’impact de l’activité immobilière sur le groupe Longfor devient de plus en plus faible. La réussite de l’activité d’exploitation se verra de plus en plus ; la valeur de cette activité au sein du système de Longfor ressortira encore davantage.

Redécouvrir Longfor nécessite assurément du temps. Mais on peut le prévoir : dans cette grande transformation du marché immobilier, Longfor sera certainement l’une des entreprises capables de réussir à traverser le cycle.

À l’avenir, Longfor continuera d’approfondir les effets de synergie entre ses trois volets : développement, exploitation et services. En s’appuyant sur les flux de trésorerie stables et les points de contact clients créés par l’activité d’exploitation, on renforcera la capacité produits du développement et l’investissement précis ; en même temps, en s’appuyant sur l’activité de services pour consolider la confiance des clients, on construira ensemble un écosystème de développement durable tourné vers l’avenir.