Vanke prévoit un chiffre d'affaires de 233,4 milliards en 2025, la lutte contre les risques est toujours en cours

Actualité Interface | Wang Yuhan

Le 31 mars soir, Vanke a publié son rapport annuel 2025. Selon les états financiers, les revenus d’exploitation de l’entreprise sur l’année se sont élevés à 2334,3 milliards de yuans, en baisse de 32,0 % en glissement annuel ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est établi à -885,6 milliards de yuans, la perte s’aggravant de 78,98 % en glissement annuel ; le montant des ventes sous contrat a atteint 1340,6 milliards de yuans, en baisse de 45,5 % en glissement annuel ; l’entreprise a assuré la livraison de plus de 11,7万 ensembles de logements sur l’année.

Dans le rapport annuel « À l’attention des actionnaires », la direction de Vanke reconnaît : « En 2025, sous l’effet de la superposition de plusieurs facteurs, la performance opérationnelle de l’entreprise n’a manifestement pas atteint les attentes des actionnaires, et le montant des pertes s’est encore élargi par rapport à 2024. À cet égard, la direction de l’entreprise présente à chacun de nos actionnaires ses excuses sincères. » Parallèlement, la direction indique : « La charge et les problèmes générés par le modèle de développement passé “fort endettement, rotation élevée, levier élevé” nécessitent encore du temps à résoudre ».

Malgré des résultats profondément affectés par des pertes, au cours de la dernière année, Vanke a continué à faire avancer de manière continue la résolution des risques. Grâce à la valorisation des ressources existantes, aux transactions d’actifs de grande taille et au soutien en fonds du principal actionnaire, le groupe Shenzhen Metro, Vanke a achevé sur l’année le remboursement de 332,1 milliards de yuans de dettes publiques, a cumulé la remobilisation de valeur d’actifs pour 338,5 milliards de yuans, et, depuis novembre dernier, l’entreprise a lancé progressivement des négociations en vue de l’extension de trois opérations de billets publics et obtenu leur approbation.

**** Pression sur la performance ****

Du point de vue de la structure des revenus, l’activité de développement immobilier, en tant que pôle central de Vanke, a généré 1906,5 milliards de yuans de revenus sur l’année, soit une baisse de 36,7 % en glissement annuel ; cela constitue la cause principale de la baisse des recettes, représentant 81,7 % ; les revenus des services immobiliers affichent une performance relativement stable, avec 355,2 milliards de yuans, en hausse de 7,2 %, représentant 15,2 %.

La pression côté ventes est également significative. En 2025, Vanke a réalisé une surface de vente de 1025 millions de mètres carrés et un montant de ventes de 1340,6 milliards de yuans, avec des baisses en glissement annuel toutes supérieures à 40 %.

Concernant la perte de performance, Vanke a fourni quatre explications dans son rapport financier : premièrement, l’ampleur du décompte des projets de développement immobilier a nettement diminué, et la marge bénéficiaire brute reste à un niveau bas. Les profits de décompte correspondent principalement aux projets vendus en 2023 et 2024 ainsi qu’aux stocks de logements existants déstockés en 2025 ; ces projets présentent des coûts d’acquisition des terrains relativement élevés, et la situation des ventes est inférieure aux prévisions.

Deuxièmement, de nouvelles provisions ont été comptabilisées pour la dépréciation du crédit et la dépréciation des actifs. D’après les informations divulguées dans le rapport, en 2025 Vanke, en tenant compte de la situation du marché et des caractéristiques réelles des projets, a comptabilisé à nouveau une provision pour baisse de valeur des stocks de 208,3 milliards de yuans, et les pertes de dépréciation des actifs totalisent 219,3 milliards de yuans, en hausse de 205,9 % en glissement annuel. Même en excluant l’impact de la dépréciation, l’entreprise a encore enregistré une importante perte opérationnelle sur l’année.

Troisièmement, des pertes globales après déduction de l’amortissement et de la dépréciation sur certaines activités opérationnelles, ainsi que des pertes liées à des investissements financiers de certaines activités non principales. Quatrièmement, certains prix de transactions d’actifs de grande taille et de transactions d’actions étaient inférieurs à la valeur comptable.

**** La pression de remboursement demeure ****

Sur le plan financier, au 31 fin 2025, Vanke dispose d’un total de 3584,8 milliards de yuans de dettes portant intérêt, dont 1605,6 milliards de yuans de dettes portant intérêt échéant dans l’année, soit 44,8 %. L’entreprise détient 672,4 milliards de yuans de liquidités, en baisse par rapport au début de l’année. Le ratio d’endettement net est monté à 123,5 %, soit +42,9 points de pourcentage par rapport à fin 2024, et le ratio actif-passif s’établit à 76,9 %.

D’après le tableau des flux de trésorerie, le flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles sur l’année s’est élevé à -9,9 milliards de yuans, et le flux de trésorerie net sortant des activités de financement à 249,2 milliards de yuans, ce qui reflète que Vanke est encore confrontée à une pression de liquidité importante.

Face à la pression liée à la dette, le principal actionnaire de Vanke, le groupe Shenzhen Metro, continue de jouer un rôle de soutien clé. D’après le rapport financier, jusqu’à la date de publication du rapport, le groupe Metro a cumulé fourni à Vanke 335,2 milliards de yuans de prêts d’actionnaires, avec des taux d’intérêt des prêts et des taux de nantissement et de gage qui sont tous supérieurs aux niveaux habituels du marché.

À noter qu’à partir de novembre 2025, Vanke a lancé progressivement des procédures de négociation en vue de l’extension pour deux billets à moyen terme, « 22 Vanke MTN004 » et « 22 Vanke MTN005 », ainsi que la dette d’entreprise « H1 Vanke 02 » (anciennement « 21 Vanke 02 »). Au moment de la publication du rapport annuel, les propositions correspondantes d’extension ont été adoptées par vote des porteurs de l’obligation ; c’est également un tournant important dans la gestion des dettes sur le marché public de Vanke.

Lors d’une rencontre avec les investisseurs, la direction de Vanke a également évalué la situation actuelle de la dette de l’entreprise : « Sous l’effet de divers facteurs internes et externes, la situation opérationnelle actuelle de l’entreprise demeure extrêmement sévère. » La direction reconnaît que, par le passé, l’entreprise n’a pas réussi à se libérer en temps voulu de l’inertie d’expansion « fort endettement, rotation élevée, levier élevé », et a rencontré des problèmes tels que « dispersion de l’aménagement des investissements, extension excessive sur plusieurs filières, et dépendance élevée au financement du siège », ce qui crée d’immenses défis pour le travail actuel de réduction des risques.

Concernant les dispositions de remboursement pour 2026, Vanke révèle que, dans l’année, il y aura encore pour un total de 146,8 milliards de yuans d’obligations publiques arrivant à échéance ; d’avril à juillet constitue la période de pointe du remboursement, avec environ 112,7 milliards de yuans de dettes arrivant à échéance de manière concentrée. Vanke indique qu’elle respectera une approche transparente et pragmatique pour communiquer étroitement avec les créanciers : « Nous sollicitons respectueusement que toutes les parties continuent de faire preuve de compréhension, de soutien et de tolérance, et qu’elles offrent à l’entreprise le temps et l’espace nécessaires pour résoudre les risques ».

En plus de compter sur le soutien du principal actionnaire, Vanke s’emploie aussi activement à se renflouer par de multiples moyens. En matière de valorisation d’actifs, sur l’ensemble de l’année 2025, Vanke a réalisé 31 transactions d’actifs de grande taille, couvrant des domaines tels que des bureaux, du commercial, des résidences/appartements, des hôtels, etc. Le montant total des contrats s’élève à 113 milliards de yuans, et les encaissements liés à la valorisation atteignent 57,5 milliards de yuans. Grâce à la valorisation des ressources existantes, la capacité de production nouvellement ajoutée et optimisée représente 338,5 milliards de yuans.

**** Activités opérationnelles relativement stables ****

Par rapport à la baisse des activités de développement traditionnelles, les activités de services opérationnels de Vanke maintiennent une dynamique de croissance. En 2025, les revenus de ce type d’activité, sur une base globale, se sont élevés à 580,1 milliards de yuans, soit une proportion plus élevée dans le total des revenus.

Plus précisément, Wanwu Cloud a réalisé des revenus d’exploitation de 373,6 milliards de yuans (y compris les revenus fournis à Vanke Group), soit une hausse de 2,5 % en glissement annuel. Au cours de la période considérée, Wanwu Cloud a réalisé plus de 300 rénovations d’amélioration d’efficacité des « papillons 城 » ; l’application à grande échelle d’agents IA intelligents a contribué à réduire les frais de gestion de 10,1 %.

L’activité d’appartements en location à long terme « BoYu » gère 270 20 000 unités, dont 197 800 unités ouvertes, avec un taux d’occupation de 95,4 %, parmi lesquelles 132 000 unités sont intégrées au logement locatif à titre de garantie ; du côté du développement et de l’exploitation commerciaux, les projets commerciaux gérés par Yincheng présentent un taux d’occupation global de 94,5 % ; le centre commercial Shanghai Qianwan Impression City MEGA a ouvert avec succès, devenant un nouvel étendard au niveau de la ville ; dans l’activité logistique et entreposage, les revenus d’exploitation s’élèvent à 42,8 milliards de yuans, en hausse de 8,0 %, dont les revenus de chaîne du froid progressent de 25,5 %.

« Les différentes activités de services opérationnels de l’entreprise sont déjà relativement indépendantes et ont acquis des avantages en termes d’échelle et de marque. » En réunion avec les analystes, la direction de Vanke l’a expliqué.

En outre, côté financement, Vanke a ajouté 280 milliards de yuans de financement et de refinancement sur l’ensemble de l’année (à l’exclusion des prêts d’actionnaires). Le coût global du financement existant se situe à 3,02 %, soit une baisse de 85 points de base par rapport à la fin de l’année précédente.

Cependant, la structure des stocks constitue encore une pression pour Vanke. À fin 2025, la valeur des stocks de Vanke s’élève à 3737,4 milliards de yuans, dont 1144,5 milliards de yuans correspondent à des produits de développement achevés (logements existants), soit 30,6 %.

Se concentrer sur la réduction des risques et le développement

Pour 2026, Vanke propose dans son rapport annuel de se concentrer sur deux grands thèmes : « réduire les risques » et « se développer ». D’une part, Vanke s’engage fermement à promouvoir la concentration sur la ville et sur l’activité, et à se retirer résolument des villes et des activités dont les perspectives de développement sont peu favorables, dont les capacités bénéficiaires sont faibles et dont les charges historiques sont relativement lourdes, à réorganiser le mécanisme d’investissement et à se concentrer sur les villes clés, les pôles principaux et les produits présentant des avantages.

D’autre part, Vanke améliore continuellement les capacités produit et service, en se comparant aux exigences de « bien bâtir les logements », et en reliant la puissance produit, la capacité de construction, la capacité de livraison et la capacité de service. Parallèlement, l’entreprise explore l’innovation dans les modèles d’activité : fournir des services complets d’exploitation immobilière sur tout le cycle, toute la chaîne, aux clients entreprises de qualité.

En matière d’autonomisation par la technologie, Vanke prévoit ensuite de promouvoir pleinement l’application de la technologie IA dans l’ensemble des étapes du développement et de l’exploitation immobilière, d’accélérer la construction d’un grand système de membres et d’un système pour les clients institutionnels, afin de réaliser une acquisition ciblée.

Concernant les questions sur la hausse de la valorisation, la direction de Vanke a reconnu que, depuis le début de 2025 jusqu’à aujourd’hui, la performance du cours de l’action « n’a effectivement pas été satisfaisante, et n’a pas permis aux investisseurs d’obtenir un retour idéal ».

La direction indique que la réparation de la valorisation doit être impulsée conjointement par la résolution de la dette, l’optimisation de la structure dette-actifs, la stabilisation de l’activité de développement et l’amélioration substantielle des capacités bénéficiaires. À l’avenir, l’entreprise continuera à promouvoir la cession d’activités et d’actifs dont la coordination avec la stratégie de l’entreprise est relativement faible, afin d’optimiser davantage le flux de trésorerie et la structure actif-passif.