Le marché immobilier de Guangzhou accueille un « petit printemps » : en mars, le nombre de transactions de biens immobiliers d'occasion en ligne a dépassé 10 000 unités

La conjoncture immobilière à Guangzhou entre dans une « brève saison printanière » (« xiaoyangchun »). Selon la divulgation la plus récente de l’Association des agences immobilières de Guangzhou, en mars 2026, le nombre d’actes de signature pour les logements d’occasion (secondaires) à Guangzhou s’élève respectivement à 10785 unités et à 105,33 millions de mètres carrés, soit une progression de 141,38% et 129,52% en glissement mensuel. Le volume d’actes sur un seul mois franchit d’un coup le seuil des dix mille unités, atteignant un plus haut niveau de transactions sur près d’un an, devenant un signal clair de réchauffement du marché.

Au premier trimestre, les actes de signature des logements d’occasion dépassent 24 000 unités

Du 1er au 3e mois de 2026 (janvier à mars), Guangzhou a signé au total 24209 logements d’occasion, et la surface signée s’élève à 242,42 millions de mètres carrés. L’Association des agences immobilières de Guangzhou analyse que, avant et après les congés du Nouvel An chinois, les demandes accumulées se sont concentrées sur une libération ; en s’appuyant sur la hausse importante des achats liés aux besoins en matière d’études, ainsi que sur des facteurs favorables comme les adjudications de terrains avec prime gagnante sur des lots de qualité dans le marché des enchères foncières, la transmission combinée de ces éléments entraîne ensemble un marché affichant nettement une tendance « xiaoyangchun ».

Les transactions par zone affichent une hausse générale et complète. D’après les variations du nombre d’unités signées (en glissement mensuel) dans les différents districts de Guangzhou, l’ampleur de la hausse dépasse partout le double. Parmi eux, le district de Zengcheng enregistre une hausse de 162,14% ; et plusieurs autres districts, notamment Liwan, Baiyun et Panyu, voient aussi des hausses de plus de 150%.

Le directeur du Centre de recherche sur les politiques de logement de Guangzhou, Tang Zhiyuan, a déclaré à un journaliste que, depuis la période après les congés du Nouvel An à Guangzhou, le volume des signatures de logements d’occasion et de logements neufs est en hausse continue sur plusieurs semaines : le volume de visites, le volume de visites accompagnées (demandes de visite), le volume de réservations et le taux de conversion de la signature affichent tous une tendance à l’amélioration semaine après semaine, et le rythme d’entrée du besoin fondamental (« just need ») s’accélère.

La structure des transactions met en avant la domination du besoin fondamental et du besoin d’amélioration

En ce qui concerne la composition des transactions par tranches de surface, les caractéristiques de la demande sur le marché des logements d’occasion à Guangzhou sont très marquées : le besoin fondamental et les demandes d’amélioration constituent la force principale du marché, et la demande d’amélioration libère rapidement.

Plus précisément, la part des transactions de logements de 60—90 m², 90—120 m² et 120—144 m² augmente respectivement de 2,29, 0,37 et 0,35 point de pourcentage en glissement mensuel.

Parmi elles, la part des logements de 60—90 m² atteint 33,2%, en hausse de 2,29 points de pourcentage en glissement mensuel ; elle occupe déjà la première place de manière stable depuis trois mois consécutifs, et reste le choix central pour les ménages relevant du besoin fondamental. La part des logements de 90—120 m² est de 30,72%, en hausse de 0,37 point de pourcentage ; cela met en évidence que la demande d’amélioration, force principale, tend toujours vers des logements de taille intermédiaire à grande, « tout de suite au niveau voulu ». La part des produits haut de gamme de plus de 144 m² tombe à 8,78%.

La performance stable du marché du besoin fondamental constitue l’un des fondamentaux importants du réchauffement de la conjoncture immobilière à Guangzhou. D’après des données de surveillance de Crr (Cron?), sur l’année 2025 à Guangzhou, les logements neufs à usage résidentiel avec un prix total de 2 à 3 millions de yuans étaient le principal segment de transactions du besoin fondamental, avec 12 261 unités vendues au cumul sur l’année et un prix de vente moyen par unité de 2,46 millions de yuans. Les acheteurs dont le budget total se situe entre 2 et 3 millions de yuans représentent 19% de la part des transactions en janvier et février 2026, identique à la part de transactions de ce niveau de prix sur l’ensemble de l’année précédente.

Le ressenti s’échauffe sur les marchés de première ligne

Les changements du marché se reflètent d’abord dans le ressenti direct des courtiers/agents immobiliers de première ligne. « Depuis mars, le volume de visites pour les logements d’occasion a nettement augmenté par rapport à février, et le volume de transactions a aussi nettement progressé. C’est justement la saison de forte activité des transactions de logements pour les places scolaires en mars : de nombreux parents accélèrent leur démarche d’achat en se calant sur les points d’entrée, ce qui accélère considérablement le rythme de transaction des logements offrant des places scolaires de qualité. » Li Tiancheng, responsable du secteur de Panyu sur une grande plateforme, a déclaré à un journaliste.

Les données de la plateforme Beike confirment l’activité du marché de première ligne. Depuis le début de mars, à Guangzhou, le nombre de personnes qui visitent chaque semaine des logements d’occasion se maintient au-dessus de 20 000 visites. Toutefois, à l’heure actuelle, la période de transaction de la plupart des biens reste comprise entre 200 et 300 jours. En mars, le prix moyen des logements d’occasion à Guangzhou est de 2,09 yuan par mètre carré ; le nombre de nouvelles mises en vente (nouveaux biens affichés) le même mois est de 17289 unités.

« Actuellement, les prix de mise en vente des propriétaires sont relativement fermes : il n’y a plus de situations de forte baisse des prix. Après les ajustements en amont, de nombreux logements d’occasion offrent déjà un bon rapport qualité-prix. » Li Tiancheng explique : « Profitant de la ‘brève saison printanière’ du marché immobilier, nous faisons aussi activement la mise en relation entre les acheteurs potentiels et les propriétaires afin de parvenir à des transactions. D’après l’expérience des années précédentes, après la période dense des transactions en mars et avril, les transactions du marché immobilier à Guangzhou pourraient ensuite entrer dans une période saisonnière plus creuse. »

Les logements d’occasion se réchauffent mieux que les logements neufs

Ce réchauffement du marché immobilier à Guangzhou présente la caractéristique que les logements d’occasion surpassent nettement les logements neufs. Li Yujia, chercheur principal du Centre de recherche sur les politiques de logement de la province du Guangdong, a déclaré à un journaliste que, en mars, les transactions de logements d’occasion à Guangzhou dépassent 10 000 unités ; tandis que les transactions de logements neufs tournent autour de 6000 unités. Le volume de transactions de logements d’occasion représente environ le double de celui des logements neufs, et les caractéristiques selon lesquelles le besoin fondamental et la demande d’amélioration dominent sont très visibles.

La part des transactions de grands logements dans le marché des logements d’occasion a augmenté. Li Yujia pense que ce signe indique que la demande de « vendre l’ancien pour acheter du neuf » commence à se rétablir, ce qui joue un rôle positif dans la promotion de la circulation des transactions du marché immobilier.

Il analyse que, en avril, lorsque les transactions de logements d’occasion à faible prix total réalisées plus tôt auront été libérées de manière suffisante, une partie des propriétaires, après avoir vendu des logements d’occasion, entrera probablement dans le marché des logements neufs ; ou bien elle choisira d’acheter des logements d’occasion de grande surface et de haute qualité. L’activité des transactions sur le marché des logements d’occasion devrait alors permettre de stimuler davantage la demande sur le marché des logements neufs et sur le segment des logements d’occasion relevant de la demande d’amélioration. Par ailleurs, l’activité actuelle des transactions du marché, combinée aux signes de stabilisation des prix, aide de manière importante à stabiliser les anticipations du marché et à former un consensus : favoriser la circulation des transactions de type « vendre l’ancien pour acheter du neuf » et « vendre petit pour acheter grand ».

Concernant la tendance du marché immobilier de Guangzhou au second semestre, Li Yujia estime que, actuellement, le marché se trouve encore dans une phase de recherche du point bas ; pour passer du point bas au niveau de stabilisation (fond), il faut un processus. Plusieurs facteurs sont principalement à considérer : premièrement, la quantité mensuelle de logements d’occasion mis en vente reste supérieure au volume de transactions, donc l’offre demeure relativement abondante ; deuxièmement, les phénomènes de mises en vente avec baisse de prix restent assez répandus, et un consensus général selon lequel les prix sont entièrement stabilisés n’a pas encore été formé ; troisièmement, sur le marché des logements neufs, le problème d’une concurrence par homogénéité entre les différents secteurs est particulièrement marqué, et la situation où l’offre est importante n’a pas encore été clairement soulagée : pour les projets de meilleure qualité, la vitesse d’écoulement ralentit ; et pour certains projets de proche banlieue et de banlieue lointaine, la vente passe encore principalement par des promotions.

Li Yujia affirme que la clé de la tendance du marché immobilier de Guangzhou au second semestre réside dans la capacité des logements d’occasion à maintenir durablement une activité élevée ; ainsi, ils pourront effectivement entraîner la circulation des transactions de type « vendre l’ancien pour acheter du neuf » et « vendre petit pour acheter grand », et faire de l’idée que l’activité des transactions conduit à la stabilisation des prix un consensus du marché. Parallèlement, chaque district administratif et chaque secteur doit ajuster de manière raisonnable le rythme des ventes en lot et des ouvertures de chantier des logements neufs selon l’état d’écoulement des biens, afin de soulager le problème d’excès d’offre homogène, d’éviter une concurrence néfaste et une course au prix entre promoteurs, et de promouvoir un développement stable et sain du marché immobilier.

(Édité par : Wen Jing)

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