Calculer clairement le bénéfice public du quartier résidentiel

Texte original tiré de : le Quotidien de la Région autonome du Ningxia

Par le présentateur : Yang Chao (texte / photos)

Les résidents du lotissement Zhonghai Yuefu, district de Jinfen, ville d’Yinchuan, consultent l’affichage des détails des revenus de la propriété commune.

Les agents de quadrillage de la communauté Ziyang, district de Jinfen, ville d’Yinchuan, interrogent les résidents au domicile sur leurs avis concernant les revenus de la propriété commune du lotissement.

Les revenus de la propriété commune du lotissement constituent une manifestation importante pour les copropriétaires d’exercer leurs droits de copropriété et de participer à la gouvernance communautaire. Savoir établir le « relevé clair » des revenus de la propriété commune, est un maillon clé pour une autogestion communautaire saine et pour réaliser la conservation et la valorisation des biens communs.

Les frais de stationnement des véhicules du lotissement collectés chaque mois par la société de gestion immobilière, vers où vont-ils réellement ? Les publicités commerciales telles que les panneaux publicitaires extérieurs du lotissement résidentiel, les panneaux d’affichage dans les couloirs, les publicités dans la cabine d’ascenseur, etc. : quel montant de chiffre d’affaires cela produit-il au final, et quels sont les détails des dépenses ultérieures ? Avec ces questions, auxquelles les copropriétaires s’intéressent généralement, le reporter s’est rendu sur le terrain en allant à la rencontre de plusieurs services afin de mener une enquête.

Avis des résidents : la transparence est la ligne de fond

Le fonds de revenus de la propriété commune d’un lotissement désigne les recettes obtenues, dans la zone de gestion immobilière du lotissement résidentiel, en exploitant les parties communes appartenant aux copropriétaires ainsi que des installations et équipements communs tels que les ascenseurs, les cages d’escalier, les espaces extérieurs, etc. Après déduction des coûts de gestion nécessaires, notamment les impôts légaux, les pertes liées à la consommation d’énergie et les pertes techniques, ainsi que les frais de maintenance humaine, la partie restante constitue le bénéfice.

Le 31 mars, un responsable concerné du Bureau du logement et de l’urbanisme de la ville d’Yinchuan a expliqué que les sources des revenus de la propriété commune d’un lotissement sont assez variées : elles comprennent principalement les revenus provenant de la location ou de l’exploitation de bâtiments ou de terrains à usage commun du lotissement ; les redevances de stationnement collectées pour des véhicules se garent sur des routes communes et des espaces publics ; les revenus obtenus en installant des publicités extérieures, telles que des emplacements sur des espaces publics, des caissons lumineux, des portes d’entrée d’unité, des façades, etc., ainsi que des publicités intérieures installées dans les cabines d’ascenseur, les halls d’entrée des unités, les couloirs ; les revenus provenant d’activités commerciales menées sur des espaces publics, ainsi que les frais collectés pour l’installation de casiers à colis, de purificateurs d’eau, de distributeurs automatiques et d’autres équipements ; les frais d’occupation de terrain facturés aux opérateurs de télécommunications pour leurs installations et équipements ; avec l’accord de l’assemblée des copropriétaires, les revenus résiduels issus de la mise en disposition des installations et équipements communs mis au rebut récupérés ; les intérêts des revenus de la propriété commune et autres revenus relevant légalement de l’ensemble des copropriétaires.

Ces revenus appartiennent à l’ensemble des copropriétaires ; l’orientation de ces flux est un sujet brûlant qui préoccupe les résidents. « Les frais de publicité dans les ascenseurs, les frais de place de parking, au final combien a été encaissé et où l’argent a-t-il été dépensé ? Personne ne le dit, et nous ne le savons pas », a déclaré sans détour Ma Tao, résident du district de Litong, ville de Wuzhong. « Les revenus de la propriété commune, c’est l’argent de tous les copropriétaires, pas “la petite caisse” de la société de gestion immobilière. Nous espérons un affichage régulier ; chaque recette et chaque dépense doivent être montrées clairement et de manière transparente », a indiqué avec fermeté Yu Xiaomin, résidente du district de Shapotou, ville de Zhongwei.

Concernant l’utilisation précise des revenus, les avis des résidents diffèrent. Zhang Xingmin, résident du district de Xingqing, Yinchuan, espère : « Quoi qu’il arrive, s’il y a un montant, on fait des dividendes ; sinon, on les déduit des frais de gestion immobilière, on offre quelques avantages, pour que nous ressentions concrètement nos droits de copropriétaire. » En revanche, Guo Yu, résidente du district de Jinfen, Yinchuan, préfère davantage améliorer l’environnement du lotissement : « On n’a pas besoin de diviser l’argent ; on donne la priorité aux réparations des routes, au remplacement des lampadaires, ou on le dépose dans le fonds de réparation, de sorte à améliorer l’environnement du lotissement : rien n’est plus important. »

Bien que les points de vue sur l’utilisation des revenus ne soient pas identiques, un consensus élevé existe chez les résidents : le fonds de revenus de la propriété commune est un bien commun de l’ensemble des copropriétaires, et il ne peut en aucun cas être détourné, utilisé à mauvais escient ou affecté aux dépenses propres de la société de gestion immobilière. Zheng Qiang, résident du district de Jinfen, Yinchuan, a déclaré : « Nous ne sommes pas opposés au fait que la société de gestion immobilière gagne de l’argent raisonnablement, mais nous nous opposons aux opérations en coulisses. Ce n’est pas une question de savoir combien on divise, mais de savoir si c’est transparent et si la gestion est conforme et réglementée. »

Une initiative pour résoudre le problème : du flou vers la clarté

Les revenus de la propriété commune du lotissement sont à l’origine une richesse collective issue des parties communes des copropriétaires et des équipements et installations communs. Mais dans certains lotissements, faute d’informations publiques et en raison d’une gestion non réglementée, ces revenus deviennent pour beaucoup de résidents une « affaire embrouillée » dont on ne sait pas bien dire ce que c’est.

« Chaque jour, nous voyons les publicités qui tournent en boucle dans les ascenseurs et les véhicules remplissant les places de stationnement publiques, mais nous ne savons en général ni combien ces recettes représentent, ni à quoi elles servent. » Les doutes de Zhang Xiaodong, résident du district de Xingqing, Yinchuan, expriment la préoccupation commune de nombreux copropriétaires. Certains résidents ont rapporté que certaines sociétés de gestion immobilière restent évasives sur les informations des relevés comptables ; elles vont même jusqu’à repousser la demande en prétextant : « après la constitution du comité de copropriétaires, on demandera la divulgation », tentant ainsi de rendre floues les limites entre recettes et dépenses et de profiter de la confusion ; en outre, beaucoup de copropriétaires manquent de connaissances sur la titularité et la supervision des revenus de la propriété commune. Ils pensent « ce n’est pas beaucoup d’argent, il n’est pas nécessaire d’être trop sérieux », ce qui, dans une certaine mesure, tolère une gestion non réglementée, rendant encore plus flou le fonds de revenus de la propriété commune.

Face aux points douloureux de la gouvernance, plusieurs lieux à Yinchuan ont pris l’initiative de s’attaquer au problème, en poussant les revenus de la propriété commune de « cette affaire embrouillée » vers « un relevé clair ». Le 30 mars, dans le lotissement Zhonghai Yuefu du district de Jinfen, ville d’Yinchuan, les détails des revenus de la propriété commune ont été affichés de manière détaillée sur les tableaux d’information publics : les recettes annuelles de location des publicités du portail d’entrée, les frais mensuels de gestion pour l’exploitation des télécommunications, etc., ce qui permet de consulter clairement les situations de recettes et de dépenses.

Auparavant, lors d’une action de rectification spéciale sur son territoire, la communauté Haipei Lanxuan de la rue Halengshan Middle Road, ville d’Yinchuan, a constaté que certaines sociétés de gestion immobilière n’avaient pas versé les revenus de la propriété commune sur un compte spécial conformément aux règles. Elles ont aussi retardé la correction en invoquant qu’elles ne connaissaient pas bien la politique. Le 23 mars, la communauté a tenu une réunion spéciale appelée « Conseil Lanxuan », ordonnant sur place aux sociétés de gestion immobilière non conformes de, avant la fin de mars, restituer l’intégralité des revenus de la propriété commune vers le compte de supervision spécial ; d’appliquer strictement le principe du « fonds à usage déterminé » et d’assurer une divulgation publique transparente ; et de signer sur place un avis de notification d’utilisation réglementée, afin de renforcer la responsabilité de la gestion.

Le lotissement Zhongying Yujing, district de Xingqing, ville d’Yinchuan, a, lui, opté pour une supervision intégrale via le comité de copropriétaires, suivant une voie viable de gestion standardisée des revenus de la propriété commune. Avant la création du comité de copropriétaires de ce lotissement en 2018, les revenus de la propriété commune étaient gérés unilatéralement par la société de gestion immobilière ; après la création du comité, un nouvel appel à services immobiliers a été lancé. Les revenus annuels provenant de la propriété commune, comme les frais de stationnement et les publicités dans les ascenseurs, ont atteint plus de 700 000 yuans. Le lotissement a non seulement mis en place la divulgation des détails recettes-dépenses et des affichages réguliers ; il a aussi précisé que toute dépense unitaire dépassant 50 000 yuans doit être soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires. Par ailleurs, les revenus excédentaires de 980 000 yuans ont été retournés aux copropriétaires sous forme de dividendes. En outre, le lotissement a successivement utilisé les revenus de la propriété commune pour installer une surveillance en hauteur, rénover la surface routière du parking et créer une cantine communautaire, de sorte que les fonds communs soient réellement utilisés pour les copropriétaires, et profitent au développement du lotissement.

Aujourd’hui, de plus en plus de lotissements adoptent des mesures de gestion ouvertes et transparentes, ainsi qu’organisées et ordonnées, afin de clarifier les lignes directrices des recettes et des dépenses de la propriété commune. Ainsi, le « relevé embrouillé » qui semblait auparavant flou devient clair et vérifiable, tout en protégeant concrètement les biens communs et les droits légitimes de l’ensemble des copropriétaires.

Protection institutionnelle : des règles avec des repères

« Les frais de publicité dans les ascenseurs, le loyer des casiers à colis : à quels endroits précis ces revenus de la propriété commune doivent-ils être utilisés ? Quelles dépenses ne sont pas conformes, et quelles dépenses sont strictement interdites ? » Récemment, dans le lotissement Xin Hai Jia Yuan Phase II, situé sur la rue Mancheng North, dans le district de Jinfen, ville d’Yinchuan, un membre du comité de copropriétaires a posé des questions qui touchent directement les points douloureux actuels de la gestion des revenus de la propriété commune du lotissement. Bien que ce lotissement ait déjà été un précurseur en divulguant les recettes et dépenses de la propriété commune, dans l’utilisation réelle, il reste encore des difficultés : la réparation de la porte de l’unité peut-elle recourir à ces fonds ? Le remplacement des équipements de surveillance est-il réalisable ? Faute de normes d’utilisation claires et précises, il arrive souvent que l’on se retrouve dans des situations où « on n’ose pas dépenser l’argent prévu » ; et certaines dépenses ont aussi suscité des doutes de la part des résidents, faute de justification ou d’autorité. Le défi de la gestion standardisée des revenus de la propriété commune doit être résolu en urgence.

« C’est une bonne chose de rendre les revenus publics, mais nous voulons surtout comprendre quelles utilisations légales on peut faire avec cet argent. Avec des règles et un système de réglementation explicites, chacun se sentira plus serein, et cela peut éviter les litiges inutiles. » a déclaré Zhu Mei, résidente du lotissement Xin Hai Jia Yuan Phase II. Pour répondre à ce problème, le secrétaire du comité du Parti de la communauté Ziyang, rue Mancheng North, district de Jinfen, ville d’Yinchuan, Xue Ning, a pris l’initiative d’organiser une réunion de coordination. Elle a passé en revue, un par un, les questions que les résidents et le comité de copropriétaires se posent généralement, telles que : « la réparation des portes d’unité peut-elle être financée par les revenus de la propriété commune ? » « les dispositifs de surveillance obsolètes peuvent-ils être remplacés ? » « la replantation et la补种 de la verdure dans les zones publiques comptent-elles comme des dépenses ? ». Elle a organisé des discussions approfondies avec trois parties — la société de services immobiliers, le comité de copropriétaires et des représentants des résidents — afin de parvenir à un consensus.

« Sans norme unifiée de dépenses, à chaque fois qu’on utilise les revenus de la propriété commune, il faut l’expliquer à répétition aux résidents. Cela réduit non seulement l’efficacité, mais peut aussi facilement provoquer des malentendus et de l’insatisfaction chez les résidents. » a déclaré le responsable de la société de gestion immobilière du lotissement Xin Hai Jia Yuan Phase II sur les difficultés de la gestion. Un membre du comité de copropriétaires, Gao Yang, a répondu : « Tant qu’il s’agit de dépenses liées à l’entretien des zones communes et aux intérêts communs de tous les copropriétaires, elles devraient pouvoir être utilisées. Mais il faut contrôler strictement l’ampleur et l’étendue des dépenses, et ne pas dépenser de façon arbitraire ou désordonnée. »

Le lotissement Xin Hai Jia Yuan Phase II a élaboré et adopté la « Liste de lignes directrices pour l’utilisation des revenus de la propriété commune », précisant clairement les domaines de dépenses, les grandes affaires qui doivent être soumises au vote de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que les domaines de dépenses strictement interdits. Il est fait obligation impérative que toutes les dépenses des revenus de la propriété commune doivent être approuvées par un vote de l’assemblée des copropriétaires. Chaque année, des audits spéciaux doivent être menés et les résultats d’audit doivent être divulgués à l’ensemble des copropriétaires. Après la mise en œuvre de ce système, les résultats de gouvernance se sont manifestés immédiatement : 66 portes d’unités et les systèmes de contrôle d’accès associés du lotissement sont prévus pour être remplacés, avec un budget de 350 000 yuans. Une fois que la liste a confirmé que cela relevait de la catégorie « transformation des installations de sécurité des zones communes », le dossier a été approuvé sans difficulté par le vote de l’assemblée des copropriétaires. Conformément aux règles, les fonds ont pu être imputés sur le fonds des revenus de la propriété commune, réalisant ainsi pleinement le passage de « une utilisation embrouillée » à « une utilisation réglementée ».

« Auparavant, ni les copropriétaires ni les gestionnaires ne savaient “comment l’utiliser”. Aujourd’hui, on a “une liste à suivre”. La clé, c’est d’avoir établi les règles. » a déclaré Xue Ning. Les entreprises de services immobiliers et les comités de copropriétaires rendent régulièrement compte à l’assemblée des copropriétaires de la situation des recettes d’exploitation, ce qui garantit pleinement le droit des copropriétaires à l’information, à la participation et à la supervision. « Grâce à des règles claires et à des procédures opérationnelles transparentes, on peut dépenser avec confiance et utiliser avec tranquillité. La confiance des résidents s’accumule également progressivement dans ce cadre réglementé. »

Le président du comité de copropriétaires du lotissement Zhongying Yujing, district de Xingqing, ville d’Yinchuan, Zhang Jinguo, a également expliqué à partir des pratiques du lotissement que l’utilisation rationnelle des revenus de la propriété commune peut renforcer la cohésion des copropriétaires et leur sentiment d’appartenance, et encourager les copropriétaires à passer du statut de « simples spectateurs » à celui de « communauté d’intérêts », améliorant ainsi de manière globale le niveau de gouvernance à la base. « La gestion rendue transparente des revenus de la propriété commune est, dans l’essence même, un processus de gouvernance coordonnée comprenant la supervision gouvernementale, l’accomplissement des fonctions du comité de copropriétaires et la participation des copropriétaires. Ce n’est qu’en clarifiant les limites de responsabilités de chaque partie et en réalisant une coopération efficace que l’on pourra vraiment faire en sorte que les revenus de la propriété commune soient “pris auprès du public, utilisés pour le public”, afin de bénéficier à l’ensemble des copropriétaires. »

D’un point de vue juridique, l’avocate Wang Ling du cabinet d’avocats Ningxia Yingzhi donne une définition : les revenus de la propriété commune d’un lotissement sont des revenus d’exploitation générés grâce aux parties communes des copropriétaires et aux équipements et installations communs ; après déduction des coûts nécessaires, la partie restante est partagée par l’ensemble des copropriétaires. Il n’existe pas d’exception de « priorité convenue ». Le cœur du sujet est : « les revenus des biens communs reviennent à tous les copropriétaires ».

Pour garantir les droits des copropriétaires et promouvoir une gestion transparente, Wang Ling propose des recommandations concrètes : premièrement, renforcer la publicité : chaque trimestre publier les détails recettes-dépenses, publier le rapport annuel d’audit ; la période de publicité doit être d’au moins 30 jours ; le contenu doit couvrir les sources de revenus, les montants, les coûts, le bénéfice restant et le plan d’utilisation ; la publication doit se faire via les tableaux d’affichage, des groupes de copropriétaires, etc. ; conserver les documents au moins 5 ans. Deuxièmement, mettre en place un système de supervision plurielle : les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives originales ; constituer des groupes de supervision pour vérifier ; la supervision du gouvernement local, avec l’aide de la cellule villageoise pour régler les litiges, et la réalisation d’inspections spéciales par l’autorité compétente en matière de gestion immobilière. Chaque année, l’assemblée des copropriétaires décide s’il faut confier un audit à un tiers. Troisièmement, standardiser la gestion des comptes : interdire strictement le mélange des revenus de la propriété commune avec d’autres fonds, afin de garantir le droit des copropriétaires à consulter.

À ce qu’on sait, le Bureau du logement et du développement urbain de la ville d’Yinchuan, conjointement avec le Département du travail social du Comité municipal du Parti de la ville d’Yinchuan, a déjà émis plusieurs réglementations : les lotissements peuvent ouvrir un compte en autonomie, soit lors de la constitution du comité de copropriétaires ou de l’organe de gestion immobilière ; en ce qui concerne les services immobiliers initiaux, ou ceux gérés par la société de gestion conformément à un accord préalable de l’assemblée des copropriétaires, un compte distinct pour chaque projet doit être ouvert. Les revenus de la propriété commune doivent être utilisés en priorité pour compléter le fonds spécial de réparation du logement. Après accord de l’assemblée des copropriétaires, ces fonds peuvent être utilisés pour la réparation, l’entretien, la mise à niveau et la transformation des parties communes et des installations. En outre, les unités responsables de la gestion des comptes des revenus de la propriété commune doivent, dans un délai de 7 jours après la signature du contrat et dans un délai de 5 jours après l’ouverture du compte, publier respectivement les informations du contrat et la situation du compte, la période de publication étant respectivement d’au moins 30 jours et de 7 jours ; et publier régulièrement les situations de recettes et de dépenses, en établissant des registres et des archives, afin de garantir le droit des copropriétaires à consulter.

« À l’heure actuelle, nous coordonnons avec l’Administration des données de la ville d’Yinchuan pour développer un module permettant aux copropriétaires de consulter, et construire une plateforme de consultation des informations sur les revenus de la propriété commune, afin de réaliser une divulgation ouverte et transparente des informations relatives aux fonds. » a indiqué un responsable du Bureau du logement et du développement urbain de la ville d’Yinchuan.

Pour résoudre le problème du « relevé embrouillé » et combler les failles de gestion, la ville d’Yinchuan s’appuie sur le système des « six divulgations » des informations des services immobiliers. Elle guide les lotissements à mettre en œuvre une gestion en boucle complète de bout en bout des revenus de la propriété commune : « ouvrir, regrouper et centraliser les comptes ; définir l’affectation des fonds ; divulguer publiquement ; utiliser de manière réglementée ; supervision par audit ; mise en œuvre des responsabilités ». On clarifie les limites de fonds entre les frais de gestion immobilière, les revenus de la propriété commune et les investissements des entreprises, ce qui pousse la gestion des revenus de la propriété commune vers la standardisation, la transparence et la conformité à la loi, afin de protéger concrètement la sécurité des biens communs et les droits et intérêts légitimes des copropriétaires.