Rapport annuel en observation | Les immeubles de bureaux font face à des défis, le secteur des propriétés d'investissement de Kerry Properties s'efforce de maintenir la stabilité

Chambre commerciale

Malgré un marché qui reste continuellement faible, l’équipe de gestion de Kerry Properties s’efforce de maintenir le taux d’occupation de chaque immeuble.

Dans un contexte de volatilité des cours, Kerry Properties a publié ses données de performance pour l’ensemble de l’année 2025.

D’après les informations disponibles, sur la période, les revenus de Kerry Properties ont enregistré une hausse notable, les revenus consolidés du groupe atteignant 25.02B de dollars de Hong Kong, soit une progression de 17% en glissement annuel.

La croissance provient principalement du secteur de la vente de biens immobiliers, en particulier grâce aux livraisons des projets très demandés à Hong Kong, à savoir Le Ty, Seafield Heights et The Langham Peak, ce qui a entraîné une augmentation de 28% des revenus comptabilisés au titre de la vente de biens immobiliers, à 17.67B de dollars de Hong Kong.

En particulier, au cours de l’année, grâce à la forte prévente du projet Shanghai Jinling Huating, ce projet a à lui seul contribué à des ventes de 23.61B de dollars de Hong Kong, ce qui a fait bondir le chiffre des ventes contractuelles de Kerry Properties de 175% en glissement annuel sur l’année, à 34.68B de dollars de Hong Kong.

Toutefois, la solide performance du secteur du développement immobilier a été compensée par la faiblesse des revenus locatifs des immeubles de placement. En 2025, le secteur des immeubles de placement est celui, parmi les activités de Kerry Properties, qui a été le plus affecté par l’environnement macroéconomique et dont la performance s’est révélée la plus difficile.

Sur la période, les revenus de ce secteur ont enregistré une baisse de 3% pour s’établir à 5.19B de dollars de Hong Kong.

Face à des défis persistants, Kerry Properties a enregistré une perte de juste valeur non monétaire des immeubles de placement revenant aux actionnaires de 1.07B de dollars de Hong Kong, ce qui a pesé sur la rentabilité du groupe. Cependant, comme les provisions pour dépréciation du segment immobilier en développement ont diminué, le profit de base de Kerry Properties a finalement reculé de 22% à 2.01B de dollars de Hong Kong, tandis que le profit revenant aux actionnaires a atteint 938 millions de dollars de Hong Kong, en hausse de 16%.

Par ailleurs, le segment de l’exploitation hôtelière a affiché une performance stable : les revenus se sont élevés à 2.15B de dollars de Hong Kong, en baisse légère de 2% en glissement annuel, principalement en raison de la diminution des revenus de restauration. Comme la marge brute s’est maintenue stable, la performance du segment s’est établie à 708 millions de dollars de Hong Kong.

Dans l’ensemble, 2025 a été une année de division structurelle pour Kerry Properties. Le secteur du développement immobilier, grâce à des projets phares en Chine continentale et à Hong Kong, a réalisé une forte croissance des revenus de vente, améliorant nettement les flux de trésorerie du groupe. « La réaction du marché au Shanghai Jinling Huating nous a grandement encouragés. Ce projet génère également un flux de trésorerie tout à fait considérable pour le groupe », a déclaré la direction.

À cette occasion, Kerry Properties a également choisi de consacrer une grande partie de ses efforts à l’amélioration de la structure de passif du groupe. Selon les informations, sur l’année, le taux de financement de l’entreprise est passé de 4,6% à 3,8% et le coût total du financement a diminué de 17% en glissement annuel, à 2,22 milliards de dollars de Hong Kong.

Au terme de la période, la trésorerie et les dépôts bancaires de la société, qui étaient passés de 11,2 milliards de dollars de Hong Kong fin 2024 à 16,1 milliards de dollars de Hong Kong, sont en hausse ; le montant total des facilités de prêts bancaires non utilisées est passé de 26,9 milliards de dollars de Hong Kong à 31,1 milliards de dollars de Hong Kong. Les ressources financières disponibles peuvent couvrir environ 85% du total des montants empruntés.

En comparaison, le total des emprunts de Kerry Properties est passé de 59,6 milliards de dollars de Hong Kong à 55,8 milliards de dollars de Hong Kong, et le montant net des emprunts est passé de 48,4 milliards de dollars de Hong Kong à 39,7 milliards de dollars de Hong Kong.

Grâce à une trésorerie plus solide, le ratio d’endettement de Kerry Properties est passé de 41,5% à 33,3%. L’objectif de la direction est de réduire davantage le ratio d’endettement à moins de 30% d’ici la fin 2026.

Toutefois, en tant que secteur des immeubles de placement, qui joue le rôle de « stabilisateur » de longue date du groupe, et en particulier le segment des immeubles de bureaux, demeure aujourd’hui et à l’avenir la principale source d’incertitude des résultats. Cette activité fait face à de sérieux défis de marché, et les revenus locatifs sont en baisse.

Sur le marché de Chine continentale où Kerry Properties est fortement exposée, avec l’achèvement de Kerry Center à Hangzhou, de la phase 2 du Kerry Centre à Tianjin et de la phase 3 du Kerry Center Qianhai à Shenzhen, la superficie brute de construction du portefeuille d’immeubles de placement est passée de 10.84M de pieds carrés à 13.33M de pieds carrés.

L’augmentation de la superficie des immeubles de placement signifie généralement une hausse des revenus récurrents, mais il faut noter que les immeubles de placement détenus par Kerry Properties sont principalement des immeubles de bureaux. La superficie brute totale des immeubles de bureaux représente plus de 50% de la superficie brute totale des immeubles de placement. Dans le contexte de marché actuel, cela constitue au contraire un certain frein à la croissance des résultats.

Sur l’ensemble de l’année 2025, les immeubles de placement de Chine continentale de Kerry Properties ont généré 1.36B de dollars de Hong Kong de revenus locatifs consolidés, soit une baisse de 1% en glissement annuel.

Par segment d’activité, le commerce de détail est le seul secteur à afficher une croissance positive : les revenus locatifs consolidés ont augmenté de 2% en glissement annuel pour atteindre 2.19B de dollars de Hong Kong ; les revenus locatifs consolidés des appartements se sont élevés à 351 millions de dollars de Hong Kong, en baisse de 3% ; et les revenus locatifs consolidés des immeubles de bureaux ont également reculé de 3%, à 7.57M de dollars de Hong Kong.

Bien que le marché reste en continu faible, l’équipe de gestion de Kerry Properties s’efforce malgré tout de maintenir le taux d’occupation de chaque immeuble. D’autre part, une raison est que les immeubles de Kerry Properties sont situés dans des emplacements très intéressants : ils se trouvent tous dans des zones centrales de chaque ville. Par exemple, le Kerry Center Jing’an à Shanghai est situé au-dessus de la gare du métro Jing’an Temple, à proximité du quartier d’affaires de Nanjing West Road.

« En ce qui concerne la location des immeubles de bureaux, dans l’ensemble, seuls les bâtiments emblématiques situés dans les zones centrales montrent une amélioration relativement notable ; les immeubles de bureaux des autres zones continuent de faire face à des défis de marché importants », a déclaré la direction.

Au terme de la période, le taux d’occupation global des immeubles de bureaux en Chine continentale de Kerry Properties est resté à 90% ; les deux segments du commerce de détail et des appartements ont enregistré des hausses à des degrés divers, et ils se sont tous établis à 92% fin de période.

Des immeubles de premier ordre, tels que le Kerry Center Jing’an de Shanghai (95%), le Kerry City de Pudong à Shanghai (96%), le Kerry Center de Hangzhou (92%), le Kerry Center de Pékin (87%), le Kerry Plaza de Shenzhen (92%), et le Kerry Center Qianhai de Shenzhen, phases 1 et 2 (89%), ont également pu maintenir des taux à des niveaux élevés.

En perspective, compte tenu du fait que, dans le passé, l’entreprise a maintenu une stratégie d’investissement relativement active, Kerry Properties aura encore, dans les prochaines années, de nombreux immeubles de placement qui seront achevés et mis en service.

Selon les divulgations, dans les prochaines années, Kerry Properties ajoutera au portefeuille d’immeubles de placement environ 4.43M de pieds carrés de surface de plancher grâce à des projets à usage mixte dans des lieux tels que Shanghai (Pudong, Huangpu), Wuhan et Shenyang. Les immeubles de bureaux continueront d’en constituer le pilier, avec une surface brute de construction de 4,428 millions de pieds carrés ; la surface de commerce de détail s’élèvera à 2.91M de pieds carrés.

Parmi ceux-ci, Shanghai et Wuhan sont deux villes qui ont enregistré, au cours des dernières années, un volume important de nouvelles livraisons d’immeubles de bureaux. La poursuite de l’achèvement de ces immeubles pourrait générer, dans une certaine mesure, des inquiétudes latentes concernant la location pour Kerry Properties.

Cependant, la direction de Kerry Properties est également préparée à cet égard : elle continue de renégocier et de renouveler les baux avec des locataires de premier rang (blue-chip) et de premier rang (red-chip) afin de faire face aux pressions résultant du ralentissement du marché, et de garantir un flux de revenus récurrent à long terme et stable.

Dans le même temps, Kerry Properties a, dans une certaine mesure, ralenti le rythme d’achèvement des projets ultérieurs.

Par exemple, le calendrier d’achèvement prévu du projet à usages mixtes Huangpu Jinling Road à Shanghai a été modifié : au lieu d’être initialement prévu à partir de 2027 par étapes à compter de 2024, il est désormais prévu à partir de 2029 ; pour le projet à usages mixtes de Wuhan, phase 2 (Wuhan Kerry Center), le calendrier d’achèvement prévu est passé d’une planification initiale à partir de 2030 par étapes à compter de 2024 à une planification désormais à partir de 2031.

Selon les informations, ces deux projets disposent d’importants immeubles de bureaux, portant sur une surface brute totale de construction de 3.52M de pieds carrés.

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