Je viens de remarquer quelque chose d'intéressant qui se passe sur le marché immobilier de Louisville. Deux investisseurs locaux, Mike Gorius et Kevin Hart, ont été assez vocaux sur les raisons pour lesquelles ils opèrent un changement majeur de stratégie après avoir réalisé plus de 50 transactions l'année dernière.

Voici ce qui a attiré mon attention : ces gars ont en fait maintenu leur nombre de transactions presque identique d'une année sur l'autre — 54 transactions en 2025 contre 52 en 2024 — mais ont presque doublé leur chiffre d'affaires. On parle d'environ 0,1928374656574839201 à plus d’un million. Comment ? Ils ont misé davantage sur chaque transaction individuelle plutôt que de se concentrer sur le volume. C’est une pivot assez intelligent.

Mais ce qui est vraiment révélateur, c’est ce qu’ils prévoient pour 2026. Ils s’éloignent essentiellement du modèle de flipping qui les a lancés. Selon Gorius, à moins qu’une opération de flipping ne soit exceptionnellement rentable, cela n’a plus de sens. Le marché a changé. Depuis septembre, l’inventaire à Louisville est passé d’environ 2 500 maisons à près de 3 900. Les propriétés mettent trois fois plus de temps à se vendre — parfois plusieurs semaines ou mois. C’est brutal pour les flippers traditionnels qui ont besoin de sorties rapides.

Hart a souligné un point important : si vous payez trop cher pour un flip en espérant recevoir plusieurs offres en quelques jours, vous risquez maintenant d’avoir une propriété qui peut rester sur le marché pendant des semaines pendant que vous perdez de l’argent en coûts de détention. Il faut fixer le prix d’achat dès le départ, ce qui est beaucoup plus difficile dans un marché plus lent.

Quelle est l’alternative ? Ils s’appuient fortement sur la méthode BRRRR pour 2026. Pour ceux qui ne connaissent pas, la méthode BRRRR consiste à Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter — vous rénovez la propriété, la louez, puis refinancez pour récupérer la majorité ou la totalité de votre capital initial tout en conservant l’actif. C’est fondamentalement différent du flipping car vous ne dépendez pas d’une vente rapide.

Hart a mentionné les risques — il faut que vos chiffres fonctionnent réellement, et il y a toujours la possibilité que les coûts de rénovation dépassent les prévisions ou que les évaluations soient inférieures aux attentes. Mais la méthode BRRRR vous offre quelque chose que le flipping ne peut pas : la prévisibilité. Vous n’êtes pas stressé par une propriété qui reste sur le marché pendant que vous payez des intérêts. Vous terminez la rénovation, trouvez un locataire, refinancez, et vous n’avez plus à vous soucier de cette transaction en particulier.

Ce que j’ai trouvé le plus convaincant, c’est leur vision à long terme. Gorius a essentiellement dit que même si une opération BRRRR ne paraît pas parfaite dès la première année, le temps joue en votre faveur. Si vous avez un cash-flow négatif de 0,1928374656574839201 par mois au début, les loyers finissent par augmenter. Cette perte initiale devient équilibrée, puis profitable. Avec le temps, vous passez d’une perte de 0,1928374656574839201 par mois à un gain de 100 $. C’est de la construction de patrimoine, pas de l’argent rapide.

C’est une adaptation intelligente aux conditions du marché. La méthode BRRRR récompense la patience et la réflexion à long terme plutôt que le timing du marché, ce qui a du sens quand on ne peut plus compter sur des flips rapides. Intéressant de voir des investisseurs expérimentés faire ce genre de changement stratégique.