L'action politique stimule l'entrée des acheteurs essentiels sur le marché, augmentant les transactions. Le marché immobilier de Beijing, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen connaît un « petit printemps »

La reprise du volume des transactions, une légère hausse des prix, plus de 60% des transactions sous 3 millions

Journaliste du Securities Times : Zhang Da

Au cours des trois mois qui viennent de s’écouler, à Pékin, le volume des transactions de l’immobilier d’occasion a nettement augmenté. D’après les statistiques de l’Institut de recherche de Zhongyuan Real Estate, en mars, le volume des inscriptions en ligne des logements d’occasion à Pékin a atteint 19 886 unités, en hausse de 144,6% en glissement mensuel et de 3,4% en glissement annuel, soit le plus haut niveau depuis 15 mois.

Plusieurs agents immobiliers interrogés par le journaliste du Securities Times ont indiqué que récemment, le volume des transactions de l’immobilier d’occasion à Pékin s’est redressé : la durée du cycle de transaction a sensiblement diminué et les prix ont légèrement augmenté.

« Ces derniers temps, toute la ville est repartie à la hausse : le volume des transactions est beaucoup plus élevé. Aujourd’hui, dans beaucoup de résidences, on est dans une situation de manque de biens disponibles. » a déclaré un employé d’une agence de grande taille située dans le district de Tongzhou à Pékin au journaliste du Securities Times. « Avant, ces bonnes affaires à bas prix étaient déjà vendues. Maintenant, si un bien vient d’être inscrit avec une configuration normale, tant que ce n’est pas un étage particulièrement bas et que le plan n’est pas particulièrement mauvais, même si le prix est supérieur d’une dizaine ou une vingtaine de milliers de yuans par rapport au prix de transaction précédent, il peut être vendu rapidement. »

Un employé d’une agence de grande taille dans le district de Dongcheng à Pékin a déclaré au journaliste du Securities Times que récemment, les transactions de logements dans les secteurs des écoles ont été plus nombreuses.

« Dans notre agence, en mars, on a signé dix-sept ou dix-huit dossiers, soit le double par rapport à avant. » a indiqué un autre employé d’une agence immobilière du district de Fengtai au journaliste du Securities Times. « Les clients sont plus nombreux récemment, le volume des transactions se redresse : pour chaque logement, le prix total augmente légèrement, d’environ 80 000 à 180 000 yuans. »

Concernant la performance du marché de l’immobilier d’occasion à Pékin en mars, l’analyste Han Hui de l’Institut de recherche de Lianjia a estimé, lors d’un entretien avec le journaliste du Securities Times, que c’était “très bien”. Pour le volume, il s’agit du niveau le plus élevé depuis 15 mois ; pour les prix, globalement ils restent stables et, par rapport à la période de fin d’année, ils ont légèrement augmenté. La tendance à stopper la baisse et à se stabiliser se poursuit favorablement.

L’Institut de recherche de Wo Ai Wo Jia indique qu’au 31 mars, à Pékin, le volume des inscriptions en ligne sur une journée a atteint 1 422 unités, établissant un nouveau record de transaction quotidienne depuis environ trois ans, depuis avril 2023. Cela montre directement la reprise du marché des logements d’occasion à Pékin. Plus important encore, dans cette phase de reprise, non seulement le volume augmente de manière régulière, mais la performance des prix évolue aussi dans le bon sens. D’après les données du Bureau national des statistiques, en février, l’indice des prix des logements d’occasion à Pékin a augmenté de 0,3% en glissement mensuel, le premier à atteindre un point de stabilisation après la baisse. D’après les données de transactions de Wo Ai Wo Jia, en mars le prix unitaire des logements d’occasion à Pékin a continué la tendance de stabilité observée en février, formant un schéma vertueux de “hausse du volume, stabilité des prix” pour une reprise.

À propos des raisons de la reprise du marché immobilier à Pékin en mars, Han Hui estime qu’il y en a principalement deux. D’une part, des raisons saisonnières : chaque année, après le Nouvel An chinois, cette période est une “période d’or” pour un retour rapide du marché, autrement dit le “petit printemps” traditionnel. D’autre part, un soutien par des politiques : les mesures d’optimisation de différentes sortes (par exemple l’assouplissement des restrictions d’achat, l’optimisation des conditions de prêt pour le deuxième logement, la baisse du taux de la TVA sur les plus-values, etc.) introduites fin décembre dernier ont efficacement renforcé la confiance du marché, tout en faisant aussi “basculer” une partie de la demande d’achat de logements. Ces nouvelles demandes se sont également transformées progressivement en transactions réelles au cours de mars.

L’entrée en masse des ménages à demande de résidence principale (besoin contraint) constitue un appui important pour le scénario de “petit printemps”. D’après les données de Wo Ai Wo Jia, en mars, les transactions de logements d’occasion dont le prix est inférieur à 3 millions de yuans représentent 66,3% du volume total des transactions de logements d’occasion sur la période correspondante, en hausse de 19,1% en glissement annuel ; les logements à prix total faible sont devenus le moteur des transactions.

Quant à savoir si le “petit printemps” du marché de l’immobilier d’occasion à Pékin peut durer, Zhang Dawei, analyste en chef de Zhongyuan Real Estate, estime que, du point de vue des tendances futures, après le “petit printemps” de mars, les transactions connaîtront un recul inertiel en avril-mai ; la dynamique ultérieure du marché dépendra encore des tendances des politiques.

En perspective, l’Institut de recherche de Wo Ai Wo Jia estime que le marché immobilier a traversé un ajustement en profondeur au cours des quelques dernières années. Avec le déploiement de la stratégie centrale visant à “stabiliser le marché immobilier”, le secteur est déjà entré dans une nouvelle phase. Pékin, en tant que ville de premier rang, présente de bons fondamentaux urbains ; le scénario de stabilisation après la baisse pourrait se poursuivre et favoriser un développement stable et sain du marché immobilier à Pékin.

Plusieurs indicateurs brillants : “Les Sept Mesures de Shanghai” dynamisent le marché immobilier

Journaliste du Securities Times : Chen Yukan

Grâce au soutien des politiques “Les Sept Mesures de Shanghai” publiées le 25 février et à l’effet stimulant de la saison traditionnelle de forte demande, le marché immobilier de Shanghai est entré dans une phase de “construction de base et stabilisation”. Il a aussi accueilli le “petit printemps” du marché immobilier en mars. Lors des trois mois qui viennent de s’écouler, en mars, les prix d’affichage des logements d’occasion à Shanghai ont cessé de baisser et ont rebondi ; le volume des transactions de logements d’occasion à court terme a atteint un niveau record sur plusieurs années.

D’après des données de CREF, le volume des transactions d’appartements d’occasion à Shanghai en mars a dépassé 30 000 unités, ce qui peut être qualifié de “mars doré”. Au 29 mars, le volume des transactions d’occasion a battu des records pendant trois semaines consécutives : le volume des inscriptions en ligne de la semaine a atteint 7 732 unités, le plus élevé sur 5 ans. Parmi elles, le 28 mars (samedi) a enregistré 1 585 inscriptions en ligne, établissant un record sur le samedi le plus élevé des cinq dernières années ainsi que sur le volume quotidien ; le 29 mars (dimanche) a enregistré 1 442 inscriptions en ligne, établissant un record sur le dimanche le plus élevé des cinq dernières années.

Outre la forte hausse du nombre de transactions, les prix sur le marché immobilier de Shanghai ont aussi cessé de baisser et ont rebondi, ce qui constitue un signal important de hausse simultanée du volume et des prix. D’après les données fournies par l’Institut de recherche Zhongzhi, en mars, le prix moyen d’affichage des logements d’occasion à Shanghai a augmenté en glissement mensuel, mettant fin à une tendance de baisse continue de 33 mois.

Le 1er avril après-midi, le journaliste du Securities Times s’est rendu au centre de transactions immobilières du district de Pudong à Shanghai. Bien que ce soit un jour ouvré, la salle de hall des enregistrements et transactions des biens immobiliers du 3e étage était toujours très animée : les acheteurs, les intermédiaires immobiliers, les propriétaires, etc. allaient et venaient constamment. L’écran géant indiquait que, ce jour-là, le volume d’émission de numéros et le nombre de dossiers traités dépassaient tous deux 900.

Liu, le responsable d’agence immobilière qui accompagnait des clients pour effectuer les démarches, a déclaré au journaliste du Securities Times : « Depuis la mi-mars, le centre de transactions est souvent dans un état aussi animé. Depuis la mise en œuvre des nouvelles politiques “Les Sept Mesures de Shanghai”, beaucoup de clients qui étaient auparavant bloqués par des conditions d’éligibilité ou de prêt se sont remis en mouvement. »

Ensuite, le journaliste du Securities Times s’est rendu à Beicai. Ce canton est situé entre le cercle intérieur de Pudong et le cercle médian de Shanghai. Dans la zone, on trouve toutes sortes de logements, notamment à demande de résidence principale, améliorations, et biens de gamme moyenne-haute et haut de gamme ; c’est depuis longtemps l’un des secteurs les plus populaires de Pudong. « Notre affluence clientèle ici reste globalement stable par rapport à certains quartiers très prisés du cercle intérieur. L’après-midi, après avoir fait un groupe de visites, nous avons eu des clients qui voulaient voir un appartement de deux chambres d’environ 4 millions. Les clients trouvent le prix encore un peu trop élevé et veulent encore observer. » a déclaré un responsable des ventes de logements d’occasion basé à Beicai depuis 8 ans au journaliste du Securities Times. « La clientèle de Beicai est principalement composée de salariés des alentours et de clients cherchant une amélioration. Après la nouvelle politique, le volume des demandes de renseignements a augmenté, mais la vitesse réelle des transactions n’a pas notablement accéléré. Les propriétaires restent fermes sur leurs annonces ; l’espace de négociation n’est pas aussi grand qu’avant l’année précédente, mais les acheteurs affichent aussi généralement une attitude d’attente. D’après les données, le volume des transactions de toute la ville a bien augmenté, mais notre secteur donne l’impression de diffuser progressivement la dynamique : il faudra peut-être jusqu’en avril pour percevoir plus clairement la chaleur. » a-t-il déclaré.

Dans cette phase de “petit printemps” du marché immobilier de Shanghai, le groupe à demande de résidence principale est le pilier de l’achat de logements. D’après les estimations de plusieurs institutions tierces, les données montrent qu’en mars, la part des transactions de logements d’occasion à un prix total inférieur à 3 millions à Shanghai dépasse 60%. Durant la première moitié du mois, cette part dépassait même 70%.

Zhang Xiang, analyste de Shanghai de l’Institut de recherche Zhongzhi, a déclaré au journaliste du Securities Times : « Les Sept Mesures de Shanghai libèrent avec précision la demande d’achat ; combinées aux projets pilotes d’acquisition des logements d’occasion par les trois districts au début de février, elles fournissent des canaux clairs de sortie et un ancrage de prix pour les actifs “anciens et délabrés”. Elles stabilisent efficacement les anticipations du marché. »

Dans la perspective de l’avenir, Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche sur l’immobilier d’Ehouse (Shanghai), a déclaré que l’activité des ménages à demande de résidence principale crée les conditions pour que les demandes d’amélioration se réalisent via le “vendre l’ancien pour acheter le nouveau”. On s’attend à ce que, dans les prochains mois, la chaleur du marché s’étende et se diffuse davantage ; les transactions liées aux demandes d’amélioration de gamme moyenne-haute et au marché des villas de luxe seront stimulées. Globalement, le marché des logements d’occasion devrait présenter une tendance positive : “le volume des transactions prend l’initiative, les prix suivent avec douceur, puis un schéma où volume augmente et prix se stabilisent”.

Les clients à demande de résidence principale entrent activement sur le marché, mais la phase de “consommation du stock” n’est pas encore terminée

Journaliste du Securities Times : Li Yingquan

Au premier trimestre, le marché des logements d’occasion à Guangzhou a connu un redressement.

Le 31 mars, l’Association des intermédiaires immobiliers de Guangzhou a publié des statistiques montrant qu’en mars 2025 (période de statistiques allant du 26 février au 25 mars), les logements d’occasion à Guangzhou ont fait l’objet de 10 866 inscriptions en ligne, pour 1,0867 million de mètres carrés, en hausse respectivement de 73,08% et 74,34% en glissement mensuel. Au premier trimestre, les logements d’occasion à Guangzhou ont atteint 27 182 inscriptions en ligne, pour 2,7190 millions de mètres carrés ; en glissement annuel, cela représente des hausses de 19,80% et 19,57% respectivement.

Par zone, en mars, tous les districts administratifs de Guangzhou ont enregistré des hausses du nombre d’inscriptions en ligne par rapport au mois précédent, à des niveaux variables. Les districts de Baiyun, Zengcheng et Conghua ont enregistré des hausses en glissement mensuel de 93,82%, 86,59% et 85,60% respectivement, en tête du classement ; même le district de Nansha, celui dont la hausse a été la plus faible, a quand même enregistré une hausse de 41,24% en glissement mensuel.

Le 1er avril, le journaliste du Securities Times a visité sur place plusieurs agences immobilières à Tianhe, à Guangzhou. En raison d’un jour ouvré, il n’y avait pas beaucoup de clients pour visiter et demander des informations ; la plupart n’étaient que des visites occasionnelles. Plusieurs intermédiaires ont indiqué au journaliste du Securities Times qu’au cours du week-end précédent, leur charge de travail pour les visites avait été relativement importante et que le volume des transactions avait aussi augmenté de manière significative par rapport aux deux mois précédents.

Un intermédiaire chevronné de la plateforme d’intermédiation de Guangzhou, Yufeng, a fourni au journaliste du Securities Times un ensemble de données : à titre d’exemple, la zone de Changxing Road du district de Tianhe, le volume des transactions de logements d’occasion en mars est presque égal à la somme du total de janvier à février.

« Mars correspond au premier mois après les vacances du Nouvel An de février ; l’effet “petit printemps” est assez évident, et l’activité des clients ayant une demande de résidence principale a augmenté. » a déclaré cet intermédiaire. « Côté prix, le prix de transaction global a tendance à se stabiliser : pas de hausse ou de baisse très marquée. Au cours des deux dernières années, les prix immobiliers à Guangzhou ont beaucoup baissé, et le volume d’annonces en attente reste relativement élevé ; augmenter les prix de manière téméraire pourrait entraîner une perte d’acheteurs. À l’heure actuelle, nous en sommes encore à une étape de “consommation du stock (de logements d’occasion)”. »

En consultant la plateforme de logements d’occasion Shell, le journaliste du Securities Times a constaté qu’à ce stade, sur cette plateforme, le volume d’annonces de logements d’occasion à Guangzhou reste encore au-dessus de 140 000 unités. En matière de prix, selon les données de l’Institut de recherche Fangtianxia, en mars, le prix moyen d’affichage des logements d’occasion à Guangzhou était de 30 162 yuans/mètre carré, en baisse de 0,60% en glissement mensuel.

Ye Guoqiang, agent immobilier chez Hengjun Real Estate, a déclaré que l’état d’attente des acheteurs sur le marché persiste ; certains clients ont une mentalité de “chercher des bonnes affaires”, ce qui ralentit le rythme d’entrée sur le marché. À mesure que la direction des politiques devient plus claire et que le contexte du marché s’améliore progressivement, la confiance des clients devrait être en mesure de se restaurer graduellement.

Liu Teyi, agent immobilier chez Desheng Real Estate, a indiqué que, en mars, les clients ayant des besoins rigides comme préparer un mariage ou entrer à l’école ont accéléré leur entrée sur le marché ; en même temps, certains propriétaires, après une période de mise en vente assez longue, ont ajusté leur mentalité : ils sont disposés à offrir un certain espace de concession sur le prix afin de conclure rapidement la transaction sur leurs biens.

D’après des données de transactions affichées sur Shell pour mars sur certains logements à Guangzhou, la majorité des biens ont un cycle de transaction de 200 à 300 jours, voire davantage.

Li Yujia, chercheur en chef du centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong, a déclaré au journaliste du Securities Times que le marché des logements d’occasion, après avoir fortement baissé les prix au début, exprime un besoin de stabilisation et de reprise. « Beaucoup de biens sont arrivés à des niveaux de prix proches de ceux d’avant 2017, atteignant des prix accessibles pour les nouveaux habitants et les jeunes ; cela a déclenché le pic des transactions de logements d’occasion en mars. »

Concernant la durabilité de ce “petit printemps”, la recherche sur le marché réalisée par l’Association des intermédiaires immobiliers de Guangzhou estime que, comme le marché va bientôt entrer dans la saison traditionnelle creuse d’avril, combinée au fait que les demandes rigides et améliorées accumulées auparavant ont déjà été partiellement libérées de manière concentrée, les futurs acheteurs potentiels considèrent généralement qu’il existe un espace de comparaison relativement important lors du choix des logements, que le cycle de décision est plus long et que le rythme d’entrée sur le marché ralentit. Cela fait que l’élan des hausses des transactions est quelque peu insuffisant ; on s’attend à ce qu’en avril, le marché des logements d’occasion fasse l’objet d’un repli des échanges.

La tendance est la plus “forte” des trois dernières années : la chaleur peut-elle se maintenir en avril ?

Journaliste du Securities Times : Wu Jiaming

« Aujourd’hui, je dois traiter des formalités de transfert de propriété pour trois couples de clients. Le mois dernier, moi et mon équipe avons souvent fait des heures supplémentaires. À mon avis, la tendance “petit printemps” du marché immobilier cette année est la plus “florissante” des trois dernières années. » Le 1er avril, le centre d’enregistrement des biens immobiliers du district de Luohu de Shenzhen venait à peine d’ouvrir ses portes : le journaliste du Securities Times a rencontré Xiao Li, qui remplissait les documents pour aider des clients. Il a déclaré cela. Xiao Li travaille pour une grande institution d’intermédiation immobilière de Shenzhen, spécialisée dans les démarches liées au transfert de propriété et à d’autres formalités connexes.

Le “petit printemps” de mars qui vient de s’écouler a donné une réponse assez satisfaisante pour le marché immobilier de Shenzhen. Les données du centre de recherche Le Youjia montrent qu’en mars, le volume total des inscriptions en ligne des logements résidentiels neufs et d’occasion à Shenzhen s’est élevé à 7 898 unités, en hausse de 117% en glissement mensuel, soit le niveau le plus élevé depuis près de 11 mois. Parmi elles, pour l’ensemble de la ville, les inscriptions en ligne cumulées des préventes et des ventes actuelles de logements neufs totalisaient 2 827 unités, en hausse de 118% en glissement mensuel ; les logements d’occasion ont fait l’objet de 5 071 inscriptions en ligne, en hausse de 117% en glissement mensuel. En regardant les données de visites et de signature qui reflètent davantage le marché en temps quasi réel, le volume de visites de logements d’occasion dans les magasins de Le Youjia a atteint un nouveau record sur 5 ans, et dépassait même de 17% le pic d’octobre 2024. Le volume des signatures pour les logements d’occasion a augmenté de 244% en glissement mensuel et se situe lui aussi à un niveau historique élevé.

Dans un projet de logements neufs actuellement à vendre dans le district de Luohu, le journaliste du Securities Times a vu une acheteuse qui venait de signer. Après que deux appartements d’occasion qu’elle avait shortlistés lors de visites consécutives ont été vendus rapidement, elle a aussi pris une décision et a rapidement fixé un logement neuf. À ses yeux, un ajustement en profondeur des prix, combiné à un environnement durable de taux d’intérêt bas, fait que le coût de détention des biens immobiliers et la valeur à long terme sont désormais réévalués.

En visitant plusieurs secteurs de Shenzhen, le journaliste du Securities Times a constaté que les logements de luxe et les biens destinés à l’amélioration (upgrade) sont devenus le centre d’intérêt du marché des logements neufs, tandis que les logements à faible prix total sont devenus le moteur des transactions sur le marché des logements d’occasion. D’après les données du centre de recherche Le Youjia, la part des transactions de logements d’occasion dont le prix total est inférieur à 3 millions est passée de 21,8% en mars de l’année dernière à 31,5% en mars de cette année. Le directeur de recherche de Shell à Shenzhen, Xiao Ping, a souligné que les acheteurs de logements à prix total faible se répartissent principalement en deux catégories : des ménages à demande de résidence principale pour y vivre, et des petits investisseurs prudents.

« Pour les logements d’occasion, les demandes de renseignements et le volume des transactions sont les plus élevés sur les biens à moins de 3 millions. » a déclaré au journaliste du Securities Times un responsable chevronné de l’agence de la zone Meilin de Futian. « L’enthousiasme du marché des logements d’occasion à Shenzhen dépend encore de l’impulsion des prix : acheter le volume par des prix plus bas reste une condition préalable au redressement des transactions. La part des clients à demande de résidence principale dont les prix sont acceptables reste faible ; les anticipations des propriétaires et des acheteurs doivent encore être renforcées davantage. »

Plusieurs acteurs du secteur estiment que le marché immobilier de Shenzhen a déjà quitté avant le Nouvel An chinois une période de creux qui ne semblait pas si creux. La continuité de la chaleur du marché en avril est particulièrement essentielle. Si la chaleur à Shenzhen, voire dans d’autres villes centrales, peut être maintenue, cela contribuera à améliorer les anticipations du marché.

« Depuis la fin 2025, la forte vente de plusieurs projets de villas à Shenzhen Bay et la stabilisation récente des prix de l’immobilier d’occasion dans les zones centrales ont envoyé des signaux positifs : cela indique que les zones centrales ont achevé la stabilisation après la baisse. Si cet état peut se poursuivre, l’ensemble du marché de Shenzhen a des chances d’achever cette stabilisation en 2026. » a indiqué Zou Shaowei, chercheur senior au centre de recherche de Zhongyuan à Shenzhen, lors de son entretien.

Li Yujia, chercheur en chef du centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong, a déclaré que pour savoir si la stabilisation des prix peut être maintenue à l’avenir, il y a trois facteurs : premièrement, déterminer si le volume des transactions de l’immobilier d’occasion peut être maintenu — en particulier, après l’épuisement des biens à bas prix, si les transactions des biens à moyen et haut de gamme peuvent être activées ; deuxièmement, si le volume des transactions de logements d’occasion à bas prix peut entraîner une demande de remplacement “vendre l’ancien pour acheter le nouveau” et “vendre petit pour acheter plus grand”, c’est-à-dire une boucle vertueuse de la consommation ; troisièmement, si les logements neufs peuvent atteindre une qualité globale élevée côté produit et stimuler la demande d’achat basée sur une montée en gamme de la consommation.

(Édité par : Wen Jing)

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