Maisons de luxe haut de gamme à plus de 30 millions de yuan à Guangzhou et Shenzhen, avec une croissance des transactions de plus de 100 %, dépassant Beijing et Shanghai

Journaliste|Chen Ronghao

Rédaction|Cheng Pengliao Dan Du Hengfeng relecture|Duan Lian

À l’approche de la clôture du 1er trimestre 2026, le marché des résidences de luxe dans les quatre grandes métropoles de première ligne que sont Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen connaît un basculement de la physionomie du marché particulièrement évident, tandis que la tendance à la divergence entre les segments s’accentue nettement.

D’après les données de CnReal, au 22 mars, dans les villes de première ligne, les transactions en ligne (net签) de logements haut de gamme dont le prix total est supérieur à 30 millions de yuans ont augmenté de 14% en glissement annuel, sortant d’une dynamique indépendante en situation contraire au marché ; en revanche, les transactions de biens immobiliers résidentiels dont le prix total est supérieur à 10 millions ont reculé de 37% en glissement annuel (sans compter les appartements de type hôtel), avec des trajectoires radicalement opposées entre le marché des logements haut de gamme et celui des “maisons de très haut standing” (顶豪).

Parmi eux, les marchés des résidences de luxe à Guangzhou et à Shenzhen connaissent un déversement explosif de volumes, avec des taux de croissance des transactions en glissement annuel dépassant tous deux 100%, et surpassant largement Pékin et Shanghai. Au 22 mars, Shenzhen a enregistré 12 transactions de résidences de luxe de niveau “cent millions de yuans” (亿元级), s’approchant déjà des 13 transactions de l’ensemble de l’année précédente ; Guangzhou a même vu l’émergence d’une offre de “très haut standing” à un prix unitaire de 280 000 yuans/㎡ et un prix total de 187 millions de yuans, établissant un nouveau record pour le prix unitaire des résidences de luxe de premier rang de Guangzhou sur les deux dernières années.

Taux de croissance des transactions des résidences de luxe à Guangzhou et Shenzhen : plus de 100%

Surpasser Pékin et Shanghai

Le journaliste de 《Journée de l’économie quotidienne》 a remarqué qu’en plus de l’entrée dans l’année, le marché des résidences de luxe des villes de première ligne a aussi commencé à afficher une division évidente. Plus précisément : le marché des logements haut de gamme de niveau “plusieurs dizaines de millions” (千万元级) a vu son rythme se refroidir, tandis que le marché des “maisons de très haut standing” de plus de 30 millions a continué à monter à contre-courant, l’écart entre les taux de croissance des transactions entre les villes s’élargissant nettement.

Les données de CnReal montrent qu’au 22 mars, dans les quatre villes de première ligne, au total 3 044 unités de biens résidentiels dont le prix total est supérieur à 10 millions ont été vendues, soit environ 37% de moins que la même période en 2025.

Mais lorsque le seuil de prix total est relevé à 30 millions, la tendance du marché s’inverse directement : dans les quatre villes de première ligne, le segment des logements haut de gamme sur ce palier a cumulé 548 transactions, en hausse de 14% en glissement annuel, devenant l’une des rares zones de croissance du marché immobilier.

En termes de performance urbaine, Guangzhou et Shenzhen sont devenues des forces absolues : leurs taux de croissance des transactions dépassent tous deux 100%, surpassant largement Pékin et Shanghai.

La performance de Shenzhen est particulièrement remarquable : au 22 mars, 168 transactions cumulées de résidences de luxe de plus de 30 millions, en hausse considérable de 154,55% en glissement annuel ; ventes moyennes par jour de 2,07 unités, soit +132,6% par rapport aux 0,89 unités par jour au dernier trimestre de l’an dernier. Guangzhou arrive juste derrière : au 20 mars, 73 transactions cumulées, en hausse de 128,13% en glissement annuel ; ventes moyennes par jour de 0,90 unité, soit une croissance “doublée” par rapport au dernier trimestre de l’an dernier.

Shanghai reste le “poids de lest” du volume de transactions de résidences de luxe de plus de 30 millions : avec 229 unités vendues, elle arrive en tête. Toutefois, sous l’effet conjugué de la contraction de l’offre et du double impact d’un niveau de base élevé l’an dernier, les transactions reculent de 27,99% en glissement annuel, et la moyenne journalière baisse de 28,9% par rapport au dernier trimestre de l’an dernier, ce qui atténue la dynamique de croissance. Pékin enregistre 78 unités, +20% en glissement annuel, mais avec une moyenne journalière inférieure à 1 unité, l’intensité de la croissance est bien moindre que celle de Guangzhou et Shenzhen.

Le schéma de transactions des résidences de luxe au niveau “cent millions de yuans” reflète encore mieux la solidité de Guangzhou et Shenzhen : au sein de ce palier de prix, Guangzhou et Shenzhen surpassent directement Pékin et Shanghai. Au 22 mars, Shenzhen a réalisé 12 transactions d’unités de résidences de luxe à 100 millions : parmi elles, 10 proviennent de Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan, et 2 de Houhai Yunxi Huayuan ; la moyenne des prix enregistrés de Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan atteint 244 000 yuans/㎡, établissant un nouveau sommet de prix moyen des résidences de luxe à Shenzhen ces dernières années.

Selon l’analyse de CnReal : à Guangzhou, au 20 mars, 7 résidences de luxe au niveau “cent millions de yuans” ont été vendues, dont 5 proviennent de Poly Yuesiwan (保利玥玺湾). Début mars, une offre du projet avec un prix unitaire de 280 000 yuans/㎡ et un prix total de 187 millions de yuans n’avait pas encore été intégrée aux ventes en ligne (网签). Par la suite, elle devrait encore faire monter les chiffres de transactions de résidences de luxe à 100 millions à Guangzhou.

Du point de vue de la performance du marché, au cours du 1er trimestre de cette année, les projets de promoteurs phares à Guangzhou ont plutôt bien performé. Le 26 mars, selon des personnes internes de Poly Development citées par le journaliste de 每经, plusieurs projets résidentiels haut de gamme situés dans le secteur “Zhujiang New Town – Ma Chang” ont été particulièrement bien accueillis récemment ; la forte popularité du triangle d’or “Zhu Jin Pa” dans le cœur de Guangzhou a été ravivée une nouvelle fois.

“Depuis le mois de mars, la performance du marché de Poly Tianya est solide, avec un effet de ‘petit printemps immobilier’ très clair. Les visites cumulées dépassent 650 groupes, et les résultats de vente ont atteint 10 unités vendues sur une journée et 20 unités vendues sur une semaine ; à ce jour, le montant cumulé des ventes a déjà dépassé 500 millions de yuans.” a indiqué l’équipe du projet Poly Tianya au journaliste.

Résidences de luxe à Guangzhou, projet Poly Tianya, photo du site 来源 : transmise par la personne interrogée

“L’augmentation des transactions (conclues) dans le segment des résidences de luxe, au moins en termes de prix unitaires, a une signification positive pour la stabilité des prix à court terme. Bien entendu, l’effet dépend de la capacité à améliorer l’offre sur la valeur produit, les équipements, etc., à concevoir de bonnes maisons de qualité, et à stimuler la demande côté acheteurs.” analyse Li Yujia, directeur de recherche principal du Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong.

Cependant, Li Yujia a également précisé que, comme le marché des résidences de luxe est plutôt spécialisé et destiné à un public restreint, et que le marché du neuf comme celui de l’occasion sont actuellement dominés par des transactions à prix total relativement bas, l’effet d’entraînement des transactions de résidences de luxe sur l’ensemble du marché immobilier est limité ; il faut donc l’observer avec prudence.

L’offre de résidences de luxe à Guangzhou et Shenzhen se concentre et se libère en volumes

Le fait que le marché des résidences de luxe de Guangzhou et Shenzhen atteigne une croissance des transactions de plus de 100% et prenne la tête parmi les villes de première ligne est aussi, dans une certaine mesure, lié à la fourniture concentrée de résidences de luxe dans les deux régions.

Le journaliste de 每经, après avoir fait le tri des informations, a constaté que fin 2025, le marché des résidences de luxe à Shenzhen avait déjà connu un “afflux” de l’offre. Les quatre grands projets de référence — Houhai Yunxi Huayuan, Zhongxin Cheng Kai Xin Yue Wan, Houhai Zhaoshang Xi, et Lian Tai Chao Zong Wan — représentant au total 668 logements, ont été mis sur le marché de façon groupée, avec une valeur de l’offre atteignant plusieurs centaines de milliards de yuans.

D’après les données de CnReal, au quatrième trimestre 2025, la surface d’offre des résidences de luxe à Shenzhen dépassant 30 millions de yuans a augmenté de 1,3 fois en glissement annuel ; au 22 mars 2026, cette catégorie de prix a une offre proche de 50 000 mètres carrés, alors qu’elle était nulle à la même période l’an dernier. Une grande partie des nouvelles offres, déversées massivement au premier semestre, s’est progressivement convertie en ventes en ligne (网签) au cours du 1er trimestre.

“En revisitant l’historique des transactions des résidences de luxe, on observait aussi une tendance similaire en 2024. À ce moment-là, dans 30 villes clés, les transactions de résidences de luxe dont le prix total dépasse 30 millions ont augmenté de 65% en glissement annuel, avec un caractère de ‘plus c’est cher, plus on achète’. En 2026, cette tendance continue encore. Les tranches de prix totaux pour les projets des ménages à forte valeur nette continuent de monter.” a déclaré, le 26 mars matin, l’équipe de CnReal Consulting · Centre de recherche Purui Shuzhi, citée par le journaliste.

Par rapport à la dynamique accélérée observée à Shenzhen fin de l’an dernier, le calendrier de l’offre du marché des résidences de luxe à Guangzhou s’est accéléré à la fin du mois de mars. D’après la surveillance des données régionales de Purui sur Guangzhou et Foshan, depuis la fin mars, le rythme des demandes de certificats (取证) des promoteurs à Guangzhou s’est nettement accéléré ; l’on estime qu’environ 28 projets populaires actuellement en vente dans la ville seront lancés en promotion (加推) en mars.

À noter également : la plupart des projets de résidences de luxe mis sur le marché à Shenzhen se trouvent dans des zones centrales.

Par exemple, Houhai Yunxi Huayuan se situe dans la zone traditionnelle des résidences de luxe à Shenzhen, à seulement environ 400 mètres de Shenzhen Bay No. 1. La parcelle a été acquise par une coentreprise (联合体) de China Resources + China Overseas pour 18,512 milliards de yuans ; après 295 tours d’enchères, le taux de surenchère atteint 46,31%, et le prix du plancher dépasse 70 000 yuans/㎡. Lors de la deuxième vague de promotion du 22 mars, les unités de 216㎡ et 408㎡, au niveau de “cent millions”, ont été vendues intégralement immédiatement. En quatre mois de mise sur le marché, le chiffre de ventes a dépassé 23,9 milliards de yuans.

Côté Guangzhou : en février 2026, la parcelle de Ma Chang a été conclue à 23,604 milliards de yuans, avec un taux de surenchère de 26,6% et un prix du plancher dépassant 80 000 yuans/㎡ ; cela a aussi contribué à un retour de la chaleur sur les résidences de luxe d’occasion dans le secteur Zhujiang New Town.

Selon des données publiées début mars 2026 par le Département de recherche et développement de Guangzhou Zhonru (广州中原研究发展部), le marché des résidences de luxe d’occasion de Zhujiang New Town affiche depuis 8 semaines consécutives une tendance de “hausse simultanée du volume et des prix” ; les transactions en janvier atteignent 83 unités. D’autres données indiquent que le mois de février correspond à une saison traditionnellement creuse, et que le volume des ventes en ligne (网签) des résidences de luxe d’occasion dans le secteur Zhujiang New Town a aussi atteint 60 unités.

“Après la vente de la parcelle de Ma Chang, les propriétaires des résidences de luxe du secteur Zhujiang New Town ont clairement manifesté une réticence à vendre.” L’après-midi du 26 mars, une personne du secteur de l’intermédiation immobilière à Zhujiang New Town de Guangzhou a confié au journaliste que, une fois la parcelle vendue, tout le monde a estimé que le prix de vente permettant de couvrir le coût avoisinerait environ 160 000 yuans/㎡ ; c’est comme si l’on avait fixé un “prix-plancher” pour le secteur central de Zhujiang New Town. Mais autour, le prix des “top de l’occasion” (侨鑫汇悦台, 凯旋新世界 etc.) se situe généralement entre 170 000 et 300 000 yuans/㎡ ; comparé au “prix de la farine” (qui désigne généralement le coût d’acquisition des terrains), le ratio coût-efficacité ressort au final.

(Édité par：Wen Jing)

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