Le « petit printemps » du marché immobilier de Guangzhou et Shenzhen est-il arrivé ? Les transactions de biens d'occasion dépassent largement celles des nouvelles constructions, et certains « bons plans » voient leur cycle de vente réduit à moins d'une semaine.

Le mois de mars est, depuis toujours, une période traditionnelle de forte activité sur le marché immobilier. Le « or en mars, argent en avril » de cette expression, et sa vigueur, déterminent directement la tendance du marché tout au long de l’année.

Au début du printemps 2026, à Guangzhou et à Shenzhen, après la fin des congés du Nouvel An lunaire, la conjoncture de faible volume de transactions est apparue en creux, puis les volumes de visites et de transactions ont recommencé à remonter de manière synchrone, tandis que la chaleur du marché ne cesse de s’étendre.

Un journaliste du « Quotidien de l’économie » (ci-après « le journaliste de Meijing ») s’est rendu sur certains projets immobiliers, a échangé avec des agences immobilières et plusieurs instituts de recherche, et a appris que le présent « petit printemps » à Guangzhou et Shenzhen est déjà arrivé de manière concrète. Dans le même temps, la logique du marché a aussi connu un changement notable : les « offres avantageuses » («笋盘»), qui désignent des biens à un prix clairement inférieur à des biens comparables de la même zone et du même type, à fort rapport qualité/prix, sont en train de disparaître progressivement, et la marge de négociation des propriétaires qui affichent leurs biens à la vente se réduit également.

Parmi eux, Guangzhou et Shenzhen affichent tous deux une tendance à la prise de tête sur le marché de la seconde main, devenant la force principale du redoux du « petit printemps » en cours. En revanche, le marché du neuf présente, dans son ensemble, une forte différenciation : depuis le début de l’année, l’offre de logements neufs à Shenzhen a diminué par rapport à l’année précédente ; à Guangzhou, les biens de prestige dans les zones centrales sont très demandés, tandis que les biens pour primo-accédants continuent de se vendre en misant sur des concessions pour écouler. On peut dire que le rapport de force entre l’ancien et le neuf s’est inversé, que la structure côté offre a été remodelée, et que c’est là la caractéristique la plus marquante de ce « petit printemps ».

Image source : journaliste de Meijing, Chen Ronghao — Vue du hall de vente d’un projet en vente dans le quartier Bao’an Xinan à Shenzhen

Le marché de la seconde main brandit le drapeau du « petit printemps »

Dans le présent marché immobilier « petit printemps » à Guangzhou et Shenzhen, c’est précisément le marché de la seconde main qui porte la force principale, et la logique fondamentale du marché a déjà été réécrite.

Des données jusqu’au ressenti de première ligne, les logements de seconde main dominent l’allure du redressement.

À Shenzhen, ce sont les logements de seconde main qui ont déclenché en premier l’élan, devenant le moteur central de la reprise. Le suivi des boutiques de LeYouJia montre qu’après les vacances du Nouvel An, le volume de signatures de logements de seconde main a bondi de 132 % en glissement mensuel (par rapport au mois précédent), atteignant le plus haut niveau depuis fin mars 2024. Et, à la date de février 2026, le prix moyen de transaction des logements d’habitation de seconde main à Shenzhen est revenu à 6,2 万 yuans par mètre carré.

Source : Centre de recherche de LeYouJia à Shenzhen

Les données de l’Institut de recherche KeShell sont tout aussi éloquentes : du 2 au 8 mars, le volume de signatures de logements de seconde main à Shenzhen a explosé, en hausse de 118 % en glissement mensuel ; le volume de transactions du 8 mars, à lui seul, a atteint un niveau record proche d’un an, et a en plus enregistré une progression continue sur deux semaines.

En outre, le sentiment du marché s’est aussi réparé en parallèle. Selon les dernières données de suivi publiées par l’Institut de recherche KeShell de Shenzhen, en février cette année, par rapport à la même période l’an dernier, le volume de biens de seconde main mis en vente en coopération dans ses boutiques partenaires a diminué de 3,3 %, les ventes paniquées et irrationnelles ont nettement diminué, et le marché est progressivement entré dans un circuit vertueux : « attentes qui se renforcent — offre optimisée — prix qui se stabilisent ».

Source : Institut de recherche KeShell

« Aujourd’hui, la reprise est particulièrement évidente pour les biens d’écoles de qualité, ainsi que pour les logements à faible montant total avec un bon taux de rendement locatif. Par exemple, dans notre secteur, un bien du secteur scolaire du campus principal de Liyuan. Pour un trois-pièces de 83 m² dans le jardin Yuanling, comme il relève du campus principal de Liyuan et du collège Hongling, après les fêtes, le nombre de demandes de renseignements et de transactions est nettement plus élevé qu’avant les fêtes. » Le 14 mars après-midi, Liu Anying, un courtier chevronné du secteur Liyuan à Futian à Shenzhen, l’a expliqué au journaliste de Meijing.

Liu Anying a mentionné qu’à présent, la vitesse de transaction des « offres avantageuses » du marché de la seconde main a été comprimée sur une période relativement courte, et même certains « offres avantageuses » de seconde main sont signées en moins d’une semaine. « Prenons l’exemple du projet Hanlingyuan à Futian. Il s’agit d’un grand trois-pièces d’environ 108 m² : les propriétaires affichent généralement un prix total au-dessus de 8,20 millions de yuans ; cela revient à un prix unitaire d’environ 7,74 万 yuans par mètre carré. Certains propriétaires sont pressés de vendre : le prix d’affichage à 7,55 millions de yuans se vend pratiquement en une semaine environ. » a déclaré Liu Anying.

Image source : journaliste de Meijing, Chen Ronghao — Situation d’annonces de certaines maisons de seconde main dans le quartier Cuizhu à Luohu, à Shenzhen

En réalité, un phénomène similaire existe aussi à Luohu, à Shenzhen. Après la hausse des transactions sur le marché de la seconde main, l’état d’esprit des propriétaires qui mettent leurs biens en vente devient plus stable : ils ne sont plus pressés de vendre, et l’espace de négociation se réduit nettement.

Pour prendre l’exemple d’un bien que le journaliste avait visité à la fin de l’année dernière, situé à Cuizhuanyuan, Luohu, d’une superficie de 47,84 m² et de type deux-pièces : auparavant, le propriétaire affichait un prix de 2,45 millions de yuans. L’intermédiaire a révélé que ce bien pouvait, au minimum, baisser jusqu’à 2,30 millions. Mais en mars de cette année, l’intermédiaire a indiqué au journaliste que le prix de vente minimum demandé par le propriétaire était de 2,37 millions.

Le marché de la seconde main à Guangzhou a lui aussi connu un rebond puissant.

D’après des données de la plateforme KeShell, le 8 mars, le nombre de transactions journalières de logements de seconde main à Guangzhou s’est établi à 247 unités, soit une hausse de 25,4 % en glissement par rapport à la période précédente ; la semaine dernière (du 2 au 8 mars) le total des transactions a atteint 849 unités, soit une hausse de 118,8 % en glissement. Les besoins de retour en ville après les fêtes se sont concentrés et libérés, et le volume de visites via les agences a continué d’augmenter. L’indice des responsables de managers de l’Association des agences immobilières de Guangzhou pour mars a fortement progressé, de 43,5 points, à 71,78, signe d’une confiance élevée de l’industrie dans le « petit printemps ».

Selon Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques de logement de la province du Guangdong, Guangzhou et Shenzhen présentent tous deux la caractéristique centrale « le marché de la seconde main est meilleur que celui du neuf » : la baisse du volume des nouvelles mises en vente de seconde main par rapport à l’an dernier, un redressement continu du sentiment de marché, et cela favorise aussi les besoins de remplacement « vendre l’ancien pour acheter le neuf », permettant progressivement un cycle de marché plus fluide.

Le directeur de l’Institut de recherche KeShell de Shenzhen, Xiao Xiaoping, a également exprimé une opinion similaire : selon lui, ce redoux ne correspond pas à une reprise temporaire et de type « impulsion des politiques », mais résulte de la convergence de trois facteurs : optimisation des politiques, restauration de la confiance, et libération concentrée des besoins d’occupation personnelle. Le volume de vente des logements de seconde main continue de s’étendre, et les logements neufs montent en même temps, ce qui rend les fondations du « petit printemps » plus solides.

Le marché du neuf joue une tendance structurelle

Contrairement à la chaleur généralisée du marché de la seconde main, le marché du neuf à Guangzhou et Shenzhen n’a pas connu une hausse généralisée : il s’agit plutôt d’une tendance typique « structurelle ».

À titre d’exemple, à Guangzhou, le segment des biens haut de gamme a successivement battu des records de transactions, ce qui a aussi entraîné une hausse de l’engouement pour les visites dans le marché du neuf environnant. En février, le terrain de la zone de Ma’Chang à Tianhe à Guangzhou a été vendu pour 23,604 milliards de yuans, avec un taux de surenchère de 26,60 %. Cela revient à un prix de plancher résidentiel d’environ 8,55 万 yuans par mètre carré, établissant un nouveau record du prix unitaire de plancher à Guangzhou.

Le 2 mars, un duplex/dernier étage de 670 m² dans le parc résidences Lihe Yuexi Bay, à Pearl River New Town, à Guangzhou, a été vendu pour 1,87 milliard de yuans, soit un prix unitaire d’environ 28 万 yuans par mètre carré, battant le record local du prix unitaire des biens résidentiels haut de gamme. Le 9 mars, l’ensemble des transactions sur une journée du « Galaxy Bay Peninsula No. 5 » a atteint 4 unités de duplex de prestige, avec un montant total de 7,187 milliards de yuans. La demande pour les biens haut de gamme dans la zone centrale a atteint un niveau sans précédent.

À l’opposé de la série de records du segment des biens de très haut niveau, le marché des logements neufs destinés aux primo-accédants à Guangzhou montre au contraire une tendance plus marquée de « baisse des prix pour accroître les volumes ».

Luo Jiamin, intermédiaire immobilier à Guangzhou, a déclaré au journaliste que de nombreux projets pour primo-accédants à Guangzhou utilisent des remises et des offres à prix spécial pour attirer les acheteurs : « ne pas consentir de concession, ce n’est pas vraiment facile à vendre ».

« Par exemple, pour le lot non-fini de la zone mi-montagne de Galaxy Bay à Huangpu, le prix a été directement ajusté à partir de 1,9 万 yuans par mètre carré, et trois options non-fini, finition simple et finition haut de gamme ont été proposées pour attirer la demande ; pour Lìwān New World · Tianfu, la remise à durée limitée a été directement fixée à 8,6 décotes, jusqu’à 3,8 万 yuans par mètre carré. » a déclaré Luo Jiamin. « Aujourd’hui, le marché est très réaliste : si on ne sort pas un prix fixe avec un prix spécial, et si on ne concrétise pas les remises, même s’il y a beaucoup de personnes qui regardent, il sera difficile de conclure une vente. »

Les données du Département de recherche et développement de Zhongyuan à Guangzhou montrent qu’au 29 février 2026, le stock « au sens étroit » dans toute la ville de Guangzhou était de 14,164 millions de m², soit une diminution de 13 000 m² par rapport à janvier. En raison d’une baisse générale des nouvelles livraisons dans les principales zones en février, le marché du neuf s’est principalement concentré sur l’absorption du stock existant : le volume de stock a légèrement reculé, et il a en plus enregistré une baisse continue pendant 4 mois.

Quant au marché du neuf à Shenzhen, depuis l’entrée en 2026, il montre une situation plutôt marquée de ralentissement du « rythme d’approvisionnement ». D’après la statistique de Mei Lian Property, depuis le début de l’année, Shenzhen n’a que 9 projets résidentiels ayant obtenu un permis de prévente, bien moins que 12 projets à la même période l’an dernier.

Et c’est justement parce que le rythme d’entrée sur le marché du neuf est relativement lent et qu’il est difficile de produire un effet d’échelle lié à une mise sur le marché concentrée, que le volume global de transactions du neuf est directement inférieur à celui de la seconde main. Le marché présente alors un schéma de redoux structurel : dans les grands secteurs, le volume augmente et les prix se stabilisent ; dans les zones orientées primo-accédants, on observe une reprise structurelle où l’on « échange le prix contre le volume ».

D’après les données de Zhongyuan Real Estate, au 12 mars, Shenzhen avait cumulé 964 unités de transactions pour les logements marchands, et pour les logements de seconde main, 1 703 passages en propriété (transferts).

Affiches de vente chaude publiées en concentration en mars pour certains projets à Shenzhen

Bien que les transactions globales de logements neufs à Shenzhen soient plus faibles que celles de la seconde main, le journaliste a remarqué qu’à partir de mars, de nombreux projets ont publié successivement des affiches de ventes chaudes : par exemple, Hongrongyuan Guancheng à Longhua a vendu 41 unités sur deux jours du 7 au 8 mars ; Yayangcheng · Chengmingjiayuan a enregistré 39 réservations sur la semaine dernière ; et CCCC Pengchencyunzhù a réalisé une vente très dynamique de 32 unités sur la semaine, etc.

« Avec l’entrée progressive sur le marché des terrains de qualité cédés en 2025 dans les villes centrales, et en plus, avec l’intensification des efforts promotionnels de certains promoteurs, on s’attend à ce que la demande du marché soit libérée progressivement à partir de mars. La tendance du “petit printemps” dans les villes centrales reste donc à espérer. » Analyse du China Index Academy.