Premier trimestre : 300 villes ont cédé pour 215,4 milliards de yuans de terrains résidentiels, avec un taux de surenchère moyen de 5%

Les données de l’Institute of China Index (China Index Research Institute) indiquent qu’au premier trimestre (au 28 mars), les recettes de l’adjudication des terrains résidentiels destinés au logement dans 300 villes s’élèvent à 2154 milliards de yuans, avec un taux de majoration moyen de 5 %. À l’exception des enchères à fortes majorations sur des parcelles centrales dans des villes comme Guangzhou, Shanghai, Hangzhou, etc., l’atmosphère des ventes aux enchères foncières dans la plupart des régions reste plutôt calme.

Les données montrent qu’au premier trimestre (au 28 mars), 300 villes ont mis sur le marché 64,72 millions de mètres carrés de surfaces construites prévues de terrains résidentiels, soit une baisse de 23,8 % en glissement annuel ; 58,93 millions de mètres carrés ont été vendus, soit une baisse de 25,9 % en glissement annuel ; les recettes d’adjudication des terrains atteignent 2154 milliards de yuans, soit une baisse de 45,7 % en glissement annuel ; et le taux de majoration moyen est de 5,0 %.

Le China Index Research Institute indique qu’au premier trimestre, le rythme d’approvisionnement en terrains des gouvernements locaux s’est globalement ralenti par rapport à la même période de l’an dernier ; les stratégies d’adjudication des terrains ont poursuivi l’orientation « réduire le volume et améliorer la qualité ». Dans 300 villes, les volumes d’offres et les volumes de transactions de terrains résidentiels ont tous deux diminué de plus de 20 % en glissement annuel.

Du point de vue des villes de chaque palier, les données montrent qu’au premier trimestre (au 28 mars), le marché foncier des villes de rang 1 est relativement stable : côté offre, un certain volume est maintenu ; la baisse en glissement annuel de la surface成交 est juste au-delà de 10 %, mais en raison du fait qu’au premier trimestre 2024, Shanghai et Pékin avaient beaucoup de parcelles de grande qualité, avec un effet de base élevé, la baisse des recettes d’adjudication en glissement annuel atteint près de 50 %. Pour les villes de rang 2, à l’exception de Hangzhou et Chengdu, dans la majorité des villes, les volumes de terrains d’habitation mis sur le marché et vendus restent faibles ; la baisse des recettes d’adjudication en glissement annuel dépasse 60 %. Pour les villes de rang 3 et 4, le marché foncier prolonge la tendance à l’ajustement ; les baisses en glissement annuel des indicateurs de mise sur le marché et des volumes vendus sont toutes proches de 20 %.

En ce qui concerne la chaleur du marché des ventes aux enchères foncières, le China Index Research Institute indique que les fonds des promoteurs continuent de se regrouper vers des actifs de qualité offrant une plus grande certitude. Dans les villes centrales, les parcelles de qualité conservent encore des niveaux de majoration relativement élevés ; parmi elles, la parcelle de Ma Chang à Guangzhou a entraîné des recettes d’adjudication du premier trimestre à Guangzhou, les plaçant au premier rang national avec un total de 23,6 milliards de yuans.

Plus précisément, le 25 février, la parcelle de Ma Chang à Guangzhou a fait l’objet de 9 heures et de 243 tours de négociation ; c’est Guangzhou Yuexiu Property qui l’a emporté avec 23,604 milliards de yuans, soit un taux de majoration de 26,6 %. Le prix total de la transaction se classe deuxième dans l’histoire de Guangzhou et cinquième au niveau national. Le prix du terrain résidentiel au niveau des hauteurs (prix au m² de surface de plancher) est d’environ 85 000 yuans/㎡, ce qui a battu le record du prix de plancher résidentiel à Guangzhou. Le 13 mars, le terrain résidentiel de la ville de Xu Jing, district de Qingpu à Shanghai, a été adjugé à Greentown avec un taux de majoration de 6,6 % ; le prix total de la transaction est de 2,67 milliards de yuans, le prix au niveau des hauteurs est de 31 972 yuans/㎡. Cette parcelle est la seule parcelle ayant connu une adjudication avec majoration au sein de ce lot, et ses avantages de valeur de localisation sont manifestes. Le 6 mars, le terrain résidentiel du nouveau district de Chengdong, ville urbaine de Shangcheng à Hangzhou, après 109 tours de négociation, a été obtenu par Poly avec un prix total de 3,22 milliards de yuans et un taux de majoration de 51 %. Le prix de plancher atteint 44 985 yuans/㎡.

Cependant, le China Index Research Institute souligne que, outre les parcelles centrales à fortes majorations dans des endroits comme Guangzhou, Shanghai et Hangzhou, la plupart des marchés fonciers des villes restent en mode « basse température », et les terrains mis en adjudication à Qingdao, Pékin, Fuzhou, Wuhan, Tianjin ont tous été adjugés au prix plancher. D’un côté, c’est le ralentissement du rythme d’approvisionnement en terrains, et il y a relativement peu de parcelles de qualité proposées dans les zones centrales ; de l’autre, la situation de liquidités des promoteurs reste sous pression : les acquisitions sont fortement concentrées sur les segments des villes centrales offrant une forte certitude, tandis que pour les parcelles hors zones centrales, la prudence est maintenue.

Dans le contexte d’un ralentissement de l’offre, le taux de majoration global des 300 villes reste encore à un niveau bas. Les données montrent qu’au premier trimestre (au 28 mars), le taux de majoration moyen des terrains résidentiels des 300 villes est de 5,0 %. Parmi eux, en janvier le marché foncier était relativement morose ; en février, sous l’impulsion de parcelles à fortes majorations comme la parcelle de Ma Chang à Guangzhou, le taux de majoration est monté à 10,7 % ; et en mars, au 28, le taux de majoration moyen est de 3,3 %.

Du côté des entreprises acheteuses, les entreprises d’État centrales et les entreprises d’État locales restent les principaux acteurs. Les données montrent qu’au premier trimestre (au 28 mars), parmi le montant total cumulé des acquisitions dans 22 villes, la part des entreprises d’État centrales est de 58 %. À Pékin, Shanghai, Guangzhou et Xiamen, la part des entreprises d’État centrales est toutes supérieure à 60 % ; la part des actifs publics locaux est de 26 %, en baisse de 5 points de pourcentage par rapport à l’ensemble de 2025 ; et la part des entreprises privées est de 11 % : la force d’achat reste relativement faible. Dans des villes comme Chengdu et Tianjin, certains projets des entreprises privées locales ont été plus actifs.

Le China Index Research Institute estime qu’en vue d’ensemble, au premier trimestre, le marché foncier a prolongé les caractéristiques de l’orientation « réduire le volume et améliorer la qualité » et du phénomène de « chaleur concentrée par points », et la tendance à la divergence se poursuit. Au deuxième trimestre, les villes de rang 1 et les villes fortement de rang 2 en zone centrale devraient bénéficier de mises sur le marché de davantage de terrains résidentiels de qualité ; grâce à des emplacements de qualité et à des équipements plus complets, elles devraient maintenir la chaleur du marché foncier et stabiliser les attentes. En revanche, les marchés des terrains en périphérie des villes de rang 3 et 4, ainsi que des villes de rang 1 et 2, continueront de faire face à une pression. Un redressement complet du marché foncier dépend encore du redressement substantiel des ventes de logements commerciaux, ainsi que de la réparation continue de la confiance des promoteurs dans l’investissement.