Signaux positifs constants ! Le marché immobilier de Guangzhou et Shenzhen prépare un « petit printemps », Shenzhen enregistre un nouveau record annuel de signatures en agence.

Source : Securities Times Network　Auteur : Wu Jiaming

Au début du printemps, au mois de mars, le marché immobilier accueille souvent une vague de regain d’optimisme de type « or en mars, argent en avril ». Le « petit printemps » immobilier de cette année sera-t-il au rendez-vous, comme prévu ? C’est un point qui concentre l’attention du marché.

À ce sujet, le journaliste s’est rendu sur le terrain dans le marché immobilier de Guangzhou et de Shenzhen. Il a constaté que, derrière la stabilisation puis le redressement des données de transactions, de plus en plus d’acheteurs commencent à réviser et à restaurer leurs attentes à l’égard du marché, et que le « petit printemps » est en train de se préparer.

Le prix raisonnable et des produits au bon niveau sont la clé

« Sous l’effet des ventes à prix élevé du lot de Ma Chang à Tianhe, Guangzhou, le nombre de visites pour des biens et celui des transactions ont récemment augmenté. Le week-end dernier, le projet a accueilli près de 150 groupes de clients. Pour soutenir le “petit printemps”, l’entreprise a consenti directement des concessions sur les prix. » a déclaré à un journaliste le responsable marketing d’un projet de nouveau logement dans la zone Tianhe sud de la ville de Tianhe à Guangzhou. Selon une statistique incomplète, seulement au début de mars, l’ensemble de Guangzhou comptait plus de 30 projets de nouveaux logements qui ont lancé des unités ou qui ont renforcé les actions promotionnelles.

Récemment, le très remarqué lot de Ma Chang à Tianhe a été adjugé pour un montant total de 23,6 milliards de yuans, et a été remporté par Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., filiale à 100 % de Yuexiu Group, avec un taux de prime de 26,6 %. À mesure que la planification du lot de Ma Chang progresse, la valeur foncière des zones centrales est de nouveau réévaluée par le marché. Récemment aussi, le marché des résidences de haut de gamme à Guangzhou a de nouveau connu des turbulences. Des informations du marché montrent que Bao Li Yue Xi Bay a vendu un logement d’une surface de construction de 670 mètres carrés, pour un prix total de 187 millions de yuans, ce qui revient à un prix unitaire d’environ 280 000 yuans par mètre carré. Le journaliste a également interrogé le personnel marketing de plusieurs promoteurs immobiliers. Les produits de haut de gamme de ces entreprises à Guangzhou, tels que les grandes dalles (grands appartements en plateaux) et des villas, enregistrent tous, récemment, des transactions.

Le rapport du département Recherche et Développement de Guangzhou Zhongyuan estime que, après les vacances du Nouvel An, les nouveaux projets se concentreront sur le marché. Porté par plusieurs « red grands projets », le marché a de grandes chances d’entrer dans un « bon démarrage ». Il prévoit qu’une nouvelle vague de lancements et d’ouvertures de période sera observée de mars à avril. Ces projets se situent majoritairement dans les zones urbaines centrales, mettent l’accent sur des produits destinés à l’amélioration, et présentent une certaine capacité d’attraction auprès du marché, ce qui pourrait contribuer à un redressement des transactions. Dans le même temps, plusieurs responsables marketing de projets de nouveaux logements à Guangzhou ont indiqué au journaliste que, en matière de tarification, les projets seront encore plus proches du niveau réel des transactions constatées sur le marché. Aujourd’hui, seuls des prix raisonnables et des produits livrés à leur niveau convaincront les acheteurs d’entrer sur le marché.

La confiance commence à se restaurer

À Shenzhen, en revanche, le marché de l’immobilier d’occasion semble plus animé que celui du neuf. La semaine dernière, le volume de signatures sur le marché des logements d’occasion des boutiques de LeYouJia à Shenzhen a augmenté de 132 % en variation mensuelle par rapport à la période précédente, atteignant le niveau le plus élevé depuis la fin mars 2025 ; le volume de visites pour les logements d’occasion a même atteint le plus haut niveau depuis mi-octobre 2024.

D’après les dernières données de surveillance publiées par l’Institut de recherche Shell de Shenzhen, le volume d’annonces de logements d’occasion dans ses boutiques partenaires en février a diminué de 3,3 % par rapport à la même période de l’an dernier. « Cette variation, qui paraît minime en pourcentage, reflète dans une certaine mesure le fait que la confiance du marché se renforce progressivement, et que les ventes paniques et irrationnelles diminuent. » a déclaré Xiao Ping, directeur de l’Institut de recherche Shell de Shenzhen. Ce changement est susceptible d’aider le marché immobilier de Shenzhen à entrer dans un circuit vertueux : « optimisation de l’offre — attentes qui se renforcent — stabilisation des prix ». Cela signifie que le marché relâche progressivement la pression de « trop d’offre » provoquée par le fait que les vendeurs, sur une période précédente, étaient pressés d’encaisser et de quitter le marché ; les logements mis en annonce deviennent plus rationnels, fournissant une base plus saine pour un redressement avec un retour du plancher. Par ailleurs, côté prix, en plus du fait que le prix moyen des transactions a cessé de baisser pendant deux mois consécutifs et s’est stabilisé, le prix moyen des annonces dans les quartiers chauds de l’immobilier d’occasion a aussi commencé à augmenter légèrement.

« Depuis l’entrée en mars, la reprise la plus évidente concerne les transactions de logements de qualité dans les meilleurs secteurs scolaires. Ensuite viennent les logements d’occasion dont le prix total est bas et dont le rendement locatif est élevé. » a déclaré Chen, un courtier senior dans le secteur de Yuanling à Futian, Shenzhen. « À l’heure actuelle, les variations de prix des transactions ne sont pas importantes : “acheter avec un prix légèrement inférieur pour augmenter le volume” reste la norme. Mais les prix de l’immobilier ont connu plusieurs années de baisse ; depuis cette année, davantage d’acheteurs ont commencé à restaurer leur confiance dans le marché. Par exemple, après les vacances, le nombre de clients qui contactent activement pour visiter est plus élevé que les années précédentes. »

« Après le Nouvel An lunaire, le marché immobilier de Shenzhen a rapidement retrouvé un rythme de transactions, avec une vitesse de réponse meilleure que ces dernières années. D’après nos statistiques, en 2025, la vitesse de lancement de nouveaux projets sur le marché des logements neufs est plus lente qu’en 2024. Depuis le début de cette année, seuls 9 projets résidentiels de logements neufs ont obtenu une licence de prévente, contre 12 projets à la même période l’an dernier. Par conséquent, en 2025, le marché des logements neufs à Shenzhen ne pourra pas facilement créer un effet d’échelle. Le marché des logements d’occasion, en revanche, est à l’opposé : il maintient une situation d’offre abondante et des prix relativement bas. Ainsi, l’ambiance des transactions est clairement meilleure que sur le marché des logements neufs. » a déclaré à un journaliste He Qianru, directrice générale du Centre national de recherche de Lianjia Property. « De plus, du point de vue des anticipations liées aux politiques publiques, le fait que les politiques de limitation des achats à Shenzhen continuent d’être assouplies est également un événement très probable. »

Il faut encore un effort conjoint de plusieurs parties

D’après Li Yujia, chercheur en chef du Centre de recherche sur les politiques de logement de la province du Guangdong, les performances récentes du marché immobilier de Guangzhou et de Shenzhen sont plutôt bonnes. « D’abord, les logements d’occasion sont meilleurs que les logements neufs, et les zones “chaudes” du marché du neuf sont limitées à quelques quartiers seulement. Ensuite, l’augmentation du volume de nouvelles annonces sur le marché des d’occasion diminue en pourcentage en variation mensuelle, et en comparaison annuelle elle recule davantage : cela indique que la situation émotionnelle et les anticipations du marché s’améliorent. Enfin, la performance du marché d’occasion s’est améliorée de manière continue au préalable, ce qui, dans une certaine mesure, a stimulé la demande de “vendre l’ancien pour acheter le nouveau”, et la boucle du marché s’est quelque peu améliorée. »

Il prévoit que mars est une saison traditionnelle de forte vente, et que les transactions de biens immobiliers, notamment celles liées au retour en ville après les vacances, au mariage, à la recherche d’emploi, aux besoins liés à l’école, seront relativement soutenues. Dans le même temps, pour poursuivre un « bon démarrage » en termes de résultats, les promoteurs lanceront également des produits offrant un bon rapport qualité-prix. Les gouvernements locaux, eux aussi, peuvent agir sur le plan des politiques : par exemple, récemment, des mesures telles que le fonds de logement public (公积金), des subventions à l’achat de logements, etc., ont été relativement fréquentes. En mars, il en résultera un « petit pic » du marché immobilier. Toutefois, d’après la structure des transactions, les tranches de prix les plus basses restent dominantes.

L’Institut China Index Research estime que, d’après les indices de prix des 100 villes du Système d’indices de l’immobilier chinois (百城价格指数), depuis 2026, le rythme des baisses en variation mensuelle du prix des logements d’occasion dans ces 100 villes se réduit en continu, et la tendance des prix montre une certaine amélioration positive. À l’avenir, à mesure que davantage de villes pousseront à appliquer pleinement les politiques publiques, le scénario de « petit printemps » mérite d’être attendu.

Li Yujia estime qu’atteindre une stabilisation après une baisse, consolider la base et ancrer le plancher nécessitent encore l’effort conjoint de plusieurs parties. Au niveau du secteur, cela inclut notamment favoriser la boucle de transactions entre les logements neufs et d’occasion, continuer de réduire les coûts de transaction, assainir l’environnement et l’ordre des transactions, etc. Au niveau des fondamentaux, il s’agit notamment de restaurer la confiance des résidents en matière d’emploi, de revenus et d’anticipations.

(Rédaction : Wen Jing)

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