La croissance des bénéfices de 18 % dans un contexte défavorable : la « deuxième courbe » de China Jinmao entre dans une période de réalisation de haute qualité

Alors que l’activité immobilière continue de se consolider à la baisse et que la rentabilité des promoteurs est généralement sous pression en 2025, China Jinmao (00817.HK) a non seulement livré un bilan remarquable avec une hausse simultanée des ventes et des profits, mais sa « deuxième courbe », fondée sur la détention d’actifs de qualité, un service haut de gamme et l’innovation en technologies de construction, montre aussi une forte dynamique de croissance.

Le management de China Jinmao participe à la conférence sur les résultats

Le rapport annuel 2025 de China Jinmao indique que, sur l’ensemble de l’année, l’entreprise a réalisé un montant de ventes contractées de 1135 milliards de yuans, en hausse de 16 %, et que son classement dans l’industrie s’est progressivement amélioré pour atteindre la 8e place ; le bénéfice revenant aux actionnaires (y compris les variations de juste valeur des immeubles de placement) s’élève à 12,53 milliards de yuans, en hausse de 18 % sur un an. Derrière ce résultat rare de redressement en période défavorable, outre la concrétisation continue de la force produit de l’activité de développement, la stratégie de développement approfondi et la libération de valeur sur la « deuxième courbe » font désormais office de moteur permettant à China Jinmao de traverser les cycles de l’industrie et de réaliser sa transformation.

Jinmao Service cible une « croissance de qualité » ; la capacité d’expansion extérieure est constamment validée

En tant que composante importante de la « deuxième courbe » de China Jinmao, Jinmao Service a réussi, en 2025, à passer d’une stratégie visant la « croissance par expansion d’échelle » à une focalisation sur la « croissance de qualité ». Autour de quatre dimensions — satisfaction client, santé financière, croissance continue et amélioration organisationnelle — la compétitivité globale de Jinmao Service a été renforcée de manière complète.

Les données financières sont la mesure la plus directe de l’atteinte d’une « croissance de qualité ». En 2025, Jinmao Service a réalisé un chiffre d’affaires de 3,668 milliards de yuans, contre 3,094 milliards l’année précédente, soit une hausse de 18,5 % ; la trésorerie détenue à la main s’élève à 1,629 milliard de yuans, en hausse de 16,4 %. Sur la base des activités de gestion immobilière (property management) standard, le chiffre d’affaires annuel atteint 2,691 milliards de yuans, en hausse de 23,0 %. Tout en maintenant une croissance stable des performances, Jinmao Service a volontairement quitté 44 projets peu efficaces ; grâce à une simplification de la structure et à une orientation par le business, le ratio des frais de vente et de gestion a été ramené à 6,3 % (en baisse de 0,8 point de pourcentage), renforçant davantage la solidité financière.

Ce qui mérite particulièrement l’attention, c’est la solide performance de Jinmao Service dans le développement du marché indépendant. À la fin de 2025, la surface sous gestion atteint 105,7 millions de m², en hausse de 5 %. L’année entière, les contrats d’expansion extérieure signés ont enregistré une forte hausse de 25 % en montant de contrat annuel sur un an. Parmi ces projets d’expansion extérieure, la proportion de signatures dans les villes de niveau 1 et 2 atteint 97 % ; la proportion de signatures d’actifs relevant d’activités non résidentielles atteint 64 %. Jinmao Service a ainsi remporté une série de projets de qualité, notamment Hangzhou Chunjiang Biyuan (résidence de qualité), Beijing Xianzhen R&D Center (industrie émergente) et Shanghai Zhangjiang Science Gate East Tower (projet de référence). Cela prouve non seulement la capacité de Jinmao Service à fournir un service professionnel dans le domaine des propriétés de qualité et des activités diversifiées, mais valide pleinement aussi sa forte solidité pour un développement indépendant orienté marché.

Une activité de détention d’actifs de qualité qui gagne en vigueur ; mise en avant de la capacité d’exploitation « allégée en capital »

Dans l’optique de « recentrage, collecte des ressources et amélioration de la qualité et de l’efficacité », China Jinmao maintient la stratégie de « détention d’actifs de qualité » pour les propriétés à vocation de détention, telles que les commerces, les hôtels et les immeubles de bureaux, en mettant l’accent sur l’amélioration de la qualité de l’exploitation des actifs. En 2025, la capacité bénéficiaire de ce segment s’est renforcée de manière substantielle, et la capacité d’exploitation légère en capital est devenue davantage visible.

D’après les données du rapport annuel, en 2025, l’activité commerciale et de bureaux de China Jinmao a réalisé un chiffre d’affaires de 1,7 milliard de yuans, tandis que l’activité hôtelière a réalisé 1,6 milliard de yuans. Tout en conservant une taille d’actifs raisonnable, les performances opérationnelles de chaque sous-segment d’activité se sont nettement améliorées. Parmi eux, la branche hôtels a particulièrement brillé : son chiffre d’affaires a progressé de 8 % sur un an ; et l’indicateur EBITDA, plus représentatif de la capacité bénéficiaire réelle, s’élève à 3,7 milliards de yuans, en hausse de 31 % sur un an. La branche commerciale avance aussi de façon stable : le chiffre d’affaires augmente de 9 % sur un an ; l’EBITDA atteint 2,1 milliards de yuans, en hausse de 14 %.

L’amélioration globale de la capacité bénéficiaire découle d’une gestion plus fine des opérations d’actifs et d’une mise en œuvre continue de la stratégie allégée en capital. En 2025, des projets en cours de lancement, comme le Hangzhou Taiwang Water Street et le North Bund Jinmao Center, ont ouvert dans de bonnes conditions. La fréquentation du Hangzhou Taiwang Water Street après l’ouverture dépasse 100 000 visites, ce qui illustre une forte capacité à attirer du public. Parallèlement, l’extension continue de projets allégés en capital, comme l’hôtel Jiangyin Jiayue, l’hôtel Nanchang Jiayue et l’hôtel Taicang Yinyi, indique que China Jinmao dispose désormais de capacités matures de déploiement de marque et de gestion allégée en capital, et que l’entreprise est en train de passer à un modèle d’exploitation reposant sur « un équilibre entre le léger et le lourd ».

Hangzhou Qinwang Water Street : fréquentation après ouverture supérieure à 100 000 visites

Le REIT commercial 华夏金茂 (Huaxia Jinmao) améliore sa performance en période défavorable ; le marché des capitaux l’apprécie fortement

Dans le contexte où l’industrie immobilière entre dans l’ère du stock, les REITs (real estate investment trusts, fonds d’investissement fiduciaire en investissement immobilier) sont devenus un outil clé pour dynamiser le stock d’actifs et boucler la chaîne « investir-financer-gérer-sortir ». En tant que l’un des premiers REITs publics d’infrastructures de consommation domestiques, Huaxia Jinmao Commercial REIT a remis en 2025 une copie remarquable, très remarquée par le marché des capitaux.

Depuis son introduction en bourse, la vitalité opérationnelle de Huaxia Jinmao Commercial REIT ne cesse de s’intensifier, et plusieurs indicateurs opérationnels clés ont progressé de façon favorable malgré le contexte. En 2025, les revenus d’exploitation de l’actif sous-jacent, le Changsha Jinmao Look City, ont augmenté de 9 % sur un an ; le loyer moyen sur l’ensemble de l’année a augmenté de 5,5 % sur un an ; et à la fin de l’exercice, le taux d’occupation exceptionnel atteint 99,2 %.

Une excellente performance de l’exploitation de l’actif sous-jacent se traduit par des retours substantiels pour les investisseurs. À la fin de 2025, Huaxia Jinmao Commercial REIT a réalisé sept distributions de dividendes supérieures aux attentes ; le taux de distribution annualisé simple est passé de 4,98 % au début de la cotation à 5,58 %. Portée par cet élan, la performance boursière sur le marché secondaire est également très impressionnante : le prix des actions est passé de 2,67 yuans au 12 mars 2024 à 4,09 yuans au 31 décembre 2025, soit une hausse cumulée d’environ 53 %. Ce résultat remarquable a non seulement été largement reconnu par le marché des capitaux, mais a aussi établi un exemple réussi pour permettre à China Jinmao, à l’avenir, de dynamiser davantage des actifs de qualité du stock et d’optimiser la structure de capital.

Huaxia Jinmao Commercial REIT : actif sous-jacent, Changsha Jinmao Look City

China Jinmao clarifie quatre leviers pour le développement futur

Lors de la conférence de publication des résultats 2025, le président du groupe, Tao Tianhai, a exposé de manière systématique la voie de développement de l’entreprise pour la prochaine étape. Dans le cadre du contexte d’entrée de l’industrie dans une nouvelle étape de développement, l’entreprise a clairement indiqué qu’elle s’appuierait sur « l’innovation par les produits et l’utilisateur au centre » comme cœur, en se concentrant sur quatre axes clés, afin d’aider l’entreprise à traverser les cycles et à réaliser un développement de haute qualité

Plus précisément, à l’avenir, China Jinmao donnera la priorité aux quatre aspects suivants : premièrement, concrétiser progressivement les performances opérationnelles, consolider la base de développement ; deuxièmement, renforcer la construction de la culture produit et créer un « leader des produits ». Troisièmement, accélérer le développement de la « deuxième courbe » et construire un moteur de croissance diversifié. Quatrièmement, améliorer le système de capacités centrales et renforcer la compétitivité de l’organisation.

D’après les données du rapport financier, la « deuxième courbe » de China Jinmao entre dans une phase de concrétisation de performances de haute qualité. Dans les domaines de l’activité diversifiée, China Jinmao accélère la construction de sa compétitivité centrale lui permettant de traverser les cycles de l’industrie.

(Rédaction : Dong Yingjie HO013)

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