Plus de 60 nouvelles politiques sur le fonds de logement local ont été mises en place au premier trimestre. Le marché immobilier change-t-il de direction ?

Les nouvelles mesures sur le fonds de logement public (公积金) déployées partout en Chine viennent d’être mises en œuvre de manière particulièrement dense, devenant un levier essentiel pour stabiliser le marché immobilier.

À compter du 1er avril, Hangzhou applique officiellement la nouvelle politique relative au公积金, en relevant fortement le montant maximal des prêts de公积金 à 1,8 million de yuans ; le 31 mars, Hainan a précisé que les cotisants peuvent retirer leur公积金 afin de soutenir leurs enfants pour l’achat du premier logement familial ; le 24 mars, Chengdu a publié une politique prévoyant l’annulation temporaire de la limite du nombre de prêts de公积金 : si, sur leur compte, il n’y a aucun prêt de公积金 en cours non soldé, les cotisants peuvent en faire la demande ; le 25 février, Shanghai a augmenté le montant maximal des prêts de公积金 de 1,6 million de yuans à 2,4 millions de yuans ; en ajoutant la politique de majoration, le montant maximal pouvant être prêté peut atteindre 3,24 millions de yuans……

Selon des statistiques de l’Institut Zhongzhi (中指研究院), au cours du premier trimestre, les provinces et villes (districts) de l’ensemble du pays ont publié plus de 60 politiques liées au公积金, soit près de 38% du nombre total d’occurrences de politiques immobilières locales, faisant du公积金 un axe d’effort central pour optimiser les politiques immobilières dans toutes les régions. L’augmentation des plafonds de prêts, l’optimisation de la reconnaissance du nombre de prêts, l’élargissement de la portée d’utilisation des retraits, et l’amélioration des politiques de cotisation sont les principales orientations d’optimisation des nouvelles politiques de公积金 locales. En outre, au premier trimestre, les régions se sont également concentrées sur des objectifs tels que l’activation de la demande d’achat de logements, la réduction des stocks, et la remise en activité des biens existants, et ont aussi publié environ 100 politiques dans des domaines tels que l’optimisation des politiques restrictives, le versement de subventions à l’achat, l’amélioration des politiques d’accompagnement de la mise à jour urbaine, et l’optimisation des politiques liées au logement social, etc.

Sous l’effet combiné du soutien des politiques et de la réparation du marché après les vacances du Nouvel An chinois, les principales villes ont connu un redressement conjoncturel des transactions au mois de mars. D’après les données de Ke’rui (克而瑞), la surface des ventes de nouveaux logements dans les 50 villes clés a atteint 11 millions de mètres carrés en mars, soit une hausse de 89% en glissement mensuel. Les données de Zhongzhi montrent aussi qu’en mars, les 20 villes clés ont enregistré 148 000 ventes de logements d’occasion, soit une hausse de 119% en glissement mensuel ; après les vacances de la fête du Printemps, le volume des transactions de biens immobiliers d’occasion est en hausse en glissement mensuel depuis 5 semaines consécutives. Cependant, l’ensemble du marché immobilier demeure encore dans une phase d’ajustement, et la différenciation entre les villes de niveaux différents est particulièrement marquée.

Selon des experts interrogés, du côté de la demande, les régions devraient renforcer le soutien aux familles de jeunes couples (premiers mariages et premiers enfants) et aux familles nombreuses, approfondir la réforme du système de公积金, et les grandes villes devraient continuer d’optimiser les politiques restrictives.

Nouvelles politiques de公积金 : déploiement intensif

Récemment, la nouvelle politique de公积金 de Hangzhou, « les huit mesures de Hangzhou » (杭八条), a été officiellement promulguée. Elle couvre notamment : l’augmentation du montant maximal des prêts et des coefficients, l’amélioration des avantages de majoration du plafond des prêts, l’optimisation de la reconnaissance du nombre de logements, l’ajout du soutien pour le retrait du公积金 afin de payer la taxe d’enregistrement liée à l’achat du logement et les frais de gestion immobilière, l’assouplissement des limites de temps pour retirer du公积金 pour acheter ou construire un logement, l’élargissement de la portée des retraits d’entraide intergénérationnelle au sein des familles, etc. La force des mesures est particulièrement mise en avant.

Conformément à la nouvelle politique, le plafond maximal des prêts de公积金 à Hangzhou passe de 1,3 million de yuans à 1,8 million. Les travailleurs peuvent emprunter jusqu’à 900 000 yuans au maximum. Le coefficient de calcul du montant que peut emprunter l’employé, qui était de 15 fois, est ajusté à 20 fois. Par ailleurs, la politique ajoute des situations où les familles de nouveaux arrivants en ville et les familles de jeunes peuvent bénéficier d’une majoration de 20% du montant de prêt ; le taux de majoration des familles nombreuses, auparavant de 20%, est relevé à 50%. Les avantages de majoration ne sont pas limités par le nombre de fois ; différents types de majorations peuvent être choisis et additionnés pour le montant le plus élevé. Le pourcentage total de majoration cumulé maximal atteint 70%, soit 3,06 millions de yuans.

En matière de reconnaissance du nombre de prêts, « les huit mesures de Hangzhou » précisent que lorsque la famille d’un travailleur achète un premier ou un deuxième logement résidentiel pour y habiter et demande un prêt de公积金, si le logement acquis grâce à un prêt de公积金 antérieur a déjà été revendu, le nombre de fois de demande de prêt correspondant peut être réduit en conséquence.

Le directeur de l’Institut de recherche de Shell à Hangzhou, Shangguan Jian (上官剑), a déclaré à un journaliste de 21st Century Economic Herald (21世纪经济报道) que, selon les données du site Shell Hangzhou, depuis l’année dernière, environ 29,8% des transactions d’achat/vente utilisent des prêts de公积金 ; parmi elles, la part des transactions utilisant uniquement des prêts de公积金 est passée de 6,6% en janvier de l’an dernier à 10,7% à l’heure actuelle. Pour ce qui est des nouveaux contrats signés depuis le début de cette année, les parts des transactions d’un montant inférieur à 2 millions de yuans et inférieur à 3 millions de yuans sont respectivement de 57,5% et 76,9%. Après la mise en œuvre de la nouvelle politique, dans l’avenir, la majorité des familles à Hangzhou pourront réduire de manière significative la pression sur les fonds nécessaires à l’achat grâce à l’utilisation de prêts de公积金.

Élargir la portée de retraits et d’utilisation du公积金 est également un point fort majeur de cette nouvelle politique de Hangzhou. Elle ajoute le soutien permettant de retirer du公积金 pour payer la taxe d’enregistrement liée à l’achat du logement, ainsi que les frais de gestion immobilière (物业费) des logements d’auto-occupation à Hangzhou. C’est la première fois que Hangzhou inclut les frais de gestion immobilière dans le périmètre des retraits de公积金. De plus, la portée des retraits d’entraide intergénérationnelle familiale, qui couvrait auparavant seulement les proches directs du demandeur d’achat entre eux, est élargie aux conjoints des cotisants, aux parents des deux côtés, aux enfants des cotisants et à leurs conjoints.

Selon Shangguan Jian, la nouvelle politique de公积金 de Hangzhou reflète un soutien ciblé aux différents besoins en matière de logement, en mettant notamment l’accent sur des demandes centrales comme la installation des jeunes, le logement nécessaire (demande urgente) et la demande d’amélioration (mise à niveau). Au moment clé de « la petite saison de printemps » (petit pic post-fête, 小阳春), la publication de cette politique, combinée aux politiques déjà relativement souples de Hangzhou, contribuera à favoriser une libération plus poussée de divers besoins d’achat.

« Les huit mesures de Hangzhou », en tant que représentante typique des nouvelles politiques de公积金 récemment mises en œuvre dans différentes régions, présente une forte valeur démonstrative par sa force et la couverture de ses mesures. D’après les données de Zhongzhi, au cours du premier trimestre de cette année, les différentes régions du pays ont publié plus de 60 politiques liées au公积金 ; c’est la plus grande part parmi toutes sortes de politiques immobilières, et environ la moitié des politiques ont été lancées en concentration au mois de mars. L’augmentation des plafonds de prêts de公积金, l’optimisation du nombre de retraits de prêts, l’élargissement de la portée de retraits et d’utilisation, etc., sont devenus les points d’aboutissement principaux des optimisations de politiques dans les différentes régions.

Les nouvelles politiques locales continuent d’être mises à jour. Le 25 février, Shanghai a augmenté le plafond maximal des prêts de公积金 de 1,6 million de yuans à 2,4 millions de yuans ; en ajoutant la politique de majoration, le montant maximal pouvant être prêté peut atteindre 3,24 millions de yuans. Le 24 mars, Chengdu a annulé de manière temporaire les restrictions sur le nombre de prêts de公积金 : si, sur son nom, il n’y a aucun prêt de公积金 non soldé, il est possible de faire une demande. Le 31 mars, Hainan a précisé que les cotisants peuvent retirer leur公积金 pour soutenir leurs enfants dans l’achat du premier logement familial.

« Les ajustements de la politique de公积金 sont devenus un outil politique direct et efficace pour que les différentes régions aident le segment de la demande urgente à réduire les coûts d’achat et à stabiliser les anticipations du marché ; l’effet de stimulation est particulièrement évident pour le segment de la demande urgente », a déclaré Zhang Bo (张波), directeur de l’Institut de recherche de 58 Anjuke, à un journaliste de 21st Century Economic Herald.

En plus de soutenir l’achat de logements, les régions élargissent aussi continuellement les scénarios d’utilisation du公积金.

Le 31 mars, la branche provinciale de l’administration du fonds de logement public de la province de Anhui a publié une nouvelle politique. Elle indique notamment le soutien permettant de retirer le公积金 pour payer les frais de gestion immobilière, les coûts personnels de la rénovation liée à la mise à jour urbaine des logements, la taxe d’enregistrement liée à l’achat du logement, les fonds spéciaux d’entretien des logements résidentiels, et elle élargit aussi la portée des retraits de公积金 pour maladies graves. La nouvelle politique de Chengdu concernant le公积金 renforce également le soutien au retrait pour maladies graves : les cotisants eux-mêmes, leurs conjoints, leurs parents et leurs enfants qui souffrent de maladies graves peuvent demander le retrait du solde intégral disponible sur le compte de公积金 pour payer les frais médicaux, et la fréquence de retrait n’est soumise à aucune limite. En même temps, la politique soutient le retrait du公积金 pour acheter des places de stationnement : pour chaque place, le montant total pouvant être retiré ne peut pas dépasser 100 000 yuans.

Zhang Bo a indiqué que la mise en œuvre des politiques de公积金 dans les villes clés jouera un rôle plus important dans la réparation des anticipations du marché, l’encouragement des acheteurs à passer de l’attentisme à une entrée active sur le marché, ainsi que l’amélioration de l’activité du marché. À un niveau macro, l’optimisation des politiques de公积金, représentée par Hangzhou dans ce cycle, est essentiellement le lancement d’une réforme systémique du système du fonds de logement public dans le nouveau cycle du marché immobilier. Les politiques s’accélèrent vers une transition vers une stratégie « location et achat en parallèle » et une garantie du logement sur l’ensemble du cycle de vie. Des mesures comme l’élargissement des scénarios de retrait, l’entraide entre proches, la gestion nationale (通办) et l’élargissement du périmètre des cotisants pour les travailleurs indépendants (flexibles) sont également promues en parallèle.

Transactions en forte hausse en glissement mensuel dans les villes clés au mois de mars

Y compris les politiques liées au公积金, au premier trimestre, les régions ont publié environ 160 politiques relatives au marché immobilier. En plus des politiques de公积金, l’optimisation des politiques restrictives, l’émission de subventions à l’achat, la promotion de la construction de « bons logements » (« 好房子 »), et l’accélération de la mise à jour urbaine sont aussi des directions importantes d’optimisation des politiques depuis le début de l’année.

S’agissant d’optimiser les politiques restrictives, le 25 février, Shanghai a publié un document visant à réduire davantage les politiques de limitation des achats de logements. Pour les résidents non originaires de Shanghai achetant des logements dans la zone intérieure de la route extérieure (外环内), la durée de cotisation à la sécurité sociale ou de paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques est raccourcie à 1 an ou plus. Dans le même temps, la politique soutient les résidents non originaires de Shanghai répondant aux conditions à acheter une maison supplémentaire dans la zone intérieure de la route extérieure ; elle précise aussi que les personnes disposant d’une carte de résident de Shanghai et répondant aux conditions peuvent acheter un logement à Shanghai. La mise en œuvre de cette nouvelle politique élargit directement la taille du groupe de demandeurs de logements à l’intérieur de la route extérieure de Shanghai, et favorise une libération plus fine de la demande d’achat.

En ce qui concerne l’émission de subventions à l’achat, récemment, les six quartiers urbains de Hangzhou (Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang, Lin’an) ont lancé en série des politiques de subvention à l’achat de logement ou de subventions « achat + bons de consommation ». Le montant maximal de subvention peut aller jusqu’à 100 000 yuans par logement ; dans certaines zones, des avantages de regroupement pour achats en groupe s’ajoutent également. Depuis le début de l’année, Nanjing a aussi clairement défini un barème de subvention de « billet pour logement destiné aux talents » : les personnes titulaires d’un diplôme d’enseignement supérieur (baccalauréat et plus) peuvent bénéficier de subventions, dont le montant varie d’au moins 30 000 yuans à au moins 150 000 yuans. Sur cette base, chaque arrondissement a encore renforcé l’intensité des subventions.

Par ailleurs, cette année, de nombreuses villes accélèrent la mise en œuvre des politiques d’accompagnement à la mise à jour urbaine. Beaucoup de régions ont publié des plans d’action à moyen et long terme pour la mise à jour urbaine, ou des plans spéciaux sur 5 ans. Zhang Jingjing (曹晶晶), directrice générale du département recherche d’indices de l’Institut Zhongzhi, a déclaré à un journaliste de 21st Century Economic Herald que la mise en œuvre de ces politiques d’accompagnement aide à réduire les seuils de développement pour les entreprises, à simplifier les procédures d’approbation, à accélérer la mise en œuvre des projets de mise à jour urbaine, et à stimuler davantage la vitalité du développement urbain.

Sous l’impulsion d’une série de politiques, après les vacances du Nouvel An, plusieurs marchés immobiliers ont montré une tendance au redressement. Selon les données du Bureau municipal du logement et de la construction de Pékin (北京市住建委), en mars, le volume de contrats signés en ligne de logements d’occasion à Pékin a atteint 19 886 unités, soit +144,6% en glissement mensuel et +3,4% en glissement annuel ; il s’agit du plus haut niveau depuis environ 15 mois. L’Institut de recherche de Lianjia à Shanghai (上海链家研究院) montre qu’à la même période, le volume de transactions de logements d’occasion à Shanghai s’est élevé à 31 000 unités, soit +37% par rapport à janvier de cette année, et +6% en glissement annuel.

À une échelle plus large, sur les 20 villes que l’Institut Zhongzhi surveille principalement, les transactions de logements d’occasion en mars ont atteint 148 000 unités ; après les vacances du Nouvel An, le volume des transactions de logements d’occasion est en hausse en glissement mensuel depuis 5 semaines consécutives. En particulier, la 4e semaine de mars (du 23 au 29 mars) a atteint un nouveau record hebdomadaire depuis 2025. Le marché des nouveaux logements se comporte aussi très bien : d’après les données de Ke’rui, en mars, la surface des transactions de nouveaux logements dans les 50 villes clés est montée à 11 millions de mètres carrés, soit une hausse importante de 89% en glissement mensuel.

Toutefois, la forte hausse des transactions en glissement mensuel en mars est aussi affectée par le fait que le marché en février était relativement morose, sous l’influence des vacances du Nouvel An. À l’heure actuelle, le marché immobilier reste donc globalement en phase d’ajustement. D’après les données de Zhongzhi, en mars, la surface des transactions de nouveaux logements dans les 30 villes clés a baissé de 7% en glissement annuel, et au premier trimestre elle a baissé de 21% en glissement annuel. En mars, le nombre de transactions de logements d’occasion dans les 20 villes a baissé de 2,5% en glissement annuel ; au premier trimestre, il a baissé de 4,1%. La base d’un redressement du marché doit encore être consolidée ; et pour que le marché se stabilise, des politiques continues doivent continuer d’apporter un soutien.

Le rapport sur le travail du gouvernement pour l’année en cours précise clairement qu’il faut s’efforcer de stabiliser le marché immobilier. Mettre en œuvre des politiques adaptées à chaque ville pour contrôler l’augmentation de l’offre, réduire les stocks, et améliorer l’approvisionnement ; explorer plusieurs canaux pour réactiver les biens immobiliers existants ; encourager l’acquisition de biens immobiliers existants en priorité pour qu’ils servent au logement garanti (logement social, etc.). Approfondir la réforme du système de fonds de logement public. Et déployer également des actions autour de l’optimisation de l’offre de logement garanti, de la promotion de la construction de « bons logements », de la résolution des risques de dette des promoteurs immobiliers, et du développement de nouveaux modèles pour l’immobilier, etc.

Zhang Bo estime que, à court terme, les politiques restrictives dans les villes de premier rang disposent encore d’espace d’optimisation. Elles pourraient être ajustées de manière dynamique en fonction des ventes et de la progression de l’écoulement des stocks, avec un assouplissement plus ciblé des maillons comme la restriction des achats (限购), des prêts (限贷) et de la revente (限售), et un soutien prioritaire à une demande raisonnable de type « urgent » et à une demande de type amélioration. Les différentes régions saisiront aussi les fenêtres de consommation clés comme « la fête du 1er mai » (五一) pour renforcer en concentrant l’intensité des politiques. En ajoutant aux promotions/ventes préférentielles des promoteurs, on formera un effet de résonance entre politiques et marché. En même temps, la collecte par le gouvernement (收储) des biens immobiliers existants et la promotion d’actions comme « échanger l’ancien contre le nouveau logement » (住房“以旧换新”) accéléreront leur mise en œuvre. D’un côté, cela permettra d’absorber efficacement les stocks et d’optimiser la structure offre-demande ; de l’autre, cela permettra de relier les chaînes de circulation des biens d’occasion et des nouveaux logements, de stabiliser concrètement les anticipations du marché et d’insuffler la confiance des acheteurs dans leur décision. Ainsi, on encouragera le marché à se stabiliser et à remonter au plus vite.

En se tournant vers la période « 15e plan quinquennal + 5 ans suivante » (十五五, « 15-5 »), Cao Jingjing estime que la combinaison entre politiques du logement et politiques démographiques deviendra une direction importante : les familles en situation de premier mariage et premier enfant, ainsi que les familles nombreuses, pourraient devenir les principaux groupes soutenus par les politiques. Optimiser davantage les politiques de fonds de logement public reste un levier essentiel pour renforcer la garantie du logement ; du côté de l’approvisionnement, les politiques devraient continuer à suivre la logique de contrôler l’augmentation de l’offre, réduire les stocks et améliorer l’approvisionnement ; les politiques d’accompagnement comme la réactivation des stocks et la mise à jour urbaine sont susceptibles d’être mises en œuvre plus rapidement.

(L’auteur : Li Sha ; Rédaction : Li Bo, Zheng Wei)

(Rédaction : Wen Jing)

Mots-clés :

                                                            Fonds de logement public (公积金)