Vente de biens immobiliers d'occasion en 3 jours « éclair » Annonce d'une augmentation de prix pour un nouveau projet Le marché immobilier de Shanghai voit de plus en plus clairement un « petit printemps »

Source : Shanghai Securities News Auteur : Zhang Liang

La mise en œuvre des nouvelles mesures immobilières de « sept articles pour Shanghai » est presque arrivée à son « plein mois ». Ces derniers jours, un journaliste de Shanghai Securities News s’est rendu sur place et a mené une enquête, constatant que le marché des logements d’occasion enregistre une forte hausse des volumes de transactions, tandis que plusieurs indicateurs atteignent des sommets sur la période. Le marché du neuf connaît aussi une reprise modérée : certains projets annoncent des hausses de prix en s’alignant sur la tendance, libérant par des actions concrètes une perspective optimiste sur l’évolution du marché. Tous ces signes indiquent qu’avec l’appui précis des nouvelles mesures « sept articles pour Shanghai », le marché immobilier de Shanghai présente une tendance de type « hausse des volumes, prix stables », et le scénario du « petit printemps » de mars devient de plus en plus clair.

La chaleur du marché s’est nettement accrue

Le 21 mars, près de la station de métro Yuqiao dans le district de Pudong, à Shanghai, un agent immobilier a déclaré au journaliste que les transactions récentes se déroulent très bien : au cours de la semaine passée, les logements du quartier de l’ensemble résidentiel Yuedie International City dans la zone de Yuqiao ont été vendus à 3 reprises ; lui-même a aussi conclu une transaction et, à l’heure actuelle, le client a versé un acompte. Il a déclaré : « Après la nouvelle politique, les ventes sont vraiment devenues plus actives. Certains biens mis en ligne ne se vendent qu’à peine trois jours après l’annonce. La marge de négociation sur les biens d’occasion s’est réduite, et l’inquiétude des propriétaires qui ont du mal à vendre s’est aussi largement apaisée. »

Le même jour, au centre de transactions immobilières du district de Pudong, à Shanghai, la foule était dense. À 11 h 00 le matin, un grand écran au hall de la réception des inscriptions immobilières et des transactions dans le district de Pudong affichait : 55 guichets, 671 numéros déjà délivrés et 541 dossiers actuellement en cours de traitement. Le personnel a indiqué au journaliste que, le samedi et le dimanche, tous les guichets du centre de transactions étaient ouverts à plein régime ; en une journée, environ 1300 numéros peuvent être traités. Après la nouvelle politique, en dehors de la rocade extérieure, les opérations d’achat et de vente sont presque complètement libérées : la présence de personnes est devenue particulièrement importante. De plus, les mois de mars et d’avril sont de toute façon la haute saison des transactions immobilières, donc voir autant de monde est tout à fait normal.

Depuis le début de mars, la chaleur des transactions sur le marché des logements d’occasion à Shanghai a rapidement grimpé, et plusieurs indicateurs atteignent des sommets sur la période. D’après les données de l’immobilier en ligne, du 9 au 15 mars 2026, les transactions cumulées de logements d’occasion à Shanghai s’élèvent à 7 233 unités, soit une hausse de 26,69 % par rapport aux 5 709 unités de la semaine précédente. Cette période établit également un nouveau record de volume hebdomadaire depuis 2021. Parmi elles, le 14 mars (samedi) : 1 472 unités vendues. À seulement 1 unité près, avec 1 473 unités vendues le 15 mars 2025 (un jour). En ajoutant 1 390 unités vendues le 15 mars 2026 (dimanche), les deux jours de week-end totalisent 2 862 unités, ce qui établit un nouveau record de volume de ventes du week-end pour les logements d’occasion à Shanghai sur les cinq dernières années.

Selon Zhang Bo, directeur de l’Institut de recherche 58 Anjuke, cette flambée du volume des transactions de logements d’occasion à Shanghai peut être comprise comme un signal de reprise structurelle de la tendance. D’après les données de comportements en ligne des utilisateurs d’Anjuke, au cours de la semaine même où les nouvelles mesures ont été mises en œuvre, le nombre de « conversations micro » lancées activement par les utilisateurs a augmenté de 144,7 % en variation hebdomadaire sur une base comparée à la semaine précédente ; le nombre d’utilisateurs ayant lancé des « conversations micro » a augmenté de 133,7 % ; le nombre d’utilisateurs qui ont laissé des appels a même progressé de 251,8 %. Le taux de « conversations micro avec rappel par téléphone » a augmenté de 50,5 %, et la tendance à la hausse s’est poursuivie jusqu’au milieu du mois de mars.

Le journaliste a récemment visité le centre de transactions immobilières du district de Minhang, à Shanghai. Le personnel lui a indiqué que, depuis la sortie des nouvelles politiques du marché immobilier, le nombre de résidents venant se renseigner et办理办理 les transferts de propriété a nettement augmenté ; parfois, le samedi et le dimanche, il n’est presque pas possible de trouver un siège disponible.

« Le marché des logements d’occasion en mars présente des caractéristiques telles qu’une augmentation des volumes de transaction à une vitesse rapide, un élan fort et une couverture étendue. L’augmentation notable de la chaleur du marché est le résultat cumulé de plusieurs facteurs favorables, notamment la libération continue des bénéfices de la politique, la restauration progressive de la confiance après l’ajustement des prix, et le renversement du rapport offre-demande », a déclaré Yan Yujin, vice-directeur de l’Institut de recherche E-Ju Real Estate de Shanghai.

Par rapport au « boom des volumes » du marché des logements d’occasion, le marché du neuf apparaît plus modéré ; toutefois, des signaux positifs apparaissent aussi.

Le journaliste a récemment observé, dans certains bureaux de vente de nouveaux programmes dans les districts de Putuo, Jiading et Minhang, que les jours ouvrables, certains acheteurs se rendent aussi pour visiter. Un vendeur du projet China Overseas·Huan Yu Jiu Zhang à Putuo a déclaré au journaliste que, le week-end, rien qu’en visites de clients « en suivi direct » (sans rendez-vous) le même jour, on approche déjà 150 groupes ; les vendeurs doivent faire face à un flux constant, au point même que le temps pour discuter en détail avec les clients est très limité. Le personnel de vente du projet Times City à Jiading a indiqué au journaliste que, depuis la nouvelle politique, la conclusion des transactions du projet a doublé par rapport à la même période de janvier. Le personnel de vente des projets Poly·DuHui et XuYi dans le secteur de Zhuqiao à Minhang a révélé au journaliste que, le 21 mars, le projet a enregistré 16 transactions le même jour ; après la nouvelle politique, le projet a déjà cumulé 85 logements vendus. À partir du 23 mars, le projet lancera la deuxième phase de hausse de prix.

Les statistiques de l’Institut de recherche China Index (CICI) indiquent que, du 9 au 15 mars 2026, les ventes de logements neufs à usage résidentiel à Shanghai atteignent 2,2 millions de mètres carrés, soit une hausse de 62 % par rapport à la semaine précédente, et un record hebdomadaire depuis 2026.

Lu Wenxi, analyste du marché chez Shanghai Zhongyuan Real Estate, estime que : « les “sept articles pour Shanghai” appliquent des mesures ciblées sur plusieurs dimensions, comme la réduction des restrictions d’achat de résidence, l’optimisation des politiques de prêts du fonds de logement public, l’amélioration de la politique d’impôt sur les biens immobiliers des logements individuels, etc. Ces actions activent efficacement la demande potentielle du marché. La forte hausse des transactions sur le marché des logements d’occasion résulte à la fois de la libération concentrée d’une demande longtemps accumulée et du reflet d’un renforcement significatif de la confiance du marché par la politique. La reprise régulière du marché du neuf et les hausses de prix de certains projets viennent confirmer davantage l’amélioration des attentes du marché : l’attrait des acheteurs à entrer sur le marché augmente, et les promoteurs ont aussi une vision plus certaine de la trajectoire à venir. »

Les acheteurs en demande « urgente » dominent

Il convient de noter que, lors du récent redressement du marché immobilier de Shanghai, la principale source provient de la libération concentrée de la demande d’achat « rigide » (nécessité). La structure des transactions de logements d’occasion montre clairement une inclinaison vers des biens à prix total plus faible. Lors des visites et enquêtes, de nombreux agents immobiliers ont indiqué au journaliste qu’en raison de l’augmentation de la chaleur du marché, la vitesse de transaction des petits logements d’occasion d’un prix total d’environ 3 millions de yuans est sensiblement plus rapide : tant que le prix est proche de celui des logements d’occasion déjà vendus récemment dans le même lotissement, la vente devient relativement facile.

Le journaliste a récemment visité une agence immobilière située sur la route Hongsong, dans le district de Minhang, à Shanghai. Le directeur, Luo Yangyang, a déclaré au journaliste : « À peine quelques jours après la mise en œuvre de la nouvelle politique, nous avons déjà réussi à conclure une transaction. Le client visitait des logements depuis début février ; au final, il a arrêté un appartement d’une chambre dont le prix total est de 1,86 million de yuans. »

« À l’échelle de notre secteur, ce sont surtout les petits logements qui sont les plus populaires », analyse Luo Yangyang. D’une part, le prix total des petits logements est relativement plus bas, ce qui correspond au budget des acheteurs en demande rigide. D’autre part, ce n’est que lorsque les petits logements se vendent que les anciens propriétaires disposent des fonds et de la motivation pour échanger contre des logements plus grands, ce qui dynamise la circulation sur le marché des biens destinés à l’amélioration de la situation (upgrading).

Selon les statistiques de l’Institut de recherche China Index (CICI), de janvier à février 2026, les transactions de logements d’occasion à Shanghai dont le prix total est inférieur à 3 millions de yuans s’élèvent à près de 17 000 unités, soit une hausse de 25,2 % en glissement annuel ; elles représentent 56,1 % du volume total des transactions de logements d’occasion sur la période, soit 6 points de pourcentage de plus qu’en 2025. Ce changement structurel reflète que, grâce au repli continu des prix au cours de la période précédente, davantage de biens sont tombés dans la fourchette des prix totaux bas, et l’avantage du rapport qualité-prix des logements d’occasion devient progressivement plus visible. À mesure que les bénéfices des politiques favorables se libèrent, la volonté d’acheter des ménages en demande rigide qui observaient précédemment augmente, ce qui entraîne une hausse des volumes de transactions des biens à prix total faible.

Cette tendance se maintient en mars. Les données de surveillance de Lianjia à Shanghai montrent qu’après le Nouvel An chinois 2026 jusqu’au 19 mars, la part des transactions de logements d’occasion dont le prix total est inférieur à 3 millions de yuans dépasse 60 %, soit une progression de 4 points par rapport à avant le Nouvel An chinois.

Zhang Bo a déclaré au journaliste que, d’après les données de transactions à Shanghai, la demande rigide reste un soutien central, tandis que la demande d’amélioration exerce un effet de traction sur les prix plus net. Du point de vue régional, l’attention portée aux biens d’amélioration situés dans le centre-ville est élevée, tandis que la demande rigide dans la proche banlieue bénéficie davantage d’effets favorables de la politique. Parmi les zones du centre-ville, des biens d’amélioration haut de gamme de plus de 144 mètres carrés dans des secteurs comme Xuhui, Jing’an et Changning ont absorbé davantage de demandes d’amélioration de niveau moyen à élevé. Dans les zones de proche banlieue, des biens en demande rigide de 90 mètres carrés et moins dans des secteurs comme Baoshan, Songjiang et Minhang ont absorbé une grande quantité de demandes « débordantes ». L’effet de stimulation de la politique sur les zones situées au-delà de la rocade extérieure est particulièrement marqué : l’intérêt pour la recherche de logement a augmenté de plus de 17 % par rapport à la première moitié du mois précédent le Nouvel An chinois.

« À l’heure actuelle, les pôles d’activité sur le marché des logements d’occasion à Shanghai se concentrent encore principalement sur les projets en demande rigide et en “demande rigide + amélioration” situés en dehors de la rocade extérieure et entre la mi-anneau (rochade intérieure) et la rocade extérieure. Pour savoir si le marché peut continuer durablement, il faudra observer les transactions des logements dont le prix total se situe entre 5 et 8 millions de yuans », a déclaré Yan Yujin. Selon les règles de fonctionnement de la chaîne d’échange, l’activité de la demande rigide créera les conditions préalables nécessaires pour que la demande d’amélioration réalise le mécanisme « vendre l’ancien pour acheter le nouveau ». En particulier, comme les informations récentes au sujet de la légère hausse des prix de l’immobilier se multiplient, le sentiment d’attente des demandes de remplacement diminue également. On s’attend à ce qu’à la fin de mars et dans les mois suivants, les transactions de la demande d’amélioration de niveau moyen à élevé et du marché des propriétés de luxe puissent aussi être stimulées, ce qui devrait élargir et transmettre l’augmentation de la chaleur du marché.

(Rédaction : Wenjing)

Mots-clés :

                                                            Marché immobilier de Shanghai