Ne vous concentrez pas uniquement sur Alibaba et les influenceurs ! La vague de « création de richesse » par les robots suscite-t-elle un « petit printemps » sur le marché immobilier de Hangzhou ?

宇树科技 a récemment déposé une demande d’introduction en bourse (IPO). Mais ce qui mérite surtout l’attention, ce sont un autre ensemble de chiffres : le programme d’incitations en actions couvre plus de 10% des employés. Auparavant, les grands acteurs d’Internet et les influenceurs ont tiré le marché immobilier de Hangzhou à deux reprises. Maintenant, les « nouveaux riches » de la robotique arrivent : le marché immobilier de Hangzhou va-t-il connaître de nouveaux changements ?

Article de : @Auteure invitée de la rubrique “Potins financiers” :伍豪

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Récemment, dans un immeuble de bureaux de la zone de Binjiang à Hangzhou, 480 jeunes n’ont pas encore réalisé que leurs collègues avaient discrètement vu leur fortune grimper jusqu’au niveau des dizaines de millions.

宇树科技 a récemment déposé une demande d’IPO. Le prospectus indique un chiffre d’affaires de 1,7 milliard, et un bénéfice net de 0,6 milliard. Mais ce qui mérite surtout l’attention, c’est un autre ensemble de chiffres : les incitations en actions couvrent plus de 10% des employés.

Cela signifie qu’au moins 48 personnes vont devenir, à venir, des millionnaires en RMB. Même si, lors du dernier tour de financement, la valorisation s’établissait à 12,7 milliards, dans le milieu des investisseurs, le consensus est le suivant : après l’introduction en bourse, la capitalisation boursière pourrait viser le cap du billion.

Ce n’est pas une PPT mythique de “fabrication de fortune”. C’est un prospectus rempli d’argent réel.

Auparavant, les grands acteurs d’Internet et les influenceurs ont tiré le marché immobilier de Hangzhou à deux reprises. Maintenant, les « nouveaux riches » de la robotique arrivent : le marché immobilier de Hangzhou va-t-il connaître de nouveaux changements ?

Pour comprendre à quel point cette vague de « nouveaux riches de la robotique » a de l’énergie, Baji a pris contact séparément avec le courtier immobilier Wang de Binjiang, l’agent immobilier Xiao Chen de Qianjiang Shijicheng, un investisseur, Lao Zhang, qui a investi dans plusieurs sociétés de deep tech, ainsi qu’un autre influenceur, Lao Zhao, spécialisé dans le conseil immobilier haut de gamme. Nous avons pris le temps d’en discuter avec eux.

/ La fabrication de fortunes par les mastodontes, le balayage par les influenceurs,

les deux “accélérations brutales” du marché immobilier de Hangzhou/

L’histoire commence avec deux vagues : celles des mastodontes d’Internet et des influenceurs diffusant en direct.

Première fois : en 2014, Alibaba a été introduit en bourse, et les « achats groupés des programmeurs » à Binjiang

J’ai d’abord contacté Wang. Il fait de l’immobilier à Binjiang depuis plus de dix ans ; dans la liste de contacts de son téléphone, il y a plusieurs lignes de notes du type “Ali P7”, “Ali P8”. Nous nous sommes rencontrés dans un Starbucks près de la mairie du district de Binjiang. Il a pointé du doigt la rue devant nous et a dit : « Tu vois cette route : au sud c’est Alibaba, au nord c’est NetEase. Tu n’as jamais vu la scène de 2014. »

« Avant l’introduction en bourse d’Alibaba, à Binjiang, c’était quoi comme situation ? En gros : traverser le fleuve pour aller travailler, et tout le monde trouvait le secteur “un peu à l’écart”. Le logement se vendait mal. » a dit Wang. « À ce moment-là, dans la zone centrale de Binjiang, comme Rainbow City ou Qianjiang Bay Garden, on vendait à peine à plus ou moins 20 000 par mètre carré, et ça ne partait pas. Le mois le plus dur pour notre agence : tout l’office n’avait réalisé que deux ventes de location. »

« Quand la nouvelle de l’introduction en bourse est sortie, ça a explosé comme si tout le monde s’était mis à crier. » a dit Wang. « Le plus extrême, c’était le “achat groupé”. L’offre la plus dure que j’aie gérée : un collègue du département B2B d’Alibaba, ils étaient sept ou huit, se sont mis d’accord, et ont directement couvert deux unités d’un immeuble. Ce n’était pas l’achat d’un logement : ils se mettaient ensemble, négociaient le prix d’achat en groupe avec le promoteur, et achetaient tout le bloc, unité par unité. »

« Mais d’où ils sortaient autant d’argent ? »

« Alibaba a été introduit en bourse : en une nuit, quelle était la fortune des P7 et P8 de l’époque ? Des centaines de millions, voire des millions. Et à ce moment-là, les politiques de prêt étaient aussi plus souples : un acompte de 30% suffisait, et les taux pouvaient encore être réduits. Les plus audacieux prenaient tout ce qu’ils pouvaient emprunter : levier à fond. » a rappelé Wang.

Wang a raconté qu’il y avait un “Ali P9”. À l’époque, après avoir encaissé ses actions, il avait sorti plus de 8 millions, et a acheté trois appartements : un pour y vivre, deux pour investir. « Tu vois maintenant : ces trois logements, leur valeur de marché additionnée fait au moins 50 millions. »

Wang a pointé du doigt quelques résidences à l’extérieur. « Tu vois aujourd’hui à Binjiang, dans la zone centrale : ces quartiers dont la hausse a été la plus forte, comme Liuwan Xiaofeng, Binjiang Jimaofu, Xiaofeng Yinyue, à l’époque, ils ont tous été “balayés” par des gens d’Alibaba. Ceux qui avaient acheté à ce moment-là : aujourd’hui, ils ont au moins multiplié par 5 ou 6. Ces “programmeurs” étaient la première génération de “rois du retournement immobilier” à Hangzhou. Ils ont utilisé de l’argent bien réel pour fixer une règle au marché immobilier de Hangzhou : où l’industrie se trouve, là se situe le point haut des prix. »

Deuxième fois : arrivée du “balayage” par les influenceurs, le “mythe de l’achat au comptant” de Qianjiang Shijicheng

Si les programmeurs faisaient des “achats groupés”, alors les influenceurs, eux, faisaient du “balayage”.

J’ai trouvé Xiao Chen, agent immobilier de Qianjiang Shijicheng, qui a vécu de près la période la plus folle entre 2020 et 2021. On s’est donné rendez-vous dans un salon de thé près de Qianjiang Shijicheng Park. Quand il évoquait ces jours-là, son ton contenait encore une pointe d’incrédulité.

« Ces deux années, tu avais l’impression que l’argent n’était pas de l’argent. » a dit Xiao Chen. « Surtout ces gens qui font du livestream shopping, des générations 95 et 00 : ils viennent avec une paire de tongs. Acheter un bien ? Ça n’existe pas. Tu entres dans le showroom, la première phrase c’est : “Pour ce type d’appartement, il en reste encore à quel étage ? Je le veux.” La deuxième phrase, c’est : “Au comptant. À quelle vitesse peut-on faire les démarches ?” »

Xiao Chen a dit qu’il avait eu auparavant un client : le patron d’une structure MCN. Il a amené plusieurs top streamers ; une fois, il a acheté 8 appartements d’un coup, et a ainsi débloqué la possibilité de monter un studio. Au comptant, plus de 200 millions de RMB, sans même cligner des yeux. Il y avait aussi une influenceuse stream, à l’époque elle avait à peine 23 ans : elle est arrivée dans une Porsche 911 à elle, a regardé le plan-maquette pendant une demi-heure, puis a directement réservé un grand appartement en duplex, plus de 30 millions, payés au comptant.

« Ces influenceurs fous d’achats de l’époque, est-ce que leurs maisons sont encore là ? Ont-ils gagné ou ont-ils perdu ? »

Xiao Chen a esquissé un sourire amer : « Ceux qui ont acheté tôt, oui, ils ont gagné. Mais beaucoup sont entrés au plus haut. Au premier semestre 2021, pour le YIhao de Qianjiang Shijicheng, le prix de transaction le plus élevé a grimpé jusqu’à 120 000 par mètre carré. Maintenant, pour un même type, on est autour de 80 000 à 90 000. »

Xiao Chen a encore expliqué : en tenant compte du coût du capital et des taxes, ces gens qui ont poursuivi en achetant au plus haut pourraient encore être en perte aujourd’hui. Les fortunes des influenceurs viennent vite, mais repartent aussi vite. Ces deux dernières années, la “prime du livestream” a diminué ; certains revenus ont chuté brutalement. « J’ai entendu dire que plusieurs influenceurs qui avaient acheté à l’époque, leurs biens sont maintenant à la limite de la vente forcée. Cette vague, c’est vrai qu’elle était très violente, mais c’est vrai aussi que c’était très fictif. »

Première vague grâce aux programmeurs, deuxième vague grâce aux influenceurs, troisième vague avec les machines/robots : qu’est-ce qui viendra après ?

/ Fabrication de fortunes par les robots,

pourquoi cela tire encore plus les prix de l’immobilier ?/

L’investisseur Lao Zhang se concentre sur la deep tech depuis plusieurs années ; il a investi dans plusieurs sociétés de robots à Hangzhou.

On s’est rencontré dans un café calme près du Xixi Wetland. Il portait un sac à dos, s’habillait de façon très simple, mais quand on parlait du secteur, ses yeux brillaient.

« La richesse des programmeurs vient de la rémunération accumulée, celle des influenceurs vient du fait que le flux (audience) les “jette”. Les nouveaux riches de la robotique, eux, viennent de la technologie qui mijote longtemps. » a dit Lao Zhang d’emblée. « Entre un Ali P8 et un ingénieur principal d’宇树, lequel est le plus susceptible d’acheter à Hangzhou un appartement valant plus de 15 millions ? »

D’après Lao Zhang, l’avantage central de ces nouveaux riches de la robotique :

une taille plus grande, une fortune plus “dure”, et une demande plus stable.

Il a sorti son téléphone pour dire : 480 employés chez 宇树, âge moyen 28-30 ans. La plupart de ces gens sont des mastères issus de Zhejiang University, Harbin Institute of Technology, Shanghai Jiao Tong University : de vrais élites techniques. Leur structure de richesse ne vient pas d’une épargne progressive sur la paie ; elle vient de la valeur en actions formée par des barrières technologiques. Cette forme de richesse est plus concentrée que celle des programmeurs, et plus durable que celle créée par le flux des influenceurs.

Lao Zhang a ensuite fait un calcul pour moi : Alibaba est introduit en bourse et crée une vague de millionnaires—mais c’était un “gros monstre” avec une explosion unique. Et aujourd’hui à Hangzhou : ce sont une troupe de “petits géants” qui attaquent collectivement. 宇树 n’est qu’un des “six petits dragons de Hangzhou” ; il y a aussi 云深处, 强脑科技, 程天科技, 地芯科技, etc. En additionnant ces sociétés, le nombre total d’employés dépasse 3000 personnes. Dans les deux à trois prochaines années, au moins 3 à 5 entreprises de deep tech à Hangzhou vont probablement faire leur IPO. Cela signifie qu’à Hangzhou, on va ajouter au moins plusieurs centaines, voire jusqu’à plus d’un millier, de capacités d’achat de niveau millionnaire.

« Ce n’est pas la question d’une ou deux entreprises. C’est une montée en puissance d’un groupe. » a dit Lao Zhang.

Enfin, il m’a raconté une histoire :

« Je connais un ingénieur d’宇树, génération 90后, originaire de l’Anhui. Il m’a dit que son plus grand souhait est d’acheter un grand appartement à Binjiang, et d’y faire venir ses parents. Quand l’entreprise sera introduite en bourse, la première chose qu’il fera, c’est d’aller acheter un logement. » a-t-il dit. « Les élites techniques sont vraiment venues s’installer. Elles ne sont pas venues spéculer. »

/ Un petit “printemps” arrive,

les nouveaux riches de la deep tech entrent en avance sur le marché /

Le KOL immobilier bien connu du secteur, Lao Zhao, dirige une société de conseil immobilier haut de gamme à Hangzhou. Il peut dessiner la carte de ces deux zones—Binjiang et Future Science City—même les yeux fermés.

Lao Zhao m’a d’abord parlé du petit “printemps” du marché immobilier de Hangzhou cette année.

« Le petit printemps de cette année arrive plus tôt que d’habitude. Les années précédentes, ça démarrait seulement vers mars-avril ; cette année, dès la mi-février, ça a commencé à chauffer. En février, l’ensemble de Hangzhou a enregistré plus de 4500 transactions de logements d’occasion, soit 30% de plus que la même période l’an dernier. Parmi elles, dans la zone centrale de Binjiang, il y a eu 47 ventes, soit 18 de plus que l’an dernier sur la même période. »

« Quel changement est le plus évident ? » ai-je demandé.

« La structure a changé. » a dit Lao Zhao. « Le petit printemps l’an dernier : ceux qui “tenaient” le marché étaient les logements pour primo-accédants (besoins réels), des appartements de 3 ou 4 millions qui se vendaient le mieux. Cette année, c’est différent : les villas/appartements de luxe dont le prix dépasse 10 millions ; leur part dans le volume des transactions est passée d’environ 30% l’an dernier à 45%. Et surtout, les acheteurs de ces logements de luxe ont une caractéristique commune : des employés d’entreprises de hard tech. »

Lao Zhao a expliqué : à Binjiang, 宇树 a un avantage géographique majeur. La plupart des employés de ces sociétés de robots sont déjà habitués au cercle de vie à Binjiang. Leur premier choix, c’est naturellement de regarder la zone centrale de Binjiang.

Il m’a raconté un cas concret : « J’ai un client, un ingénieur génération 90后, qui a des options sur actions de sa société. En se basant sur la valorisation du dernier tour, sa fortune est déjà très conséquente. Si après l’introduction en bourse la capitalisation continue de grimper, passer le cap de 100 millions n’est pas un rêve. »

Lao Zhao a dit qu’il avait signé/confirmé sa souscription le mois dernier : dans Binjiang, un “plateau” (projet) d’un influenceur, 169 m², total 16,5 millions, et c’était au comptant. Lao Zhao a dit : « Je lui ai demandé : “Ne pas attendre l’introduction en bourse avant d’acheter ?” Il m’a répondu par une phrase, que je me rappelle encore : “Quand l’introduction en bourse aura lieu, tout le monde va fixer ses yeux sur les logements de Binjiang. À ce moment-là, ce ne sera plus ce prix-là. Acheter maintenant, c’est ‘attraper le bas du marché’ ; acheter après l’introduction en bourse, c’est ‘poursuivre la hausse’.” »

Lao Zhao m’a montré un ensemble de données clés liées au marché immobilier de Binjiang :

En février, pour des logements dans la zone centrale de Binjiang dont le prix total dépasse 10 millions, le nombre de visites (demandes/visites sur place) a doublé par rapport à janvier, et les employés d’entreprises de hard tech représentent plus de 40%.

Selon Lao Zhao, ces acheteurs ont quelques caractéristiques communes :

Premièrement, ils sont peu sensibles au prix, mais exigent énormément la qualité. Ils veulent des résidences dans la zone centrale de Binjiang : au niveau de la qualité, au niveau de la gestion/du service de propriété, et au niveau du cercle social.

Deuxièmement, les modalités de paiement sont extrêmement directes. Troisièmement, ils ont une grande confiance dans l’avenir et ne s’inquiètent pas des mensualités.

Après avoir parlé de Binjiang, j’ai aussi posé la question à Lao Zhao au sujet de Future Science City. C’est là le champ de bataille principal de la précédente légende d’Internet à Hangzhou : les prix ont vécu une montagne russe, et se retrouvent encore en position basse.

« La situation de Weike (未科) est un peu différente de Binjiang. » a dit Lao Zhao. « Sur plusieurs années, les prix de Weike ont été divisés par deux ; la cause principale, c’est que la prime liée à la croissance d’Internet a atteint son sommet. Mais ce petit printemps de cette année, Weike aussi bouge : en février, il y a eu plus de 30 transactions, soit plus 10 que l’an dernier à la même période. Toutefois, pour les logements dont le prix total dépasse 10 millions, il n’y en a eu que 3—ce n’est pas comparable à Binjiang. »

Il m’a montré une série de données : en 2021, au plus haut, les “trois frères de Weike” (未科三兄弟) affichaient des prix de transaction qui allaient jusqu’à 80 000-90 000. Aujourd’hui, cela est retombé à 40 000-50 000 : le niveau est retombé à celui de 2018. Et sur la même période, dans la zone centrale de Binjiang, la baisse n’est qu’environ de 20%. Pourquoi ? Parce que Binjiang a un soutien solide en termes d’industrie et de population, tandis que le soutien de Weike repose principalement sur Internet.

Donc, est-ce le moment d’acheter au bas du marché ?

Lao Zhao a dit une vérité “simple mais essentielle” :

« Pour les personnes qui achètent pour y vivre, à l’heure actuelle les prix de Weike ont effectivement évincé une grande partie des bulles. Mais il faut bien réfléchir : est-ce que tu paries sur le fait qu’il va décoller dans le futur, ou est-ce que tu veux juste acheter un logement pas cher ? Si tu crois dans la transition de Hangzhou vers la hard tech, alors Weike pourrait être une fenêtre opportunité. Mais la condition, c’est que tu tiennes bon, que tu puisses attendre, et que tu n’abandonnes pas. »

Lao Zhao conseille : pour la majorité des gens, il faut rester prudent, et agir selon ses moyens.

Cet article ne représente que l’opinion personnelle de l’auteur et ne constitue pas une recommandation en matière d’investissement.

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