Échanger un logement d’occasion contre un neuf : à Shanghai, première signature pour le projet « acquisition et échange de logements » ; les experts s’attendent à ce que davantage de villes rejoignent l’initiative cette année

Une maison d’occasion, vendue directement à une société plateforme du secteur des logements sociaux garantis par le gouvernement, puis utilisée pour acheter un nouveau logement — ce type de transaction devient une réalité à Shanghai.

Le 31 mars, le premier contrat local du mode « acquisition et échange de logement » à Shanghai a été signé dans le district de Jing’an. D’après les informations de CCTV News, le résident M. Shi vend son logement existant au sein du parc immobilier au groupe chargé des logements garantis du district, tout en signant simultanément un contrat d’achat avec l’entreprise de développement du projet de biens immobiliers commerciaux nouvellement construits ; l’échange « vendre l’ancien logement + acheter le nouveau logement » est ainsi mené à bien en une seule opération.

Dans ce mode, les logements d’occasion auparavant dispersés sur le marché sont intégrés au système d’acquisition du gouvernement et transformés en logements sociaux à location garantie ; et, pour les besoins d’amélioration susceptibles d’être bloqués par le problème « difficile de vendre l’ancien logement », une solution est apportée au sein de la même transaction.

Signature du premier modèle « acquisition et échange de logement » de Shanghai à Jing’an

Dans le contexte où l’on insiste en continu sur « la mise en valeur du parc immobilier existant », ce modèle, initialement étendu de l’acquisition des logements neufs à celle des logements d’occasion, est vu par plusieurs experts interrogés comme un changement important de la stratégie publique. Parallèlement, les questions liées au coût des fonds, à l’ampleur des acquisitions et à l’exploitation ultérieure deviendront aussi des éléments clés pour savoir si ce modèle pourra être pleinement promu.

Les logements d’occasion intégrés au système des logements sociaux

Ouvrir une nouvelle voie pour l’échange

D’après les informations de CCTV News, à Jing’an, la société locale de logements garantis du district agit comme entité de mise en œuvre : elle acquiert des logements existants avec des titres de propriété clairs et un prix total adapté, sous forme de petits appartements en résidence de type complet, situés dans le district. Les logements, après une transformation standardisée unifiée, sont tous intégrés au système de gestion des logements sociaux à location garantie au niveau du district, puis sont loués à des groupes comme les nouveaux arrivants et les jeunes selon des standards inférieurs aux loyers du marché dans le même secteur.

Ce mode ouvre une nouvelle voie d’échange pour les résidents ayant des besoins d’amélioration de logement : les résidents peuvent d’abord verrouiller des logements commerciaux nouvellement construits visés dans le district et les conditions d’achat, puis déposer une demande d’acquisition de leur ancien logement auprès de la société de logements garantis du district ; la société de logements garantis du district délivre aux résidents des « tickets logement » spéciaux, utilisés pour l’échange, afin de réaliser un circuit fermé de « traitement standardisé de l’ancien logement + acquisition fluide du nouveau logement ».

Durant la période du « 15e plan quinquennal » jusqu’à « 20/25-2029 » (quinquennat quinquennal), Jing’an prévoit d’ajouter environ 13k unités (appartements) de logements « bao zu fang » (location garantie). En tant que centre-ville de Shanghai, les ressources foncières y sont tendues ; le modèle traditionnel ne parvient plus à répondre entièrement aux besoins d’augmentation du financement de logements à location garantie. Pour élargir davantage les canaux d’approvisionnement, Jing’an a développé ce mode innovant d’« acquisition et échange de logement », injectant ainsi un nouvel élan dans le financement des logements à location garantie.

(Image des documents) Le stand de Jing’an lors de la Foire internationale de la ville et de la construction de Shanghai 2025 (Shanghai Chengbohui), présentant la rénovation urbaine et la transformation des anciens logements

En réalité, cette politique avait déjà été lancée dès le début du mois de février. D’après Xinhua, le 2 février, le lancement effectif des travaux d’acquisition de logements d’occasion à Shanghai à des fins de projets de logements sociaux à location garantie a été mis en œuvre. Le district de Pudong à Shanghai, Jing’an et Xuhui font partie des premiers districts pilotes.

Des logements neufs aux logements d’occasion

Le centre d’attention des politiques passe de la maîtrise des ajouts à la valorisation et l’optimisation du stock**

L’émergence de ce mode est le résultat de l’extension progressive de la politique immobilière ces dernières années, qui passe d’une logique « d’augmentation » à celle « de stock ».

Le vice-directeur de l’Institut de recherche sur l’immobilier d’Ehouse Shanghai, Yan Yuejin, a déclaré dans une interview accordée à un journaliste de Red Star News que, depuis que la réunion de travail économique centrale de 2025 et le rapport sur le travail du gouvernement de 2026 mentionnent à plusieurs reprises « la mise en valeur du parc immobilier existant », le centre d’attention de la politique immobilière est passé d’un contrôle uniquement axé sur l’augmentation à la valorisation et l’optimisation du stock.

Il a indiqué que, dans la pratique initiale de collecte des logements, l’acquisition se concentrait surtout sur les logements commerciaux neufs invendus des promoteurs. Aujourd’hui, représentées par des villes comme Shanghai, Hangzhou, Jinan et Taicang, les cibles de l’acquisition s’étendent du « stock de logements neufs » au marché des logements d’occasion. En fournissant une « voie de sortie officielle » aux vieux logements d’occasion, on active directement la chaîne de l’échange de logement ; en même temps, on mobilise rapidement des logements sociaux à location garantie situés dans des zones matures, à un coût relativement inférieur.

D’après l’analyse de Yan Yuejin sur les cas actuels, plusieurs endroits ont déjà mené des explorations similaires. Par exemple, à Shanghai (Pudong, Jing’an, Xuhui, etc.), des sociétés de location publique rattachées au district acquièrent des logements d’occasion de petites surfaces pour les transformer en logements sociaux à location garantie ; dans le Jiangsu, Taicang, via le modèle « troc de l’ancien contre le nouveau », fait acquérir les vieux logements par des entreprises publiques afin de les utiliser pour des logements sociaux ou des logements pour talents ; dans le Zhejiang (Fuyang de Hangzhou), et dans la zone de démarrage à Jinan du Shandong, des lieux avancent aussi en faisant avancer la mise en œuvre des politiques par la liaison entre l’acquisition de logements d’occasion et celle des logements neufs.

Dans son rapport « Synthèse du marché immobilier de la Chine au 1er trimestre 2026 et perspectives » publié par l’Institut China Index, il est mentionné que, en 2026, les localités continueront à promouvoir l’acquisition du parc immobilier existant ; et que l’acquisition de logements d’occasion deviendra une priorité. Le rapport indique que les districts de Pudong, Jing’an et Xuhui de Shanghai ont déjà mené des essais pilotes ; on s’attend à ce que davantage de villes suivent, afin d’accélérer l’assainissement du stock de logements d’occasion.

Activer la chaîne d’échange

La promotion peut-elle être mise à l’épreuve par les fonds et les capacités d’exploitation ?

Yan Yuejin estime que, dans les pratiques actuelles où l’on acquiert des logements d’occasion pour en faire des logements sociaux, on observe plusieurs caractéristiques marquantes. D’une part, les critères d’acquisition tendent vers une précision accrue et une orientation par zone : contrairement à l’acquisition de logements neufs, qui se concentre sur « un immeuble entier non vendu », l’acquisition de logements d’occasion met davantage l’accent sur l’« adéquation de l’emplacement » et « l’utilité du type de logement ». D’autre part, la fermeture du circuit de financement et le lien approfondi avec des instruments financiers permettent d’associer l’acquisition de logements d’occasion à l’activation du marché des logements neufs. Le rôle des entreprises publiques locales (plateformes de financement des investissements publics, city investment) change aussi : il passe d’un rôle traditionnel de « fournisseur de terrains » à celui de « stabilisateur du marché » et de « gestionnaire de ressources en logements ».

Pour Yan Yuejin, pour les familles résidentes, cette politique peut réduire de manière significative le « risque d’échange » lié aux besoins d’amélioration, activer la chaîne « vendre pour acheter », et surtout contribuer à résoudre le problème de l’explosion des annonces de logements d’occasion observée dans certaines villes ces deux dernières années, tout en aidant à stabiliser les anticipations du groupe central du marché.

Zhang Wenjing, directrice générale des données pour Shanghai de l’Institut China Index, a également indiqué que, d’une part, cette initiative peut soutenir efficacement l’expansion de l’offre de logements à location garantie, optimiser la répartition régionale et la structure des typologies de logements, réduire le coût du logement pour les nouveaux arrivants et les jeunes, et accroître l’attractivité pour les talents. D’autre part, l’acquisition par le gouvernement du stock de logements d’occasion contribue à stabiliser l’équilibre offre-demande des transactions et les anticipations de prix du marché des logements d’occasion, à atténuer la pression sur le stock, et à entraîner la réduction du stock des logements de première main ; cela favorise efficacement la formation du schéma « louer et acheter en parallèle ».

Cependant, en termes de conditions de mise en œuvre concrètes, des contraintes existent également.

Dans le rapport susmentionné, l’Institut China Index indique que l’utilisation d’obligations spéciales pour acquérir le parc immobilier existant est un moyen important de faire avancer la réduction du stock. D’après des statistiques incomplètes de l’Institut, depuis 2025, dans plusieurs provinces comme le Zhejiang, le Shandong et le Hunan, des émissions combinées dépassant 4,3 milliards de yuans d’obligations spéciales ont été lancées à plusieurs reprises pour l’acquisition du parc immobilier existant ; mais la vitesse d’émission globale reste encore lente. Le coût des fonds trop élevé est l’un des facteurs importants qui influencent le déroulement des acquisitions.

Sur le plan de l’exploitation, Li Yujia, chercheur en chef au centre de recherche sur la politique du logement de la province du Guangdong, avait déclaré dans une interview accordée à un journaliste de Red Star News que ces logements d’occasion acquis, situés dans le centre-ville, disposant de services et d’équipements matures et présentant des avantages de trajet domicile-travail, une fois rénovés une seconde fois, seront forcément appréciés si les loyers sont adaptés. Mais côté offre, ce « modèle d’actifs lourds » nécessitant des investissements à grande échelle est difficile à agrandir en termes d’ampleur ; et à l’avenir, il faudra encore voir la situation de location après acquisition, le rendement locatif, etc.

Yan Yuejin a aussi mentionné que ce modèle fera face à de nombreux défis : pression de durabilité des fonds, prévention de l’inéquité d’évaluation (justesse des valorisations) et des risques moraux, ainsi que l’efficacité de l’exploitation ultérieure.

Au vu de la première signature à Jing’an à Shanghai, l’acquisition de logements d’occasion pour des logements à location garantie est déjà passée du stade d’exploration de politique publique à celui d’opérations concrètes. Dans son reportage, CCTV News a indiqué que ce modèle constitue une pratique pilote duplicable et généralisable pour le financement des logements à location garantie et pour l’amélioration du logement.

Yan Yuejin a dit au journaliste qu’il était prévu que davantage de villes rejoignent cette démarche cette année, et que l’échelle des opérations d’acquisition pourrait encore s’élargir. La pression d’approvisionnement sur le marché des logements d’occasion sera alors atténuée ; en même temps, cela aidera les différents endroits à explorer activement des mécanismes de liaison entre première et seconde main, et offrira des enseignements importants pour l’optimisation du système et des produits des logements sociaux.

Journaliste de Red Star News : Liu Yazhou, reportage à Pékin

Éditeur : Zhang Xun, relecture : Ren Zhijiang