Je regarde depuis un certain temps comment évolue le marché immobilier porteño et la vérité est que 2026 est en train d’être très différent de ce qui s’est passé l’année dernière. Les prix se sont stabilisés : en janvier, le mètre carré était à 2450 dollars et n’a pratiquement pas bougé depuis. Rien à voir avec les hausses folles de 2024-2025.

Ce qui est intéressant, c’est que 2025 s’est terminé comme une bonne année de transition. Près de 70 000 actes ont été signés, soit une hausse de 26,8 % par rapport à 2024. Les gens ont acheté, mais il semble que le rythme ait un peu ralenti. En ce qui concerne la vente d’appartements à CABA, les chiffres sont clairs : un studio coûte en moyenne 108 000 dollars, un deux-pièces tourne autour de 130 000 et un trois-pièces atteint 180 000.

Ce qui m’a surpris, c’est de voir que Puerto Madero reste le quartier le plus cher avec près de 6200 dollars par mètre carré. Ensuite viennent Núñez et Palermo, qui tournent autour de 3400. Mais si vous cherchez un appartement à vendre à CABA plus abordable, Lugano est à 1100 dollars le mètre, Nueva Pompeya à 1500 et La Boca à 1600. La différence est énorme.

Maintenant, ce que tout le monde se demande, c’est s’il est avantageux d’acheter pour louer. C’est là que ça devient intéressant. La rentabilité est montée à 5,09 % par an, mais il faudrait presque 20 ans pour récupérer l’investissement. Les quartiers avec la meilleure rentabilité sont Lugano (9,6%), Nueva Pompeya (7,6%) et La Boca (7,3%), mais ce sont des zones éloignées du centre. En revanche, Puerto Madero et Palermo offrent seulement 3-4 % de rentabilité, bien qu’ils aient une forte demande.

Les loyers pour un appartement à vendre de deux pièces à CABA tournent en moyenne autour de 764 000 pesos, Puerto Madero étant en tête avec plus de 1,2 million. Il y a un an, la différence interannuelle était de 35 %, donc la pression continue.

L’incertitude concerne le crédit hypothécaire. Si cela se simplifie, le marché bouge ; sinon, tout reste lent et très sélectif. Pour l’instant, on dirait qu’on est sur une plateau en attendant le prochain mouvement.