Deep Property A : derrière la reprise annuelle, contraction de l'activité principale, flux de trésorerie en difficulté, pression élevée sur le remboursement de la dette

Interrogez l’IA · Deep Property A compte sur des revenus non récurrents pour sortir de ses pertes : quand le principal métier pourra-t-il réellement redevenir rentable ?

Le 28 mars, la société cotée Deep Property A (000011), appartenant au secteur des actifs publics de Shenzhen, a publié son rapport annuel 2025. D’après le rapport, sur l’ensemble de l’année, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 2,383 milliards de yuans, soit une baisse de 12,83 % en glissement annuel ; son bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère s’élève à 33,8851 millions de yuans, passant de pertes à des bénéfices, soit une hausse de 103,04 %. À première vue, ce promoteur immobilier historique de Shenzhen semble être sorti de sa mauvaise passe en termes de résultats, mais en décomposant les données, on constate que sa rentabilité dépend des gains non récurrents, tandis que le cœur de métier reste en perte.

Le secteur du développement immobilier chute fortement : le bénéfice net après retrait des éléments non récurrents reste déficitaire

Du côté du chiffre d’affaires, l’ensemble des revenus de Deep Property A recule et la structure du cœur de métier devient de plus en plus déséquilibrée. En 2025, le chiffre d’affaires du secteur du développement immobilier n’est que de 567 millions de yuans, soit une baisse brutale de 43,52 % ; sa part dans le chiffre d’affaires total a chuté de 36,71 % à 23,79 %, ce qui en fait la principale cause du recul des résultats.

En même temps, le chiffre d’affaires de l’activité de gestion immobilière atteint 1,637 milliard de yuans, en hausse de 2,68 %, et sa part dans le chiffre d’affaires total monte à 68,70 %, devenant le « socle » des revenus. Toutefois, la croissance de l’activité de gestion immobilière est insuffisante pour compenser le repli du développement immobilier. L’activité d’exploitation d’actifs affiche bien une hausse de 31,86 %, mais ses revenus ne sont que de 179 millions de yuans, soit moins de 8 % de la part totale : son apport aux résultats globaux reste limité.

Par ailleurs, les revenus non liés au cœur de métier de Deep Property A atteignent 90,9832 millions de yuans, en hausse de 43,24 %. Le rétrécissement du cœur de métier et l’augmentation de la part du non-cœur mettent en évidence que la transformation de l’entreprise ne s’effectue pas sans heurts et que la capacité de croissance manque de moteurs.

Il est à noter que le bénéfice net attribuable après retrait des éléments non récurrents de Deep Property A en 2025 demeure dans le rouge. D’après le rapport annuel, le bénéfice net après retrait des éléments non récurrents en 2025 s’élève à -12,3864 millions de yuans, contre -1,329 milliard de yuans en 2024 : la perte se réduit de 99,07 %.

Les éléments non récurrents constituent le principal soutien à la rentabilité de Deep Property A. Le rapport annuel indique que, en 2025, les éléments non récurrents de la société totalisent 46,2715 millions de yuans. Parmi eux, les gains de cession d’actifs non courants s’élèvent à 38,5386 millions de yuans et les subventions gouvernementales à 10,8130 millions de yuans : ces deux postes représentent à eux seuls plus de 90 %. C’est précisément ce gain ponctuel qui permet à la société de dégager un bénéfice comptable. Si l’on exclut cette partie de revenus non liés au cœur de métier, l’activité principale ne se met pas à dégager des bénéfices : au contraire, elle continue d’être déficitaire, ce qui fait craindre une qualité de la rentabilité préoccupante.

Les flux de trésorerie d’exploitation sont dans l’urgence : forte pression sur la dette

Le problème est encore plus sérieux du côté des flux de trésorerie de Deep Property A. D’après le rapport annuel, en 2025, le flux net de trésorerie provenant des activités d’exploitation de Deep Property A s’établit à -2,086 milliards de yuans, contre -1,424 milliard de yuans en 2024, soit une dégradation supplémentaire ; en glissement annuel, cela représente une baisse de 46,49 %. Par ailleurs, sur les trois dernières années, les flux nets de trésorerie liés aux activités d’exploitation de la société sont restés continuellement négatifs.

Afin de soulager la pression sur les fonds, Deep Property A a intensifié l’effort de financement. En 2025, le flux net de trésorerie des activités de financement atteint 2,811 milliards de yuans, en hausse de 800,02 % en glissement annuel. En outre, de 2023 à 2025, le ratio d’endettement de la société est respectivement de 72,31 %, 78,88 % et 79,04 %, se situant à un niveau élevé dans le secteur. Une dette élevée combinée à une trésorerie tendue : le risque de rupture de la chaîne de financement continue de s’accumuler.

Sur le plan de la capacité bénéficiaire, Deep Property A, bien que son taux de marge brute progresse de 9,40 points de pourcentage en glissement annuel pour atteindre 27,11 %, affiche une marge nette de seulement 0,20 %, se situant presque à la frontière entre bénéfice et perte. Cette donnée reflète l’échec du contrôle des coûts et des dépenses : en 2025, les frais de vente, les frais administratifs et les frais financiers totalisent 416 millions de yuans, et les « trois postes de dépenses » représentent 17,45 % du chiffre d’affaires, en hausse de 29,16 % en glissement annuel, ce qui grignote fortement l’espace bénéficiaire.

Des acteurs du marché indiquent que, dans le contexte d’un ajustement profond du secteur immobilier, compter uniquement sur la cession d’actifs et l’obtention de subventions pour maintenir la rentabilité ne peut pas soutenir un développement à long terme. À l’avenir, si la société ne parvient pas à stabiliser l’activité de développement immobilier, à améliorer la capacité bénéficiaire du cœur de métier et à assainir la situation des flux de trésorerie, son éventuel « retour à la hausse » des performances risque de ne pas pouvoir se maintenir.

Rédaction : Nandu Bay Finance & Society ; journaliste : Qiu Moshang