Le marché immobilier de Guangzhou connaît un « petit printemps » avec une tendance « deux extrémités chaudes »

Texte repris de : Nanfais

                                    ■Sur le marché des nouveaux logements à Guangzhou, ce sont les produits dont le prix total est supérieur à 30 millions de RMB, ainsi que ceux dont le prix total se situe entre 1 million et 2 millions de RMB, qui se vendent le plus.                                    

Des résidences haut de gamme à 30 millions de RMB et plus achetées à la hâte, des biens destinés à la demande rigoureuse entre 1 million et 2 millions de RMB qui représentent 30 %, les biens du milieu de gamme sont « d’une situation gênante »

Le marché immobilier de Guangzhou a connu un « petit printemps ». Les ventes de nouveaux logements en mars ont nettement rebondi, et la tendance à la segmentation du marché est de plus en plus évidente. D’un côté, le marché des résidences haut de gamme dont le prix total dépasse 30 millions de RMB est très actif, avec une fréquence élevée de grandes affaires dans les projets de type villa de luxe ; de l’autre, les biens destinés à la demande rigoureuse dans la tranche de prix total entre 1 million et 2 millions de RMB, grâce à leur bon rapport coût/valeur, ont vu leur part de marché dépasser les 30 %. Des professionnels estiment que le marché présente actuellement les caractéristiques de « chaleur aux deux extrémités ». Quant à savoir si le marché peut véritablement se stabiliser et repartir à la hausse, il faut encore observer si les performances commerciales aux étapes clés à venir, comme la période du « 1er Mai » et « le 11 Octobre », peuvent se maintenir.

Ventes de nouveaux logements à 30 millions de RMB et plus en hausse de 170 % en glissement annuel

En tant qu’indicateur de la tendance du marché, le segment des résidences haut de gamme a particulièrement brillé pendant ce cycle de « petit printemps ». Selon les données de Cncrui, au premier trimestre 2026 (jusqu’au 15 mars), Guangzhou a enregistré 333 transactions de logements commerciaux dont le prix dépasse 10 millions de RMB, et 114 transactions de résidences haut de gamme dont le prix dépasse 20 millions de RMB, soit une hausse de 44 %. Parmi elles, la tranche de prix total supérieure à 30 millions de RMB compte 73 unités, en hausse de 170,4 % par rapport à la même période de l’an dernier, avec une croissance dépassant celle de Pékin et de Shanghai.

Le Département de recherche et développement de Guangzhou Zhongyuan indique qu’en période de « petit printemps », la reprise des résidences haut de gamme se fait d’abord. Plusieurs projets phares d’habitations haut de gamme dans le centre-ville ont affiché une performance solide, comme Poly Yuexiwan, Pengrui 1#, The Galaxy Bay Peninsula, Poly Tianyao, Zhujian Tianyue, etc. Ces transactions en grande quantité ont nettement stimulé l’ambiance et la confiance sur le marché du centre-ville.

Un correspondant de Nanfais a appris que, au premier trimestre 2026, Poly Yuexiwan a atteint un montant de souscriptions de 6 milliards de RMB. Pour ce projet, lors du lancement et de la mise sur le marché d’un immeuble supplémentaire, les ventes ont atteint 2 milliards de RMB, avec un prix de vente unitaire maximal de 280 000 RMB/㎡, et un prix moyen en hausse d’environ 17 % par rapport au premier lancement ; Pengrui 1# a vendu 2 unités le même jour, avec une surface habitable d’environ 750㎡ pour chaque bien grand format, et le prix total de chaque unité dépasse 200 millions de RMB ; pour les 4 biens de prestige du numéro 5 de The Galaxy Bay Peninsula, le montant total des transactions s’élève à 718,7 millions de RMB.

Sous l’effet de la chaleur de la vente aux enchères des terrains du quartier du Mashang à Zhujiang, depuis mars, le nombre de visites pour Poly Tianyao, situé à environ 2 kilomètres du terrain du Mashang, a nettement augmenté. Le responsable concerné du projet a indiqué au correspondant de Nanfais que, en moyenne sur la semaine en mars, on a atteint 243 groupes, soit une hausse de 113 % par rapport à février. Pour certains clients, le délai de transaction s’est raccourci à deux ou trois jours ; la composition de la clientèle montre aussi une tendance à la diversification. En plus des personnes locales à forte valeur nette, un grand nombre d’acheteurs à forte valeur nette viennent aussi de Shenzhen, Dongguan, voire des régions du Nord-Est. « Un client est un professionnel de la finance travaillant à Zhujiang New Town. Il a suivi notre projet parce qu’il s’intéressait à l’affaire d’achat du terrain de Mashang à un prix élevé. Après avoir compris le plan de rénovation autour de YuanCun, il a reconnu la rareté du projet et son bon rapport coût/valeur, et la transaction a été finalisée en 3 jours. »

Le directeur général du département des projets de Guangzhou Zhongyuan, Huang Tao, a analysé : « La clientèle des résidences haut de gamme est moins affectée par les cycles économiques. De plus, de nombreux projets haut de gamme ont une force produit particulièrement marquée. C’est pourquoi la reprise du marché se fait d’abord. » L’expert en recherche sur le marché immobilier, Deng Haozhi, a déclaré au correspondant de Nanfais : « C’est lié au fait que la richesse des industries émergentes se concentre fortement sur les entreprises de tête et sur un petit nombre de personnes. Avec l’accélération du développement de diverses industries de haute technologie, le volume de ces clients à forte valeur nette va forcément continuer d’augmenter, et leur demande en résidences haut de gamme va aussi croître. »

« Chaleur aux deux extrémités » : les riches font le plein, et la demande rigoureuse monte à bord selon ses besoins

Alors que le marché des résidences haut de gamme se porte au mieux, le marché de la demande rigoureuse est lui aussi très actif. Les biens destinés à la demande rigoureuse dans la tranche de prix total entre 1 million et 2 millions de RMB, grâce à leur bon rapport coût/valeur, restent fermement le moteur des transactions, constituant avec le marché des villas haut de gamme une structure de « chaleur aux deux extrémités ».

Les données de Purui Guangfo montrent qu’au cours du premier trimestre de cette année (du 1er janvier au 15 mars), dans les transactions de logements neufs à Guangzhou, les biens destinés à la demande rigoureuse dans la tranche de prix total entre 1 million et 2 millions de RMB ont signé 3 080 contrats, avec une part de marché de 35 %. Cela signifie que, parmi chaque trois personnes qui achètent un logement à Guangzhou, une choisit cette tranche de prix.

La zone de Zengcheng est devenue le principal lieu de transactions de la demande rigoureuse à Guangzhou. En tant que district ayant le plus grand volume de transactions de nouveaux logements de toute la ville, Zengcheng réalise chaque année environ un quart à un cinquième des nouveaux logements de toute la ville. Au premier trimestre, il a vendu 1 536 biens dont le prix total se situe entre 1 million et 2 millions de RMB, soit exactement environ la moitié de l’ensemble des transactions de la ville. Dans cette tranche de prix, le prix total moyen par unité est de 1,3239 million de RMB/unité. Parmi eux, les rues de Yongning et la ville de Xintang, proches du centre-ville, grâce à leur bon rapport coût/valeur, sont devenues les choix les plus attractifs pour les acheteurs de la demande rigoureuse.

Même dans le centre de Guangzhou et ses banlieues proches, il reste quelques choix dans cette tranche de prix. Par exemple, dans le Nord de quatre districts de Baiyun, dans le secteur de Zhishicheng de Huangpu, et dans la zone de Shiqi à Panyu, des projets répondant à ce budget sont tous actuellement en vente.

Derrière ce phénomène se trouve une concentration très élevée du pouvoir d’achat sur le marché. Deng Haozhi explique : « La situation actuelle du marché ressemble à celle d’il y a 10 ans : les clients extrêmement en demande rigoureuse dominent. Ils se préoccupent de “pouvoir ou non s’offrir l’achat”. Ainsi, les produits compacts qui permettent de contrôler strictement le prix total sont devenus le premier choix. Ces produits ont donc d’abord montré des signes de pénurie d’offre et pourraient être les premiers à voir leurs prix augmenter. »

À l’autre extrémité du marché, le ressenti des propriétaires de logements d’occasion reflète aussi cette segmentation. La citoyenne Mme Huang a déclaré au correspondant de Nanfais qu’elle prévoyait initialement de vendre un appartement « ancien et petit espace » d’une chambre et d’un salon à Liwan, Fangcun, à Guangzhou. Mais pendant le processus de visites, les acheteurs ont fortement baissé le prix ; au final, le prix de transaction a été bien inférieur à son niveau de prix mental. Après réflexion, elle a décidé d’abandonner la vente. Après avoir fait une remise à niveau simple de l’appartement, elle l’a destiné à la location.

Huang Tao indique : « À l’heure actuelle, le ratio location-vente à Guangzhou a été ajusté à 2 %–3 %. Dans certains secteurs, les ajustements des prix des logements d’occasion dépassent les prévisions du marché. Combiné au contrôle de l’offre de nouveaux logements, il est peu probable que les prix des logements subissent un grand ajustement. » « Après que de nombreux propriétaires d’occasion ont vu leur prix être encore et encore comprimé, ils préfèrent louer plutôt que vendre à perte. Et à Guangzhou, en tant que ville de premier rang, la demande en logement existe toujours. Simplement, le moment de l’achat change : l’ampleur des ajustements de prix est actuellement relativement modérée, parce qu’il y a eu l’an dernier un ajustement de grande ampleur. » dit-il.

Des professionnels le disent : cette année, le marché immobilier de Guangzhou suivra très probablement une trajectoire en forme de « L »

Plusieurs professionnels estiment que la structure de segmentation du marché de « petit printemps » continuera à l’avenir. « Pour l’instant, l’ensemble du marché est encore en train de “constituer le fond”. » Huang Tao analyse que plus la segmentation devient évidente, et temporairement seuls les projets haut de gamme ou les projets à bas prix avec un très bon rapport coût/valeur réalisent des ventes plus rapides. « À l’heure actuelle, le prix moyen des nouveaux logements à Guangzhou est de “40 000 RMB+”. Les produits dont le prix moyen dépasse 50 000 RMB/㎡, mais qui n’atteignent pas le niveau de résidences haut de gamme, en raison d’une concurrence féroce sur le marché, voient leur rythme d’écoulement relativement plus lent.

À mesure que, à la fin de mars, le calendrier de mise sur le marché des promoteurs s’accélère nettement, les deux côtés, offre et demande, du marché renforcent simultanément leurs efforts. Les données de suivi de Purui Guangfo montrent qu’au cours des trois dernières semaines, les volumes de délivrance des certificats pour l’ensemble des biens immobiliers commerciaux de la ville n’ont cessé d’augmenter. Au 22 mars, la ville comptait 18 sessions de mise en vente de nouveaux produits, avec un volume de mises sur le marché atteignant 2 043 unités, soit une hausse importante de 251 % en séquence par rapport à janvier à février. Cette chaleur côté offre donne un élan pour la poursuite du fonctionnement du marché en avril.

Concernant la conjoncture après le « petit printemps », Deng Haozhi souligne que l’élan de ce cycle ne commence pas en mars. Les prix des logements d’occasion à Guangzhou étaient déjà relativement stables dès novembre 2025. « Le marché a déjà touché le fond, au moins un “palier de fond à court terme”, mais la probabilité d’une trajectoire en “L” est plus grande que celle d’un “V”. » Il prévoit que, par la suite, le volume des transactions immobilières restera à un niveau relativement élevé, et les prix devraient globalement rester stables, tandis que dans certaines zones, une hausse modérée pourrait même survenir. « D’une part, les politiques d’achat de logement maintiennent globalement une orientation plutôt assouplie ; d’autre part, certains investisseurs visent les rendements locatifs des biens immobiliers et entrent sur le marché. À l’heure actuelle, dans certains secteurs, le taux de rendement atteint déjà 3 % à 4 %, ce qui dépasse largement le rendement des dépôts à terme des banques. Et les biens immobiliers du centre-ville combinent à la fois la valeur d’usage pour y résider et la valeur d’investissement. C’est pourquoi ce sont ceux qui sont le plus appréciés par le marché. » dit-il.

Huang Tao estime pour sa part que, cette année, la performance globale du marché immobilier ne sera pas moins bonne que celle de 2025, mais une véritable reprise complète pourrait devoir attendre l’année prochaine. « Si la situation des ventes des quelques périodes très demandées de mai, septembre et octobre atteignait les attentes du marché, cela confirmerait la tendance à la reprise stable. » dit-il.

■Par le reporter de Nanfais : He Luoshi Texte/Images